שקיפות. מקצועיות. תוצאות. בדיקות מבוססות נתונים. קונים? מוכרים? בודקים.
שמאי דיירים בפרויקט פינוי בינוי מלווה את בעלי הדירות מהצד השמאי והכלכלי של העסקה: בוחן את הנכסים הקיימים, את התמורות שמציע היזם, את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ואת ההבדלים בין הדירות במתחם.
פינוי בינוי הוא עסקה ארוכת טווח שבה בעלי הדירות מוסרים ליזם זכויות בנכס קיים ומקבלים בתמורה דירה חדשה וזכויות נוספות בהתאם להסכם. מעבר לשטח הדירה החדשה, קיימים משתנים רבים בעלי משמעות כלכלית: קומה, חניה, מחסן, מרפסת, כיווני אוויר, דירות גן וגג, שטחים צמודים, דמי שכירות בתקופת הפינוי ומאפיינים מיוחדים נוספים.
מושקה שמאות מקרקעין, בניהול גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך ושמאי רכוש, מעניק ליווי שמאי לבעלי דירות ונציגויות בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית. במסגרת ליווי הדיירים העבודה נעשית מנקודת המבט של בעלי הזכויות ובמטרה ליצור בסיס שמאי ברור, מקצועי ושקוף לקבלת החלטות.
תפקידו של שמאי הדיירים אינו מסתכם בקביעה כמה שווה הדירה הקיימת. עליו להבין את המתחם כולו ואת העסקה המוצעת.
הליווי יכול לכלול, בהתאם לשלב הפרויקט:
ליזם בפרויקט קיימים יועצים מקצועיים הבוחנים את הפרויקט מנקודת מבטו. גם לבעלי הדירות חשוב שיהיה גורם שמאי הבוחן את העסקה מנקודת מבטם.
השאלה אינה רק אם הפרויקט "כדאי", אלא גם כיצד מתחלק הערך שנוצר בין הצדדים והאם קיימת אחידות והוגנות בין בעלי הדירות עצמם.
שמאי מטעם הדיירים מסייע לנציגות להבין את המספרים שמאחורי ההצעה ולא להסתמך רק על תיאור כללי של התמורה.
שמאי היזם בוחן, בין היתר, את כלכליות המיזם מנקודת המבט של היזם, הכנסות הפרויקט, עלויותיו והרווח הצפוי.
שמאי הדיירים בוחן את ההצעה מנקודת המבט של בעלי הדירות: שווי הזכויות הקיימות, התמורות, היחס בין הדירות והאפשרות לשפר או לאזן את ההצעה בהתאם לנתונים הכלכליים.
אין בכך בהכרח סתירה. פרויקט פינוי בינוי חייב להיות ישים מבחינה כלכלית כדי שיוכל להתממש, ובמקביל התמורה לבעלי הדירות צריכה להיות מבוססת ושוויונית בהתאם לנסיבות המתחם.
תקן 21.1 של מועצת שמאי המקרקעין מהווה מסגרת מקצועית מרכזית לבדיקות שמאיות וכלכליות בפרויקטים של פינוי בינוי.
התקן כולל שלושה חלקים עיקריים:
חלק זה עוסק בבדיקה השמאית הכלכלית של התכנית המוצעת. נבחנים, בין היתר, היקף הבינוי, שווי המוצר הסופי, ההכנסות הצפויות, עלויות הפרויקט והרווח היזמי המתקבל.
המטרה היא לבחון האם התכנון המוצע מאפשר פרויקט בעל כדאיות כלכלית ותמריץ ראוי למימוש.
חלק זה עוסק בבדיקת התמורה המוצעת לבעלי הדירות האופייניות במתחם.
הבדיקה מאפשרת לבחון את עסקת הפינוי בינוי מנקודת המבט של בעל דירה אופיינית ואת היחס שבין הזכויות הקיימות לבין התמורה המוצעת.
חלק זה רלוונטי כאשר נדרשת בחינה של דירה מסוימת ביחס לדירות אחרות במקבץ.
לדוגמה, כאשר בעל דירה טוען כי מאפייני דירתו שונים באופן מהותי מדירה אופיינית במתחם וכי התמורה האחידה אינה משקפת את שוויה היחסי.
לא מדובר בטבלה שקובעת באופן אוטומטי מספר קבוע של מטרים לכל דייר.
התמורה בפרויקט מושפעת מהתכנון, מדיניות הרשות המקומית, כלכליות הפרויקט, הסכמות מסחריות בין הצדדים ומאפייני המתחם.
לכן אין לקבוע מראש שכל בעל דירה זכאי דווקא לתוספת מסוימת של שטח מבלי לבחון את הפרויקט הספציפי.
גם כאן התשובה היא לא.
הרווח היזמי הנדרש תלוי במאפייני הפרויקט, מיקומו, רמת הסיכון, משך הזמן הצפוי למימוש, תנאי השוק ומאפיינים נוספים.
תפקיד השמאי הוא לבחון את הרווח המתקבל מהתכנון ואת הרווח הנדרש לצורך יצירת תמריץ ראוי למימוש הפרויקט, בהתאם לנתונים הרלוונטיים.
במתחם הכולל מספר רב של דירות קיימים בדרך כלל מאפיינים שחוזרים על עצמם. לצורך הניתוח ניתן לזהות דירה או קבוצת דירות בעלות מאפיינים אופייניים המשמשות נקודת מוצא לבחינת התמורה.
לאחר מכן נבחנות דירות בעלות מאפיינים מיוחדים ביחס לנקודת המוצא.
המטרה היא למנוע מצב שבו כל הדירות מקבלות יחס זהה כאשר קיימים ביניהן הבדלים מהותיים מבחינה שמאית.
במתחמים רבים קיימות דירות שאינן זהות לדירה האופיינית, למשל:
במקרים כאלה יש לבחון האם התמורה האחידה משקפת באופן סביר את ההבדלים הקיימים או שנדרש מנגנון איזון.
ניקוד דירות הוא כלי שמאי שניתן להשתמש בו במקרים המתאימים כדי ליצור מנגנון שקוף להשוואה בין דירות שונות במתחם.
חשוב להדגיש: תקן 21.1 אינו מחייב שיטת ניקוד מסוימת ואינו קובע טבלת נקודות קבועה.
כאשר בוחרים להשתמש בניקוד, השיטה צריכה להיבנות בהתאם למאפייני המתחם ולנתוני השוק.
ניתן לבחון, בין היתר:
העיקרון החשוב הוא שהמנגנון יהיה מבוסס על שיקולים שמאיים ויופעל באופן אחיד על כלל בעלי הדירות.
השפעתו של מאפיין מסוים על השווי אינה זהה בכל מקום.
קומה גבוהה במגדל עם נוף פתוח אינה בהכרח מתומחרת באותו אופן כמו קומה גבוהה בבניין אחר. חניה באזור שבו קיימת מצוקת חניה משמעותית יכולה להיות בעלת תרומה שונה מחניה באזור שבו קיימת זמינות גבוהה.
לכן מנגנון ניקוד מקצועי צריך לצמוח מתוך ניתוח השוק והמתחם הספציפי ולא מתוך טבלה כללית שהועתקה מפרויקט אחר.
טבלת תמורות מרכזת באופן מסודר את נתוני הדירות הקיימות ואת התמורה המוצעת לכל בעל זכויות.
בהתאם לפרויקט, הטבלה יכולה לכלול:
כאשר קיימת טבלת תמורות ברורה ניתן לבחון את היחס בין בעלי הדירות בצורה מסודרת ולצמצם מחלוקות הנובעות מחוסר מידע.
תוספת שטח לבדה אינה מספרת את כל הסיפור.
לדירת התמורה החדשה קיימים מספר מאפיינים שיש לבחון כמכלול: שטח עיקרי, מרפסת, חניה, מחסן, קומה, מיקום בפרויקט, מפרט ועקרונות השיבוץ.
יש לבחון גם את התנאים בתקופת הביצוע, ובהם מנגנון דמי השכירות והוצאות המעבר בהתאם להסכם.
המטרה השמאית היא להבין את הערך הכלכלי של חבילת התמורה ולא להתמקד רק במספר המ"ר.
כדי להבין את מרחב התמורות יש צורך להבין גם את כלכלת הפרויקט.
במסגרת בדיקה כלכלית נבחנים, בהתאם לשלב ולמטרת העבודה:
שינוי באחד מהפרמטרים יכול להשפיע על כלכליות הפרויקט ועל האפשרות לשנות את התמורות.
פרויקט פינוי בינוי נמשך שנים, ולכן אין להתייחס לכל הנחות המודל כאל נתונים מוחלטים.
ניתוח רגישות יכול לבחון כיצד משתנה התוצאה כאשר מחירי המכירה, עלויות הבנייה, שיעורי המימון או רכיבים אחרים משתנים.
הבדיקה מאפשרת להבין עד כמה הפרויקט רגיש לשינויים ומהו מרחב הביטחון הכלכלי שלו.
מומלץ לשלב את ההיבט השמאי מוקדם ככל שניתן ולא רק לאחר שהעקרונות המסחריים כבר נסגרו.
בשלבים מוקדמים ניתן לסייע לנציגות להבין:
ככל שהכללים ברורים מראש, כך קל יותר לצמצם מחלוקות בהמשך הדרך.
כאשר מספר יזמים מגישים הצעות, לא תמיד ההצעה הכוללת את מספר המ"ר הגדול ביותר היא בהכרח ההצעה הכלכלית הטובה ביותר.
יש לבחון את מכלול ההצעה ואת מידת הישימות שלה.
שמאי הדיירים יכול לסייע בניתוח ההצעות על בסיס אחיד, כך שהנציגות תוכל להבין את ההבדלים האמיתיים בין ההצעות.
במהלך הבנייה בעלי הדירות נדרשים בדרך כלל לדיור חלופי.
קביעת מנגנון ראוי לדמי שכירות היא רכיב כלכלי חשוב בעסקה.
בהתאם למקרה ניתן לבחון את דמי השכירות הראויים לדירות הקיימות או את עלות הדיור החלופי הרלוונטית, ואת מנגנון העדכון לאורך תקופת הבנייה.
הצמדה רשומה או זכות בעלת תרומה כלכלית אינה צריכה להיעלם מהניתוח רק משום שבפרויקט החדש כל הדירות מקבלות חבילת תמורה בסיסית.
יש לבדוק את תרומת המאפיין לנכס הקיים, את המצב המשפטי שלו ואת העקרונות שנקבעו בפרויקט.
אין נוסחה אחידה שמתאימה לכל הצמדה ולכל מתחם.
רמת גמר ושיפוץ פנימי עשויים להשפיע על שווי דירה בשוק החופשי, אולם בפינוי בינוי יש לבחון את הנושא בזהירות מאחר שהמבנה הקיים מיועד להריסה.
אין להניח שכל שקל שהושקע בשיפוץ מתורגם לתוספת תמורה בפרויקט.
ככל שהנושא רלוונטי, יש לבחון את תרומתו בהתאם למועד, לאופי ההשקעה ולעקרונות שנקבעו במתחם.
קיים גם מסלול נפרד בדין שבו ניתן, בתנאים הקבועים בחוק, לבקש מינוי של שמאי פינוי ובינוי באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לצורך בחינת כדאיותה הכלכלית של עסקה.
מסלול זה שונה מליווי שוטף של שמאי שנבחר על ידי בעלי הדירות או נציגותם לאורך חיי הפרויקט.
לכן כאשר משתמשים במונח "שמאי פינוי בינוי" חשוב להבין האם מדובר בשמאי המלווה את הדיירים באופן שוטף או במינוי במסגרת ההליך הקבוע בדין.
שלב ראשון – היכרות עם המתחם: קבלת נתוני הדירות, מסמכי הזכויות, תכניות והצעות קיימות.
שלב שני – מיפוי הדירות: זיהוי דירות אופייניות ודירות בעלות מאפיינים מיוחדים.
שלב שלישי – בחינת התכנון וההצעה: בדיקת עקרונות התכנון והתמורות המוצעות.
שלב רביעי – בדיקה כלכלית: ככל שנדרש, בחינת הכנסות, עלויות ורווחיות הפרויקט.
שלב חמישי – גיבוש עקרונות תמורה: בניית טבלת תמורות ומנגנון איזון או ניקוד כאשר הוא מתאים.
שלב שישי – הצגת הממצאים: הסבר לנציגות ולבעלי הדירות בשפה ברורה.
שלב שביעי – ליווי מקצועי: השתתפות בדיונים מקצועיים ועדכון הבדיקות כאשר התכנון או תנאי העסקה משתנים.
כאשר קיימות דירות שונות מאוד זו מזו.
כאשר קיימים דירות גן, דירות גג, חצרות או הצמדות מיוחדות.
כאשר יש מספר הצעות יזמים.
כאשר קיימת מחלוקת בין בעלי הדירות לגבי חלוקת התמורות.
כאשר לא ברור האם ניתן לשפר את התמורה מבלי לפגוע בכדאיות הפרויקט.
כאשר נדרש ניתוח מקצועי של כלכליות התכנית.
בדרך כלל בעלי הדירות או נציגות הדיירים בוחרים את בעלי המקצוע המלווים אותם, בהתאם למבנה ההתקשרות בפרויקט.
כאשר מדובר בשמאי מטעם הדיירים, נקודת המבט המקצועית שלו היא של בעלי הדירות. חשוב שמערכת היחסים המקצועית והיקף השירות יהיו מוגדרים בצורה ברורה.
לא. ניקוד הוא כלי אפשרי ולא חובה. במתחם שבו הדירות דומות מאוד ייתכן שאין בו צורך, ואילו במתחם בעל שונות משמעותית הוא יכול לסייע ביצירת מנגנון שקוף.
לא. התקן אינו קובע כמה נקודות יש לתת לקומה, נוף, חניה או מאפיין אחר. ככל שנבנית שיטת ניקוד, היא צריכה להיות מותאמת למתחם ולהישען על שיקולים שמאיים.
הדבר תלוי במאפייני הדירות ובעקרונות העסקה. כאשר הדירות שונות באופן מהותי, ייתכן שנדרש מנגנון שיביא בחשבון את ההבדלים ביניהן.
לא ניתן לקבוע זאת באופן אוטומטי. יש לבחון את הזכויות, שטח החצר, אופן ההצמדה, תרומת החצר לשווי והעקרונות שנקבעו במתחם.
הדבר תלוי במנגנון השיבוץ ובהסכם הפרויקט. מבחינה שמאית ניתן לבחון את ההבדלים בין הקומות ואת תרומתם היחסית לשווי.
כן. זהו אחד השלבים שבהם לבדיקה שמאית עשויה להיות חשיבות רבה, משום שעדיין ניתן להבין את המשמעות הכלכלית של ההצעה ולבחון את עקרונות התמורה.
לא. אין בתקן כלל שלפיו כל דייר חייב לקבל תוספת קבועה של 12 או 25 מ"ר. התמורה נבחנת בהתאם לתכנון, למדיניות החלה, לכלכליות הפרויקט ולהסכמות שבין הצדדים.
לא. עורך הדין מטפל בהיבטים המשפטיים והחוזיים, ואילו השמאי מטפל בהיבטים השמאיים והכלכליים. בפרויקט פינוי בינוי חשוב שהיועצים יעבדו בתיאום, כל אחד בתחום מומחיותו.
פינוי בינוי הוא עסקה מורכבת שמחברת בין תכנון, מקרקעין, כלכלה, משפט ובנייה.
שמאי דיירים מאפשר לבעלי הזכויות להבין כיצד התמורה המוצעת מתייחסת לנכסים הקיימים, כיצד הפרויקט נראה מבחינה כלכלית ומהו היחס בין בעלי הדירות השונים.
המטרה אינה להבטיח תמורה מסוימת מראש, אלא ליצור בסיס מקצועי, שקוף ומבוסס נתונים שעליו ניתן לנהל משא ומתן ולקבל החלטות.
מושקה שמאות מקרקעין, בניהול גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך ושמאי רכוש, מעניק ליווי שמאי לבעלי דירות ונציגויות בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
הליווי מותאם לשלב הפרויקט ויכול לכלול בחינת תמורות, בדיקה כלכלית, דירות מיוחדות, טבלת תמורות ומנגנוני איזון בין בעלי הדירות.
053-309-1775
office@moshka.co.il
