מהו תקן 19 בשמאות מקרקעין?
תקן 19 הוא תקן שמאי העוסק בשומות מקרקעין המיועדות להצעת זכויות במקרקעין כבטוחה לאשראי. מטרתו לקבוע את רמת הפירוט המזערית הנדרשת בשומה מסוג זה ואת הבדיקות שעל שמאי המקרקעין לבצע כאשר הנכס מיועד לשמש בטוחה לקבלת אשראי.
שומת תקן 19 אינה רק הערכת שווי רגילה של נכס. לצד אומדן שווי השוק, התקן מחייב במקרים המתאימים לבחון גם את הערך למטרת בטוחה, תוך בחינה שמרנית של הזכויות הקנייניות, המצב התכנוני, רישוי הבנייה, יכולת השעבוד והסיכונים הקיימים בנכס.
מסיבה זו, שומה לפי תקן 19 כוללת בדרך כלל בדיקה רחבה ומעמיקה יותר של הנכס ושל המסמכים הקשורים אליו.
מתי נדרשת שומת תקן 19?
תקן 19 חל על שומות מקרקעין המיועדות לשמש בטוחה עבור גורם המספק אשראי, וכן במקרים של הצעת זכויות במקרקעין כבטוחה במסגרת מימון או הנפקת אגרות חוב.
התקן אינו חל על שומות לדירות מגורים הנערכות לצורך קבלת הלוואה לדיור רגילה.
בין הנכסים שעשויים להיות מוערכים במסגרת שומת תקן 19 ניתן למצוא:
- מבני מסחר ומשרדים.
- מבני תעשייה ומלאכה.
- קרקעות ומגרשים.
- נכסים מניבים.
- מרכזים מסחריים.
- מבנים לשימושים מיוחדים.
- זכויות חכירה במקרקעין.
- נכסים הכוללים זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
מה ההבדל בין שווי שוק לבין ערך למטרת בטוחה?
זהו אחד הנושאים המרכזיים בתקן 19.
שווי שוק
שווי השוק מבטא את הסכום הסביר שבו היו נמכרות הזכויות בנכס במועד הקובע, בין קונה מרצון למוכר מרצון, לאחר חשיפה סבירה של הנכס בשוק, כאשר הצדדים פועלים בידיעה, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפייה.
ערך למטרת בטוחה
במקרים שבהם קיימת אי בהירות משפטית, פוטנציאל תכנוני, חריגות בנייה או מרכיבי שווי שאינם ודאיים, עשוי להידרש גם אומדן של ערך למטרת בטוחה.
מדובר בגישה שמרנית יותר. במסגרת זו לא מובאים בחשבון מרכיבי שווי ספקולטיביים מסוימים, זכויות שאינן ניתנות לשעבוד וכן מרכיבים שאינם עומדים בדרישות שנקבעו בתקן.
לכן ייתכן מצב שבו שווי השוק של הנכס גבוה מהערך שנקבע למטרת בטוחה.
האם זכויות בנייה עתידיות נכללות בשומת תקן 19?
יש להבחין בין שווי השוק לבין הערך למטרת בטוחה.
כאשר קיים פוטנציאל תכנוני ממשי, לדוגמה תכנית המצויה בהכנה או בהפקדה, עשויה להיות לפוטנציאל זה השפעה על שווי השוק.
עם זאת, בקביעת הערך למטרת בטוחה, תקן 19 קובע כי יש להתבסס על תכניות מאושרות. פוטנציאל תכנוני שטרם אושר אינו נכלל באופן אוטומטי בערך למטרת בטוחה.
במקרים המתאימים ניתן להציג את תרומת הפוטנציאל התכנוני בנפרד, לצד שווי השוק והערך למטרת בטוחה.
כיצד מתייחס תקן 19 לחריגות בנייה?
חריגות בנייה הן אחד הנושאים המהותיים ביותר בשומה לבטוחה.
לפי תקן 19, בקביעת הערך למטרת בטוחה לא ייכלל ככלל מרכיב שווי הנובע מבנייה בלתי חוקית, לרבות בנייה ללא היתר או שימוש שאינו תואם את היתר הבנייה.
לכן שמאי המקרקעין נדרש לבחון את היתר הבנייה, התכניות המאושרות, השימוש הקיים בנכס ומידת התאמתו למצב הרישויי.
עצם העובדה ששטח מסוים קיים בפועל ומשמש את בעל הנכס אינה מספיקה בהכרח כדי להביא את מלוא תרומתו בחשבון בערך למטרת בטוחה.
זיהוי הנכס בשומת תקן 19
זיהוי חד משמעי של הנכס מהווה מרכיב מהותי בשומה.
כאשר מדובר בחלק מבניין או בחלק מחלקה, הזיהוי יכול להתבצע באמצעות מסמכים כגון:
- תשריט בית משותף.
- תשריט שצורף לחוזה.
- תשריט שצורף להסכם שיתוף.
- תיאור מילולי מתאים בחוזה מכר.
כאשר לא ניתן לבצע זיהוי כנדרש, על השמאי לציין זאת במפורש בשומה.
לזיהוי הנכס חשיבות רבה, משום שלא די לדעת את הכתובת או לראות את היחידה בפועל. יש לוודא ככל האפשר שהיחידה שנבדקה היא אכן היחידה שאליה מתייחסות הזכויות הקנייניות המוערכות.
הביקור בנכס לפי תקן 19
תקן 19 דורש ביקור בנכס בסמוך למועד עריכת השומה.
במסגרת השומה יש לציין את מועד הביקור, זהות המבקר, מי הציג את הנכס והקשר שלו לנכס, ככל שהדבר ידוע.
ככלל, הביקור אמור לכלול את חלקי הנכס המוערכים. כאשר לא ניתן לבקר בחלק מסוים בנכס בנוי, יש לציין בשומה באיזה חלק לא נערך ביקור ומהי הסיבה לכך.
הנושא משמעותי במיוחד בקביעת הערך למטרת בטוחה, מאחר שהתקן מחמיר ביחס לחלקים שלא נבדקו על ידי השמאי.
בדיקת המצב התכנוני
שומת תקן 19 כוללת בדיקה של המצב התכנוני החל על הנכס.
בין היתר נבחנות:
- התכניות החלות על המקרקעין.
- ייעוד הקרקע והשימושים המותרים.
- זכויות הבנייה המאושרות.
- היתרי הבנייה.
- יתרת זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
- שימושים חורגים.
- אי התאמות בין הבנוי בפועל לבין היתר הבנייה.
כאשר קיימת אי בהירות בפרשנות תכנית או היתר בנייה, התקן מחייב את השמאי לציין את עצם קיומו של הספק ואת מהותו.
בדיקת הזכויות הקנייניות והמשפטיות
בדיקת הזכויות בנכס היא נדבך מרכזי בשומת תקן 19.
שמאי המקרקעין בוחן את הזכויות הרשומות בנכס ואת ההערות הרלוונטיות לרישום, כגון שעבודים, עיקולים, זיקות הנאה, זכויות קדימה והערות אחרות שעשויות להשפיע על הנכס ועל יכולת מימושו.
כאשר הזכויות אינן רשומות באופן מלא במרשם המקרקעין, עשוי להידרש אישור זכויות עדכני מהגורם המנהל את הזכויות.
במקרה של זכויות חכירה נבחנים גם תנאי החכירה, תקופת החכירה, מטרת החכירה, השימוש המותר, קיבולת הבנייה ותנאים נוספים העשויים להשפיע על השווי.
מה קורה בנכס מושכר או מניב?
בנכס מניב יש משמעות מיוחדת להסכמי השכירות ולהכנסות שמפיק הנכס.
השמאי עשוי לבחון בין היתר:
- הסכמי שכירות קיימים.
- זהות וסוג המחזיקים בנכס.
- תקופות השכירות.
- שיעור התפוסה.
- שטחים פנויים.
- דמי שכירות המשולמים בפועל.
- דמי ניהול והוצאות תפעול.
- הכנסות נלוות, ככל שקיימות.
בנכס מניב משמעותי, שווי הנכס עשוי להיבחן הן באמצעות עסקאות השוואה והן באמצעות גישת היוון ההכנסות.
באילו גישות שומה משתמשים בתקן 19?
התקן דורש שימוש בגישות שומה בעלות תוקף גבוה בהתאם לסוג הנכס ולמידע הקיים בשוק.
ככלל, קיימת עדיפות לגישת ההשוואה כאשר קיימות עסקאות השוואה מתאימות.
בנכס מניב נהוג לבחון גם את גישת היוון ההכנסות. כאשר לא קיימים נתוני השוואה מספקים לנכס מניב, עשויה גישת היוון ההכנסות לשמש הגישה המרכזית להערכת השווי.
כאשר נעשה שימוש ביותר מגישת שומה אחת ונוצר פער מהותי בין התוצאות, יש לבחון ולהסביר את מקור הפער.
מה כולל תחשיב שומת תקן 19?
התחשיב בשומה נדרש להיות מפורט ושקוף.
בין היתר יוצגו נתוני ההשוואה שעליהם מבוססת השומה, עסקאות מכר, דמי שכירות, שיעורי היוון, התאמות, מקדמים והנחות העבודה ששימשו את השמאי.
כאשר הנכס מורכב ממספר רכיבי שווי שונים, כגון קרקע, מבנים, זכויות בנייה או שימושים שונים, עשוי להידרש תחשיב נפרד לכל רכיב.
מהי הפחתה בגין מימוש כפוי?
תקן 19 כולל התייחסות גם למצב שבו נדרש לממש את הנכס שלא במסגרת מכירה רגילה בשוק החופשי.
לצורך כך נבחנת הפחתה בגין מימוש כפוי, תוך התייחסות בין היתר לסחירות הנכס, להיקף הכספי של הזכויות ולמורכבות הנכס והשימוש בו.
חשוב להבחין בין שווי השוק, הערך למטרת בטוחה והערכת התמורה האפשרית בתנאי מימוש כפוי. מדובר במונחים שונים ובמטרות שונות בתוך תהליך השומה.
מיסים ותשלומי חובה בשומת תקן 19
במסגרת שומה לבטוחה נדרשת גם התייחסות לתשלומי חובה שעשויים לחול במקרה של מימוש הזכויות.
בהתאם לנסיבות הנכס עשויים להיבחן, בין היתר:
- מס שבח.
- היטל השבחה.
- תשלומים למחכיר.
- חובות ותשלומים נוספים העשויים לחול בעת מימוש הנכס.
מטרת הבדיקה היא להציג תמונה רחבה יותר של הסכומים שעלולים להשפיע על התמורה במקרה של מכירת הנכס.
מהו ערך כינון?
כאשר בנכס קיימים מבנים התורמים לשוויו, תקן 19 דורש במקרים הרלוונטיים גם אומדן של ערך הכינון לצורך ביטוח המבנה.
ערך הכינון מבוסס על עלות הקמת מבנה חלופי המעניק תועלת דומה, תוך שימוש בחומרים ובטכנולוגיות מודרניים ובהתאם לתקינה הקיימת.
ערך הכינון שונה משווי השוק של הנכס ואינו כולל את שווי הקרקע.
אילו מסמכים חשוב להכין לשומת תקן 19?
רשימת המסמכים משתנה בהתאם לסוג הנכס ולמצב הזכויות, אך ככלל מומלץ לרכז מראש את המסמכים הרלוונטיים לנכס, ובהם:
- נסח רישום או אישור זכויות עדכני.
- תשריט בית משותף, ככל שקיים.
- חוזה רכישה או מסמכי זכויות רלוונטיים.
- חוזה חכירה, אם מדובר בזכויות חכירה.
- היתרי בנייה ותכניות היתר.
- מסמכי תכנון רלוונטיים.
- הסכמי שכירות בנכס מניב.
- הסכמי שיתוף, ככל שקיימים.
- מסמכים הקשורים לזכויות בנייה, חריגות או שימושים חורגים.
מסמכים מלאים ועדכניים מאפשרים לבצע בדיקה מדויקת יותר ולהפחית את הצורך בהנחות עבודה ובהסתייגויות.
מה קורה כאשר חסרים מסמכים מהותיים?
תקן 19 מעניק חשיבות גבוהה לשלמות המידע.
כאשר חסרים פרטים שאינם מהותיים, ניתן במקרים מסוימים לבצע את הערכת הערך למטרת בטוחה תוך שימוש בהנחות שמרניות ובכפוף לגילוי מתאים בשומה.
לעומת זאת, כאשר חסרים נתונים מהותיים שאינם מאפשרים לבחון באופן מספק את הנכס או את הזכויות בו, לא ניתן לערוך שומה למטרת בטוחה על בסיס מידע חסר בלבד.
מה ההבדל בין שומת תקן 19 לשומת שווי שוק רגילה?
בשומת שווי שוק רגילה מוקד העבודה הוא אומדן השווי הסביר של הזכויות בנכס במכירה בין צדדים מרצון.
בשומת תקן 19 קיימת בנוסף התייחסות מיוחדת לסיכונים הנוגעים לנכס כבטוחה: אפשרות השעבוד, חריגות בנייה, זכויות שאינן ודאיות, פוטנציאל תכנוני, מסמכי הזכויות, אפשרות מימוש הנכס ותשלומי החובה הצפויים.
לכן שווי השוק והערך למטרת בטוחה אינם בהכרח זהים.
שאלות נפוצות על תקן 19
מהי שומת תקן 19?
שומת תקן 19 היא שומת מקרקעין המיועדת לבחינת זכויות במקרקעין המוצעות כבטוחה לאשראי, בהתאם לדרישות תקן 19 של הוועדה לתקינה שמאית.
האם תקן 19 חל על כל שומת מקרקעין?
לא. התקן מיועד לשומות שבהן הזכויות במקרקעין מוצעות כבטוחה לאשראי. הוא אינו חל על כל שומת שווי שוק רגילה.
האם שווי השוק והערך למטרת בטוחה תמיד זהים?
לא. בנכס הכולל מרכיבי שווי ספקולטיביים, זכויות בלתי ודאיות, פוטנציאל תכנוני או בנייה שאינה חוקית, הערך למטרת בטוחה עשוי להיות נמוך משווי השוק.
האם חריגת בנייה נכללת בערך למטרת בטוחה?
ככלל, תקן 19 קובע כי מרכיב שווי הנובע מבנייה בלתי חוקית אינו נכלל בערך למטרת בטוחה.
האם זכויות בנייה עתידיות נכללות בערך למטרת בטוחה?
הערך למטרת בטוחה מבוסס ככלל על תכניות מאושרות. פוטנציאל תכנוני ממשי שטרם אושר יכול, במקרים המתאימים, להיות מוצג בנפרד.
האם חייבים לבקר בנכס?
כן. הביקור בנכס מהווה חלק מהותי מהשומה, והתקן כולל הוראות מפורטות ביחס למועד הביקור ולהיקפו.
האם צריך לזהות את הנכס מבחינה קניינית?
כן. זיהוי הנכס והקשר בינו לבין הזכויות המוערכות מהווים חלק מרכזי בעבודת השמאי. כאשר לא ניתן לבצע זיהוי כנדרש, יש לציין זאת במפורש בשומה.
לסיכום: למה חשוב לבצע שומת תקן 19 באופן יסודי?
שומת תקן 19 אינה מסתכמת בהכפלת שטח הנכס בשווי למ"ר.
מדובר בבדיקה שמאית מקיפה הכוללת בחינה של הנכס הפיזי, המצב התכנוני, היתרי הבנייה, הזכויות הקנייניות, נתוני השוק, יכולת השעבוד, הסכמי שכירות, פוטנציאל תכנוני, חריגות בנייה, תשלומי חובה וגורמי סיכון נוספים.
המטרה היא להבחין בין שווי השוק של הזכויות לבין אותם מרכיבי שווי שניתן להביא בחשבון באופן שמרני כאשר המקרקעין משמשים בטוחה לאשראי.
בדיקה מקצועית של המסמכים ושל מצב הנכס עשויה למנוע מצב שבו שווי הנכס נשען על זכויות שאינן קיימות, על בנייה שאינה מאושרת או על פוטנציאל שטרם התגבש לכדי זכות תכנונית מאושרת.
מושקה שמאות מקרקעין: גל מושקה, שמאי מקרקעין מומחה
משרד מושקה שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות והערכת מקרקעין למגוון רחב של נכסים, תוך בחינת המצב הקנייני, התכנוני והשמאי והתאמת חוות הדעת למטרתה.
