חריגות בנייה בדירה: השפעה על השווי ומה חשוב לבדוק

מהי חריגת בנייה ולמה היא חשובה לשווי הדירה?

המונח "חריגת בנייה" משמש בדרך כלל לתיאור מצב שבו הבנייה או השימוש בפועל בנכס אינם תואמים באופן מלא את היתר הבנייה, את התכניות המאושרות או את מסמכי הרישוי הרלוונטיים.

דוגמאות נפוצות הן סגירת מרפסת, תוספת חדר, הרחבת דירה, בניית מחסן, שינוי בשטחי שירות, פיצול דירה, סיפוח שטח משותף או שימוש בשטח באופן שאינו תואם את המאושר.

עם זאת, חשוב להדגיש: לא כל שינוי פיזי בנכס הוא בהכרח חריגת בנייה. קיימות עבודות מסוימות שעשויות להיות פטורות מהיתר, ובלבד שהן עומדות בתנאים שנקבעו בדין, בתכניות ובהנחיות הרלוונטיות. לכן אין לקבוע שמדובר בחריגה רק משום שהעבודה אינה מופיעה בהיתר ישן, מבלי לבדוק את מלוא התמונה התכנונית והרישויית.

מבחינה שמאית, השאלה אינה רק האם קיים שטח בנוי בפועל, אלא מה מעמדו, האם ניתן לעשות בו שימוש חוקי, האם ניתן להסדירו, אילו עלויות או סיכונים כרוכים בכך וכיצד קונה סביר בשוק צפוי להתייחס אליו.

מה אומרת התקינה השמאית על מצב תכנוני וחריגות בנייה?

התקינה השמאית בישראל יוצרת הפרדה ברורה בין שלושה רבדים: המצב הפיזי, המצב התכנוני והמצב המשפטי.

תקן 1.1, העוסק בפירוט המזערי הנדרש בשומות מקרקעין, קובע כי שומה כוללת בין היתר תיאור של הנכס והסביבה, מצב תכנוני, זכויות בנכס, עקרונות ושיקולים, תחשיב ומסקנת שווי. המשמעות המעשית היא ששומה מקצועית אינה יכולה להסתפק במה שנראה לעין בלבד.

תקן 6.1, העוסק בסעיף "המצב התכנוני", קובע כי במסגרת סעיף זה יוצג מידע על התכניות החלות על הנכס, וכן מידע בדבר מצב רישוי הבנייה. במקרה שבו קיים פער בין המצב הקיים לבין היתר הבנייה, מדובר בנתון שעשוי להיות רלוונטי מאוד למסקנת השווי.

תקן 7.1 עוסק בזכויות בנכס ומחייב הצגת מצב הרישום. גם כאן קיימת חשיבות להבחין בין מה שבנוי ומשמש בפועל לבין הזכויות הרשומות וההצמדות המשפטיות.

כלומר, שמאי מקרקעין צריך להפריד בין:

• מה קיים בפועל בדירה.
• מה אושר מבחינה תכנונית ורישויית.
• מה רשום מבחינה קניינית.
• מהי התרומה הכלכלית של כל רכיב לשווי.

תקן 9.1: שטח דירה אינו קביעה לגבי חוקיות הבנייה

נקודה מקצועית חשובה במיוחד נוגעת לתקן 9.1, התקן החדש להגדרת שטח דירה ולדיווח על שטחים בשומות מקרקעין.

התקן מגדיר כיצד מודדים ומדווחים שטח דירה ושטחים נלווים, אך הוא מבהיר במפורש כי הוא אינו עוסק במעמדם החוקי של השטחים הבנויים או באופן ההתייחסות השומתית אליהם.

המשמעות היא ששטח יכול להיכלל במדידה פיזית בהתאם להגדרת שטח דירה, ובכל זאת להיות שטח שמעמדו התכנוני דורש בדיקה נפרדת.

תקן 9.1 אושר בספטמבר 2026 ויחול על שומות שייחתמו מיום 1.1.2027 ואילך. גם לאחר כניסתו לתוקף יהיה צורך להבחין בין מדידת השטח לבין חוקיותו ותרומתו לשווי.

אילו חריגות בנייה נפוצות בדירות?

סגירת מרפסת

מרפסת פתוחה שנסגרה והפכה לחדר, פינת אוכל או שטח מגורים היא אחת הדוגמאות הנפוצות.

מבחינה פיזית, הדירה יכולה ליהנות משטח שימושי נוסף, אך יש לבדוק האם הסגירה אושרה, האם הוצא היתר מתאים והאם המצב בפועל תואם את התכניות המאושרות.

תוספת חדר או הרחבת הדירה

לעיתים נוספה לדירה הרחבה משמעותית: חדר שינה, הרחבת סלון, תוספת בקומת קרקע או בנייה בחלק מחצר.

גם אם השטח בנוי ברמה גבוהה ומשמש במשך שנים, הוא אינו בהכרח שקול לשטח מגורים מאושר. יש לבדוק את היתר הבנייה ואת האפשרות להסדרה.

מחסן שהוסב לחדר מגורים

מחסן עשוי להיות חוקי כמחסן, אך השימוש בו כחדר מגורים אינו בהכרח תואם את השימוש שאושר.

בשומה יש להבחין בין עצם קיומו של השטח לבין התועלת שאפשר לייחס לו במסגרת השימוש המותר.

פיצול דירה

במקרים מסוימים דירה אחת חולקה לשתי יחידות או יותר. פיצול כזה עשוי להשפיע על שווי הנכס, אך גם לחשוף את בעל הנכס לסיכונים תכנוניים, משפטיים וכלכליים.

יש לבדוק האם מספר יחידות הדיור בפועל תואם את המאושר, והאם קיימת אפשרות תכנונית להסדרת המצב.

סיפוח שטחים משותפים

לעיתים שטח מסדרון, גג, חצר, מבואה או חלק אחר מהרכוש המשותף נמצא בשימוש בלעדי של דירה מסוימת.

כאן נדרשת גם בדיקה משפטית: האם מדובר בהצמדה רשומה, האם קיימת זכות שימוש, או שמדובר בשטח שאינו חלק מזכויות בעל הדירה.

איך בודקים אם קיימת חריגת בנייה?

בדיקה מקצועית נעשית באמצעות השוואה בין מספר מקורות מידע. אין מסמך אחד שנותן תמיד את כל התשובה.

בין היתר ניתן לבדוק:

• היתר הבנייה.
• תשריט היתר הבנייה, המכונה לעיתים "גרמושקה".
• תיק הבניין בוועדה המקומית.
• תכניות בניין עיר החלות על המקרקעין.
• תשריט בית משותף.
• נסח רישום מקרקעין.
• אישור זכויות, כאשר הנכס אינו רשום בטאבו באופן מלא.
• המצב הפיזי שנצפה בעת הביקור.

תקן 6.1 נותן חשיבות מיוחדת למסמכי הרישוי ולהצגת שטחי הבנייה המאושרים כאשר הדבר רלוונטי לשומה.

תקן 7.1, לעומת זאת, מתמקד בזכויות הקנייניות: רישום בטאבו, הצמדות, בעלויות וזכויות אחרות.

שני הדברים אינם זהים. דירה יכולה להיות רשומה בשטח מסוים, בעוד שהיתר הבנייה מציג תמונה אחרת, ולהפך.

האם ארנונה מוכיחה שהבנייה חוקית?

לא בהכרח. חיוב ארנונה הוא מקור מידע שנועד בעיקר לצורכי חיוב עירוני, והוא אינו מהווה כשלעצמו היתר בנייה.

העובדה שהרשות המקומית מחייבת בעל נכס בארנונה בגין שטח מסוים אינה מחליפה את הצורך לבדוק את תיק הבניין, היתר הבנייה והמסמכים התכנוניים.

זהו אחד המקומות שבהם בעלי נכסים טועים: שטח יכול להופיע בארנונה ולהיות בשימוש במשך שנים, ועדיין להצריך בדיקה נפרדת של מצבו הרישויי.

האם טאבו מוכיח שהבנייה חוקית?

גם כאן התשובה היא לא בהכרח.

מרשם המקרקעין עוסק בזכויות הקנייניות בנכס, בעוד שהיתר הבנייה עוסק במצב התכנוני והרישויי.

תקן 7.1 מדגיש את חשיבות הצגת מצב הרישום בשומה, אך אינו הופך את נתוני הטאבו למסמך שמוכיח חוקיות תכנונית.

לכן בבדיקה מקצועית יש לבחון את שני הרבדים בנפרד: זכויות ורישוי בנייה.

איך חריגת בנייה משפיעה על שווי הדירה?

אין כלל שלפיו כל חריגת בנייה מורידה את השווי בשיעור קבוע. גם אין כלל שלפיו שטח חריג אינו שווה דבר.

הטיפול השמאי תלוי בנסיבות. בין היתר נבחנים:

• היקף החריגה.
• סוג החריגה.
• התועלת שהשטח מוסיף לנכס.
• האפשרות להסדרת הבנייה.
• עלות ההסדרה.
• משך הזמן הצפוי להסדרה.
• זכויות הבנייה הקיימות.
• מגבלות תכנוניות.
• הסיכון לאכיפה או לצורך בהשבת המצב לקדמותו.
• האופן שבו קונים בשוק מתמחרים נכסים דומים.

השאלה השמאית היא בסופו של דבר: כמה קונה מרצון היה מוכן לשלם עבור הנכס במצבו בפועל, כאשר ידוע לו מצבו התכנוני והרישויי?

האם ניתן לתת שווי לשטח שנבנה ללא היתר?

זו אחת השאלות המורכבות בנושא. התשובה המקצועית אינה "כן" או "לא" באופן גורף.

מצד אחד, לשטח יכול להיות שימוש ממשי ותועלת כלכלית. מצד שני, קיים פער בין שטח מאושר לבין שטח שקיימת לגביו אי־ודאות תכנונית או רישויית.

לכן יש לבחון את הדרך שבה שוק הקונים מתייחס למצב, את אפשרות ההסדרה ואת הסיכונים הכרוכים בו.

בהערכת דירת מגורים, תקן 2.1 מעניק לגישת ההשוואה רמת תוקף גבוהה. כלומר, ככל שקיימות עסקאות מתאימות, יש חשיבות רבה להשוואה לנכסים שהמאפיינים שלהם דומים, ולביצוע התאמות המבוססות ככל האפשר על נתוני השוק.

לא נכון לקחת באופן אוטומטי מחיר למ"ר מאושר ולהכפיל אותו בכל מ"ר שנבנה בפועל.

האם ניתן להסדיר חריגת בנייה בדיעבד?

בחלק מהמקרים קיימת אפשרות להסדרה, ובחלק מהמקרים לא.

יש לבחון את התכניות החלות, זכויות הבנייה, קווי הבניין, מספר יחידות הדיור, השימושים המותרים, מגבלות תכנוניות והנחיות הוועדה המקומית.

גם אם קיימת יתרת זכויות בנייה, אין משמעות הדבר שכל בנייה קיימת ניתנת אוטומטית להכשרה. ייתכן שהבנייה אינה עומדת במיקום, בגובה, בקווי בניין, בחלוקה או בתנאים אחרים.

מעניין לציין כי במסגרת תקן 20.0, העוסק בדוח בדיקת נכס ללא קביעת שווי, קיימת אפשרות, לפי בקשת מזמין הדוח, לבחון האם ניתן לקבל היתר לחריגות בנייה במסגרת זכויות הבנייה המאושרות.

זהו נושא מקצועי נפרד, ולעיתים יש צורך גם באדריכל, מהנדס או יועץ תכנון.

לא כל עבודה מחייבת היתר בנייה

חשוב שלא לייצר בהלה מיותרת. הדין מאפשר לבצע סוגים מסוימים של עבודות ומבנים בפטור מהיתר, בכפוף לתנאים שנקבעו.

עם זאת, פטור מהיתר אינו היתר לבצע כל עבודה. גם עבודה הפטורה מהליך היתר צריכה לעמוד, לפי העניין, בתכניות החלות, בהנחיות המרחביות ובתנאים שנקבעו בתקנות.

לכן לפני שמגדירים אלמנט מסוים כ"חריגת בנייה" יש לבדוק האם הוא טעון היתר, האם חל לגביו פטור והאם תנאי הפטור מתקיימים.

מה כדאי לבדוק לפני קניית דירה?

כאשר קונים דירה, לא מומלץ להסתפק במראה הפיזי של הנכס או בדברי המוכר.

אם קיימת תוספת בנייה, סגירת מרפסת, מחסן שהפך לחדר, חצר שנסגרה, יחידה נוספת או כל שינוי משמעותי אחר, כדאי לבדוק את מצבו התכנוני לפני קבלת החלטה.

הבדיקה עשויה להשפיע לא רק על השווי, אלא גם על השאלה מה בדיוק הקונה רוכש.

במקרים מסוימים פער תכנוני קטן יחסית אינו משנה מהותית את העסקה, ובמקרים אחרים מדובר בסוגיה בעלת משמעות כלכלית משמעותית.

למידע נוסף ניתן לעבור לעמוד הערכת שווי נכסים.

מה כדאי לבדוק לפני מכירת דירה עם חריגת בנייה?

גם למוכר יש אינטרס להבין את המצב לפני שהנכס יוצא לשוק.

גילוי הבעיה רק לאחר שנמצא קונה עלול להקשות על המשא ומתן, לגרום לפתיחת המחיר מחדש או לעכב את התהליך.

בדיקה מוקדמת מאפשרת להבין:

• מהו המצב המאושר.
• מהו המצב בפועל.
• האם קיימת אפשרות להסדרה.
• מהן העלויות האפשריות.
• כיצד הסוגיה עשויה להשפיע על השווי.

המידע מאפשר להגיע לעסקה בצורה מסודרת יותר ולהימנע מהפתעות בשלב מתקדם.

מה קורה בבית פרטי עם תוספות בנייה?

בבתים צמודי קרקע הנושא עשוי להיות מורכב עוד יותר.

לעיתים קיימות במהלך השנים תוספות כגון:

• חדרים נוספים.
• סגירת מרפסות.
• מחסנים.
• פרגולות וקירויים.
• יחידות בחצר.
• מרתפים.
• הרחבות של המבנה המקורי.

בחלק מהמקרים חלק מהבנייה מאושר וחלקה לא, ולכן חשוב להבחין בין הרכיבים.

בשומה מקצועית ניתן לבחון את המבנה המאושר, את התוספות ואת השפעת כל רכיב על שווי הנכס, תוך גילוי ברור של המצב התכנוני.

חריגת בנייה בדירת גג או דירת גן

בדירות גג ובדירות גן יש חשיבות מיוחדת לבדיקת ההצמדות והזכויות הקנייניות לצד היתר הבנייה.

חצר הנמצאת בשימוש הדירה אינה בהכרח חצר מוצמדת, וגג שאליו קיימת גישה מהדירה אינו בהכרח שייך לה מבחינה קניינית.

לכן במקרים אלה יש צורך לבחון גם את תשריט הבית המשותף ומסמכי הזכויות, בהתאם לעקרונות תקן 7.1.

מה ההבדל בין חריגת בנייה, שימוש לא תואם ושימוש חורג?

חשוב להבחין בין המונחים.

חריגת בנייה הוא ביטוי כללי המתאר בדרך כלל בנייה שאינה תואמת את המאושר.

שימוש שאינו תואם מתייחס למצב שבו השטח משמש בפועל באופן שונה מהשימוש שנקבע במסמכים הרלוונטיים.

שימוש חורג הוא מושג תכנוני בעל משמעות משפטית מוגדרת, ולכן לא נכון להשתמש בו אוטומטית לגבי כל שימוש שאינו תואם.

בשומה חשוב לתאר את העובדות במדויק ולא להשתמש במונחים משפטיים בלי בסיס מתאים.

חריגת בנייה וחוות דעת לבית משפט

כאשר קיימת מחלוקת בין בעלי נכסים, יורשים, בני זוג, שותפים או צדדים לעסקה, מצב הבנייה עשוי להפוך לחלק מהותי מהמחלוקת על השווי.

בחוות דעת שמאית להליך משפטי יש חשיבות גבוהה להצגת המצב הפיזי, התכנוני והמשפטי באופן ברור, וכן להסבר כיצד סוגיות אלה משפיעות על המסקנה השמאית.

תקן 1.1 קובע כי חוות דעת המיועדת להליך שיפוטי היא שומת מקרקעין מקיפה ברמת גילוי גבוהה יותר.

למידע נוסף ניתן לעבור לעמוד חוות דעת שמאית לבית משפט .

האם חריגת בנייה משפיעה על היטל השבחה?

היטל השבחה וחריגת בנייה הם שני נושאים שונים, ולא נכון לערבב ביניהם אוטומטית.

היטל השבחה נובע מהשבחה תכנונית בהתאם להוראות הדין, בעוד שחריגת בנייה נוגעת בעיקר לפער בין המצב הפיזי לבין המצב התכנוני או הרישויי.

עם זאת, כאשר נבחנת אפשרות להסדיר תוספת בנייה באמצעות זכויות קיימות או בעקבות הליך תכנוני, עשויים להתעורר גם היבטים כלכליים נוספים, לרבות תשלומים והיטלים לפי נסיבות המקרה.

האם כדאי להפחית את כל עלות ההריסה משווי הנכס?

לא בהכרח.

זו דוגמה למקום שבו נדרש שיקול דעת שמאי. במקרה אחד ייתכן שהשוק מתייחס לסוגיה בעיקר באמצעות עלות הסדרה. במקרה אחר קיימת אי־ודאות גבוהה יותר, ובמקרה נוסף קיים סיכון ממשי שהשטח לא יוכל להישאר במצבו.

השפעת החריגה על השווי אינה נוסחה אוטומטית. היא צריכה להיבחן ביחס למאפייני הנכס, המצב התכנוני, התועלת, הסיכון והתנהגות השוק.

למה גישת ההשוואה חשובה במיוחד?

תקן 2.1 קובע כי בדירה בבנייה רוויה גישת ההשוואה היא גישה בעלת תוקף גבוה.

המשמעות היא שכאשר קיימות עסקאות מתאימות, השמאי בוחן כיצד השוק מתמחר נכסים בעלי מאפיינים דומים.

ככל שנכסי ההשוואה דומים יותר לנכס נשוא חוות הדעת, ככל שמספרם מתאים וככל שמקור הנתונים מהימן יותר, כך ניתן לבסס בצורה טובה יותר את מסקנת השווי.

כאשר קיימת חריגת בנייה, אחת הסוגיות היא האם עסקאות ההשוואה כוללות מצב דומה, והאם יש צורך בהתאמה בגין ההבדל התכנוני או הרישויי.

מה שמאי מקרקעין בודק בפועל?

בהתאם למטרת השומה ולמאפייני הנכס, הבדיקה עשויה לכלול:

• ביקור בנכס ותיאור המצב הפיזי.
• בדיקת היתר הבנייה.
• השוואה בין התשריט למצב הקיים.
• עיון בתיק הבניין.
• בחינת התכניות החלות.
• בדיקת זכויות בנייה.
• בדיקת נסח רישום ותשריט בית משותף.
• בחינת הצמדות וזכויות משפטיות.
• מחקר עסקאות השוואה.
• הערכת האפשרות להסדרה כאשר הדבר רלוונטי וניתן לבחינה.
• הערכת ההשפעה הכלכלית על שווי הנכס.

לא בכל שומה נדרשת אותה רמת בדיקה. תקן 6.1 עצמו קובע שרמת הפירוט של המידע התכנוני תיקבע בהתאם לסוג הנכס ולמטרת השומה.

שאלות נפוצות על חריגות בנייה בדירה

חריגת בנייה אינה רק שאלה של מטרים

כאשר קיימת אי־התאמה בין הנכס בפועל לבין מסמכי הרישוי, הסוגיה אינה מסתכמת בשאלה כמה מטרים נוספו.

צריך להבין מהו המצב המאושר, מהו המצב בפועל, מהן הזכויות, האם ניתן להסדיר את הבנייה, ומה תהיה תגובת השוק למצב הקיים.

שומה מקצועית מפרידה בין העובדות הפיזיות, העובדות התכנוניות והזכויות המשפטיות, ורק לאחר מכן בוחנת את ההשפעה על השווי.

זהו גם העיקרון שעומד בבסיס התקינה השמאית: איסוף העובדות, הצגתן באופן ברור, ניתוח מקצועי ורק לאחר מכן קביעת המסקנה השמאית.

מושקה שמאות מקרקעין – גל מושקה, שמאי מקרקעין מומחה