תיקון 157 לחוק התכנון והבנייה: שומה מתוקנת מוסכמת בהיטל השבחה עד 90,000 ₪

קיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה בסכום שאינו עולה על 90,000 ₪ ואתם סבורים שהחיוב גבוה מדי? תיקון 157 לחוק התכנון והבנייה יצר מסלול המאפשר, בתנאים הקבועים בחוק, לפנות לוועדה המקומית בבקשה לבחינה מחודשת של גובה החיוב, בצירוף שומה שנערכה על ידי שמאי מקרקעין מטעם החייב.

מטרת ההליך היא לאפשר בירור יעיל יותר של מחלוקות שמאיות בסכומים נמוכים יחסית, מבלי להידרש בכל מקרה להליך מלא בפני שמאי מכריע או ועדת ערר.

חשוב להדגיש: אין מדובר בהפחתה אוטומטית של היטל ההשבחה. השומה מטעם בעל הנכס צריכה להצביע על בסיס שמאי ממשי להפחתת החיוב, והוועדה המקומית אינה מחויבת לקבל את הטענות.

מושקה שמאות מקרקעין, בניהול גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך ושמאי רכוש, עורך בדיקות ושומות נגדיות להיטל השבחה, לרבות בחינת התאמה למסלול השומה המתוקנת המוסכמת לפי תיקון 157.

מהו תיקון 157 לחוק התכנון והבנייה?

תיקון 157 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965, הוסיף לתוספת השלישית מנגנון לטיפול במחלוקת על גובה היטל השבחה כאשר סכום החיוב לפי שומת הוועדה המקומית אינו עולה על הסכום שנקבע בחוק.

במסגרת ההליך רשאי החייב בהיטל להגיש לוועדה המקומית בקשה לבחינה מחודשת של החיוב ולצרף אליה שומת מקרקעין מטעמו.

השמאי מטעם הוועדה בוחן את הטענות ואת השומה הנגדית, ובהתאם לתוצאות הבדיקה ניתן להגיע לשומה מתוקנת מוסכמת, הכוללת קבלה מלאה או חלקית של הטענות השמאיות.

מהו הסכום הקובע – 90,000 ₪?

הסכום הקובע לעניין המסלול הוא גובה החיוב בהיטל ההשבחה לפי שומת הוועדה המקומית, ולא סכום ההפחתה שאותו מבקש בעל הנכס להשיג.

כלומר, הביטוי "היטל השבחה עד 90,000 ₪" אינו אומר שניתן להפחית היטל בסכום של עד 90,000 ₪ מתוך כל שומה. משמעותו היא שהמסלול המיוחד חל כאשר סכום החיוב המקורי עומד בתנאי הסף שנקבע בחוק.

זהו הבדל חשוב, משום שחיוב גבוה מתקרת המסלול אינו הופך למתאים לתיקון 157 רק משום שהשמאי מטעם הנישום סבור שיש להפחיתו לסכום נמוך יותר.

מהי שומה מתוקנת מוסכמת?

שומה מתוקנת מוסכמת היא שומת היטל השבחה המתבססת על הסכמה שמאית בין הוועדה המקומית לבין החייב, לאחר שהחייב הציג שומה מטעמו והוועדה בחנה מחדש את החיוב.

השומה המוסכמת יכולה לשקף קבלה של חלק מהטענות או של כולן. לדוגמה, עשויה להתקבל טענה בעניין נתוני השוואה, מקדמי התאמה, אפשרות מימוש זכויות, מאפייני הנכס או רכיב שמאי אחר, בעוד שטענות אחרות לא יתקבלו.

המטרה אינה לנהל משא ומתן חופשי על גובה המס, אלא להגיע לתוצאה שמאית שניתן לנמק מקצועית על בסיס נתונים ושיקולים שמאיים.

מהם התנאים העיקריים למסלול לפי תיקון 157?

גובה החיוב אינו עולה על 90,000 ₪ – בהתאם לסכום החיוב בשומת הוועדה ובמועד הקובע לעניין המסלול.

המחלוקת היא על גובה החיוב – המסלול מיועד למחלוקת שמאית על סכום ההיטל ולא למחלוקת עקרונית על עצם החבות בהיטל.

מצורפת שומה מטעם החייב – לא די במכתב כללי שבו נטען שהחיוב גבוה. נדרשת שומת מקרקעין שנערכה על ידי שמאי מקרקעין.

לא מנוהלים במקביל הליכים חלופיים – יש לבחון את המסלול המתאים לפני פתיחת הליך בפני שמאי מכריע או ועדת ערר ולא לנהל במקביל מספר מסלולים שאינם מתיישבים זה עם זה.

כיצד מתבצע ההליך בפועל?

שלב ראשון – קבלת שומת הוועדה המקומית

בעל הנכס מקבל שומת היטל השבחה מטעם הוועדה המקומית. בשלב זה מומלץ שלא לבחון רק את הסכום הסופי, אלא את דרך החישוב כולה.

יש לבדוק מהו האירוע המשביח, מהו המועד הקובע, אילו זכויות הובאו בחשבון, מהם ערכי השווי שנקבעו ומהם נתוני ההשוואה והמקדמים שעליהם התבסס שמאי הוועדה.

שלב שני – בדיקה שמאית של החיוב

שמאי מקרקעין מטעם בעל הנכס בוחן את השומה ואת המסמכים התכנוניים והמשפטיים הרלוונטיים.

המטרה היא לבדוק האם קיים בסיס מקצועי ממשי למחלוקת על גובה ההיטל.

ייתכן שהבדיקה תצביע על פער מהותי המצדיק הגשת שומה נגדית, וייתכן שלאחר הבדיקה יתברר כי שומת הוועדה סבירה ואין הצדקה כלכלית או מקצועית לפתיחת הליך.

שלב שלישי – עריכת שומה מטעם החייב

כאשר נמצא בסיס להפחתת החיוב, נערכת שומה נגדית המפרטת את הנתונים, הניתוח השמאי והטענות ביחס לשומת הוועדה.

השומה צריכה להסביר היכן קיים הפער ומהי מסקנת השמאי לגבי גובה ההשבחה וההיטל.

שלב רביעי – הגשת בקשה לבחינה מחודשת

הבקשה והשומה מטעם החייב מוגשות לוועדה המקומית בהתאם להוראות החוק ולנהלי הוועדה הרלוונטית.

מאחר שהליכי היטל השבחה כפופים למועדים הקבועים בדין, מומלץ לבצע את הבדיקה בסמוך ככל האפשר לקבלת שומת הוועדה ולא להמתין לסיום התקופה.

שלב חמישי – בחינת השומה על ידי שמאי הוועדה

שמאי מטעם הוועדה המקומית בוחן את הטענות שהועלו ואת השומה שצורפה לבקשה.

אם נמצא כי יש מקום לקבל חלק מהטענות או את כולן, ניתן להעביר לחייב הצעה לשומה מתוקנת מוסכמת.

אין חובה על הוועדה להגיע להסכמה, ולכן איכות השומה והיכולת להציג באופן ברור ומבוסס את מקור הפער הן משמעותיות.

שלב שישי – החלטת בעל הנכס

כאשר מוצעת שומה מתוקנת מוסכמת, החייב נדרש להודיע בתוך התקופה שנקבעה בחוק האם הוא מסכים להצעה.

כיום מדובר בתקופה של 21 ימים ממועד קבלת ההצעה.

לפני קבלת ההצעה יש לבחון את התוצאה הסופית ולא רק את עצם העובדה שהוועדה הסכימה להפחתה מסוימת.

שלב שביעי – אישור השמאי הממשלתי הראשי

גם לאחר שהושגה הסכמה בין החייב לבין הוועדה המקומית, ההליך עדיין אינו מסתיים באופן אוטומטי.

השומה המתוקנת המוסכמת מועברת לאישור השמאי הממשלתי הראשי.

לשמאי הממשלתי קיימת תקופה של 21 ימים לבחון את השומה ולהודיע כי אינו מאשר אותה.

אם לא נמסרה הודעה כאמור בתוך התקופה הקבועה בחוק, רואים את השומה המתוקנת המוסכמת כמאושרת.

למה בכלל נוצר מסלול השומה המוסכמת?

לפני תיקון 157, בעל נכס שחלק על שומת היטל השבחה נדרש בדרך כלל לפנות למסלולים הקיימים בחוק, ובהם שמאי מכריע או ועדת ערר, בהתאם לסוג המחלוקת.

כאשר סכום ההיטל נמוך יחסית, עלויות ההתדיינות והזמן הנדרש להליך עלולים להיות משמעותיים ביחס לסכום שבמחלוקת.

תיקון 157 נועד ליצור אפשרות נוספת לבירור מחלוקת שמאית בסכומים נמוכים יחסית, באמצעות בחינה מקצועית של שומה נגדית וניסיון להגיע להסכמה.

באילו נושאים עשויה להתעורר מחלוקת שמאית?

כל שומה נבחנת לפי נסיבותיה, אולם מחלוקות בהיטל השבחה יכולות להתייחס בין היתר לנושאים הבאים:

שווי המקרקעין במצב הקודם ובמצב החדש – האם ערכי השווי שנקבעו משקפים את השוק במועד הקובע.

עסקאות ההשוואה – האם העסקאות שעליהן הסתמכה שומת הוועדה מתאימות לנכס והאם נותחו באופן נכון.

התאמות שמאיות – מיקום, שטח, צורה, קומה, חצר, חניה, מצב פיזי, מאפייני בינוי ומאפיינים נוספים.

זכויות הבנייה – היקף הזכויות, אפשרות ניצולן בפועל ומשמעותן הכלכלית.

מגבלות מימוש – קווי בניין, בינוי קיים, גאומטריית המגרש, צורך בהתאמות או אילוצים אחרים העלולים להשפיע על התועלת הכלכלית.

מקדמים – מקדמי דחייה, התאמה, אקוויוולנטיות, שוליות או מקדמים אחרים בהתאם למקרה.

המועד הקובע – ניתוח השוק צריך להתייחס למועד הרלוונטי להשבחה ולא בהכרח למחירי הנדל"ן במועד שבו מתקבלת דרישת התשלום.

מדוע צריך שמאי מקרקעין לצורך תיקון 157?

תיקון 157 אינו מסלול של פנייה כללית לעירייה בבקשה להנחה.

המחלוקת היא מחלוקת שמאית, ולכן יש לבסס אותה באמצעות ניתוח מקצועי של שומת הוועדה והכנת שומה מטעם החייב.

שמאי המקרקעין בוחן בין היתר את המצב התכנוני, הנכס, הזכויות, נתוני ההשוואה, ערכי השווי והמקדמים ששימשו בחישוב.

המטרה אינה להגיע בהכרח לשווי הנמוך ביותר האפשרי, אלא לקבוע את השווי שניתן לבסס באופן מקצועי על נתוני השוק ועל מאפייני הנכס.

האם כל שומת היטל השבחה עד 90,000 ₪ ניתנת להפחתה?

לא.

תקרת הסכום קובעת את האפשרות להיכנס למסלול, אך אינה מלמדת שהשומה שגויה.

ייתכנו מקרים שבהם לאחר בדיקת שמאי יתברר כי שומת הוועדה מבוססת וכי אין פער המצדיק הגשת שומה נגדית.

לכן השלב הראשון הנכון הוא בדיקה מקצועית של החיוב ורק לאחר מכן החלטה האם לפעול.

האם הוועדה חייבת לקבל את השומה מטעם בעל הנכס?

לא.

השומה הנגדית מוצגת לבחינת שמאי הוועדה. השמאי רשאי לקבל טענות מסוימות, לקבל אותן באופן חלקי או שלא לקבלן.

עצם העובדה ששמאי מטעם החייב הגיע לתוצאה אחרת אינה יוצרת באופן אוטומטי שומה מוסכמת.

לכן חשוב שהפער בין השומות יהיה מוסבר ומבוסס ולא רק יוצג כמספר חלופי.

מה קורה אם הוועדה מקבלת רק חלק מהטענות?

הוועדה יכולה להציע שומה מתוקנת שבה מתקבלות חלק מהטענות בלבד.

לדוגמה, ייתכן שיתקבל שינוי בעסקאות ההשוואה או במקדם מסוים, בעוד שעמדת הוועדה בנושאים אחרים תישאר ללא שינוי.

במקרה כזה יש לבחון את ההצעה בכללותה ולבדוק האם התוצאה המתקבלת סבירה ביחס לשומה מטעם בעל הנכס ולחלופות ההליך.

מה ההבדל בין תיקון 157 לבין שמאי מכריע?

שומה מתוקנת מוסכמת מבוססת על ניסיון להגיע להסכמה בין החייב לבין הוועדה המקומית על בסיס שומות הצדדים ובהתאם למסלול הקבוע בחוק.

שמאי מכריע הוא הליך הכרעה שבו שמאי שמונה בהתאם למנגנון הקבוע בדין בוחן את טענות הצדדים ומכריע במחלוקת השמאית.

המסלולים אינם זהים, ויש לבחון בכל מקרה את סכום החיוב, סוג המחלוקת, המועדים והכדאיות הכלכלית של ההליך.

מה ההבדל בין תיקון 157 לבין ערר?

מסלול תיקון 157 מיועד למחלוקת על גובה החיוב במסגרת התנאים שנקבעו בחוק.

כאשר קיימת מחלוקת משפטית או תכנונית ביחס לעצם החבות בהיטל, ייתכן שהמסלול המתאים יהיה שונה, ובכלל זה פנייה לוועדת הערר בהתאם להוראות הדין.

לכן חשוב לזהות כבר בתחילת הבדיקה אם מדובר במחלוקת שמאית על סכום ההיטל או בשאלה אחרת הנוגעת לעצם החיוב.

האם אפשר לפתוח במקביל הליך לפי תיקון 157 וגם שמאי מכריע?

לא נועדו ההליכים להתנהל במקביל.

לפני בחירת המסלול מומלץ לבדוק מהי מהות המחלוקת, האם מתקיימים תנאי תיקון 157 ומהי הדרך המתאימה ביותר לטיפול בשומה.

בחירה לא נכונה של המסלול עלולה ליצור קושי מיותר, ולכן רצוי לבצע את הבדיקה השמאית לפני נקיטת ההליך.

האם תיקון 157 מתאים גם לבית פרטי?

כן, ככל שמתקיימים תנאי החוק.

בבתים פרטיים עשויות להתעורר מחלוקות שמאיות מורכבות יחסית גם כאשר סכום ההיטל אינו גבוה, למשל ביחס לזכויות בנייה נוספות, הרחבת מבנה, תוספת קומה, בריכת שחייה, הקלות או תכניות משביחות.

במקרים אלה חשוב לבחון לא רק את היקף הזכויות התאורטי אלא גם את אפשרות המימוש שלהן במגרש הספציפי.

האם תיקון 157 מתאים גם לדירות מגורים?

ככל שהחיוב והתנאים עומדים בדרישות החוק, המסלול עשוי להיות רלוונטי גם לדירת מגורים.

היטל השבחה בדירה יכול לנבוע, בין היתר, מתכניות שהוסיפו זכויות, הקלות או אירועים תכנוניים אחרים בהתאם לנסיבות הנכס.

יש לבחון את שומת הוועדה ואת המקור התכנוני לחיוב לפני קביעה האם קיימת הצדקה להגשת שומה נגדית.

האם תיקון 157 מתאים לנכס מסחרי?

המסלול אינו מוגבל לדירות מגורים. ככל שמדובר בחיוב העומד בתנאים הקבועים בדין, ניתן לבחון את התאמת ההליך גם לנכס מסחרי, משרד, חנות או נכס אחר.

בנכסים מסחריים ניתוח השווי עשוי לכלול בין היתר עסקאות מכר, דמי שכירות, שיעורי היוון, שימושים מותרים ומאפייני מיקום.

מתי כדאי לפנות לשמאי מקרקעין?

מומלץ לפנות לשמאי מיד לאחר קבלת שומת היטל ההשבחה.

אין יתרון בהמתנה לסמוך לסיום המועד החוקי. בדיקה מוקדמת מאפשרת לקבל את מסמכי הוועדה, לבחון את התכניות, לאתר עסקאות רלוונטיות ולהחליט בצורה מסודרת אם יש הצדקה להגשת שומה מטעם החייב.

ככל שהנכס או התכנון מורכבים יותר, כך עשוי להידרש זמן נוסף לצורך בדיקה מקצועית.

אילו מסמכים מומלץ להעביר לשמאי?

בהתאם למקרה, מומלץ להעביר:

שומת היטל ההשבחה מטעם הוועדה המקומית.

דרישת התשלום והשובר שהתקבלו.

נסח טאבו או אישור זכויות.

הסכם מכר, כאשר החיוב נוצר בעקבות מכירת הנכס.

היתר בנייה ותכניות, ככל שקיימים.

שומות קודמות או מסמכים הקשורים להליך.

כל מסמך נוסף שעשוי להיות רלוונטי לבחינת החיוב.

מה בודק השמאי בשומת הוועדה?

הבדיקה אינה מתמקדת רק בתוצאה הסופית.

יש לבחון את כל שרשרת החישוב: מהו המצב התכנוני הקודם, מהו המצב החדש, מהי ההשבחה שנקבעה, אילו זכויות נוספו ומהו שווי השוק שיוחס להן.

נבחנות גם עסקאות ההשוואה, התאמתן לנכס, המקדמים שנקבעו, אפשרות המימוש ויתר הנתונים שהשפיעו על התוצאה.

לעיתים פער קטן בהנחה אחת אינו משנה משמעותית את השומה, ולעומת זאת טעות או אי-התאמה בנתון מרכזי עשויה להשפיע באופן מהותי על החיוב.

לא כל זכות תכנונית שווה את מלוא שווי הבנייה

אחד הנושאים המרכזיים בשומות היטל השבחה הוא ההבחנה בין זכות תכנונית לבין התועלת הכלכלית שניתן להפיק ממנה בפועל.

זכות בנייה שאינה ניתנת למימוש באופן עצמאי, מחייבת התאמות משמעותיות, מתנגשת בבינוי קיים או כרוכה במגבלות שונות אינה בהכרח שקולה לשטח בנוי מוכן.

לכן בשומה יש לבחון את אפשרות המימוש במקרקעין הספציפיים ולא להסתפק בכמות המ"ר המופיעה בתכנית.

חשיבות נתוני ההשוואה

בחירת עסקאות ההשוואה היא חלק מרכזי בעבודת השמאי.

עסקה בנכס בעל מיקום, שימוש או זכויות שונים עשויה לחייב התאמות משמעותיות ואף להיות בלתי מתאימה להשוואה.

המטרה היא לאתר נתונים המשקפים ככל האפשר את השוק הרלוונטי למקרקעין נשוא השומה במועד הקובע.

שאלות נפוצות על תיקון 157 והיטל השבחה

האם תיקון 157 מבטל את היטל ההשבחה?

לא. התיקון יוצר מנגנון לבחינה מחודשת של גובה החיוב במקרים המתאימים. אין בו פטור אוטומטי מהיטל השבחה.

האם הסכום של 90,000 ₪ הוא סכום ההפחתה?

לא. מדובר בתקרת החיוב לצורך התאמה למסלול, ולא בגובה ההפחתה האפשרי.

האם חייבים לצרף שומה של שמאי מקרקעין?

כן. המסלול מבוסס על הגשת שומה מטעם החייב לצורך בחינה מקצועית של גובה החיוב.

האם אפשר לפנות רק עם מכתב שמסביר שהסכום גבוה?

לא לצורך המסלול כפי שנקבע בתיקון. נדרשת שומת מקרקעין מטעם החייב.

האם הוועדה חייבת להפחית את ההיטל?

לא. השומה והטענות נבחנות לגופן, והוועדה יכולה שלא לקבלן, לקבלן באופן חלקי או לקבלן במידה רחבה יותר.

מי מאשר את השומה המוסכמת?

לאחר הסכמת החייב והוועדה המקומית, השומה מועברת לשמאי הממשלתי הראשי בהתאם למנגנון הקבוע בחוק.

כמה זמן יש לשמאי הממשלתי לבדוק את השומה?

21 ימים ממועד קבלת השומה לאישור. אם לא נמסרת הודעה על אי-אישור בתוך התקופה הקבועה, רואים את השומה המוסכמת כמאושרת.

האם אפשר לנהל במקביל הליך אצל שמאי מכריע?

המסלולים אינם מיועדים להתנהל במקביל, ולכן יש לבחור את הדרך המתאימה בהתאם למקרה ולמועדים הקבועים בדין.

האם תמיד כדאי לבחור בתיקון 157 כאשר החיוב נמוך מ-90,000 ₪?

לא בהכרח. ראשית יש לבדוק האם קיימת עילה שמאית ממשית להפחתת החיוב ומהו היקף הפער האפשרי. בחלק מהמקרים השומה המקורית עשויה להיות סבירה ולא יהיה יתרון בפתיחת הליך נוסף.

בדיקת שומת היטל השבחה לפני שמחליטים כיצד לפעול

החלטה כיצד להתמודד עם שומת היטל השבחה צריכה להתקבל לאחר בדיקה מקצועית של הנתונים ולא רק על פי גובה החיוב.

במסגרת הבדיקה יש לבחון את התכניות המשביחות, המועד הקובע, שווי המקרקעין לפני ואחרי ההשבחה, עסקאות ההשוואה, המקדמים ואפשרות המימוש בפועל.

רק לאחר מכן ניתן להעריך האם קיימת הצדקה לשומה נגדית והאם מסלול השומה המתוקנת המוסכמת לפי תיקון 157 הוא המסלול המתאים.

תיקון 157 – מסלול יעיל, אך עדיין הליך שמאי מקצועי

היתרון המרכזי של תיקון 157 הוא יצירת מסלול נוסף לטיפול במחלוקות שמאיות בסכומים נמוכים יחסית.

עם זאת, אין מדובר במסלול אוטומטי לקבלת הנחה. הצלחת הבקשה תלויה בראש ובראשונה בשאלה האם קיימים פערים מקצועיים שניתן להציג ולבסס בשומה נגדית.

לכן מומלץ להתמקד באיכות הניתוח השמאי: נתוני השוק, המצב התכנוני, אפשרויות המימוש ומאפייני המקרקעין.

סיכום – שומה מתוקנת מוסכמת לפי תיקון 157

תיקון 157 לחוק התכנון והבנייה מאפשר, בתנאים הקבועים בדין, לבעל נכס שקיבל שומת היטל השבחה בסכום שאינו עולה על 90,000 ₪ לפנות לוועדה המקומית בבקשה לבחינה מחודשת של גובה החיוב, בצירוף שומת מקרקעין מטעמו.

אם שמאי הוועדה מוצא שיש בסיס לקבלת חלק מהטענות או את כולן, ניתן להציע שומה מתוקנת מוסכמת. לאחר הסכמת החייב, השומה מועברת לבחינת השמאי הממשלתי הראשי בהתאם להליך הקבוע בחוק.

השלב החשוב ביותר לפני נקיטת ההליך הוא בדיקה מקצועית של שומת הוועדה. לא בכל מקרה קיימת הצדקה להפחתה, אולם כאשר קיימים פערים שמאיים מבוססים, המסלול עשוי לאפשר בירור יעיל וממוקד של המחלוקת.

קיבלתם שומת היטל השבחה?

מושקה שמאות מקרקעין, בניהול גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך ושמאי רכוש, מעניק שירותי בדיקה ועריכת שומות נגדיות להיטל השבחה, לרבות בחינת התאמה למסלול שומה מתוקנת מוסכמת לפי תיקון 157.

הבדיקה כוללת בחינה של שומת הוועדה, המצב התכנוני, זכויות הבנייה, נתוני ההשוואה והמקדמים ששימשו בקביעת החיוב.

053-309-1775
office@moshka.co.il