איחור במסירת דירה מקבלן: מחשבון פיצוי והערכת דמי שכירות

רכשתם דירה חדשה מקבלן ומועד המסירה שנקבע בחוזה כבר עבר? איחור במסירת דירה עלול לגרום לרוכשים להוצאות משמעותיות, להמשך תשלום שכירות, לשינויים בתכניות המעבר ולעיתים גם למחלוקת מול היזם או הקבלן בנוגע לגובה הפיצוי.

אחד הנתונים המרכזיים לצורך בחינת הפיצוי הוא דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. מדובר בנתון בעל משמעות שמאית, שכן יש לבחון את דמי השכירות הראויים של הדירה שנרכשה ולא בהכרח להסתפק בשכר הדירה שהרוכש משלם בפועל במקום מגוריו הזמני.

לנוחותכם יצרנו מחשבון ראשוני המאפשר להזין את מועד חתימת חוזה הרכישה, מועד המסירה שנקבע בחוזה, מועד המסירה בפועל ואומדן דמי השכירות החודשיים.

איחור במסירת דירה בחוזים שנחתמו מיום 7.7.2022

בתיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות) שונה מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה. כאשר מתקיימים התנאים הקבועים בחוק, החישוב מבוסס על דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.

מכאן ניתן להבין מדוע לקביעה נכונה של דמי השכירות הראויים יש משמעות כספית. ככל שתקופת האיחור ארוכה יותר, גם פער קטן יחסית באומדן דמי השכירות החודשיים עשוי להשפיע באופן משמעותי על הסכום המצטבר.

איחור במסירה בחוזים שנחתמו לפני 7.7.2022

לגבי חוזים שנחתמו לפני כניסת תיקון 9 לתוקף חל מנגנון הפיצוי הקודם. כאשר תקופת האיחור עולה על 60 ימים, עשוי לחול מנגנון פיצוי מהמועד החוזי, בכפוף להוראות הדין ולנסיבות המקרה.

מהם דמי שכירות ראויים?

דמי שכירות ראויים אינם בהכרח שכר הדירה שהרוכש משלם בפועל בדירה שבה הוא מתגורר בתקופת ההמתנה.

השאלה השמאית היא מהם דמי השכירות הסבירים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה שהייתה אמורה להימסר, תוך התייחסות למאפייני הנכס ולשוק השכירות בתקופה הרלוונטית.

לדוגמה, רוכש שרכש דירת חמישה חדרים חדשה עשוי להתגורר בתקופת האיחור בדירת שלושה חדרים זולה יותר. שכר הדירה שהוא משלם בפועל אינו בהכרח משקף את שווי השכירות של הדירה שרכש.

כיצד שמאי מקרקעין קובע את דמי השכירות?

לצורך אומדן דמי שכירות ראויים, שמאי מקרקעין בוחן את מאפייני הדירה ואת שוק השכירות הרלוונטי ומנתח נתוני השוואה מתאימים.

בין היתר נבחנים:

• מיקום הדירה והשכונה.
• שטח הדירה ומספר החדרים.
• קומה.
• מעלית ונגישות.
• חניה ומספר החניות.
• מחסן.
• מרפסת או חצר.
• גיל הבניין ורמת הבנייה.
• רמת הגמר.
• כיווני אוויר ונוף.
• היצע וביקוש בשוק השכירות.
• מועד נתוני ההשוואה ביחס לתקופת האיחור.

לאחר בחינת הנתונים מבוצע ניתוח שמאי במטרה להגיע לאומדן מקצועי ומנומק של דמי השכירות הראויים.

למה לא תמיד מספיק להסתמך על מודעת שכירות באינטרנט?

מודעה באתר אינטרנט מציגה בדרך כלל מחיר מבוקש ולא בהכרח את המחיר שבו הדירה הושכרה בפועל.

בנוסף, שתי דירות בעלות אותו מספר חדרים עשויות להיות שונות מאוד: דירה אחת עשויה לכלול חניה, מחסן ומרפסת גדולה, בעוד דירה אחרת אינה כוללת הצמדות; דירה אחת עשויה להיות בבניין חדש והאחרת בבניין ותיק.

לכן, כאשר קיימת מחלוקת כספית משמעותית, רצוי לבסס את אומדן דמי השכירות על מספר נתוני השוואה ועל ניתוח שמאי ולא על מודעה בודדת.

דוגמה לחישוב פיצוי בגין איחור במסירה

האם כל איחור במסירת דירה מזכה בפיצוי?

לא בהכרח. יש לבחון את מועד חתימת החוזה, הוראות חוזה המכר, משך האיחור, נסיבות האיחור, פעולות הקונה והמוכר והוראות הדין החלות על המקרה.

חשוב להפריד בין שתי שאלות:

• מהם דמי השכירות הראויים של הדירה? שאלה שמאית.
• האם קיימת זכאות משפטית לפיצוי ומה היקפה? שאלה משפטית.

מתי כדאי להזמין חוות דעת שמאית?

חוות דעת שמאית עשויה להיות רלוונטית כאשר קיימת מחלוקת בין הרוכש לבין היזם או הקבלן לגבי דמי השכירות, כאשר תקופת האיחור ממושכת או כאשר מדובר בדירה בעלת מאפיינים מיוחדים.

חוות הדעת יכולה לכלול תיאור הנכס, מאפייני הסביבה, נתוני השוואה רלוונטיים, ניתוח שמאי ואומדן מנומק של דמי השכירות הראויים לתקופה הנבחנת.

שאלות נפוצות על איחור במסירת דירה מקבלן

חוות דעת שמאית לאומדן דמי שכירות בגין איחור במסירה

מושקה שמאות מקרקעין מבצעת אומדן דמי שכירות ראויים וחוות דעת שמאיות לצורך בחינת פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן.

הבדיקה מבוססת על מאפייני הדירה, סביבת הנכס, נתוני שוק ונתוני שכירות רלוונטיים, תוך ביצוע ניתוח והשוואה בין הנכס לבין דירות מתאימות ככל האפשר.

המידע בעמוד נועד למידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. מנגנוני הפיצוי המוצגים מבוססים על הוראות חוק המכר (דירות) ועל תיקון מס' 9 לחוק. בכל מקרה פרטני יש לבחון את הוראות הדין והחוזה הרלוונטיות.