שומה המיועדת ליישום תקינה חשבונאית IFRS

מהי שמאות מקרקעין לדוחות כספיים?

שמאות מקרקעין לדוחות כספיים היא הערכת שווי של זכויות בנכס לצורך שימוש במסגרת הדיווח הכספי של החברה. היא יכולה להתייחס לקרקע, לבניין משרדים, לחנויות, למבנה תעשייה, למחסן, לנכס מניב או לנכס בהקמה, בהתאם למטרת העבודה ולהוראות החשבונאיות החלות.

לפני תחילת ההערכה יש להגדיר מה בדיוק נדרש: מהן זכויות החברה, כיצד הנכס מסווג, מהו בסיס המדידה ומהו המועד הקובע. שווי לצורך דיווח אינו בהכרח הסכום שהחברה מצפה לקבל במכירה מסוימת, ואינו נגזר אוטומטית מעלות הרכישה או מהיתרה הרשומה בספרים.

הסיווג והטיפול החשבונאי נקבעים במסגרת עבודת החברה ורואי החשבון. השמאי מעריך את זכויות המקרקעין בהתאם למטרה שנקבעה ומציג את הנתונים והמסקנות הדרושים לשימוש בשומה.

תקן 17.1: המסגרת השמאית להערכות לצורך דיווח

תקן 17.1 עוסק בפירוט המזערי הנדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח לפי חוק ניירות ערך ולצורך יישום תקינה חשבונאית. ההסברים על דרישות השומה בעמוד זה מבוססים על התקן ועל דברי ההסבר שלו.

לפי סעיף 3.1 לתקן, השומה נערכת ברמת פירוט של שומת מקרקעין מקיפה. המשמעות היא מסמך הכולל תשתית עובדתית, תיאור הזכויות והמצב התכנוני, ניתוח שמאי, תחשיב וגילוי ההנחות וההסתייגויות הרלוונטיות.

• בדיקת עובדות: אין להחליף בהנחות עובדות שניתן לבדוק באמצעים סבירים.
• גילוי הנחות: יש לפרט הנחות עבודה ואת השפעתן על השווי.
• נתוני החברה: יש להציג נתונים ותחזיות שהתקבלו מהמזמין, ככל שההערכה נשענת עליהם, ואת בדיקות הסבירות שנערכו.
• שקיפות מקצועית: יש לתת גילוי בנושאי תלות, תנאי התקשרות ושיפוי, בהתאם להוראות התקן.
• תחשיב מנומק: יש להסביר את נתוני ההשוואה, ההתאמות והמרכיבים המשמשים להערכת השווי.

תקן 17.1 הוא תקן שמאי. הוא אינו מחליף את תקני החשבונאות, ולכן הכנת השומה מחייבת התאמה בין דרישות התקינה השמאית לבין בסיס המדידה החשבונאי הרלוונטי להזמנה.

מה הקשר בין תקן 17.1, IFRS 13 ו־IAS 40?

IFRS 13: מדידת שווי הוגן

IFRS 13 מגדיר שווי הוגן וקובע מסגרת למדידתו כאשר תקן חשבונאי אחר דורש או מאפשר מדידה כזו. השווי מבוסס על עסקה רגילה בין משתתפי שוק במועד המדידה, תוך התייחסות להנחות שהשוק היה מביא בחשבון, לרבות סיכון.

התקן אינו קובע שכל נכס מקרקעין חייב להימדד בשווי הוגן. תחילה יש לברר איזו הוראה חשבונאית חלה על הנכס ומה היא דורשת.

IAS 40: נדל״ן להשקעה

IAS 40 עוסק בנדל״ן להשקעה, ובכלל זה קרקע או מבנה המוחזקים להפקת דמי שכירות, לעליית ערך או לשתי המטרות, בכפוף להגדרות ולתנאי התקן. נכס שבו החברה משתמשת לפעילותה אינו מסווג אוטומטית באותה דרך.

התקן מאפשר, בכפוף להוראותיו, מודל שווי הוגן או מודל עלות. גם כאשר מיושם מודל עלות עשויה להידרש קביעת שווי הוגן לצורך גילוי. לכן חשוב להגדיר מראש אם השומה נדרשת למדידה, לגילוי או למטרה אחרת.

הערכת שווי בשימוש

במקרים המתאימים עשויה להידרש בחינה המבוססת על שווי בשימוש במסגרת בדיקת ירידת ערך. אין לערבב בין שווי בשימוש, שווי שוק ושווי הוגן. כל בסיס הערכה דורש הגדרה ברורה, נתונים מתאימים ותיאום עם הגורם החשבונאי.

אילו נכסים ניתן להעריך לצורך דיווח כספי?

• בנייני משרדים ושטחי משרדים להשכרה.
• חנויות, מרכזים מסחריים ושטחי מסחר.
• מחסנים, מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשייה.
• דירות ומבני מגורים המוחזקים להשכרה.
• קרקעות ומגרשים בעלי מאפיינים תכנוניים שונים.
• נכסים בהקמה, בהתאם למסגרת המדידה ולשלב הפרויקט.
• זכויות בעלות, חכירה או זכויות אחרות, בהתאם להזמנה ולמסמכים.

בכל נכס יש לזהות את הזכויות המסוימות המוערכות. כאשר החברה מחזיקה רק בחלק מהזכויות, יש לבדוק את משמעות השיתוף ואת השפעתו האפשרית, ולא להניח שהשווי הוא תמיד מכפלה פשוטה של שווי הנכס כולו בשיעור ההחזקה.

איך מעריכים נכס מניב לדוחות כספיים?

בנכס מניב נבחנים תזרימי ההכנסות, תנאי ההשכרה ומאפייני השוק. דמי השכירות בפועל הם נתון מרכזי, אך יש לבחון גם את משך החוזים, האופציות, ההצמדות, התפוסה, השטחים הפנויים והוצאות הבעלים הרלוונטיות.

במסגרת העבודה נבחנת ההתאמה בין ההכנסה החוזית לבין דמי השכירות המקובלים בשוק. חוזה במחיר גבוה או נמוך מהשוק עשוי להשפיע על התחשיב באופן שונה לאורך תקופת ההתקשרות ולאחר סיומה.

• ריכוז שטחים, שימושים ומחזיקים בנכס.
• בחינת חוזי שכירות, תקופות והוראות המשפיעות על ההכנסה.
• ניתוח שיעור התפוסה והשטחים שאינם מושכרים.
• בדיקת הכנסות והוצאות רלוונטיות, לרבות ניהול ככל שנדרש.
• בחירת שיעורי היוון או ניכיון בהתבסס על מאפייני הנכס והשוק.
• בחינת נתוני השוואה והנמקת ההתאמות.

תקן 17.1 כולל דרישות גילוי ייעודיות ביחס למחזיקים מהותיים, לחוזים שחודשו ולמחזיקים בעלי זיקה לחברה. נתונים אלה מסייעים להבין את מבנה ההכנסות ואת הסיכונים המיוחדים לנכס.

ניתוח רגישות: כיצד שינוי בהנחה משפיע על השווי?

לפי סעיף 4.15 לתקן 17.1, בנכס המוערך בגישת היוון הכנסות נדרש ניתוח רגישות לשיעור ההיוון. הניתוח מציג את השפעת השינוי בפרמטר מרכזי על תוצאת ההערכה.

לדוגמה פשוטה בלבד, הכנסה שנתית נטו ויציבה של 1,000,000 ₪ המהוונת בשיעור של 8% נותנת שווי של 12,500,000 ₪. בשיעור של 8.5% מתקבל שווי של כ־11,765,000 ₪. בנכס אמיתי ייתכן צורך בתחשיב מורכב יותר, הכולל תקופות שונות, השקעות, שטחים פנויים ושינויי הכנסה.

ניתוח הרגישות אינו תחזית לשינוי עתידי במחיר הנכס. הוא מסביר עד כמה המסקנה מושפעת מהנחות העבודה שנבחרו.

המועד הקובע: לאיזה תאריך מתייחסת ההערכה?

המועד הקובע הוא התאריך שאליו מיוחסת הערכת השווי. הוא עשוי להיות מועד סיום תקופת הדיווח, מועד רכישה או מועד אחר שנקבע בהזמנה. יש להבחין בינו לבין מועד הביקור בנכס ומועד חתימת השומה.

תקן 17.1 דורש התייחסות לשינויים מהותיים שנודעו לשמאי בין המועד הקובע לבין עריכת השומה. יש לתת להם גילוי בהתאם להוראות התקן, תוך שמירה על ההבחנה בין המידע המתייחס למועד ההערכה לבין שינויים שחלו לאחריו.

לכן, תיאום המועד הקובע בתחילת העבודה חיוני לבחירת נתוני השוק ולבדיקת חוזים, זכויות ומצב תכנוני המתאימים לתאריך הנדרש.

זכויות, תכנון ואי־ודאות: הנתונים שמאחורי השווי

שווי נכס מושפע מהאפשרות להשתמש בו ומהזכויות המוקנות בו. חוזה חכירה, מגבלה תכנונית, שימוש שאינו תואם היתר או הסכם עם צד שלישי עשויים להשפיע על ההערכה גם כאשר ההכנסה השוטפת נראית יציבה.

הבדיקה כוללת מסמכי זכויות, תוכניות רלוונטיות ומידע על השימושים והמבנים. תיאור הנכס והסביבה נערך בהתאם לתקן 5.1, לצד הדרישות הנוספות של תקן 17.1, ובהן בחינת הסביבה הנדל״נית והעסקית בנכסים הרלוונטיים.

כאשר קיים חוסר במידע או אי־ודאות מהותית, יש להסביר אותם ולבחון את השפעתם על השווי. אין להציג נכס כפנוי כאשר ידוע על מחזיק שמעמדו אינו ברור, ואין להציג צפי תכנוני כאילו הוא זכות מאושרת.

עסקאות ושומות קודמות: מה השתנה ולמה?

תקן 17.1 כולל דרישות לבדיקת ההיסטוריה של הנכס, עסקאות ושומות קודמות בתקופות המוגדרות בו. המטרה היא לאפשר הבנה של הקשר בין הערכת השווי הנוכחית לבין מידע קודם.

שינוי בשווי יכול לנבוע מהשוק, מחוזה חדש, משינוי בתפוסה, מהתקדמות תכנונית או מתיקון נתון. כאשר מתקיימים התנאים שנקבעו בתקן, נדרש גילוי ביחס לפער מהותי או לשינוי בשיטת ההערכה.

עקביות אינה מחייבת להשאיר את השווי ללא שינוי. היא מחייבת להסביר את הגישה, את הנתונים ואת הסיבות להבדלים בין הערכות.

מיסים ותשלומי חובה: כיצד מציגים אותם?

סעיף 4.18 לתקן 17.1 עוסק בגילוי מיסים ותשלומי חובה רלוונטיים בעת מכירה, ובהם היטל השבחה ותשלומים לרמ״י או למחכיר אחר, בהתאם לנסיבות. כאשר הסכום הוא אומדן, יש לציין את אי־הוודאות הנלווית אליו.

יש להבחין בין הצגת חיוב בנפרד לבין הפחתתו מתוצאת השווי. אופן הטיפול נקבע לפי בסיס המדידה והוראותיו, ולא באמצעות הפחתה אוטומטית של כל מס או עלות. הטיפול החשבונאי הסופי נבחן עם רואה החשבון.

אילו מסמכים כדאי להכין לשומה?

• פרטי החברה, מטרת השומה והמועד הקובע.
• סיווג הנכס והתקן החשבונאי הרלוונטי כפי שנמסרו על ידי החברה.
• נסח רישום, אישור זכויות וחוזי חכירה או רכישה, לפי העניין.
• תוכניות, היתרים, תשריטים ונתוני שטחים.
• חוזי שכירות, תוספות לחוזים וריכוז מחזיקים.
• נתוני תפוסה, הכנסות והוצאות רלוונטיות.
• שומות קודמות ומידע על עסקאות בנכס.
• מידע על התחייבויות, מחלוקות ושינויים מהותיים.

רשימת המסמכים מותאמת לסוג הנכס. ריכוז החומר מראש מסייע לזהות פערים מוקדם ולתאם את העבודה עם לוח הזמנים של הדיווח.

תהליך העבודה במושקה שמאות מקרקעין

1. הגדרת ההזמנה: מטרה, זכויות מוערכות, בסיס מדידה ומועד קובע.
2. איסוף ובדיקת מידע: מסמכי החברה, הזכויות, התכנון והשכירות.
3. ביקור בנכס: בחינת מאפייני הנכס נשוא חוות הדעת ותיעוד המגבלות, ככל שישנן.
4. ניתוח שוק ותחשיב: בחירת גישות ההערכה והנמקת הנתונים וההנחות.
5. עריכת חוות הדעת: הצגת השווי, התחשיב, הגילויים וההסתייגויות.
6. מענה מקצועי: הסברים לשאלות החברה ורואי החשבון במסגרת השירות שסוכם.

המשרד מקפיד על שירות אישי, תקשורת ברורה ותיאום לוחות זמנים. היקף העבודה נקבע לפי מורכבות הנכס והמידע הדרוש להערכה.

כמה עולה שמאות מקרקעין לדוחות כספיים?

שכר הטרחה תלוי בסוג הנכס, במספר הנכסים, בהיקף החוזים ובמורכבות הזכויות והתכנון. הערכת נכס יחיד עם חוזה שכירות פשוט שונה מהערכת מתחם הכולל שימושים ומחזיקים רבים.

גם המועד הנדרש, זמינות המסמכים והיקף התיאום המקצועי משפיעים על העבודה. לאחר קבלת פרטים ראשוניים ניתן להגיש הצעת שכר טרחה ולהגדיר במפורש את התוצר ואת לוח הזמנים.

שאלות ותשובות על שומה לדוחות כספיים

הערכת שווי שאפשר להבין ולבחון

שומה לדוחות כספיים צריכה לאפשר לקורא להבין מה הוערך, כיצד חושב השווי ואילו הנחות משפיעות עליו. חוות דעת מפורטת מסייעת לחברה ולרואי החשבון לבחון את הנתונים ולזהות סוגיות הדורשות טיפול.

מושקה שמאות מקרקעין מלווה את תהליך ההערכה משלב הגדרת ההזמנה ועד למסירת חוות הדעת והמענה המקצועי הנלווה. למידע נוסף ניתן לקרוא על הערכת שווי נכסים או לפנות ישירות למשרד.