גישות השומה במקרקעין: השוואה, היוון הכנסות ועלות

איך שמאי מקרקעין מעריך שווי נכס? קביעת שווי מקרקעין אינה מבוססת על נוסחה אחת או על מחיר ממוצע למ"ר בלבד. שמאי מקרקעין בוחן את סוג הנכס, מאפייניו, המצב המשפטי והתכנוני, נתוני השוק והעסקאות הרלוונטיות, ובהתאם לכך בוחר את גישת השומה המתאימה.

שלוש הגישות המרכזיות להערכת מקרקעין הן גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות וגישת העלות. לכל גישה מאפיינים, יתרונות ומגבלות, ולא כל גישה מתאימה לכל סוג נכס.

אני גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך ושמאי רכוש, מנהל מושקה שמאות מקרקעין. במאמר זה נסביר כיצד פועלות שלוש גישות השומה, מתי משתמשים בכל אחת מהן וכיצד מגיעים ממידע גולמי בשוק למסקנת שווי מקצועית ומנומקת.

מהי גישת שומה במקרקעין?

גישת שומה היא דרך מקצועית לניתוח הנתונים הכלכליים והשמאיים לצורך אומדן שוויו של נכס.

בחירת הגישה אינה שרירותית. היא מושפעת מסוג הנכס, אופי השוק שבו הוא נסחר, זמינות עסקאות ההשוואה, קיומן של הכנסות מהנכס, מאפייני הבינוי והקרקע ומטרת חוות הדעת.

בדירת מגורים טיפוסית, למשל, גישת ההשוואה תהיה בדרך כלל הגישה המרכזית. בנכס מסחרי מושכר ניתן לתת משקל משמעותי גם לגישת היוון ההכנסות. בנכס ייחודי או כאשר נדרש לנתח בנפרד את הקרקע והמבנה, עשויה גישת העלות לשמש כגישה מרכזית או תומכת.

אין חובה להשתמש בכל שלוש הגישות בכל שומה. השמאי בוחר את הגישה או את שילוב הגישות המתאימים לנכס ולנתונים העומדים לרשותו.

גישת ההשוואה

גישת ההשוואה מבוססת על העיקרון שלפיו קונה סביר לא ישלם עבור נכס סכום הגבוה באופן משמעותי מהסכום שבו ניתן לרכוש נכס חלופי בעל מאפיינים דומים.

השמאי מאתר עסקאות מכר בנכסים הדומים ככל האפשר לנכס נשוא חוות הדעת, בוחן את מאפייניהן ומבצע התאמות בגין ההבדלים בין נכסי ההשוואה לבין הנכס הנבדק.

המטרה אינה למצוא מספר גדול ככל האפשר של עסקאות, אלא לבחור עסקאות בעלות רמת השוואה טובה, בכמות ובאיכות המאפשרות לבסס את אומדן השווי.

אילו נתונים נבחנים בגישת ההשוואה?

הנתונים משתנים בהתאם לסוג הנכס. בדירת מגורים ניתן לבחון בין היתר:

מיקום ושכונה, שטח הדירה, מספר חדרים, קומה, מעלית, חניה, מחסן, מרפסת, כיווני אוויר, מצב פיזי, גיל הבניין, מועד העסקה ומאפיינים מיוחדים של הנכס.

בבית פרטי נבחנים גם שטח המגרש, שטח הבינוי, זכויות הבנייה, חצר, מבני עזר, מאפייני המגרש והאפשרות למימוש זכויות נוספות.

בנכס מסחרי ניתן לבחון מיקום, חזית, נגישות, שימוש מותר, שטח, גובה, חלוקה, חניות, דמי שכירות, שיעורי תשואה ומאפיינים כלכליים נוספים.

מדוע נדרשות התאמות לעסקאות ההשוואה?

כמעט ואין שני נכסים זהים לחלוטין. גם שתי דירות באותו בניין יכולות להיות שונות בקומה, כיוון, חניה, מרפסת או מצב פיזי.

לכן השמאי אינו מאמץ את מחיר העסקה כפי שהוא, אלא מנתח אותו ומבצע התאמות בהתאם להבדלים הרלוונטיים.

ההתאמות עשויות להיעשות בגין מועד, מיקום, קומה, שטח, רמת גמר, חניה, מרפסת, חצר, זכויות בנייה ומאפיינים נוספים.

ההתאמות אינן פעולה טכנית בלבד. הן מחייבות הבנה של האופן שבו השוק מתמחר את ההבדלים בין הנכסים.

עסקה שבוצעה בפועל לעומת מחיר מבוקש

יש להבחין בין מחיר שבו נכס הוצע למכירה לבין מחיר שבו בוצעה עסקה בפועל.

מחיר מבוקש משקף את ציפיית המוכר ואינו בהכרח מחיר השוק. בעסקה שבוצעה ניתן לראות את נקודת המפגש בפועל בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון, בכפוף לנסיבות העסקה.

נתוני היצע יכולים לספק מידע נוסף על השוק, אך יש לנתח אותם בזהירות ובמידת הצורך להביא בחשבון הפחתה למשא ומתן.

מתי גישת ההשוואה מתאימה במיוחד?

גישת ההשוואה מתאימה במיוחד כאשר קיים שוק פעיל ומספיק מידע על עסקאות בנכסים בעלי מאפיינים דומים.

לכן היא נפוצה מאוד בהערכת:

דירות מגורים, בתים פרטיים, מגרשים, חנויות, משרדים ונכסים מסחריים שבהם קיימות עסקאות השוואה רלוונטיות.

ככל שהנכס ייחודי יותר וככל שמספר עסקאות ההשוואה קטן יותר, כך גדלה החשיבות של ניתוח מקצועי ושל בדיקת גישות נוספות.

גישת היוון ההכנסות

גישת היוון ההכנסות מבוססת על הקשר שבין ההכנסה שהנכס מסוגל לייצר לבין שוויו.

הגישה מתאימה במיוחד לנכסים הנרכשים ומוחזקים לצורך הפקת הכנסה, כגון חנויות, משרדים, מבני תעשייה, מרכזים מסחריים ונכסים מניבים אחרים.

במילים פשוטות, השמאי בוחן את דמי השכירות הראויים או את ההכנסה הצפויה מהנכס וממיר את זרם ההכנסות לשווי הוני באמצעות שיעור היוון מתאים.

מהו שיעור היוון?

שיעור ההיוון משקף את התשואה הנדרשת על ידי משקיע בנכס מסוג מסוים, בשים לב לרמת הסיכון, סוג הנכס, מיקומו, איכות השוכר, תקופת השכירות, מצב השוק ומאפיינים נוספים.

ככל ששיעור ההיוון גבוה יותר, שווי הנכס המתקבל מאותה הכנסה יהיה נמוך יותר. ככל ששיעור ההיוון נמוך יותר, שווי הנכס יהיה גבוה יותר.

לכן בחירת שיעור ההיוון היא אחד המרכיבים המרכזיים בניתוח נכס מניב.

דמי שכירות בפועל לעומת דמי שכירות ראויים

לא תמיד דמי השכירות המשולמים בפועל משקפים את שכר הדירה המקובל בשוק.

ייתכן שחוזה נחתם לפני מספר שנים, שהשוכר נהנה מתנאים מיוחדים או שדמי השכירות גבוהים או נמוכים ביחס לשוק.

לכן השמאי בוחן הן את חוזה השכירות הקיים, ככל שקיים, והן את דמי השכירות הראויים שניתן לקבל בשוק במועד הקובע.

בהתאם למטרת השומה ולזכות המוערכת, ניתן להתייחס להכנסה החוזית, להכנסה הכלכלית הראויה או לשילוב ביניהן.

מה עוד נבחן בנכס מניב?

בנוסף לדמי השכירות, ניתן לבחון תקופת שכירות, אופציות, הצמדות, הוצאות החלות על בעל הנכס, שיעור תפוסה, איכות השוכר, מועד סיום החוזה, תקופות אי-תפוסה צפויות ועלויות התאמה.

בנכס מסחרי מורכב, ניתוח ההכנסה חשוב לא פחות מהשוואת מחיר הנכס עצמו לעסקאות אחרות.

דוגמה עקרונית להיוון הכנסות

נניח שנכס מסחרי מסוגל להפיק הכנסה שנתית מסוימת. לצורך אומדן השווי בוחנים את ההכנסה הכלכלית ומיישמים עליה שיעור היוון המתאים לנכס ולשוק.

אין שיעור היוון אחיד לכל הנכסים. חנות במיקום מרכזי, מבנה תעשייה באזור ותיק ומשרד חדש אינם בהכרח מתומחרים באותה תשואה.

לכן שימוש בשיעור היוון ללא ניתוח של עסקאות, תשואות השוק ומאפייני הנכס עלול להוביל לתוצאה שאינה משקפת את השוק.

גישת העלות

גישת העלות מבוססת על בחינת מרכיבי הנכס – בעיקר הקרקע והמבנה – מתוך עיקרון שלפיו קונה סביר ישווה בין רכישת הנכס לבין העלות הכלכלית הכרוכה ביצירת נכס חלופי בעל תועלת דומה.

במסגרת הגישה ניתן לבחון את שווי הקרקע, עלויות הבנייה הישירות והעקיפות, מרכיב היזמות ופחתים שונים המשפיעים על המבנה הקיים.

גישת העלות יכולה לשמש בנכסים שבהם קיימת חשיבות נפרדת למרכיב הקרקע והמבנה, בנכסים מיוחדים או כאשר נתוני ההשוואה הישירים מוגבלים.

שווי הקרקע

השלב הראשון בדרך כלל הוא אומדן שווי הקרקע, בהתחשב בזכויות הבנייה ובשימושים המותרים.

גם את הקרקע יש ככל האפשר לנתח על בסיס נתוני שוק ועסקאות מתאימות, תוך התאמות למיקום, שטח, זכויות, צורה ומאפייני המגרש.

עלות הקמת המבנה

לאחר מכן נבחנת עלות הקמת מבנה בעל מאפיינים דומים לנכס.

העלות יכולה לכלול את עלויות הבנייה הישירות וכן עלויות עקיפות הנדרשות לצורך הקמת הפרויקט, בהתאם לסוג הנכס ולמטרת הניתוח.

מרכיב היזמות

בנוסף לעלות הקרקע ולעלויות ההקמה הישירות והעקיפות, נבחן במקרים המתאימים גם מרכיב היזמות, המבטא את התמורה הנדרשת ליזם בגין ניהול המיזם, הסיכון ותקופת המימוש.

שיעור היזמות אינו אחיד ונבחן בהתאם לסוג הפרויקט, רמת הסיכון, תקופת ההקמה ומאפייני השוק.

פחת במבנה קיים

כאשר מעריכים מבנה קיים, אין זה נכון להניח ששוויו זהה לעלות הקמת מבנה חדש.

ניתן להביא בחשבון פחת פיזי הנובע מגיל ומצב המבנה, פחת פונקציונלי הנובע מתכנון או מפרט שאינם תואמים את הדרישות המקובלות כיום, ובמקרים המתאימים גם פחתים נוספים הנובעים מגורמים כלכליים או סביבתיים.

גישת העלות ושיטת החילוץ

אחד היישומים האפשריים בעולם השמאות הוא שיטת החילוץ, שבה מנסים לחלץ מרכיב מסוים מתוך שווי הנכס הכולל.

לדוגמה, כאשר קיים מידע טוב על שווי נכס בנוי אך אין מספיק עסקאות ישירות בקרקע, ניתן במקרים המתאימים לנתח את שווי הנכס הכולל ולהפחית ממנו את תרומת המבנה ומרכיבים נוספים כדי לקבל אינדיקציה לשווי הקרקע.

מאחר ששיטת החילוץ מבוססת על מספר הנחות ומרכיבים, יש לבחון בזהירות את אמינות הנתונים ואת משקל התוצאה ביחס לנתוני שוק ישירים.

האם שמאי חייב להשתמש בשלוש הגישות?

לא.

בחירת הגישה נעשית בהתאם לסוג הנכס, מטרת חוות הדעת וזמינות הנתונים.

בדירת מגורים טיפוסית בעלת שוק פעיל של עסקאות, גישת ההשוואה עשויה להיות מספקת כגישה המרכזית.

בנכס מניב ניתן לשלב בין גישת ההשוואה לבין גישת היוון ההכנסות.

בנכס מיוחד או כאשר נדרש לנתח את תרומת הקרקע והבנייה בנפרד, ניתן להסתייע גם בגישת העלות.

שימוש במספר גישות אינו מטרה בפני עצמה. החשיבות היא לבחור את הגישה המתאימה ביותר לדרך שבה השוק מתמחר את הנכס.

כיצד משקללים תוצאות של מספר גישות?

כאשר נעשה שימוש ביותר מגישה אחת, אין חובה לתת לכל גישה משקל זהה.

השמאי בוחן את מהימנות הנתונים שעליהם מבוססת כל גישה ואת מידת התאמתה לנכס נשוא חוות הדעת.

לדוגמה, כאשר קיימות עסקאות מכר איכותיות מאוד לנכסים דומים, ניתן לתת לגישת ההשוואה משקל גבוה. לעומת זאת, בנכס מניב שבו קיימים נתוני שכירות ותשואה טובים, גישת היוון ההכנסות עשויה לקבל משקל משמעותי.

המסקנה הסופית מתקבלת מתוך ניתוח מקצועי של כלל הנתונים ולא באמצעות ממוצע חשבוני אוטומטי בין הגישות.

איזו גישת שומה מתאימה לדירת מגורים?

בדירת מגורים טיפוסית, גישת ההשוואה היא בדרך כלל הגישה המתאימה ביותר, משום שדירות נמכרות בשוק באופן שוטף וקיימים בדרך כלל נתוני עסקאות שניתן לנתח.

השמאי בוחר עסקאות המתאימות ככל האפשר מבחינת מיקום, שטח, קומה, גיל הבניין ומאפיינים נוספים ומבצע התאמות בין העסקאות לבין הדירה הנבדקת.

לא נכון להסתמך רק על "מחיר ממוצע למ"ר בשכונה", משום שהממוצע יכול לכלול נכסים שונים מאוד זה מזה.

איזו גישה מתאימה לבית פרטי?

בבית פרטי ניתן להשתמש בגישת ההשוואה לעסקאות בבתים בעלי מאפיינים דומים, אך לעיתים נדרש ניתוח נוסף של הקרקע, זכויות הבנייה והמבנה הקיים.

בית קטן על מגרש גדול עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות אינו בהכרח דומה לבית חדש שבו זכויות הבנייה כבר נוצלו במלואן.

לכן במקרים המתאימים ניתן לשלב בין השוואה ישירה לבין ניתוח קרקע ובנייה או שיטות חילוץ.

איזו גישה מתאימה לנכס מסחרי?

בנכס מסחרי מקובל לבחון הן את מחירי העסקאות והן את ההכנסה שהנכס מסוגל לייצר.

כאשר קיימות עסקאות מכר טובות לנכסים דומים, ניתן ליישם את גישת ההשוואה. כאשר מדובר בנכס מושכר או בנכס שהשוק מתייחס אליו בעיקר כנכס מניב, גישת היוון ההכנסות מקבלת חשיבות רבה.

במקרים רבים ניתן להשוות בין התוצאה המתקבלת משתי הגישות ולבחון את סבירות אומדן השווי.

איזו גישה מתאימה למגרש?

בהערכת מגרש, השמאי בוחן בראש ובראשונה את זכויות הבנייה והשימושים המותרים.

כאשר קיימות עסקאות מכר במגרשים דומים, גישת ההשוואה היא כלי מרכזי.

כאשר אין מספיק עסקאות ישירות, ניתן במקרים המתאימים להסתייע בניתוח עסקאות בנכסים בנויים, בשיטת חילוץ או בניתוח כלכלי אחר, בהתאם למאפייני המקרקעין ולנתונים הקיימים.

מה משפיע על איכות השומה?

שומה מקצועית אינה תלויה רק בנוסחה שנבחרה. איכות התוצאה מושפעת בראש ובראשונה מאיכות הנתונים ומהאופן שבו נותחו.

בין הגורמים החשובים ניתן למנות את זיהוי הנכס, בדיקת הזכויות, בחינת המצב התכנוני, בחירת עסקאות השוואה מתאימות, הבנת תנאי השוק, ביצוע התאמות סבירות והפעלת שיקול דעת מקצועי.

שומה מקצועית היא חוות דעת שמאית המבוססת על נתונים, ניתוח שוק, המצב המשפטי והתכנוני ושיקול דעת מקצועי מנומק.

מדוע שני שמאים יכולים להגיע לתוצאות מעט שונות?

הערכת שווי אינה מדידה מתמטית מוחלטת. שמאים שונים יכולים לבחור עסקאות השוואה שונות, לבצע התאמות מעט שונות או לתת משקל שונה לגישות השומה.

הבדלים סבירים אינם בהכרח מעידים על טעות. השאלה החשובה היא האם המסקנה נשענת על נתונים רלוונטיים, ניתוח מקצועי והנמקה שמאית סבירה.

האם מחיר למ"ר מספיק כדי להעריך נכס?

לא.

מחיר למ"ר הוא כלי ניתוח חשוב, אך ללא הבנת הנכס שמאחוריו הוא עלול להיות מטעה.

דירה קטנה ודירה גדולה עשויות להיסחר במחירים שונים למ"ר. בית עם זכויות בנייה אינו שקול לבית שבו אין זכויות נוספות. חנות בעלת חזית טובה אינה זהה לחנות עורפית גם אם השטח זהה.

לכן יש לבחון את מחיר היחידה כחלק ממכלול הנתונים ולא כנתון עצמאי.

איך שמאי בוחר עסקאות השוואה?

השמאי מחפש עסקאות הדומות ככל האפשר לנכס הנבדק מבחינת סוג הנכס, מיקום, מועד, שטח ומאפיינים פיזיים ותכנוניים.

אין מספר קבוע של עסקאות שחייב להיכלל בכל שומה. מספר העסקאות תלוי בכמות המידע הזמין, באיכות הנתונים ובמאפייני השוק.

לעיתים מספר מצומצם של עסקאות בעלות רמת השוואה גבוהה יהיה עדיף על מספר גדול של עסקאות שאינן דומות לנכס.

האם עסקאות ישנות יכולות לשמש בשומה?

ככלל קיימת עדיפות לנתוני שוק הקרובים ככל האפשר למועד הקובע, אולם אין תקופת זמן אחידה המתאימה לכל נכס ולכל שוק.

בנכסים שבהם קיימות עסקאות רבות ניתן בדרך כלל להסתמך על מידע עדכני יחסית. בנכס ייחודי או באזור שבו מספר העסקאות נמוך, ייתכן שיהיה צורך להרחיב את תקופת החיפוש ולבצע התאמה למועד.

ההחלטה נעשית בהתאם לאיכות הנתונים ולאופי השוק.

מה ההבדל בין שווי שוק למחיר עסקה?

מחיר עסקה הוא הסכום ששולם בעסקה מסוימת בין צדדים מסוימים ובמועד מסוים.

אומדן שווי שוק מבוסס על ניתוח רחב יותר של השוק ועל השאלה באיזה מחיר סביר שהנכס ייסחר בתנאי שוק מתאימים במועד הקובע.

עסקה אחת יכולה להיות מושפעת מנסיבות מיוחדות, ולכן שמאי אינו מסתפק בדרך כלל במחיר של עסקה יחידה אלא בוחן אותו בהקשר של השוק.

שאלות נפוצות על גישות שומה

מהי גישת השומה הנפוצה ביותר לדירות?

גישת ההשוואה, משום שבשוק הדירות קיימות בדרך כלל עסקאות מכר שניתן להשוות אליהן את הנכס הנבדק.

האם גישת היוון הכנסות מתאימה לדירת מגורים?

ניתן להשתמש בניתוח הכנסות גם בנכסי מגורים במקרים המתאימים, אך בדירת מגורים טיפוסית גישת ההשוואה לעסקאות מכר היא בדרך כלל הגישה המרכזית.

מתי משתמשים בגישת העלות?

בין היתר כאשר יש חשיבות לניתוח נפרד של הקרקע והמבנה, בנכסים מיוחדים או כאשר נתוני ההשוואה הישירים מוגבלים.

האם אפשר לקבל תוצאות שונות בגישות שונות?

כן. כל גישה מנתחת את הנכס מזווית מעט שונה. כאשר קיימים פערים, יש לבחון את איכות הנתונים ואת מידת ההתאמה של כל גישה לנכס.

האם פשוט עושים ממוצע בין שלוש הגישות?

לא. המשקל של כל גישה נקבע לפי התאמתה לנכס ומהימנות הנתונים שעליהם היא מבוססת.

האם מחיר מבוקש ביד2 הוא עסקת השוואה?

מחיר מבוקש הוא נתון היצע ולא עסקה שבוצעה. ניתן להיעזר בו להבנת השוק, אך יש להבחין בינו לבין מחיר מכירה בפועל ולהביא בחשבון את אפשרות המשא ומתן.

מהי הגישה המתאימה ביותר לנכס מסחרי מושכר?

במקרים רבים ניתן לשלב בין גישת ההשוואה לבין גישת היוון ההכנסות, בהתאם לאיכות עסקאות המכר, נתוני השכירות ושיעורי התשואה הקיימים בשוק.

גישות השומה הן רק חלק מעבודת שמאי מקרקעין

בחירת גישת השומה מתבצעת לאחר שהשמאי מכיר את הנכס, את הזכויות ואת מצבו התכנוני והמשפטי.

לכן אין לנתק את התחשיב השמאי מהבדיקות המקדימות. נתון תכנוני, זכויות בנייה, חריגת בנייה, הצמדה או מגבלה משפטית יכולים לשנות את האופן שבו יש לנתח את הנכס ואת עסקאות ההשוואה.

לקריאה על תהליך העבודה המלא ניתן לעיין במדריך איך שמאי מקרקעין עובד – מדריך מלא.

סיכום: איך שמאי מקרקעין מעריך שווי נכס?

השמאי אינו מתחיל מהתוצאה ומחפש דרך להצדיק אותה. העבודה מתחילה באיסוף ובבדיקת הנתונים, ממשיכה בניתוח השוק ומסתיימת בבחירת הגישה המתאימה ובמסקנת שווי מנומקת.

גישת ההשוואה בוחנת עסקאות בנכסים דומים.

גישת היוון ההכנסות מנתחת את ההכנסה שהנכס מסוגל לייצר.

גישת העלות מנתחת את הקרקע, עלויות ההקמה, היזמות והפחתים הרלוונטיים.

הגישה המתאימה נקבעת בהתאם לסוג הנכס ולנתוני השוק, ולעיתים ניתן לשלב בין מספר גישות לצורך ביסוס ובדיקת סבירות השווי.

המטרה בסופו של דבר היא להגיע לחוות דעת שמאית המשקפת באופן מקצועי את הנכס, את זכויותיו ואת האופן שבו השוק מתמחר אותו במועד הקובע.

צריכים הערכת שווי לנכס?

מושקה שמאות מקרקעין, בניהול גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך ושמאי רכוש, מעניק שירותי שמאות לדירות, בתים פרטיים, מגרשים, נכסים מסחריים, נכסים מניבים, נחלות ונכסים מורכבים.

השומה מבוססת על בדיקת הנכס, הזכויות, המצב התכנוני, נתוני השוק ויישום גישת השומה המתאימה.

053-309-1775
office@moshka.co.il