איך קובעים שטח דירה לפי תקן 9.1? מדריך מעשי לשטח דירה בשומת מקרקעין

מהו שטח דירה לפי תקן 9.1?

תקן שמאי מספר 9.1, שפורסם בספטמבר 2026, עוסק בהגדרת המונח "שטח דירה" ובאופן הדיווח על שטחים בנויים בדירות במסגרת שומות מקרקעין. התקן מבטל ומחליף את תקן 9.0 והוא יחול על שומות מקרקעין שייחתמו החל מיום 1 בינואר 2027.

לכאורה, שטח דירה אמור להיות נתון פשוט: כמה מטרים רבועים יש בדירה. בפועל, מי שבחן נסח טאבו, היתר בנייה, תשריט בית משותף, מפרט מכר או מסמכי רישוי יודע שלעיתים ניתן למצוא לאותה דירה מספר נתוני שטח שונים.

תקן 9.1 נועד ליצור הגדרה אחידה וברורה יותר למונח "שטח דירה", לקבוע אילו שטחים ייכללו בו, אילו שטחים ידווחו בנפרד ועל אילו מקורות מידע נכון להסתמך בעת עריכת שומת מקרקעין.

איך מוגדר שטח הדירה?

תקן 9.1 מגדיר את שטח הדירה באמצעות הגבולות הפיזיים של הדירה. במילים פשוטות, לא מדובר רק בשטח הרצפה הפנימי, אלא בשטח המחושב בהתאם למעטפת הדירה ולקירות התוחמים אותה.

• בגבול שבין הדירה לבין החוץ: הגבול נקבע לאורך הצד החיצוני של קירות החוץ.
• בגבול שבין הדירה לבין יחידה אחרת: הגבול עובר במרכז הקיר המשותף.
• בגבול שבין הדירה לבין שטח משותף או פיר משותף: הגבול עובר בתוך הקיר המשותף, במרחק של 10 ס"מ מהגבול הפנימי של קיר הדירה.

לכן, כאשר מחשבים שטח דירה לפי התקן, חלק משטחי הקירות נכללים בשטח המדווח בהתאם לסוג הקיר ולמיקומו.

אילו חללים נכללים בשטח הדירה?

לפי תקן 9.1, חדר או חלל ייכללו בשטח הדירה רק כאשר מתקיימים בהם במצטבר מספר תנאים.

• החלל מקורה וסגור בקירות.
• הוא רציף לשאר חלקי הדירה.
• קיימת אליו גישה ישירה וקבועה למשתמשי הדירה.
• אין אליו גישה חופשית מיחידות אחרות או משטח משותף בבניין.

האם מרפסת נכללת בשטח הדירה?

ככלל, לא. תקן 9.1 קובע כי שטח מרפסת שמש או מרפסת גג אינו נכלל בשטח הדירה, אלא נמדד ומדווח בנפרד.

שטח המרפסת נמנה בשלמותו, ללא הבחנה בסיסית בין חלק מקורה לבין חלק שאינו מקורה. כאשר הדבר רלוונטי להבנת התועלת מהנכס, ניתן לפרט גם את החלוקה בין שטח מקורה בתקרה המשכית, שטח המקורה בקירוי גבוה יותר ושטח שאינו מקורה.

מה לגבי מחסן?

מחסן עשוי להיכלל בשטח הדירה כאשר הוא צמוד אליה פיזית, הכניסה אליו מתבצעת מתוך הדירה בלבד ואין אליו כניסה מיחידות אחרות או גישה חופשית משטח משותף.

לעומת זאת, מחסן המצוי מחוץ לדירה, לדוגמה בקומת מחסנים או בשטח משותף, לא ייכלל בשטח הדירה ושטחו ידווח בנפרד.

האם חניה וחצר נכללות בשטח הדירה?

לא. חניה וקרקע צמודה או משויכת, המכונה בדרך כלל חצר, אינן נכללות בשטח הדירה. הן נמדדות ומדווחות בנפרד.

חשוב להדגיש כי העובדה ששטח מסוים אינו נכלל בהגדרת "שטח דירה" אינה אומרת שאין לו שווי. בשומת מקרקעין ניתן להביא בחשבון את תרומת המרפסת, החצר, המחסן או החניה בהתאם למאפייני הנכס, לנתוני השוק ולשיקול הדעת השמאי.

מאיזה מסמך לוקחים את שטח הדירה?

אחת הסוגיות החשובות בתקן 9.1 היא המקור שעליו מתבסס השמאי כאשר הוא מדווח על שטח הדירה.

התקן קובע כי השטחים המדווחים בשומה צריכים להתבסס על מקור כתוב מהימן או על מדידה גרפית עצמאית מתשריט מתאים.

מדרג המקורות לשטח הדירה

• מפה שנערכה על ידי מודד וכוללת מדידה בהתאם להגדרת שטח הדירה הרלוונטית.
• מפרט דירה המצורף לחוזה מכר שנערך מיום 27.5.2008 ואילך בהתאם לחוק המכר דירות.
• שטח הרשום במרשם המקרקעין בבית משותף שנרשם מיום 1.1.2020 ואילך, בכפוף לאימות שיטת המדידה.

האם אפשר לקחת את שטח הדירה מהטאבו?

לא תמיד.

לפי תקן 9.1, ככלל ניתן לראות בשטח הדירה הרשום במרשם המקרקעין מקור מתאים כאשר הבית המשותף נרשם החל מיום 1 בינואר 2020, וזאת לאחר אימות כי שיטת המדידה שבה נעשה שימוש תואמת את ההגדרה הרלוונטית.

בבתים משותפים שנרשמו לפני שנת 2020 נעשה פעמים רבות שימוש בהגדרות מצומצמות יותר של שטח הדירה. לכן, כאשר קיים פער בין השטח המוכר לבעלים לבין השטח הרשום בטאבו, אין להסיק באופן אוטומטי שקיימת חריגת בנייה.

מה עושים כאשר אין מקור כתוב מהימן?

כאשר לא נמצא מקור כתוב מהימן לשטח הדירה, תקן 9.1 מאפשר לקבוע את השטח באמצעות מדידה גרפית מתשריט.

ככלל, סדר העדיפות יהיה:

• תשריט שנערך בידי מודד מוסמך.
• תשריט בית משותף.
• תשריט היתר בנייה.
• תשריט רשמי של רשות ממלכתית או תשריט אחר שהשמאי מצא כמהימן.

כאשר השטח נקבע באמצעות מדידה גרפית, נדרשת גם בדיקה מדגמית של התאמת התשריט לדירה באמצעות אימות של לפחות שלוש מידות ארוכות בתשריט מול מידות שנמדדו בפועל בביקור בנכס.

איך מודדים בית פרטי לפי תקן 9.1?

תקן 9.1 חל גם על יחידות דיור בבנייה צמודת קרקע ולא רק על דירות בבנייה רוויה.

בבית צמוד קרקע ניתן לפעול בהתאם לכללי המקורות והמדידה. לחלופין, השמאי רשאי להסתמך על השטחים המפורטים בטבלת השטחים שבתשריט היתר הבנייה, בכפוף לתנאים שקובע התקן.

מה לגבי דירה דו מפלסית ומדרגות?

בדירה רב קומתית או רב מפלסית, שטח הדירה הוא סכום שטחי הקומות והמפלסים בהתאם לכללי המדידה שבתקן.

שטח המדרגות הפנימיות נכלל בקומה שממנה המדרגות עולות. בקומה העליונה אין לספור פעם נוספת את השטח שמעל גרם המדרגות.

האם עליית גג נכללת בשטח הדירה?

עליית גג יכולה להיכלל בשטח הדירה כאשר היא מחוברת לדירה באמצעות גרם מדרגות פנימי, בנוי וקבוע, ואין אליה כניסה ישירה מיחידות אחרות.

בשטח עליית הגג יימנה רק החלק שבו הגובה הפנימי הוא 1.80 מטר לפחות.

האם תקן 9.1 קובע אם הבנייה חוקית?

לא.

תקן 9.1 עוסק בהגדרת שטח הדירה ובאופן הדיווח על השטחים במסגרת שומת מקרקעין. התקן אינו קובע את מעמדם החוקי של השטחים ואינו קובע כיצד יש להתייחס אליהם מבחינה שומתית.

לכן יכול להיות מצב שבו שטח מסוים עומד מבחינה פיזית בהגדרת שטח דירה, אך מבחינה תכנונית הוא נבנה ללא היתר או שלא בהתאם להיתר.

בדיקת שטח הדירה ובדיקת חוקיות הבנייה הן שתי בדיקות שונות.

למה תקן 9.1 חשוב לבעלי דירות?

שטח הדירה הוא אחד הנתונים המרכזיים בניתוח שווי של דירת מגורים.

גם פער של מספר מטרים רבועים עשוי להשפיע על ניתוח עסקאות ההשוואה, על השווי המחושב למ"ר ועל ההתאמות הנדרשות בין נכס אחד לאחר.

לכן, כאשר קיימים נתוני שטח שונים, השאלה אינה רק "כמה מטרים רשומים?", אלא מהו מקור הנתון, מתי נערך או נרשם המסמך, באיזו שיטת מדידה חושב השטח והאם קיימת התאמה בין התשריט לבין המצב הקיים.

שאלות נפוצות על תקן 9.1

האם שטח המרפסת מצטרף לשטח הדירה?

לא. מרפסת שמש ומרפסת גג מדווחות בנפרד משטח הדירה.

האם מחסן נחשב חלק משטח הדירה?

תלוי במיקומו ובאופן הגישה אליו. מחסן שהוא חלק פיזי רציף מהדירה ועומד בתנאי התקן עשוי להיכלל בשטח הדירה.

האם אפשר להסתמך על שטח הדירה הרשום בטאבו?

לא תמיד. יש לבחון את מועד רישום הבית המשותף ואת שיטת המדידה.

האם ממ"ד נכלל בשטח הדירה?

כן, ככל שהוא מהווה חלק אינטגרלי מהדירה ועומד בתנאים שנקבעו בתקן.

האם תקן 9.1 קובע אם הבנייה חוקית?

לא. התקן עוסק בהגדרת שטח הדירה ובדיווח עליו, ולא במעמד החוקי של הבנייה.

מתי תקן 9.1 נכנס לתוקף?

תקן 9.1 יחול על שומות מקרקעין שייחתמו החל מיום 1 בינואר 2027.

לסיכום

תקן 9.1 יוצר מסגרת ברורה ואחידה יותר לקביעת שטח דירה ולדיווח על שטחים במסגרת שומת מקרקעין.

התקן מגדיר כיצד נקבע גבול שטח הדירה, כיצד מתייחסים לקירות, מדרגות, עליות גג ומסתורי כביסה, אילו שטחים כגון מרפסות, חניות, מחסנים וחצרות מדווחים בנפרד, ומהו סדר העדיפות בין המקורות השונים לנתוני השטח.

כאשר קיימים פערים בין השטח הרשום בטאבו, היתר הבנייה, תשריט הבית המשותף, מפרט המכר או מסמכים אחרים, יש לבחון את מקור הנתון, מועד הרישום, שיטת המדידה והתאמת התשריט למצב הקיים.

מושקה שמאות מקרקעין: גל מושקה, שמאי מקרקעין מומחה