המאמר שלפניכם הוא הסבר מקצועי לתקן 1.1 בשפה מובנת, לפי הסדר וההוראות שנקבעו בו. התוכן נלקח מתקן 1.1 ומציג את דרישותיו בצורה ברורה וישימה: מה חייב להופיע בכל שומה, איך מסדרים את המידע, מה ההבדל בין שומה מלאה לשומה מקיפה, ומה נדרש כאשר השומה נשענת על הנחות או כאשר לא ניתן לבדוק נתון משמעותי.
למה תקן 1.1 חשוב ללקוחות ולשמאים
שומת מקרקעין היא מסמך שעליו נסמכים בקבלת החלטות כלכליות ומשפטיות: קנייה ומכירה, ירושה, גירושין, פירוק שיתוף, בטוחה לבנק, דיונים משפטיים, מיסוי, פיצוי ועוד. תקן 1.1 נועד לעשות סדר וליצור אחידות, כך שכל שומה תכיל מינימום מידע הכרחי ותוצג במבנה עקבי. במילים פשוטות: התקן קובע מה חייב להיות בשומה, כמה לפרט לפחות, ובאיזה סדר להציג את הדברים.
מטרת התקן: מה הוא בא להסדיר?
תקן 1.1 מבטל ומחליף את תקן 1.0 ונועד להשיג שלוש מטרות מרכזיות:
1: סיווג שומות מקרקעין לסוגים ברורים.
2: קביעת רמת פירוט מינימלית בכל סוג שומה.
3: קביעת סדר העלאת נושאים אחיד לכל סוג שומה.
המשמעות בפועל: כאשר שומה ערוכה לפי התקן, קל להבין אותה, קל לאתר בה מידע, קל לבקר את ההנחות והנתונים שלה, וקשה יותר “להסתיר” פרטים מהותיים בין השורות.
תחולה: על אילו שומות התקן חל
תקן 1.1 חל על כל שומות המקרקעין. לא משנה אם מדובר בדירה, קרקע, נכס מסחרי, נחלה, דו"ח אפס, שומה לבנק או לבית משפט: יש “עמוד שדרה” תקני שחייב להופיע בשומה.
מהי “שומת מקרקעין” לפי התקן
שומת מקרקעין, המכונה גם חוות דעת שמאית או דו"ח שומה, היא חוות דעת כתובה שעניינה הערכת שווי זכויות במקרקעין לתאריך נתון בהווה או בעבר, והיא ערוכה בהתאם לחוק שמאי המקרקעין ולתקנות.
איך התקן מחלק את תוכן השומה
לפי תקן 1.1, המידע בשומה צריך להיות מאורגן בסעיפים ובסדר מוגדר, בשלושה רבדים עיקריים:
1: סעיפים טכניים: סוג השומה, מטרתה, זהות מזמין השומה, המועד הקובע, מועד הביקור בנכס וזהות המבקר.
2: סעיפים עובדתיים על הנכס הנישום: פיזי, תכנוני, משפטי.
3: סעיפי ניתוח: עקרונות, גורמים ושיקולים, תחשיב, מסקנת שווי.
אילו זכויות ניתן להעריך בשומה
התקן מתייחס לכך שהזכויות המוערכות בשומה יכולות להיות:
1: זכויות ממשיות: זכויות שמוחזקות בפועל על ידי בעל זכויות מסוים.
2: חבילת זכויות שאינה קיימת בפועל בנכס כפי שהוא מוחזק: למשל הערכת שווי בעלות מלאה בנכס כריק ופנוי למרות ריבוי בעלים, חוכרים ושוכרי משנה, או הערכת שווי מרכיב הקרקע בנכס בנוי.
סיווג שומות לפי תקן 1.1: שני סוגים
סוג השומה חייב להירשם בכותרת השומה, והוא אחד משני הסוגים הבאים:
שומת מקרקעין מלאה
זו שומה שעומדת בדרישות תקנות שמאי מקרקעין: אתיקה מקצועית. זה הבסיס התקני מבחינת חובת הסעיפים, הסדר ורמת המינימום.
שומת מקרקעין מקיפה
זו שומה ברמת פירוט של שומה מלאה, ובנוסף היא כוללת דרישות נוספות שמטרתן רמת גילוי גבוהה יותר, כך שניתן לעשות בה שימוש בהליך שיפוטי או במטרות אחרות שבהן נדרשת שקיפות מוגברת.
שומה להליך שיפוטי: “חוות דעת של מומחה”
כאשר שומה נערכת לצורך הצגתה בהליך שיפוטי, היא תיפתח בהצהרה בנוסח קבוע, ובכותרת יירשם: “חוות דעת של מומחה” במקום “שומת מקרקעין מקיפה”.
קישורים ונספחים בשומה מקיפה שמופצת כקובץ
בשומת מקרקעין מקיפה שמופצת כקובץ יש להוסיף קישורים לסימוכין עיקריים אם הם קיימים במרשתת. סימוכין שאינם במרשתת: יצורפו כנספחים לשומה.
מהם הסעיפים שהשומה חייבת לכלול
התקן קובע רשימת סעיפים, כאשר חלקם חובה וחלקם לפי רלוונטיות. ההיגיון הוא לייצר מבנה קבוע: מסגרת: עובדות: ניתוח: תחשיב: מסקנה: חתימה והצהרות.
סעיפי חובה בשומה מלאה ובשומה מקיפה
1: סוג השומה ומועד כתיבתה: בכותרת המסמך.
2: זהות מזמין השומה והקשר שלו לנכס הנישום.
3: מטרת השומה.
4: המועד הקובע לשומה.
5: מועד הביקור בנכס וזהות המבקר.
6: זיהוי הנכס.
7: תיאור הנכס והסביבה.
8: המצב התכנוני.
9: הזכויות בנכס: המצב המשפטי.
10: עקרונות, גורמים ושיקולים.
11: תחשיב.
12: שווי הזכויות הנישומות: השומה.
13: חתימת השמאי.
14: הצהרות.
סעיפים לפי רלוונטיות או לפי תנאי
1: מפת איתור הנכס: בשומה מלאה חובה כאשר לא ניתן לזהות את הנכס באופן חד ערכי באמצעות פרטי הזיהוי הרגילים.
2: תמונת חזית: בשומה מקיפה ניתן להימנע רק אם לא רלוונטי, ובדרך כלל היא משובצת כדי להמחיש ולסייע בזיהוי.
3: היסטוריה של הנכס, שומות ועסקאות בנכס: בשומה מקיפה לפי רלוונטיות, כחלק מרובד גילוי נוסף.
4: פירוט חוות דעת מומחים: כאשר השמאי נעזר במומחה.
כללי ניסוח ועבודה שמדגיש התקן
תקן 1.1 לא רק אומר מה לכלול, אלא גם כיצד להציג חלק מהסעיפים, ואף דורש נוסחים קבועים בסעיפים מסוימים.
כותרת, נמען ותאריך השומה
השומה תיערך כמסמך המופנה לנמען מסוים, שאיננו בהכרח מזמין השומה. בראש השומה יירשם תאריך השומה: התאריך שבו הסתיימה עריכתה ובו היא נחתמה. בכותרת יירשם סוג השומה בהתאם לסיווג התקני. בשורת הנדון יירשמו בתמצית: מהות השומה וזיהוי כללי של הנכס: גוש וחלקה, כתובת ובמידת הצורך מגרש בתב"ע.
מטרת השומה וזהות מזמין השומה
בסעיף זה נרשמים: מטרת השומה, הזכויות המוערכות בשומה: בעלות, חכירה, שכירות וכדומה, שם מזמין השומה ותפקידו, ואם הוא קשור לנכס: הקשר שלו לנכס הנישום. זה סעיף שמייצר שקיפות: למה השומה נערכה, עבור מי, ועל איזה סוג זכויות.
המועד הקובע לשומה: החישוב, בנוסח קבוע
המועד הקובע הוא המועד שלגביו נכונה מסקנת השווי, ובהתאם אליו נערך תחשיב השומה ונקבעות מסקנות ביחס לנכס. התקן מחייב נוסח קבוע:
“המועד הקובע לשומה הוא YYYY/MM/DD”.
ניתן לפרט אירועים שאירעו לאחר המועד הקובע ושיש להם השפעה על השווי, בתנאי שאירועים אלה לא יובאו בחשבון בהערכת השווי למועד הקובע. כלומר: אפשר לציין, אבל לא “לשנות את המספר” בדיעבד.
ביקור בנכס וזהות המבקר: נוסח קבוע וכלל של שלושה חודשים
נוסח קבוע: “ביקור בנכס נערך ביום YYYY/MM/DD ע"י ___”.
התקן קובע כללים ברורים:
1: הביקור ייערך עד שלושה חודשים טרם מועד הוצאת השומה.
2: בשומת נכס בנוי: הביקור ייערך גם בתוך הנכס הבנוי.
3: אם לא מתאפשר ביקור בתוך הנכס בגלל אי שיתוף פעולה או סיבה אחרת: יש לציין זאת ואת הסיבה.
4: בשומה מקיפה לצורך בית משפט: השמאי החתום על השומה הוא זה שיבקר בנכס.
זיהוי הנכס: איתור חד ערכי בפועל
רמת הפירוט של פרטי הזיהוי צריכה לאפשר איתור חד ערכי של הנכס. אם הזיהוי אינו חד ערכי: למשל אין רישום, טרם הוסדר או מסיבות אחרות: יש לשבץ בגוף השומה מפה, תשריט או תצלום אוויר שמאפשרים איתור, ולציין את מקור המסמך. התקן מפנה לעריכת סעיף זה לפי הוראות תקן 4.
תמונת חזית ומסמכי המחשה: בעיקר בשומה מקיפה
בשומה מקיפה, בסעיף זיהוי הנכס או תיאור הנכס והסביבה, משובצת תמונת חזית הנכס, וכן מפה, תשריט או תצלום אוויר שממחישים את מהות הנכס ומצבו הפיזי ומקלים על הזיהוי. בשומת חלק מבניין ניתן לשבץ תמונת חזית של הבניין גם אם החלק הנישום לא מופיע בתמונה.
שלושת הסעיפים העובדתיים: פיזי, תכנוני, משפטי
תקן 1.1 קובע שהסעיפים העובדתיים ייערכו לפי תקנים ייעודיים:
תיאור הנכס והסביבה: לפי תקן 5.
המצב התכנוני: לפי תקן 6.
המצב המשפטי: לפי תקן 7.
בפועל זה אומר: תקן 1.1 מסדיר את המבנה, החובה והסדר, והתקנים הנלווים מסדירים את עומק ותוכן הדיווח בכל תחום.
רובד גילוי נוסף בשומה מקיפה: היסטוריה, שומות ועסקאות
בשומת מקרקעין מקיפה, כחלק מרמת גילוי גבוהה יותר, ניתן להוסיף סעיפים שמרחיבים את התמונה העובדתית מעבר לתיאור הפיזי, התכנוני והמשפטי.
היסטוריה של הנכס
זהו ריכוז אירועים חשובים בחיי הנכס מתוך תיק הבניין או מקור אחר: שימושים שנעשו בנכס במהלך השנים, אירועים מיוחדים כמו שריפה או הצפה, מועד קבלת אישורי רשויות: טופס 4, תעודת גמר, היתרים לשימושים חורגים, צווי הריסה, דו"חות פיקוח וכדומה.
שומות קודמות שביצע השמאי בנכס
התקן מדבר על פירוט שומות קודמות שביצע השמאי ביחס לנכס, כאשר המועד הקובע שלהן סמוך למועד הקובע בשומה הנוכחית, בטווח של עד 3 שנים.
עסקאות בנכס הסמוכות למועד הקובע
כחלק מרובד הגילוי, ניתן לפרט עסקאות בנכס הנישום שנעשו סמוך למועד הקובע בטווח של עד 3 שנים, כפי שנמצאו במאגרי מידע רלוונטיים או שנודעו לשמאי בדרך אחרת.
עקרונות, גורמים ושיקולים: הסעיף שמסביר את ההיגיון
התקן קובע שרמת הפירוט בסעיף זה תותאם לסוג הנכס ולמטרת השומה, והוא ייערך לפי תקן 8. כאן השמאי מסביר מה הוביל להערכת השווי: אילו גורמים נשקלו, מה היו ההנחות המקצועיות הסבירות, אילו מגבלות קיימות, ואיך זה מתחבר לתחשיב.
התחשיב: איך התקן רוצה לראות מספרים
התחשיב יירשם כסעיף נפרד. בשומות שבהן התחשיב קצר, השמאי רשאי להטמיעו בסעיף עקרונות, גורמים ושיקולים. לחלופין, ניתן לצרף את התחשיב כנספח, והוא חייב להיות חלק בלתי נפרד מהשומה.
התחשיב צריך לכלול את מחירי ההשוואה ואת הנתונים הכמותיים שעליהם בוססה קביעת השווי, ובמידת האפשר להציגם בטבלאות. אם הדבר מבהיר את דרך החישוב, ניתן להוסיף גם את שלבי הניתוח הכמותי שהוביל לתוצאה.
בדיקת סבירות: שכבת בקרה חשובה
התקן מאפשר לשמאי לבצע בדיקת סבירות לתוצאת השווי שהתקבלה, ולהחליט אם להציגה בשומה או להשאיר בניירות העבודה. בדיקות סבירות יכולות לכלול:
1: חלוקת השווי בערך כמותי מרכזי של הנכס: שטח, שטח אקוויוולנטי, מספר יחידות דיור וכדומה.
2: השוואה של השווי או רכיבים כספיים בתחשיב ל:מכפיל בסוג נכס דומה.
3: בחינת תוצאת השומה ביחס לערכי ייחוס או ערכי קיצון: השוואה לעסקה בנכס עדיף או נחות כרף עליון או תחתון, השוואה לעסקה מרוחקת בזמן, לרמת מחירים ביישוב אחר ועוד.
4: בשומות לצרכי מיסוי או פיצוי: בדיקת סבירות יכולה להיעשות גם ביחס לשווי השוק ולבחינת סבירות שיעור המיסוי או הפיצוי.
מומחים שנעזרו בהם: מה חייבים לציין
אם השמאי נעזר במומחה: לדוגמה מהנדס בניין או יועץ אקוסטיקה: יש לפרט בשומה את זהות המומחה, פרטי מומחיותו, הנושא שבו חיווה דעתו, ומה מסקנתו. המטרה: שקיפות מלאה לגבי מקורות מקצועיים נוספים שעליהם נשען חלק מהניתוח.
סעיף השומה: דיווח ברור של התוצאה
בסעיף השומה יירשמו: הזכות המוערכת במקרקעין, המועד הקובע והשווי המוערך. התקן מאפשר לרשום שווי כסכום מוחלט או כטווח ערכים, אם טווח משקף באופן נאות יותר את השווי בנסיבות העניין.
בשומות למועד קובע היסטורי ניתן לציין שווי במטבע שהיה הילך חוקי במועד הקובע, ובצמוד גם שווי בשקלים חדשים. ניתן גם לנקוב במטבע זר, בתנאי שמציינים שער חליפין למועד הקובע ואת השווי בשקלים חדשים, בסמיכות לשווי המדווח.
חתימה: מודפס מול קובץ, וריבוי חותמים
כאשר השומה מודפסת: השמאי חותם בחתימת יד על גבי המסמך לאחר סעיף השומה. כאשר השומה מועברת כקובץ ממוחשב: היא תיחתם בחתימה אלקטרונית מאושרת, או בחתימה אלקטרונית מאובטחת שהונפקה על ידי גורם ממשלתי לפי הדין.
אין מניעה שיותר משמאי אחד יחתום על שומה: במקרה כזה האחריות המקצועית תחול על כל אחד מהחותמים.
הצהרות: היעדר עניין אישי, קשרים, ועמידה בתקינה
התקן מדגיש חובת הצהרה של השמאי על היעדר עניין אישי בנכס ועל כל קשר שיש לו עם בעל הנכס או מזמין השומה. התקן גם מאפשר לשמאי להצהיר שהשומה נערכה בהתאם לתקני הוועדה לתקינה שמאית ולתקנות האתיקה.
בנוסף, כאשר שכר הטרחה מותנה בהצלחה, תופיע בשומה הצהרה ייעודית בהתאם לנוסח שהתקן מציג ובהתאם לתקנות האתיקה.
סדר העלאת הנושאים: חובה לשמור על הסדר
התקן קובע שסדר הנושאים בשומה יהיה לפי סדר הופעתם בטבלת הנושאים. יוצאים מן הכלל: תמונת חזית, מפת איתור ופרק התחשיב: ניתן לצרף אותם כנספחים, בתנאי שהנספחים הם חלק בלתי נפרד מהשומה.
“מבוססת הנחה”: מתי חייבים גילוי בולט והזהרה
זהו אחד החידודים המשמעותיים בתקן 1.1. התקן מחייב גילוי בולט והזהרה במצבים שבהם השווי עלול להיות מוטה כי הוא נשען על הנחות שאינן מתקיימות במציאות או על הנחות שנכפו בגלל חוסר יכולת לבדוק נתון.
שני מצבים שמפעילים את חובת האזהרה
1: כאשר מזמין השומה ביקש מהשמאי להניח הנחה הקשורה במצב הפיזי או במצב התכנוני של הנכס שאינה מתקיימת במציאות: למשל התייחסות לנכס כאילו נבנה בהיתר או כאילו תכנית אושרה כאשר היא בשלבי הכנה.
2: כאשר לא ניתן לבדוק נתון פיזי או תכנוני שעלול להשפיע על שווי הזכויות, והשמאי נאלץ להניח הנחות באשר למצב הנכס.
איך התקן דורש להציג “מבוססת הנחה”
1: בכותרת השומה: מוסיפים את הכיתוב “מבוססת הנחה”.
2: בגוף חוות הדעת: כחלק מתיאור הנכס והסביבה או המצב התכנוני, מתארים בתוך מסגרת את ההנחה שהונחה בשומה.
3: בסעיף השומה, סמוך לשווי: מציינים אילו הנחות שאינן מתקיימות במציאות הונחו, וכן מציינים את זהות מזמין השומה שביקש לבצע את השומה על בסיס ההנחה ואת קשריו לנכס.
נושאים נוספים בשומה: מותר לפי שיקול דעת
התקן מאפשר לכלול נושאים נוספים בשומה כדי לגלות היבטים ייחודיים לנכס, כגון ציפיות, אקוסטיקה, תחבורה ועוד. סדר העלאת נושאים אלה נתון לשיקול דעת השמאי.
שימוש בסמליל התקינה
שמאי רשאי לשבץ בשומה החתומה על ידו את סמליל הוועדה לתקינה שמאית הכולל את הכיתוב “הוכן על פי התקינה השמאית”. שיבוץ הסמליל משמש כהצהרת השמאי שהשומה נערכה לפי התקינה.
מועד כניסת תקן 1.1 לתוקף
תקן 1.1 נכנס לתוקף לגבי שומות מקרקעין שייחתמו ביום 1/4/2025 ואילך.
סיכום: מה יוצא ללקוח משומה לפי תקן 1.1
כאשר שומה ערוכה לפי תקן 1.1, הלקוח מקבל מסמך ברור, מסודר ושקוף:
יש מסגרת: מי הזמין ולמה, מה הזכויות ומה המועד הקובע.
יש עובדות: זיהוי הנכס ותיאור פיזי, תכנוני ומשפטי.
יש ניתוח ותחשיב: מחירי השוואה, נתונים כמותיים והסבר מקצועי להחלטות.
יש תוצאה ברורה: סעיף שומה חד, חתימה והצהרות.
ובמקרים מיוחדים: אם השומה נשענת על הנחות שאינן מתקיימות במציאות או על מידע שלא ניתן לבדיקה: מופיע גילוי בולט “מבוססת הנחה” כדי למנוע הטעיה והסתמכות שגויה.
קריאה לפעולה
צריכים שומה מלאה או שומה מקיפה: לדירה, קרקע, מסחר, נחלה, ירושה, גירושין, פירוק שיתוף, בטוחה לבנק או חוות דעת מומחה לבית משפט: אשמח לעזור בשירות אישי, מקצועי ועבודה מידית, בהתאם לתקינה השמאית.
