תקן 19: שומה לבטוחה לאשראי
כאשר נכס מקרקעין מוצע כבטוחה לאשראי, נדרשת תמונה ברורה של השווי, הזכויות והסיכונים. שומת תקן 19 בוחנת את הנכס לעומק ומבחינה בין שוויו בשוק לבין הערך שניתן לייחס לו למטרת בטוחה.
מה בודק שמאי המקרקעין? כיצד משפיעים חריגות בנייה, חוזי חכירה וזכויות עתידיות? ומה חשוב לברר לפני הזמנת השומה? המדריך הבא מרכז את העקרונות ואת המשמעות המעשית לבעלי נכסים ולעסקים.
לפני הזמנת שומה המיועדת לגוף מממן, יש לברר עמו את דרישותיו ואת התאמת השמאי והשומה לצרכיו.
מהו תקן 19 בשמאות מקרקעין?
תקן 19.0 של מועצת שמאי המקרקעין עוסק ברמת הפירוט המזערית הנדרשת בשומות של זכויות במקרקעין המוצעות כבטוחה לאשראי, לרבות בהנפקת אגרות חוב. הנוסח שעליו מבוסס מדריך זה הוא מיוני 2010.
על פי התקן, שומה לבטוחה נערכת ברמת פירוט של שומת מקרקעין מלאה, בהתאם לתקן 1 ובתוספת הדרישות המיוחדות של תקן 19. היא כוללת זיהוי של הזכויות המוערכות, בדיקת המצב התכנוני והמשפטי, ביקור בנכס, ניתוח נתוני שוק ותחשיבים מנומקים.
החשיבות של הדוח היא ביכולת להבין מה עומד מאחורי מסקנת השווי: אילו זכויות קיימות, מהו השימוש המותר, מה מבוסס על מסמכים, ואילו מגבלות עשויות להשפיע על שווי הבטוחה ועל אפשרות מימושה.
האם תקן 19 חל על משכנתא רגילה לדירה?
התקן מחריג שומות לדירות מגורים הנערכות לצורך קבלת הלוואה לדיור. לכן אין לזהות אוטומטית בין שומת תקן 19 לבין שמאות לדירה לצורך משכנתא רגילה. מטרת השומה והעסקה קובעות את מסגרת הבדיקה.
לאילו נכסים ולמצבים הוא עשוי להיות רלוונטי?
התקן עשוי להיות רלוונטי לנכס מסחרי, משרד, מבנה תעשייה, מרכז מסחרי, נכס מניב, מגרש או זכויות חכירה, כאשר הזכויות מוצעות כבטוחה במסגרת אשראי. סוג הנכס לבדו אינו קובע: יש לבחון גם את מטרת ההערכה ואת דרישות הגורם שלו מיועד הדוח.
שווי שוק, ערך למטרת בטוחה ומימוש כפוי
אלו מושגים שונים, וההבחנה ביניהם חשובה להבנת השומה. אין שיעור הפחתה קבוע שמאפשר להפוך כל שווי שוק לערך למטרת בטוחה. הפער, ככל שקיים, נובע ממאפייני הנכס ומהזכויות הנבדקות.
| המושג | מה הוא מבטא? | מה חשוב להבין? |
|---|---|---|
| שווי שוק | אומדן מחיר הזכויות בעסקה רצונית במועד הקובע, לאחר חשיפה מתאימה בשוק. | מתייחס לתנאי שוק ולעסקה ללא אילוץ. |
| ערך למטרת בטוחה | ניתוח שמרני בהתאם להוראות התקן, תוך בחינת הזכויות הקיימות והוצאת רכיבים שאינם מתאימים להיכלל בבטוחה. | עשוי להיות נמוך משווי השוק, אך אינו הפחתה אחידה או אוטומטית ממנו. |
| הפחתה בגין מימוש כפוי | התייחסות נפרדת להשפעת מכירה מאולצת על התמורה הצפויה. | נבחנת לפי סחירות הזכויות, היקף הנכס ומורכבותו. |
| מיסים ותשלומי חובה | אומדנים לחיובים הרלוונטיים למכירה ולמימוש, לפי הנחות התקן. | יש להבחין בין שווי הזכויות לבין התשלומים הצפויים בעת מכירתן. |
שווי הבטוחה אינו סכום האשראי
השמאי מעריך את הזכויות בנכס. החלטת האשראי מתקבלת אצל הגוף המממן, ועשויה להתחשב גם בשיעור המימון, במצב הלווה, בבטוחות נוספות ובמדיניות האשראי. מסקנת השומה אינה התחייבות לקבלת מימון.
מה בודקים במסגרת שומה לפי תקן 19?
הבדיקה משלבת בין הנכס בשטח לבין המסמכים המתארים אותו. פער בין השימוש בפועל, היתר הבנייה והרישום עשוי להיות בעל משמעות כספית, ולכן חשוב לזהותו ולהסביר את השפעתו על ההערכה.
איזה נכס מוערך?
נבדקים פרטי הרישום והזיהוי, לרבות גוש, חלקה ותת־חלקה לפי העניין. בהערכת חלק מבניין או חלקה נבחנים גם התשריטים והמסמכים המאפשרים לקשור בין הזכויות לבין הנכס המסוים.
מה מותר לבנות ולעשות?
נבחנים התכניות החלות, זכויות הבנייה, ההיתרים והשימושים. נבדקת המשמעות של יתרת זכויות בלתי מנוצלות, שימוש חורג, חריגת בנייה או אי־בהירות תכנונית.
מהן הזכויות המוצעות?
נבחנים מסמכי הבעלות או החכירה, הערות רישום, מגבלות והסכמים רלוונטיים. המטרה היא להבין את תוכן הזכות ואת ההשלכות השמאיות של התנאים החלים עליה.
מה קיים בשטח?
הביקור מאפשר להתרשם ממאפייני הנכס, מצבו והשימוש בו. ככלל נדרש ביקור בכל חלקיו, בכפוף לחריגים שבתקן. מגבלות גישה מחייבות התייחסות מפורשת בדוח.
על מה מבוסס השווי?
נבחנים נתוני עסקאות, דמי שכירות, מאפייני ביקוש והיצע והתאמות לנכס. בנכס מניב נבחנים גם חוזי השכירות והבסיס הכלכלי להכנסה המתקבלת ממנו.
כיצד מתקבלת המסקנה?
הדוח מציג את הנחות העבודה, הנתונים והמקדמים המשמשים בחישוב. כשיש מספר רכיבי שווי, נדרשת הבחנה ביניהם כדי לאפשר להבין את תרומתו של כל רכיב.
זכויות עתידיות, חריגות בנייה וחוזי חכירה
זכויות בנייה מאושרות לעומת פוטנציאל תכנוני
תכנית מאושרת ותכנית שעדיין נמצאת בהכנה או בהפקדה אינן באותו מעמד. לפי סעיף 4.12 לתקן, הערך למטרת בטוחה מבוסס על תכניות מאושרות. כאשר קיים פוטנציאל תכנוני ממשי, ניתן להציג את תרומתו בנפרד בהתאם להוראות התקן, תוך הבחנה מהערך למטרת בטוחה.
לדוגמה, הציפייה לתוספת שטחים עשויה להשפיע על המחיר שקונים מוכנים לשלם בשוק. עם זאת, אין פירוש הדבר שהשטחים הצפויים נכללים בבטוחה כאילו כבר אושרו. יש לבדוק את שלב התכנון, את המסמכים ואת ההנחות שעליהן נשענת ההערכה.
בנייה ללא היתר ושימוש שאינו תואם היתר
בערך למטרת בטוחה אין לכלול מרכיב שווי הנובע מבנייה לא חוקית או משימוש שאינו תואם היתר, בהתאם להוראות התקן. התקן כולל גם הוראה מסוימת לגבי סיכוי לחידוש שימוש חורג באזור ששינה את צביונו לאורך זמן, בכפוף להנמקה ולתשלומים הצפויים. לכן יש לבדוק כל מקרה לפי נסיבותיו.
זכויות חכירה ומגבלות חוזיות
בחכירה יש משמעות לתקופת הזכות, לתנאי הארכתה ולתשלומים הנלווים. ציפייה של משתתפים בשוק להארכה בתנאים מקלים אינה בהכרח תחליף לזכות חוזית קיימת. כאשר נוצר פער כזה, התקן דורש להבחין בין התנהגות השוק לבין הבסיס החוזי של הערך למטרת בטוחה.
חלקים שלא התאפשר לבקר בהם
כאשר לא ניתן לבקר בחלק מנכס בנוי, יש לפרט את החלק שלא נבדק ואת הסיבה לכך. לפי הוראות התקן, חלקים אלה אינם מובאים בחשבון בקביעת הערך למטרת בטוחה. תיאום גישה מראש לחנויות, למחסנים וליחידות מושכרות עשוי למנוע מגבלה מהותית בבדיקה.
שומת תקן 19 לנכס מניב
בנכס מניב נדרשת הבנה של ההכנסה ושל הזכויות שביסודה: מי השוכרים, מהן תקופות השכירות, אילו אופציות קיימות, מהם דמי השכירות ומהן ההתחייבויות העיקריות בהסכמים. הכנסה חודשית לבדה אינה מספקת כדי לקבוע את שווי הנכס.
סעיף 4.12 לתקן מתייחס לשילוב גישת ההשוואה וגישת היוון ההכנסות בנכסים מניבים. כאשר לא נמצאו נתוני השוואה מתאימים, התקן מאפשר הערכה בגישת היוון ההכנסות. בחירת הנתונים ושיעורי ההיוון צריכה להיות מוסברת בתחשיב.
חשוב להבחין בין דמי שכירות חוזיים לבין דמי שכירות ראויים בשוק, ולבחון את השפעת תקופות ההתקשרות ואת מאפייני הנכס. למשל, שתי חנויות באותו רחוב עשויות להיות שונות בשטח, בנגישות, בחזית המסחרית, במצב הרישוי ובתנאי השכירות. ההשוואה ביניהן מחייבת ניתוח והתאמות.
מימוש כפוי ותשלומים
סעיף 4.15 עוסק בהפחתה בגין מימוש כפוי ובאומדני מיסים ותשלומי חובה. בין היתר נבחנים סחירות הזכויות, ההיקף הכספי ומורכבות השימוש בנכס. התקן אינו קובע אחוז הפחתה אחיד לכל הנכסים.
אומדני מס שבח, היטל השבחה ותשלומים למחכיר נערכים לפי ההנחות הרלוונטיות בתקן. אין לזהות אותם אוטומטית עם חבות המס האישית שתיקבע בעסקה מסוימת.
ערך כינון
במקרים המתאימים כולל הדוח גם אומדן ערך כינון למבנים התורמים לשווי הנכס. סעיף 4.16 מגדיר עקרונות לחישוב עלות תחליף לצורך ביטוח המבנה.
ערך הכינון שונה משווי השוק: הוא אינו כולל את שווי הקרקע. לפי הוראות התקן הוא מחושב ללא מע״מ וללא מרכיב יזמות, וללא ניכוי הפחת הפיזי שנצבר במבנה.
אילו מסמכים כדאי להכין לפני הזמנת השומה?
רשימת המסמכים מותאמת לסוג הנכס ולמטרת העבודה. ככל שהמידע הראשוני מסודר יותר, קל לזהות בתחילת הדרך מסמכים חסרים, שאלות מהותיות ומגבלות שעשויות להשפיע על הדוח.
- פרטי הנכס: כתובת, גוש, חלקה ותת־חלקה, ככל שקיימת.
- מסמכי זכויות: אישור זכויות, חוזה חכירה או מסמכי רישום זמינים. נסח הרישום הנדרש לשומה מופק בידי השמאי או מי מטעמו בהתאם לתקן.
- מסמכי רכישה: הסכם רכישה ומסמכים הנוגעים לעלויות ולמועד הרכישה.
- תשריטים ורישוי: תשריט בית משותף, הסכם שיתוף, היתרי בנייה ותכניות זמינות.
- מידע על השכרה: חוזי שכירות, נספחים, אופציות ונתוני הכנסות רלוונטיים.
- דרישות מזמין הדוח: מטרת ההערכה, מועד נדרש והנחיות כתובות של הגוף שאליו מיועדת השומה.
- גישה לנכס: פרטי אנשי קשר ותיאום כניסה לכל החלקים הנדרשים לבדיקה.
כיצד מתקדמת העבודה?
- הגדרת הצורך: בירור מטרת השומה, הנכס והגורם שאליו מיועד הדוח.
- בדיקת מסמכים: בחינת החומר הראשוני והגדרת השלמות נדרשות.
- ביקור ובדיקות: התרשמות מהנכס ובחינת המידע התכנוני והקנייני הרלוונטי.
- ניתוח ותחשיבים: בחירת נתוני שוק, בדיקת רכיבי השווי והצגת הנחות העבודה.
- מסירת חוות הדעת: דוח מנומק המציג את הממצאים, מסקנות השווי וההסתייגויות הרלוונטיות.
עלות העבודה ולוח הזמנים נקבעים לפי היקף הנכס, מספר היחידות, מורכבות הזכויות, זמינות המסמכים והבדיקות הנדרשות. הצעת מחיר מדויקת מתחילה בהבנת המשימה.
שאלות נפוצות על תקן 19
מה ההבדל בין שומה רגילה לשומת תקן 19?
מטרת השומה קובעת את היקף העבודה. תקן 19 מתייחס במיוחד לזכויות המוצעות כבטוחה לאשראי וכולל דרישות נוספות בנושאי זכויות, ערך למטרת בטוחה, מימוש כפוי ותשלומים. גם שומה למטרה אחרת יכולה להיות שומה מלאה ומפורטת.
האם ערך למטרת בטוחה תמיד נמוך משווי השוק?
לא בהכרח. פער עשוי להיווצר כאשר יש רכיבים שלא נכללים בערך למטרת בטוחה לפי התקן, כגון פוטנציאל מסוים או מגבלות בזכויות. אין בתקן הפחתה קבועה החלה על כל נכס.
האם כל גוף מימון חייב לקבל שומת תקן 19?
התקן קובע שהשומה תיערך באופן שיוכל לשמש כל ספק אשראי, אך אין בכך חובה על גוף מממן לקבל כל דוח. יש לברר מראש את דרישות הגוף המממן ואת התאמת השמאי לצרכיו.
האם אפשר לכלול זכויות בנייה עתידיות בבטוחה?
הערך למטרת בטוחה מבוסס על תכניות מאושרות. פוטנציאל תכנוני ממשי עשוי לקבל ביטוי נפרד בהתאם לתקן, תוך הבהרה שאינו זכות מאושרת הנכללת באותו אופן בבטוחה.
האם ניתן להכין את השומה בלי ביקור בנכס?
תקן 19 כולל דרישה לביקור והוראות לגבי היקפו. אין להניח שמסמכים או תמונות מחליפים אותו. אי־אפשרות לבקר בחלק מהנכס מחייבת גילוי ומשפיעה על הכללתו בערך למטרת בטוחה בהתאם להוראות התקן.
האם שומת תקן 19 היא דוח אפס?
אלו משימות שונות. שומת תקן 19 עוסקת בזכויות המוצעות כבטוחה לאשראי. דוח אפס בוחן בדרך כלל את הכלכלה של פרויקט, לרבות הכנסות, עלויות ורווחיות צפויה. יש להגדיר איזה דוח נדרש למטרה המסוימת.
כמה עולה שומת תקן 19 וכמה זמן היא אורכת?
המחיר והזמן תלויים בסוג הנכס, היקפו, מורכבותו וזמינות החומר. נכס מניב הכולל מספר שוכרים או קרקע בעלת זכויות מורכבות מחייבים היקף עבודה שונה. המשרד בוחן את פרטי המשימה ומוסר הצעה מותאמת.
מושקה שמאות מקרקעין: בדיקה יסודית ותמונה ברורה
משרד מושקה שמאות מקרקעין, בניהולו של גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך, עוסק בהערכת שווי דירות, נכסים מסחריים, קרקעות, נחלות ומשקים ובחוות דעת למגוון מטרות. הבדיקה משלבת נתוני שוק, מסמכי זכויות ומידע תכנוני, עם הסבר ברור של הממצאים ומשמעותם.
המשרד ממוקם באשקלון ומעניק שירות בדרום, בשפלה, בירושלים, במודיעין ובמרכז. בשומות לנחלות ולמשקים ניתן שירות בכל חלקי הארץ. בפנייה בנושא בטוחה לאשראי נבחנים תחילה מטרת העבודה, מאפייני הנכס והתאמת השירות לדרישות המשימה.
צריכים לבחון נכס לקראת העמדתו כבטוחה?
שלחו למשרד את פרטי הנכס ואת מטרת הבדיקה. נבחן את היקף העבודה הנדרש ונמסור הסבר והצעת מחיר מותאמת.
מושקה שמאות מקרקעין – גל מושקה, שמאי מקרקעין מומחה
office@moshka.co.ilמקור מקצועי
ההסברים בדף מבוססים על תקן 19.0 של מועצת שמאי המקרקעין, יוני 2010, ובפרט סעיפים 1–3, 4.5 ו־4.12–4.16. ההתייחסות לרמת הפירוט של שומה מלאה נלקחה מתקן 19, המפנה לתקן 1. ההסברים הם תמצית מקצועית ואינם מחליפים את נוסח התקן או בדיקה של נכס מסוים.
