שקיפות. מקצועיות. תוצאות. בדיקות מבוססות נתונים. קונים? מוכרים? בודקים.
קיבלתם שומה ודרישת תשלום מרשות מקרקעי ישראל? לפני שמתקדמים בעסקה, כדאי לבדוק כיצד נקבע שווי הקרקע שעליו מבוסס החיוב, אילו זכויות נכללו בשומה והאם נתוני הנכס והתכנון הובאו בחשבון באופן מתאים.
במקרים המתאימים ניתן להגיש השגה על שומת רמ״י, בצירוף שומה נגדית מנומקת של שמאי מקרקעין. בדיקה מקצועית עשויה לזהות פערים בנתוני ההשוואה, בזכויות הבנייה, במאפייני הקרקע או בתחשיב השומה. תוצאת ההשגה תלויה בנסיבות המקרה ובבחינת הגורם המכריע.
מושקה שמאות מקרקעין, בהובלת גל מושקה, שמאי מקרקעין, מלווה בעלי זכויות, חוכרים ויזמים בבחינת שומות רמ״י ובהכנת שומות נגדיות במקרים המתאימים.
שלחו לנו את השומה והמפרט הכספי, ונבחן את מאפייני המקרה ואת האפשרות לליווי שמאי.
חייגו: 053-309-1775 שלחו הודעה בוואטסאפרשות מקרקעי ישראל מנהלת מקרקעין רבים בישראל. כאשר בעל זכויות או חוכר מבקש לבצע פעולה מסוימת בקרקע, הרשות עשויה להפיק שומה הקובעת את שווי הזכויות הרלוונטיות לעסקה. על בסיס השומה ונתוני העסקה נערך מפרט כספי, המפרט את התשלום הנדרש.
שומה ודרישת תשלום עשויות להידרש, בין היתר, במצבים הבאים:
אופי העסקה, הזכויות, תנאי ההתקשרות והחלטות רמ״י הרלוונטיות משפיעים על אופן חישוב התשלום. לכן, גם כאשר שני נכסים מצויים באותו אזור, אין בהכרח להסיק ששומתם או חיובם יהיו זהים.
השגה היא הליך שבמסגרתו מבקש בעל הזכויות לבחון מחדש את השומה שנערכה עבור רמ״י. ההשגה השמאית עוסקת בקביעת שווי המקרקעין ובנושאים השמאיים המשפיעים עליו, כגון נתוני ההשוואה, זכויות הבנייה, התאמות למאפייני הנכס ושיטת החישוב.
לצורך הגשת השגה על שווי הקרקע נדרשת, בהתאם להנחיות, שומה מטעם שמאי מקרקעין. השומה הנגדית צריכה להיות מבוססת ומנומקת ולהתייחס לחלופות השומה הרלוונטיות שהופיעו בשומת רמ״י.
הבדיקה מתחילה בקריאת השומה, המפרט הכספי והמסמכים הנוגעים לנכס ולעסקה. לאחר מכן נבחנים הנתונים שעליהם התבססה השומה והקשר בינם לבין מצב הנכס והמקרקעין במועד הקובע.
נבדקים בין היתר מיקום המקרקעין, שטחם, צורתם, הגישה אליהם, הטופוגרפיה, הפיתוח הסביבתי ומאפיינים פיזיים נוספים שעשויים להשפיע על השווי. במקרים המתאימים נבחנות גם מגבלות הנוגעות לניצול הקרקע.
השמאי בוחן את התוכניות הרלוונטיות, ייעודי הקרקע, היקף זכויות הבנייה והאפשרות לנצל אותן, בהתאם למטרת השומה ולמועד הקובע. נבדקת גם התאמת הזכויות שנכללו בתחשיב לחלופות העסקה ולהנחות המפורטות בשומת רמ״י.
אחד המרכיבים המרכזיים בשומה הוא בחינת נתוני שוק ועסקאות השוואה. השמאי בודק את התאמת העסקאות למקרקעין הנישומים ואת הצורך בהתאמות, למשל בשל מיקום, גודל, ייעוד, מועד העסקה, היקף הבנייה או מאפייני הנכס.
נבחנים אופן בניית התחשיב, השטחים שנלקחו בחשבון, מקדמים והנחות שמאיות. כאשר השומה כוללת כמה חלופות, חשוב לבדוק כל חלופה רלוונטית ואת השפעתה על העסקה ועל דרישת התשלום.
לפי המידע שפרסמה רמ״י, מסלול ההשגה הראשונה נקבע, ככלל, לפי סכום דרישת התשלום הכוללת מע״מ. הסכום הקובע לעניין זה הוא דרישת התשלום, ולא בהכרח מלוא שווי הקרקע המופיע בשומה.
| סכום דרישת התשלום, כולל מע״מ | הגורם הדן בהשגה הראשונה, ככלל |
|---|---|
| עד 2 מיליון ש״ח | השמאי המחוזי |
| מעל 2 מיליון ש״ח ועד 10 מיליון ש״ח | ועדת השגות מחוזית |
| מעל 10 מיליון ש״ח | ועדת השגות עליונה |
קיימים מקרים שבהם ניתן להפנות את ההשגה למסלול אחר בהתאם לסמכויות ולהוראות החלות. לכן יש לבדוק את המסלול המתאים לפי המפרט הכספי, הנחיות ההגשה והנסיבות המסוימות.
השגות על שווי מקרקעין מוגשות באמצעות המערכת המקוונת של אגף שומת מקרקעין, בהתאם להנחיות הרשות. ההליך כרוך באגרה ובצירוף המסמכים הנדרשים.
עמידה במועדים היא חלק מרכזי בטיפול בשומת רמ״י. מומלץ לשמור את הודעת הרשות ולתעד את המועד שבו הומצאו השומה והמפרט הכספי, ולפנות לבדיקה מקצועית בהקדם.
לפי הנחיות רמ״י, בקשה לתיקון טעות בשומה וכן טענות משפטיות או טענות הנוגעות להוצאות פיתוח מוגשות, ככלל, בתוך 21 ימים ממועד המצאת השומה. דוגמאות לטעות שעשויה להיבחן הן טעות בחישוב, בפרטי הזיהוי, בנתונים פיזיים או בנתונים תכנוניים.
מדובר במסלולים שונים מהגשת השגה שמאית על שווי הקרקע. סוג הטענה משפיע על אופן הטיפול בה ועל מניין המועדים; אין להניח שכל פנייה לרמ״י עוצרת אוטומטית את המועד להגשת השגה.
המועד להגשת השגה ראשונה הוא, ככלל, בתוך 60 ימים ממועד המצאת השומה והמפרט הכספי. במקרים מסוימים, ובהתאם לסוג הבקשה או הטענה שהוגשה ולתנאי הנוהל, מניין הימים עשוי להיבחן ביחס למועד קבלת תשובת הרשות.
טענה לגבי הוצאות פיתוח או טענה משפטית שאינה נוגעת לשומה אינה עוצרת בהכרח את מניין הימים להגשת ההשגה השמאית. יש לבדוק את המועדים וההנחיות החלים על התיק הספציפי, ולא להמתין למענה בלי לברר מה משמעותו.
כאשר ההשגה הראשונה נדונה אצל השמאי המחוזי, ניתן, בהתאם להוראות הרלוונטיות, להגיש השגה נוספת לוועדת השגות. המועד המקובל להגשתה הוא 60 ימים ממועד המצאת ההחלטה בהשגה הראשונה. גם רמ״י רשאית להשיג על ההחלטה, בהתאם לתנאים החלים.
שימו לב: מסלולי ההשגה והמועדים כפופים להחלטות, לנהלים ולהוראות החלים במועד הטיפול. בכל מקרה יש לבדוק את מסמכי התיק ואת ההנחיות העדכניות.
בשומת מקרקעין עשוי להופיע שווי קרקע הכולל פיתוח, ואילו במפרט הכספי עשוי להופיע תחשיב נפרד של הוצאות פיתוח המובאות בחשבון בעסקה. אלה רכיבים קשורים, אך דרך בירור המחלוקת על כל אחד מהם עשויה להיות שונה.
מחלוקת שמאית על שווי הקרקע נבחנת במסגרת ההשגה השמאית. לעומת זאת, טענה על חישוב הוצאות הפיתוח המופיעות במפרט הכספי מטופלת בהתאם למסלול ולהנחיות רמ״י. חשוב לזהות מראש מהו הרכיב שבמחלוקת ולאן יש להפנות את הטענה.
בנחלות ובמושבים, שומת רמ״י עשויה להידרש במסגרת הסדרת זכויות בחלקת המגורים, פיצול מגרש, העברת זכויות ופעולות נוספות. בכל עסקה יש לבחון את החלטות הרשות, את זכויות החוכר ואת הנתונים התכנוניים והפיזיים הרלוונטיים.
הערכת שווי בנחלה מחייבת התייחסות למאפייניה המסוימים: מיקום חלקת המגורים, היקף הזכויות, מבנים קיימים, גישה, אפשרויות הפיתוח ומגבלות שעשויות להשפיע על ניצול הקרקע. השפעתו של כל נתון נבחנת בהתאם למטרת העסקה ולחלופות השומה.
משרדנו מעניק שירות בתחום הנחלות והמגזר החקלאי ברחבי הארץ. למידע נוסף: שמאות במגזר החקלאי ובמושבים .
לא כל שומה מצדיקה הגשת השגה. עם זאת, יש מצבים שבהם כדאי לבחון את הנתונים לעומק לפני קבלת החלטה:
בדיקה מוקדמת מאפשרת להבין מהם הנושאים שבמחלוקת, מהי התשתית המקצועית הקיימת ומהן העלויות והמשמעויות של המשך ההליך.
כדי להתחיל בבחינת השומה רצוי להעביר את המסמכים שברשותכם. בהתאם למאפייני הנכס והעסקה, ייתכן שיידרשו מסמכים נוספים.
אין צורך להמתין לאיסוף כל המסמכים לפני יצירת קשר, במיוחד כאשר המועד להגשת ההשגה מתקרב. אפשר להתחיל בבירור המועדים ובבדיקת המסמכים שכבר התקבלו.
כאשר מתעוררות שאלות משפטיות הנוגעות לזכויות או להסכם, ניתן להיעזר גם בייעוץ משפטי מתאים, בהתאם לצורך.
אלה הליכים שונים. דרישת תשלום של רמ״י נובעת מעסקה או מפעולה הנוגעת לזכויות במקרקעין המנוהלים על ידה. היטל השבחה הוא חיוב תכנוני הנוגע להשבחה, בהתאם להוראות הדין, ומטופל מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
ייתכן שבעסקה אחת יתעורר צורך לבחון את שני הנושאים, אך לכל אחד מהם הוראות, מועדים ודרך טיפול משלו. למידע נוסף: מהו היטל השבחה?
לא בהכרח. יש לבדוק אם מסמכי העסקה מאפשרים הגשת השגה, מהו סוג החיוב ומהן ההוראות החלות עליו. למשל, כאשר החיוב מבוסס על ערך קרקע מזערי, לא בהכרח חל מסלול ההשגה השמאית הרגיל.
בהשגה על שווי הקרקע נדרשת, בהתאם להנחיות, שומה מנומקת מטעם שמאי מקרקעין. השמאי בוחן את השומה המקורית ואת נתוני הנכס ומכין תשתית מקצועית לטענות השמאיות.
לא. ההחלטה מתקבלת לאחר בחינת החומר והטענות. השווי שייקבע יכול להיות נמוך יותר, זהה או גבוה יותר מהשווי שנקבע בשומה המקורית.
האפשרות לקדם עסקה במהלך בירור ההשגה תלויה בסוג העסקה, בתנאי רמ״י ובהוראות החלות באותו מקרה. לפני תשלום או חתימה על מסמכים חשוב לבדוק את משמעות הפעולה ואת האפשרויות העומדות בפני בעל הזכויות.
לפי הנחיות רמ״י, אין להניח שטענה על הוצאות פיתוח עוצרת את מניין הימים להגשת ההשגה על שווי הקרקע. חשוב לבדוק כל מסלול ואת המועד הרלוונטי לו.
יש לבחון את סוג החיוב ואת תנאי ההשגה הספציפיים. בחלק מהמקרים, ובפרט בחיוב בגין שימוש שלא כדין, עשויות לחול דרישות מיוחדות, לרבות תשלום כתנאי לבירור ההשגה. יש לבדוק את הוראות הרשות החלות על התיק.
כן. משרדנו עוסק בהערכת שווי מקרקעין למטרות שונות, בהתאם לסוג הנכס ולצורכי הלקוח. למידע נוסף: הערכת שווי נכס.
שומת רמ״י עשויה להשפיע על גובה התשלום ועל ההחלטה כיצד להתקדם בעסקה. בדיקה שמאית מסודרת מאפשרת להבין על אילו נתונים מבוססת השומה, לבחון את מאפייני הנכס ואת הזכויות ולשקול אם קיימת הצדקה להגשת השגה.
מושקה שמאות מקרקעין מלווה לקוחות באזורי הדרום, המרכז וירושלים, ובתחום הנחלות והמגזר החקלאי ברחבי הארץ.
צרו קשר עם מושקה שמאות מקרקעין ושלחו את שומת רמ״י והמפרט הכספי לצורך בחינת המשך הטיפול.
חייגו: 053-309-1775 שלחו הודעה בוואטסאפמושקה שמאות מקרקעין – גל מושקה, שמאי מקרקעין מומחה
למידע ולהנחיות הרשמיות: בקשה להגשת השגה על שומת מקרקעין באתר רשות מקרקעי ישראל .
המידע בעמוד כללי ומתבסס על ההנחיות שפורסמו על ידי רמ״י, כפי שנבדקו באוקטובר 2026. ההחלטות, הנהלים והמועדים עשויים להשתנות, ויש לבדוק את ההוראות ואת מסמכי העסקה החלים בכל מקרה.
