שקיפות. מקצועיות. תוצאות. בדיקות מבוססות נתונים. קונים? מוכרים? בודקים.
כמה באמת שווה להשכיר דירה, בית, משרד, חנות או נכס מסחרי? כאשר נדרשת קביעה מקצועית של דמי שכירות ראויים, לא תמיד מספיק לבדוק מספר מודעות באינטרנט. שמאי מקרקעין בוחן את מאפייני הנכס, סביבתו, נתוני שוק רלוונטיים והבדלים בין הנכס לבין נכסי ההשוואה.
מושקה שמאות מקרקעין, בהובלת גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך, מבצעת אומדן דמי שכירות וחוות דעת שמאיות לדירות מגורים, בתים פרטיים, משרדים, חנויות, נכסים מסחריים ונכסים מיוחדים.
אומדן דמי שכירות עשוי להידרש לצורך משא ומתן בין משכיר לשוכר, חידוש חוזה, משרד הבריאות וקוד אשפוז סיעודי, הליכים משפטיים, דמי שימוש ראויים, ירושה, גירושין, פירוק שיתוף, איחור במסירת דירה מקבלן, פינוי בינוי ומטרות שמאיות נוספות.
המטרה: לקבוע באופן מקצועי ומנומק מהם דמי השכירות הראויים לנכס במועד הרלוונטי, בהתבסס על מאפייני הנכס ועל שוק השכירות המתאים.
דמי שכירות ראויים הם אומדן לסכום שבו ניתן היה להשכיר נכס בשוק החופשי, בין משכיר מרצון לשוכר מרצון, בהתאם למאפייני הנכס ולתנאי השוק במועד הנבדק.
האומדן אינו בהכרח זהה למחיר שמופיע במודעת פרסום. מודעה משקפת בדרך כלל את דרישת המשכיר, בעוד שחוות דעת שמאית בוחנת מספר נתוני השוואה ואת מידת התאמתם לנכס.
לדוגמה, שתי דירות ארבעה חדרים באותה שכונה עשויות להיות שונות מבחינת דמי השכירות אם אחת כוללת חניה, מחסן, מרפסת ומעלית והשנייה אינה כוללת מאפיינים אלה. גם קומה, מצב פיזי, רמת גמר, גיל הבניין ומיקום פנימי עשויים להשפיע.
לצורך קביעת דמי שכירות לפני חתימת חוזה, חידוש הסכם או משא ומתן בין הצדדים.
לצורך בחינת שווי שכר דירה של נכס במקרים הרלוונטיים להליך קוד אשפוז סיעודי והשתתפות במימון האשפוז.
כאשר קיימת מחלוקת לגבי דמי שכירות, דמי שימוש או שווי כלכלי של שימוש בנכס.
כאשר יש צורך להעריך את פוטנציאל ההשכרה של נכס או את שווי השימוש בו בין יורשים.
לצורך בחינת דמי שכירות או דמי שימוש ראויים במסגרת הסדרת הזכויות בין הצדדים.
לצורך הערכת דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה במסגרת בחינת הפיצוי בגין האיחור.
לצורך בחינת דמי שכירות עבור דיור חלופי בתקופת פינוי הדירה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית.
אומדן שכירות למשרדים, חנויות, מבני מסחר ותעשייה ונכסים מניבים.
כאשר בן משפחה נדרש לאשפוז במוסד סיעודי או במחלקה לתשושי נפש במסגרת "קוד אשפוז" של משרד הבריאות, משרד הבריאות בוחן, לאחר קביעת ההתאמה הרפואית והתפקודית, גם את המצב הכלכלי של המטופל ובני המשפחה לצורך קביעת גובה ההשתתפות במימון האשפוז.
כאשר למטופל או לבן או בת הזוג קיימים נכסי מקרקעין, עשויה להיות משמעות גם להכנסה המתקבלת מהנכס או לשווי דמי השכירות שניתן לקבל בגינו, בהתאם לנסיבות ולהוראות הנוהל הרלוונטיות.
מה אומר נוהל משרד הבריאות?
בחוזר מנכ"ל משרד הבריאות 08/2018 קיימת התייחסות להכנסות שוטפות מנכסי מקרקעין ולהערכת שווי שכר הדירה. הנוהל כולל, בין היתר, התייחסות לחוזה שכירות, להערכות של מתווכים או שמאי מקרקעין מורשים ולהערכת השמאי הממשלתי.
מאחר שהמסמכים הנדרשים יכולים להשתנות בהתאם לנסיבות התיק ולהנחיות לשכת הבריאות המטפלת, מומלץ לבדוק מראש מה בדיוק נדרש במקרה הספציפי.
כאשר הנכס אינו מושכר, כאשר דמי השכירות הקיימים אינם משקפים לטענת בעל הנכס את שווי השוק, או כאשר נדרש מסמך מקצועי לצורך הצגת שווי השכירות של הנכס, ניתן לערוך אומדן דמי שכירות המבוסס על נתוני השוואה רלוונטיים.
הבדיקה השמאית מתייחסת לנכס הספציפי ולא למחיר שכירות כללי בשכונה בלבד. בין היתר נבחנים שטח הדירה, מספר החדרים, קומה, מצב פיזי, מעלית, חניה, מחסן, מרפסת, מיקום ורמת הבניין.
במידה ולשכת הבריאות דורשת מתכונת מסוימת או מסמכים נוספים, ניתן להתאים את העבודה לדרישה שהתקבלה.
לוחות אינטרנט הם מקור מידע חשוב, אך ברוב המקרים הם מציגים מחיר מבוקש ולא בהכרח את דמי השכירות שבהם נחתמה העסקה בפועל.
בנוסף, מודעות אינן תמיד מציגות את מלוא הנתונים הדרושים להשוואה שמאית: שטח מדויק, חניה, מחסן, מצב פיזי, רמת שיפוץ, תנאי חוזה או מאפיינים מיוחדים.
לכן בחוות דעת שמאית נבחנים מספר נתונים ונבדקת מידת ההתאמה שלהם לנכס. ככל שהשימוש בחוות הדעת משמעותי יותר מבחינה כספית או משפטית, כך גדלה החשיבות לביסוס מקצועי של האומדן.
הערכת דמי שכירות של משרד, חנות או מבנה מסחרי עשויה להיות מורכבת יותר מהערכת דירת מגורים.
בנוסף לשטח ולמיקום, עשויים להיבחן חזית מסחרית, חשיפה, נגישות, חניה, גובה תקרה, חלוקה פנימית, מצב הגמר, אפשרויות השימוש בנכס, תקופת ההסכם, אופציות, תקופות גרייס, דמי ניהול ומנגנוני הצמדה.
בעסקאות מסחריות חשוב לעיתים לבחון לא רק את דמי השכירות הנקובים בחוזה אלא גם את דמי השכירות האפקטיביים, לאחר שקלול הטבות מסחריות שניתנו במסגרת העסקה.
במקרים של פירוק שיתוף, ירושה, גירושין או מחלוקת בין בעלי זכויות בנכס עשויה להתעורר שאלת דמי השימוש הראויים.
מבחינה שמאית, אחד המרכיבים המרכזיים הוא בחינת שווי השכירות של הנכס בתקופה הרלוונטית. עם זאת, עצם הזכאות המשפטית לדמי שימוש, זהות החייב והתקופה שבגינה קיימת זכאות הן שאלות משפטיות נפרדות מהקביעה השמאית של שווי השימוש.
כאשר קבלן מאחר במסירת דירה, אחד הנתונים שעשויים להיות משמעותיים לצורך בחינת הפיצוי הוא דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
לנושא זה הכנו עמוד נפרד הכולל הסבר על מנגנון הפיצוי בהתאם למועד חתימת חוזה הרכישה וכן מחשבון פיצוי ראשוני בגין איחור במסירת דירה מקבלן.
היקף העבודה מותאם לסוג הנכס ולמטרת חוות הדעת. בהתאם לצורך, המסמך עשוי לכלול:
לעיתים נדרש לקבוע מהם דמי השכירות שהיו ראויים לנכס במועד היסטורי ולא במועד הנוכחי. הדבר נפוץ בהליכים משפטיים, דמי שימוש, מחלוקות בין שותפים או בחינת תקופה שחלפה.
במקרה כזה יש חשיבות לאיתור נתונים המתאימים ככל האפשר לתקופה הנבדקת. שימוש במחירי שכירות של היום לצורך הערכת תקופה מלפני מספר שנים עלול ליצור תוצאה שאינה משקפת את השוק שהיה קיים באותו מועד.
מושקה שמאות מקרקעין מתמחה בהערכות שווי ובחוות דעת שמאיות לדירות מגורים, בתים פרטיים, נכסים מסחריים, קרקעות, נחלות ומשקים וכן בעבודות שמאות המיועדות להליכים משפטיים.
המשרד, בהובלת גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך, שם דגש על שירות אישי, מקצועיות, זמינות גבוהה ועבודה מהירה, לצד ניתוח יסודי של הנתונים והצגת מסקנה שמאית ברורה ומנומקת.
השירות ניתן באזור הדרום, השפלה, ירושלים, מודיעין והמרכז. בתחום נחלות ומשקים ניתן שירות בכל רחבי הארץ.
מחיר מבוקש הוא הסכום שהמשכיר מפרסם. דמי שכירות ראויים הם אומדן שמאי המבוסס על בחינת נתוני שוק ומאפייני הנכס.
כן. במקרים שבהם נדרש להציג שווי שכירות של נכס במסגרת הליך קוד אשפוז סיעודי, ניתן לערוך אומדן שמאי בהתאם למטרת העבודה ולדרישה שהתקבלה. מומלץ לבדוק מול לשכת הבריאות מהם המסמכים הנדרשים במקרה הספציפי.
היקף הבדיקה נקבע בהתאם למטרת חוות הדעת ולסוג הנכס. בחוות דעת שמאית מלאה קיימת חשיבות לבחינת מאפייני הנכס ולמידע העומד בפני השמאי.
מודעות הן מקור מידע חשוב, אך הן משקפות בדרך כלל מחירים מבוקשים. אומדן מקצועי כולל בחינת מספר נתונים והבדלים בין הנכס לבין נכסי ההשוואה.
כן. ניתן לערוך אומדן לתקופה היסטורית באמצעות בחינת נתוני שוק המתאימים ככל האפשר למועד הנבדק.
כן. ניתן לבצע אומדן דמי שכירות למשרדים, חנויות ונכסים מסחריים תוך התייחסות למאפיינים המסחריים ולתנאי העסקאות הרלוונטיות.
ניתן לערוך חוות דעת שמאית המיועדת להליך משפטי. במקרה כזה המסמך מותאם למטרת ההליך ולסוגיה השמאית שבמחלוקת.
שווי השכירות של הנכס עשוי לשמש בסיס שמאי לבחינת דמי שימוש ראויים. שאלת עצם הזכאות לדמי שימוש היא שאלה משפטית נפרדת.
קביעת דמי שכירות אינה תמיד עניין של בדיקת מודעה אחת או חישוב ממוצע פשוט. כאשר האומדן נדרש לצורך משרד הבריאות, הליך משפטי, דמי שימוש, איחור במסירה, משא ומתן או החלטה כלכלית משמעותית, יש חשיבות לבחינת הנכס ולניתוח נתוני שוק מתאימים.
חוות דעת שמאית מאפשרת להציג אומדן ברור ומנומק המבוסס על מאפייני הנכס ועל שוק השכירות הרלוונטי.
ניתן לפנות אלינו לצורך אומדן דמי שכירות לדירה, בית, משרד, חנות או נכס אחר, לרבות חוות דעת למשרד הבריאות, הליכים משפטיים, דמי שימוש ואיחור במסירת דירה.
מושקה שמאות מקרקעין – גל מושקה, שמאי מקרקעין מומחה
מידע בנושא קוד אשפוז סיעודי:
המידע בעמוד הוא מידע כללי בלבד. הדרישות והמסמכים עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות התיק ולהנחיות משרד הבריאות. מומלץ להסתמך על הדרישה הספציפית שהתקבלה מלשכת הבריאות המטפלת.