Galmoshka2@gmail.com, מחבר ב-מושקה שמאות מקרקעין

איך שמאי מקרקעין מעריך שווי נכס בנוי: גישת ההשוואה, ההיוון והעלויות

למה חשוב להבין איך נקבע שווי נכס בנוי כשמדובר בנכס בנוי: דירה, בית פרטי, חנות, משרד או מבנה תעשייה: השווי השמאי משפיע כמעט על כל החלטה כלכלית ומשפטית סביבו. הערכת שווי דירה תשפיע על גובה המשכנתא שהבנק יסכים לתת, הערכת שווי נכס מסחרי תשפיע על כדאיות השקעה, ושווי של נכס מניב ישפיע על תכנון מס, ירושות, גירושין ופירוק שיתוף. לכן, שומת מקרקעין מקצועית אינה “מספר על הנייר”, אלא מסמך שמבוסס על מתודולוגיה ברורה, על תקינה שמאית מקצועית ועל ניתוח שיטתי של נתוני שוק. ללקוח הקצה חשוב להבין: שמאי מקרקעין אינו “ממציא” את השווי, אלא מתרגם את התנהגות השוק לכללי עבודה: איסוף עסקאות השוואה, בדיקת תכניות, ניתוח זכויות, בחינה של הכנסות עתידיות ותמחור סיכונים. במאמר זה אני מסביר, בגובה העיניים אך ברמה מקצועית גבוהה, איך מתבצעת הערכת שווי לנכסים בנויים לפי גישות השומה המקובלות, כדי שתוכל גם אתה להבין מה עומד מאחורי המספר בשורה התחתונה של השומה. שלוש גישות השומה המרכזיות לנכסים בנויים 2.1 גישת ההשוואה: השוק מדבר דרך עסקאות גישת ההשוואה היא הגישה המרכזית בשמאות מקרקעין לנכסים בנויים, ובעיקר לדירות מגורים ולנכסים שבהם קיימות עסקאות רבות. הרעיון פשוט: אם נמכרו מספר נכסים דומים באזור, במחירים שונים, ניתן ללמוד מהם מהו “טווח שוק סביר” לנכס הנבדק. בגישת ההשוואה שמאי מקרקעין: • מאתר עסקאות מכר רלוונטיות בנכסים דומים • בודק את פרטי העסקה: כתובת, שטח, קומה, תוספות, רמת גמר, תאריך • מנרמל את העסקאות באמצעות התאמות: מעלה או מוריד מחיר לפי הבדלים בין הנכס הנמכר לנכס הנישום כל עסקה מתורגמת ל"מחיר מתואם": מחיר שמנסה לענות על השאלה – כמה הייתה נמכרת אותה דירה/חנות/משרד אילו הייתה בעלת מאפיינים זהים לנכס הנישום. ככל שיש יותר עסקאות השוואה איכותיות, הדומות לנכס הנישום ומבוססות על נתונים מהימנים: כך גישת ההשוואה מקבלת תוקף גבוה יותר. 2.2 גישת היוון ההכנסות: שווי לפי הכנסה ותשואה במגזר הנכסים המניבים – משרדים, מרכזים מסחריים, חנויות, מבני תעשייה ומלאכה – קונה מרצון מסתכל קודם כל על השאלה: כמה הכנסה הנכס מייצר, ומהי התשואה על ההשקעה. בגישת היוון ההכנסות שמאי מקרקעין: • בוחן דמי שכירות בפועל ובשוק לנכסים דומים • קובע "דמי שכירות ראויים": כמה סביר שניתן יהיה לגבות לטווח ארוך • בוחן שיעורי תשואה מקובלים בשוק לפי סוג הנכס, המיקום ורמת הסיכון • מתרגם את ההכנסה השנתית לשווי הון באמצעות שיעור היוון כולל שווי הנכס בגישה זו נגזר מהיחס בין ההכנסה השוטפת לבין התשואה שהשוק דורש. נכס שמניב שכירות גבוהה יחסית לערכו – יהיה שווה יותר לקונה, ולהפך. גישת ההיוון נותנת מענה מצוין לנכסים עיסקיים מניבים, אבל פחות מתאימה כנוסחה ראשית לדירות מגורים – שם מרכיב ההנאה והשימוש העצמי גדול, ושוק השכירות אינו תמיד משקף את מלוא הערך לבעלים. 2.3 גישת העלויות: כמה עולה לבנות מחדש (בהיגיון שוק) גישת העלויות בוחנת את שווי הנכס “מלמטה למעלה” – דרך מרכיבי העלות שלו: • שווי הקרקע בייעוד ובזכויות הרלוונטיים • עלות הקמת מבנה דומה ברמת גמר המתאימה לשוק • מרכיב היזמות: רווח יזמי, עלויות מימון, ניהול, שיווק וסיכון לאחר חיבור מרכיבי העלות, שמאי מקרקעין בוחן את הפחת הפיזי והתכנוני שנצבר במבנה: גיל המבנה, בלאי, צורך בשיפוץ, תכנון מיושן, נגישות, מערכות מיושנות ועוד. הפחת הזה נמדד לא רק לפי הגיל, אלא בעיקר לפי תרומתו בעיני “קונה מרצון” בשוק. הגישה מתאימה במיוחד לנכסים שבהם קיימת חלופה ריאלית להקמת מבנה חדש, או לנכסים ייחודיים שאין לגביהם מספיק עסקאות השוואה או נתוני שוק מניבים ברורים. בחירת הגישה המתאימה לפי סוג הנכס 3.1 דירות מגורים: שוק עשיר בעסקאות בשוק הדירות קיימת בדרך כלל כמות גדולה של עסקאות השוואה, קרובות בזמן ובמיקום, כך שגילוי "מחיר שוק סביר" לדירה נעשה בעיקר לפי גישת ההשוואה. שמאי מקצועי יבדוק: • עסקאות מכר אמיתיות לדירות דומות בסביבה • תאריכי העסקאות ביחס למועד הקובע • התאמה לפרטי הדירה הנישומה: קומה, כיווני אוויר, מעלית, חניה, מחסן, שיפוץ, הרחבות ועוד לצד ההשוואה, השמאי יבצע בדיקות תכנוניות: זכויות בנייה נוספות, חריגות בנייה, שימושים חורגים, תכניות מאושרות/מופקדות ועוד – כיוון שהן עשויות להשפיע על השווי גם אם לא נראות "בעין" ברגע הראשון. 3.2 בתים צמודי קרקע ובנייני מגורים בבתים פרטיים ובבנייני מגורים (למשל, בניין עם מספר דירות להשכרה), גישת ההשוואה עדיין מרכזית, אבל יש מקום גם לניתוח לפי גישת העלויות: • כמה שווה הקרקע לבינוי/להרחבה • כמה עולה להקים בית דומה בסטנדרט תואם לשכונה • עד כמה הבנייה הקיימת ממצה את זכויות הבנייה התכנוניות בבנייני מגורים מניבים – לדוגמה, בניין דירות להשכרה – תיכנס לעיתים גם גישת ההיוון לתמונה, כיוון שהקונה בוחן גם את ההכנסה משכר דירה, ולא רק את המחיר למ"ר. 3.3 נכסי תעסוקה, תעשייה ומסחר בנכסי משרדים, היי־טק, מסחר, תעשייה ומלאכה, השוק פועל הרבה יותר כ"שוק השקעות". הקונה בוחן: • שיעור תפוסה • רמת שוכר (חוזק כלכלי) • משך חוזים ותנאי יציאה • ערכי שכירות ראויים בהשוואה לשוק לכן, גישת ההיוון לרוב מקבלת משקל גבוה, לצד גישת ההשוואה (עסקאות מכר בנכסים דומים) ולעיתים גם גישת העלויות (למשל: פרויקט חדש, פארק תעשייה וכדומה). המשחק בין הגישות משתנה מנכס לנכס: במרכז מסחרי פעיל עם שכירות מלאה – ההיוון דומיננטי. במחסן תעשייתי ישן באזור פריפריאלי – לפעמים גישת העלויות וההשוואה יהיו משמעותיות יותר. איך שמאי עובד בגישת ההשוואה בפועל 4.1 איתור עסקאות השוואה איכותיות השלב הראשון בגישת ההשוואה הוא בניית "מדגם עסקאות" איכותי. שמאי מקרקעין מקצועי ישתדל למצוא: • לפחות שלוש עסקאות השוואה רלוונטיות • עסקאות שבוצעו בסמוך למועד הקובע (ככלל, עד כשנתיים) • נכסים הדומים ככל האפשר לנכס הנישום מבחינת סוג, גודל, מיקום ותכנון כאשר קיימת עסקה בנכס עצמו (למשל דירה שנמכרה לפני זמן לא רב), היא מקבלת משקל מיוחד. כמובן יש לבחון אם נעשתה בתנאים רגילים ולאחר משא ומתן אמיתי ולא, למשל, בין קרובים או באילוץ. 4.2 ביצוע התאמות מחיר לפי מאפייני הנכסים לא קיימות שתי דירות זהות או שתי חנויות זהות. לכן, לכל עסקת השוואה מבוצע ניתוח התאמות: • התאמת זמן: השוק עלה או ירד מאז העסקה • התאמת גודל: נכסים קטנים/גדולים נוטים להימכר במחיר שונה למ"ר • התאמת רמת גמר: שיפוץ מהותי, תוספות בנייה, מערכות חדשות • התאמת מיקום בבניין: קומה, מעלית, גישה, נוף, רעש • התאמות נוספות: חניה, מחסן, חזית מסחרית, גישה לנכים ועוד ההתאמה יכולה להיות באחוזים (למשל: הפחתה של 5% בגלל רמת גמר נמוכה) או בסכום כספי מוחלט (למשל: הוספת 50,000 ₪ עבור חניה צמודה). לאחר ביצוע כל ההתאמות מתקבל "מחיר מתואם" לכל עסקה. 4.3 ניתוח פיזור המחירים וקביעת שווי בשיטת ההשוואה לאחר שהתקבלו מחירים מתואמים, השמאי בוחן: • מהי רמת הפיזור

תיקון 157 לחוק התכנון והבנייה: שומה מוסכמת להפחתת היטל השבחה עד 90,000 ש"ח

שמאות קרקע: איך שמאי מקרקעין מעריך שווי קרקע – גל מושקה

אני גל מושקה, שמאי מקרקעין ובעל משרד "מושקה שמאות מקרקעין". כאשר אני מתבקש להעריך שווי קרקע – בין אם מדובר במגרש למגורים, קרקע למסחר ותעסוקה, מגרש לתעשייה או קרקע חקלאית – אני משתמש בשיטות עבודה סדורות ומבוססות שוק. המטרה: להגיע לשווי שמייצג באופן הטוב ביותר את מה שקונה מרצון יהיה מוכן לשלם ומוכר מרצון יהיה מוכן לקבל, בתנאי שוק רגילים. במאמר הזה אני חושף את העקרונות שבאמצעותם אני עובד בשומות קרקע, מבלי להיכנס לשמות תקנים ומסמכים רשמיים, אלא בשפה מקצועית וברורה. שמאות קרקע למגורים לעומת שמאות קרקע למסחר ותעסוקה קרקע למגורים, תעסוקה, תעשייה ומסחר במרבית המקרים אני מעריך קרקע בייעודים הסחירים הנפוצים: • מגרשים למגורים בבנייה רוויה או צמודת קרקע • קרקע לבנייני משרדים והיי־טק • קרקע למרכזים מסחריים, חנויות ורחובות מסחר • קרקע למבני תעשייה, מלאכה ולוגיסטיקה בכל אלו השאלה המרכזית היא: כמה שווה הקרקע היום בעיני יזם או קונה פרטי, בהתחשב בזכויות הבנייה, ביקושי השוק והסביבה התכנונית. קרקע חקלאית וקרקע בייעוד "פתוח" קבוצה נוספת היא קרקעות חקלאיות וקרקעות שאינן מתוכננות עדיין לייעוד עירוני, כמו: • "קרקע לתכנון בעתיד" • "נופש מטרופוליני" • שטחים פתוחים בעלי פוטנציאל תכנוני כאן נכנסים שני רבדים: שווי החקלאות או השימוש הנוכחי, ושאלת הפוטנציאל לשינוי ייעוד ("הפשרה") בעתיד – אם בכלל. שלושת הכלים המרכזיים בשמאות קרקע בבסיס העבודה עומדות שלוש גישות שמאות עיקריות: גישת ההשוואה, גישת העלויות (באמצעות תחשיב חילוץ משווי בנוי), ותחשיב היוון לשווי עתידי צפוי. השילוב ביניהן משתנה לפי סוג הקרקע ומידת המידע בשוק. שימוש בעסקאות השוואה בשמאות קרקע גישת ההשוואה היא נקודת המוצא שלי ברוב שומות הקרקע. העיקרון פשוט: • מאתרים עסקאות אמיתיות במגרשים דומים • מנתחים את מחירי העסקאות • מבצעים התאמות שיטתיות להבדלי נתונים • מגיעים למחיר מתואם שמדמה את שווי הקרקע הנבדקת למה זו גישה מרכזית בעיני: • היא משקפת באופן ישיר את התנהגות השוק • היא אינטואיטיבית להבנה עבור לקוח, עורך דין או בית משפט • היא פחות תלויה בהנחות תאורטיות ויותר במידע אמיתי על עסקאות ככל שיש יותר עסקאות דומות, שהתרחשו סמוך למועד הקובע, ובסביבה עם מאפייני ביקוש דומים – כך אני יכול לבסס שומה חזקה יותר על בסיס השוואה. גישת העלויות באמצעות "תחשיב חילוץ" כאשר אין מספיק עסקאות קרקע איכותיות, אני מוסיף לניתוח גם גישה נוספת: תחשיב חילוץ משווי נכס כבנוי. בגישה זו אני שואל: מה הערך של הפרויקט כבנוי (למשל בניין משרדים, מרכז מסחרי או בניין מגורים), לפי שיטות מקובלות לנכסים בנויים? מהן עלויות הבנייה הריאליות לפרויקט כזה (כולל תכנון, אגרות, פיתוח וכו')? מהו מרכיב היזמות – רווח סביר ליזם, עלויות מימון, שיווק והנהלה? לאחר הפחתת עלויות אלו – מה היתרה שנותרת לקרקע? מתמטית זה נראה בערך כך: שווי הקרקע ≈ שווי הנכס כבנוי (לפני מע"מ, בהתאם לסוג השוק) חלקי מקדם יזמות (1 + שיעור היזמות) מינוס עלויות הבנייה ומיסים והוצאות עסקה על רכישת הקרקע. חשוב להבין: זו גישה שאריתית ורגישה מאוד. אם מרכיב הקרקע קטן יחסית לשווי הבנוי, כל טעות קטנה בהערכת העלויות או היזמות משפיעה מאוד על התוצאה. לכן אני תמיד רואה בתחשיב חילוץ כלי משלים לגישת ההשוואה, ולא תחליף לה. שמאות קרקע חקלאית וקרקע לתכנון בעתיד בקרקע חקלאית או קרקע "פתוחה" שכבר נמצאת בתוך הליך תכנוני להתחדשות/הפשרה, אני משתמש לעיתים גם בגישת היוון לשווי עתידי צפוי: • קודם כל מעריכים כמה צפויה להיות שווה הקרקע לאחר שינוי הייעוד, כאשר תוגדר כבר כקרקע למגורים, מסחר או תעסוקה • מנכים מהשווי העתידי הוצאות צפויות: היטל השבחה, הוצאות פיתוח, שיעורי הפקעה אפשריים ועוד • מהוונים את השווי נטו בחזרה למועד הקובע, לפי משך הזמן הצפוי עד להשלמת התהליך ושיעור היוון המשקף סיכון ועיכוב ככל שהליך התכנון מתקדם, וככל שהאופק קצר וברור יותר – כך המשקל שאני נותן לגישה הזו עולה. איך אני בוחר עסקאות השוואה לקרקע זמן, מקום ודמיון תכנוני כאשר אני בוחר עסקאות השוואה לקרקע, אני מקפיד על שלושה מימדים: • מימד הזמן: אני מחפש עסקאות שבוצעו בסמיכות למועד הקובע לשומה, לרוב עד כשנתיים לפני או אחרי. • המימד הגיאוגרפי: עדיפות ברורה לעסקאות בסביבה שבה רמת המחירים, סוג הלקוחות והביקוש דומים לשטח הנבדק. • המימד התכנוני: ייעוד הקרקע, זכויות הבנייה, אפשרויות תכנון בפועל, מגבלות (גובה, צפיפות, שימושים מותרים) וכו'. לעסקה שנעשתה באותו נכס עצמו יש תמיד עדיפות עליונה, בתנאי שהיא משקפת תנאי שוק רגילים. התאמות שיטתיות ומדד דמיון כדי לוודא שהעסקאות מתאימות להשוואה אני מבצע התאמות לכל עסקה: • גודל המגרש וניצול זכויות • טופוגרפיה וצורת המגרש • נגישות תחבורתית • איכות סביבת המגורים או הסביבה המסחרית • עלויות מיוחדות שצפויות לקרקע מסוימת (חניה תת־קרקעית, קירות תומכים וכדומה) אני מקפיד לא להעמיס התאמות מוגזמות: ככל שסכום שיעורי ההתאמה גבוה יותר, כך העסקה פחות דומה לנכס הנבדק והמשקל שלה קטן. יישום תחשיב חילוץ – עבודה שונה לשוק פרטי ולשוק עסקי קרקע לשוק עסקי – עבודה ב"נטו" בקרקע שמיועדת לפרויקט עסקי (משרדים, מסחר, תעשייה) והשוק הטבעי שלה הוא יזמים ועוסקים מורשים: • שווי הנכס כבנוי מוערך "לפני מע"מ" • עלויות הבנייה מוערכות גם הן ללא מע"מ • מרכיב היזמות מחושב במונחי נטו: לפי רמת סיכון, משך ביצוע ומבנה השוק בפרויקטים דומים • לאחר הפחתת כל אלו מתקבלת הערכת שווי לקרקע שמשקפת חשיבה של יזם מקצועי קרקע לשוק פרטי – ראייה "ברוטו" כאשר הקרקע מיועדת לקונים פרטיים (למשל מגרש לבנייה עצמית של בית צמוד קרקע): • אני עובד לרוב בעולם של "ברוטו" – שווי הנכס כבנוי כולל מע"מ • עלויות הבנייה והרכיבים האחרים בתחשיב כוללים גם הם מע"מ, ככל שהוא חל • זו נקודת המבט שמדמה טוב יותר קונה פרטי, שמסתכל על עלות כוללת ולא על רכיבים נטו. בכל מקרה, אני בודק בסוף האם שווי הקרקע שחולץ נמצא בטווח סביר ביחס לעסקאות השוואה קיימות. הערכת קרקע חקלאית וקרקע עם פוטנציאל הפשרה הפרדה ברורה בין בעלות פרטית לחכירה בקרקעות חקלאיות חשוב להבחין בין: • קרקע בבעלות פרטית מלאה • קרקע בחכירה מרשות מקרקעי ישראל או גוף ציבורי אחר לכל אחד מהם פרופיל פוטנציאל אחר; אי אפשר להשוות ביניהם אחד־לאחד בלי לנטרל את מרכיב הפוטנציאל. רק במקרים שבהם ניתן להעריך מקדם התאמה ברור שמנטרל את הפער, אפשר לבצע השוואה זהירה. תרומת המחוברים החקלאיים כאשר קיימים מחוברים חקלאיים (מטעים, חממות, מבני משק): אני מחשב את תרומתם על בסיס: • רווח חקלאי נטו צפוי לדונם לאורך יתרת החיים הכלכליים של הגידול • עלות הקמה מופחתת, שתשמש לעיתים כרף עליון לתרומה לשווי כאשר עיקר שווי הקרקע מגיע מהפוטנציאל התכנוני העתידי ולא מהרווח החקלאי, המחוברים נתפסים כשימוש ביניים בלבד, והתרומה שלהם

מה חייב להיות בדוח שמאי מקרקעין מקצועי: המדריך המלא לחוות דעת שמאית

למה בכלל חשוב להבין מה יש בדוח שמאות מקרקעין? רוב בעלי הנכסים שואלים: “כמה שווה הדירה שלי?” מעט מאוד שואלים: “איך נראה דוח שמאות טוב, ומה חייב להיות בו?” דו"ח שמאי מקרקעין מקצועי הוא לא רק מספר: • זה מסמך שמלווה אתכם מול בנקים, רשויות, בית משפט וצדדים אחרים בעסקה • זה הבסיס למו"מ: האם הנכס מתומחר נכון, האם יש סיכונים נסתרים • זה קריטי במצבים רגישים: ירושות, גירושין, פירוק שיתוף, מיסוי התקינה השמאית בישראל קובעת מסגרת ברורה: אילו סעיפים חייבים להופיע בדוח, באיזה סדר, ומה רמת הפירוט המינימלית. המאמר הזה מתרגם את זה לשפה של הלקוח: מה צריך לחפש, איפה לשים לב, ואיך לדעת שקיבלת דוח שמאות רציני. סוגי דוחות שמאות מקרקעין: שומה מלאה: דוח השמאות הנפוץ לעסקאות ולמימון שומה מלאה היא הדוח הנפוץ ביותר בשוק, ומתאים לרוב המצבים: • קנייה או מכירה של דירה/בית • שמאות משכנתא או הלוואה לכל מטרה • בדיקת שווי לצרכי מס שבח ומס רכישה • חלוקת רכוש כשיש הסכמה בין הצדדים • הערכה פנימית של שווי נכס לפני החלטה שומה מלאה כוללת את כל מה שצריך כדי לתת תמונת מצב מקצועית: מיהו המזמין, מה מטרת השומה, תיאור הנכס והסביבה, מצב תכנוני ומשפטי, תחשיב ועסקאות השוואה, ושווי סופי מנומק. שומה מקיפה: חוות דעת מומחה למחלוקות ובתי משפט שומה מקיפה מבוססת על אותה שלד מקצועי כמו שומה מלאה, אבל ברמת פירוט וגילוי גבוהה יותר. לרוב מזמינים אותה כאשר: • צפוי הליך משפטי או בוררות • יש מחלוקת מהותית בין יורשים/בני זוג/שותפים • מדובר בתיק מורכב מול רשות (היטלי השבחה, פיצויי הפקעה וכדומה) בדוח כזה תמצאו בדרך כלל גם: • היסטוריית הנכס: שימושים בולטים, אירועים מיוחדים, היתרים, צווים • שומות קודמות שנערכו לנכס בשנים האחרונות • עסקאות שבוצעו בנכס עצמו (אם קיימות וידועות) • פירוט הסתמכות על מומחים נוספים: מהנדס, יועץ אקוסטי, וכו' • נספחים ותיעוד רחב: מפות, מסמכים תכנוניים, חלקים מתיק בניין המטרה: שהדוח יהיה חזק גם תחת בדיקה מדוקדקת וחוות דעת נגדיות. מבנה דוח שמאות מקרקעין: מה חייב להופיע בפנים פתיח הדוח: מי הזמין, למי מיועד ולמה כל דוח שמאות מקצועי צריך להתחיל בפתיח ברור: • מי מזמין השומה ומה הקשר שלו לנכס • למי הדוח מופנה: בנק, בית משפט, רשות, או שימוש פנימי • מה מטרת השומה: קנייה, מכירה, מימון, מיסוי, ירושה, גירושין, פירוק שיתוף וכו' • מה המועד הקובע: התאריך שלגביו נקבע השווי בלי זה: קשה להבין בהמשך את ההקשר ואת המשמעות של המספר. ביקור בנכס: הבסיס לכל דוח שמאות שמאי לא עובד “על עיוור”. בדוח חייב להופיע: • מתי נערך ביקור בנכס • מי ביקר: השמאי עצמו או מי מטעמו בביקור שמאי מקצועי בודק בין היתר: • שטח ותכנון פנימי: חלוקה, בזבוז שטח, זרימה • רמת גמר ומצב תחזוקה: בדירה ובבניין • כיווני אוויר, אור טבעי ונוף • הצמדות: חניה, מחסן, גג, חצר, מרפסת • התאמות ושינויים שבוצעו בפועל אם לא הייתה אפשרות להיכנס לנכס, הדוח צריך להגיד את זה במפורש – זו נקודה קריטית בהבנת אמינות התוצאה. זיהוי הנכס ותיאור הסביבה כדי למנוע טעויות ואי־הבנות, דוח שמאות חייב לזהות את הנכס באופן חד־חד־ערכי: • גוש, חלקה, תת חלקה • כתובת מדויקת • במקרים מסוימים: גם מספר מגרש בתכנית בנוסף מופיע תיאור של: • סוג הבניין: בניין ישן, חדש, מרקמי, מגדל, בית פרטי • מאפייני השכונה: אופי אוכלוסייה, שירותים, מסחר, מוסדות חינוך • נגישות לתחבורה, צירים ראשיים, רכבת/תחבורה ציבורית זהו החלק שעוזר לקורא להבין את “התמונה הרחבה” סביב הדירה או הנכס. מצב תכנוני ומשפטי: תכניות, זכויות והגבלות זה אחד הפרקים החשובים ביותר בדוח שמאות: • ייעוד הקרקע לפי תכניות תקפות • זכויות בנייה קיימות ושינויים שאושרו באזור • תכניות בהכנה שעשויות להשפיע על ערך הנכס בעתיד • רישום זכויות: בעלות, חכירה, הערות אזהרה, שעבודים • הצמדות רשומות: חניה, מחסן, גג, חצר לא פעם הנכס “נראה מצוין”, אבל תכנונית או משפטית יש בעיות. דוח שמאי טוב חייב להוציא את זה החוצה בצורה ברורה. עקרונות שמאיים ותחשיב: איך השווי מחושב באמת דוח שמאות מקצועי לא זורק מספר בלי הסבר. צריך להופיע בו: • באיזו גישה שמאית השתמשו: השוואה לעסקאות, היוון הכנסות, עלות וכו' • אילו גורמים נחשבו מהותיים: מיקום, מצב, פוטנציאל, ביקוש, תכנון • טבלת עסקאות השוואה: אילו נכסים נבדקו, באילו מחירים, ואיך התאימו אותם לנכס בדוחות איכותיים ניתן לראות: • מחירים למ"ר בדירות דומות • התאמות לקומה, מצב, שיפוץ, נוף, הצמדות • בדיקות סבירות: האם הערך שהתקבל מסתדר עם השוק באזור המטרה: שגם מי שאינו שמאי יוכל להבין איך הגיעו לשווי. סיכום השווי והצהרות השמאי בסוף הדוח שמאי מקרקעין קובע: • מה שווי הזכויות שנבדקו • לאיזה מועד • ובאילו תנאים לצד זה, דוח שמאי מקצועי כולל הצהרות ברורות, כגון: • לשמאי אין עניין אישי בנכס • הדוח נערך לפי כללי האתיקה והתקינה השמאית המקובלת בענף זה מה שנותן לדוח אמינות ומשקל מקצועי מול צדדים שלישיים. שומה מבוססת הנחות: מה זה ולמה חשוב לשים לב מתי שמאי נאלץ לעבוד עם הנחות? יש מצבים שבהם אי אפשר לבדוק נתון מהותי, או שהלקוח מבקש לבדוק תרחיש ולא מצב קיים. למשל: • לא ניתן לוודא אם כל הבנייה בוצעה בהיתר: והשמאי מתבקש להניח שהכל חוקי • תכנית תכנונית עדיין בתהליך: אך רוצים לדעת “כמה יהיה הנכס שווה אם התכנית תאושר” • הנכס ניזוק (שריפה, הצפה): אך נדרשת הערכה כאילו הוא תקין במצבים כאלה השווי מחושב על בסיס הנחה – ולא על מצב עובדתי מלא. איך זה צריך להופיע בדוח שמאות כאשר שומה מבוססת על הנחות מהותיות, דוח מקצועי חייב: • לציין באופן ברור מהי ההנחה • להסביר מדוע אי אפשר היה לבדוק את הנתון בפועל • לציין מי ביקש לערוך את השומה על בסיס אותה הנחה ומה הקשר שלו לנכס כשאתם קוראים דוח שמאות, שווה לשאול את עצמכם: האם מדובר בשווי לפי מצב קיים, או בשווי “תיאורטי” התלוי בהנחות שעדיין אינן בטוחות? איך לקרוא דוח שמאי מקרקעין ולהבין אם הוא מקצוע צ'ק ליסט קצר לבעל נכס, רוכש, עו"ד או רו"ח: • האם ברור מי מזמין השומה ומה המטרה שלה • האם מופיעים מועד קובע ומועד ביקור בנכס • האם הנכס מזוהה באופן חד־משמעי (גוש/חלקה/כתובת) • האם יש תיאור ברור של הנכס והסביבה, לא רק "דירת 4 חד׳" • האם יש פרק מסודר על מצב תכנוני ומשפטי • האם מוצגת טבלת עסקאות השוואה או תחשיב מפורט, ולא רק מספר סופי • האם מצוינות הנחות חריגות אם קיימות • האם יש הצהרה על היעדר עניין אישי

שמאי מקרקעין בדימונה: הערכת שווי דירה, בית וקרקע – מושקה שמאות מקרקעין

שמאי מקרקעין בדימונה: הערכת שווי דירה, בית וקרקע בדרום – מושקה שמאות מקרקעין

שמאי מקרקעין במצפה רמון: מדריך מלא להערכת שווי דירה, בית ונכסים תיירותיים

מי אני ולמה חשוב שמאי מקומי במצפה רמון אני גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך ובעל המשרד "מושקה שמאות מקרקעין". המשרד יושב באשקלון ומעניק שירות אישי ומקצועי בכל אזור הדרום: מצפה רמון, באר שבע, ערד, ירוחם, אופקים, נתיבות, שדרות, קרית גת, אשדוד, אשקלון ומושבים בסביבה. מצפה רמון היא לא עוד עיר סטנדרטית. זה יישוב מדברי ייחודי: אוויר יבש, נוף עוצר נשימה למכתש, תיירות נכנסת, קהילה יצירתית, ומצד שני – שוק נדל"ן קטן ומהודק, שבו לכל עסקה יש משקל. לכן, כשאתם מחפשים שמאי מקרקעין במצפה רמון, חשוב לעבוד עם שמאי שמבין: את ההבדל בין דירת מגורים רגילה לבין נכס תיירותי–אירוח את הפער בין רחוב שקט בתוך היישוב לבין נכס שצופה לנוף פתוח איך עונתיות בתיירות משפיעה על שווי נכסים ועל תשואה משכירות מה המשמעות של תוספות בנייה, זכויות וחניות במגרשים ובבתים פרטיים המטרה שלי היא לתת לכם שומה מקצועית, מנומקת וברורה: מספר שאפשר להישען עליו, יחד עם הסבר אנושי שמתרגם את השווי להחלטה. מה מיוחד בשוק הנדל"ן במצפה רמון שוק הנדל"ן במצפה רמון מורכב מכמה סוגי נכסים שונים מאוד אחד מהשני. לכל סוג נכס יש שפה שמאית משלו. דירות מגורים בשכונות הוותיקות דירות 2–4 חדרים בבניינים ותיקים: מיועדות בדרך כלל לתושבים קבועים, משפחות צעירות וגורמי שירות מקומיים לעיתים נמצאות בבניינים ללא מעלית, עם רמת תחזוקה משתנה שדרוגים פנימיים (מטבח, ריצוף, חדרי רחצה) יכולים לשנות את השווי ביחס לדירות אחרות באותו בניין בהערכת שווי דירה במצפה רמון חשוב לבדוק לא רק את השטח, אלא גם את מצב התחזוקה, החניה, המחסן אם קיים, והסביבה המיידית של הבניין. בתים פרטיים ודירות מיוחדות במצפה רמון יש גם בתים צמודי קרקע, דירות גן, דירות גג ופתרונות מגורים מיוחדים: שטחי מגרש שונים, גינות, חצרות ומפלסים פוטנציאל הרחבה או השבחה בעתיד השפעה משמעותית של נוף, פרטיות ומרחק מהכביש הראשי שמאי מקרקעין במצפה רמון בוחן בבתים כאלה לא רק את המצב כיום, אלא גם את האפשרויות הגלומות בנכס: האם ניתן להרחיב, האם ניתן לפצל, והאם קיימים מגבלות תכנוניות. נכסים תיירותיים ואירוח במדבר אחד המאפיינים החזקים של מצפה רמון הוא נכסים שמיועדים גם או בעיקר לתיירות: צימרים, יחידות אירוח, לודג'ים ומתחמי נופש דירות שמושכרות לטווח קצר למטיילים ותיירים מבנים שמשלבים מגורים ואירוח באותו מגרש כאן השומה שונה: שמאי נכסים תיירותיים במצפה רמון בוחן גם את היכולת לייצר הכנסה שוטפת, את אחוזי התפוסה הסבירים, את המחיר ללילה, ההוצאות הקבועות והמשתנות, ואת רמת התחרות באזור. זה לא רק "כמה שווה המבנה", אלא כמה שווה העסק הפוטנציאלי או הפעיל. קרקעות ומגרשים במצפה רמון בקרקעות ומגרשים מתייחסים ל: ייעוד הקרקע והוראות התכנון זכויות בנייה אפשריות גישה, טופוגרפיה, פיתוח סביבתי ותשתיות פוטנציאל עתידי לבנייה למגורים או לתיירות שמאות קרקע במצפה רמון מחייבת קריאה זהירה של מסמכי התכנון וניתוח הסביבה – לא רק מטרים רשומים. מתי כדאי להזמין שמאי מקרקעין במצפה רמון לפני קניית דירה, בית או נכס תיירותי לפני שאתם קונים דירה, בית או צימר במצפה רמון: בודקים האם המחיר המבוקש משקף את העסקאות שנעשו באזור בוחנים אם יש חריגות בנייה, תוספות לא מוסדרות או שימושים מיוחדים מבינים את פוטנציאל השכירות – למגורים או לתיירות, לפי אופי הנכס שמאות טרום רכישה מצמצמת סיכון, מגנה עליכם ממחיר מופרז ומאפשרת לכם להגיע למו"מ עם גב מקצועי. לפני מכירה במצפה רמון בדיקה שמאית לפני מכירה עוזרת: להימנע ממכירה בחסר – כשממהרים למכור ומגלים בדיעבד שהיה ניתן לקבל יותר להימנע מתמחור יתר – שמייצר חודשים של פרסום ללא פניות רציניות דוח שמאי דירות במצפה רמון נותן לכם מחיר מטרה מקצועי, ומאפשר להראות לקונים מספר מבוסס – לא "מה שהמתווך אמר". ירושות, גירושין ופירוק שיתוף כשיש נכס אחד או יותר במצפה רמון כחלק מעיזבון או במסגרת פירוק שיתוף: יש צורך בשווי מוסכם ואובייקטיבי, כדי לחלק נכסים וכספים בצורה הוגנת לעיתים יש מספר יורשים או בני זוג עם תפיסות שונות לגבי שווי הנכס השומה משמשת בסיס להסכמות – ואם צריך, גם מסמך מקצועי לבית משפט שמאי מקרקעין במצפה רמון נותן חוות דעת מאוזנת שמסתכלת על כל התמונה: נכס, שוק, תכנון ומיסוי. מיסוי מקרקעין: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה לעיתים עסקה במצפה רמון גוררת חיובי מס משמעותיים: מס שבח על רווח במכירה מס רכישה לקונה בהתאם למדרגות המס היטל השבחה במקרה של תכנון משביח או שינוי ייעוד שומה מקצועית יכולה לעזור להבין אם השווי שנקבע לעסקה הוגן, ולבחון את משמעות המס בעסקה. שמאות משכנתא ושימושים בנקאיים כאשר נוטלים משכנתא או מגדילים הלוואה הקשורה לנכס במצפה רמון, השווי השמאי קובע בפועל: מהו שיעור המימון שהבנק יסכים לתת מה יהיה מבנה העסקה ובאיזו רמת ביטחון אתם נכנסים אליה גם אם הבנק עובד עם שמאים מטעמו, שומה פרטית מאפשרת לכם להבין את התמונה לפני שאתם חותמים. איך מתבצע תהליך הערכת שווי דירה או נכס במצפה רמון שיחת היכרות והגדרת מטרה בשלב הראשון מגדירים יחד: מטרת השומה: קנייה, מכירה, משכנתא, ירושה, גירושין, פירוק שיתוף, מיסוי או נכס תיירותי סוג הנכס – דירה, בית פרטי, נכס אירוח, קרקע לוחות הזמנים והדגשים החשובים לכם איסוף מסמכים כדאי להכין מראש: נסח לשכת רישום עדכני או אישור זכויות תכנית דירה/בית והיתרי בנייה אם קיימים מסמכי רכישה קודמים, חוזים ונספחים עיקריים הסכמי שכירות ותיעוד הכנסות, במיוחד בנכסים תיירותיים פירוט שיפוצים משמעותיים שבוצעו בשנים האחרונות ביקור בנכס במצפה רמון בביקור השמאי בוחן: שטח, חלוקה פנימית, כיווני אוויר ורמת גמר מצב תחזוקה – בדירה, בבית ובמבנה כולו חניה, מחסן, מרפסת, חצר וגינה בנכסים תיירותיים: תכנון היחידות, גישה, פרטיות, אזורי שירות, חוויית אירוח נוכחות שלכם בביקור מומלצת – זה הזמן להראות שדרוגים, להסביר שימושים מיוחדים ולהעלות שאלות. בדיקות תכנוניות ורישומיות בשלב זה נבדקים בין היתר: רישום הזכויות והתאמתו למצב בפועל הצמדות רשומות – חניה, מחסן, גג, חצר תוכניות תקפות באזור, זכויות בנייה ותכניות עתידיות שעשויות להשפיע על הנכס חקר שוק וניתוח תשואה לאחר איסוף הנתונים מהשטח: מאתרים עסקאות דומות שנעשו באזור מצפה רמון מבצעים התאמות: גודל, מצב, הצמדות, נוף, שימושים בנכסים תיירותיים – בוחנים גם רמות שכר דירה יומי/חודשי ותפוסה טיפוסית מתוך כל זה נגזר שווי שוק ריאלי – ולא רק אומדן כללי. דוח שמאות מסכם בסיום התהליך אתם מקבלים: תיאור מפורט של הנכס והסביבה סיכום הבדיקות התכנוניות והרישומיות פירוט מדגם העסקאות שנבדק שווי שוק אחד ברור ומנומק, המותאם למטרה שלשמה הוזמנה השומה הדוח בנוי כך שתוכלו להציג אותו לבנק, לבית משפט, לרשות המיסים או לצד השני בעסקה – ושהוא יהיה מובן גם לכם. טעויות נפוצות במצפה רמון – ואיך להימנע מהן הסתמכות על "שמועות" או סיפורים של מכרים השוואה בין נכס תיירותי

שמאי מקרקעין ביבנה ובגן יבנה: מדריך מלא לפני קנייה, מכירה או חלוקת נכסים

יבנה מול גן יבנה: שני שווקים שונים, שמאי אחד שמכיר את שניהם יבנה וגן יבנה חולקות ציר גאוגרפי דומה, אבל מתנהגות כשני שוקי נדל"ן שונים לגמרי. יבנה: עיר בצמיחה, רכבת, אזורי תעסוקה, שכונות חדשות ושוק דירות תחרותי.גן יבנה: יישוב קהילתי–עירוני, אופי משפחתי, הרבה בתים פרטיים וצמודי קרקע, תחושת מושב לשעבר עם נגישות מצוינת לאזור המרכז. אני גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך ובעל המשרד "מושקה שמאות מקרקעין" באשקלון. המשרד מלווה לקוחות פרטיים ומשפחות ביבנה, גן יבנה והמושבים בסביבה בהערכת שווי דירה, בתים פרטיים, קרקעות ונכסים מסחריים. היתרון שלכם: שמאי מקרקעין ביבנה ובגן יבנה שמבין את ההבדל בין דירה במגדל בסמוך לרכבת ביבנה הירוקה לבין קוטג' דו משפחתי ברחוב שקט בגן יבנה. שמאי מקרקעין ביבנה: עיר תחרותית שדורשת שומה מדויקת ביבנה, השוק תחרותי. יש דירות יד שנייה בבניינים ותיקים, פרויקטים חדשים, פינוי בינוי מתוכנן ושוק שכירות פעיל. כאן שמאות טובה עושה את ההבדל. מה מיוחד ביבנה מבחינת שמאות: שכונות ותיקות מול שכונות חדשות:בבניינים הוותיקים יותר צריך לשים דגש על מצב המעטפת, המעלית (אם קיימת), חניה, תחזוקת הבניין והוועד.בשכונות החדשות יותר הפוקוס עובר לתכנון המודרני, מרפסות שמש, חניונים, פארקים, גני ילדים ובתי ספר. רכבת ונגישות:קרבה לתחנת הרכבת, יציאות לכבישים ראשיים ונגישות לאזורי תעסוקה משפיעות ישירות על הביקוש ועל שווי הדירה. פרויקטים חדשים ותחרות בין יזמים:כשיש שיווק של דירות חדשות לצד שוק יד שנייה, צריך להיזהר שלא לתמחר דירת יד שנייה כאילו הייתה דירה חדשה לחלוטין – ולהפך. שוק משקיעים:דירות קטנות ובינוניות ביבנה מעניינות גם משקיעים שמחפשים שילוב של תשואה סבירה ויציבות. שמאי דירות ביבנה צריך לבדוק גם את שוק השכירות ואת פרופיל השוכרים באזור. שמאי מקרקעין גן יבנה: אופי קהילתי בגן יבנה, התמונה אחרת. האופי קרוב יותר ליישוב קהילתי–מושבי מאשר לעיר צפופה: המון בתים צמודי קרקע, דו משפחתיים וטורי, עם גינות וחצרות. רחובות שקטים, חיי קהילה, מוסדות חינוך חזקים – פרמטרים שמאיים רכים אך משמעותיים. חלק מהנכסים "יושבים" על מגרשים גדולים יחסית, עם פוטנציאל הרחבה והשבחה עתידית. שמאי מקרקעין בגן יבנה חייב לדעת: איך לשקלל גודל מגרש, קווי בניין, שטחי עזר ומבני עזר. מה המשמעות הכלכלית של גינה גדולה, בריכה פרטית, יחידת דיור נלווית או מחסן גדול. איך נראית עקומת הביקוש לבתים פרטיים בגן יבנה לעומת דירות בבניינים מעטים שקיימים בו. המכנה המשותף: ביבנה ובגן יבנה, שווי הנכס חייב להיות מגובה בבדיקות תכנוניות, ברישום זכויות ובחקר שוק מעודכן – אבל סיפור הנכס וההקשר שלו שונים לגמרי. מתי חשוב במיוחד להזמין שמאי מקרקעין ביבנה או בגן יבנה לפני רכישת דירה או בית בין אם מדובר בדירה בבניין ביבנה או בית עם גינה בגן יבנה: בודקים אם המחיר שאתם עומדים לשלם תואם עסקאות אמיתיות באזור. מוודאים שאין חריגות בנייה מהותיות או תוספות בעייתיות. בוחנים את איכות הסביבה: רעש, צירי תנועה, מוסדות ציבור קרובים, מתכננים עתידיים. שמאות טרום רכישה חוסכת טעויות שמבוססות על לחץ, תיווך אגרסיבי או "מה שהשכן אמר". לפני מכירה: תמחור נכון בשוק תחרותי ביבנה ובמידה מסוימת גם בגן יבנה, תמחור יתר או חסר הוא טעות יקרה: מחיר נמוך מדי: הנכס יימכר מהר, אבל תשאירו כסף על השולחן. מחיר גבוה מדי: הנכס "יישב" בלוחות חודשים, תצטרכו לרדת במחיר, ובסוף הוויתור יהיה גדול יותר. שמאי מקרקעין ביבנה ובגן יבנה נותן נקודת פתיחה מקצועית, שמבוססת על נתונים ולא על תחושות. ירושות, גירושין ופירוק שיתוף כאשר יש דירות ביבנה ובתים בגן יבנה בתוך עיזבון יחיד, או כשצריך לחלק נכס בין בני זוג: נדרש שווי מקצועי, מוסכם ונייטרלי. לעיתים יש כמה נכסים בשני היישובים, וצריך לבנות תמונת שווי כוללת כדי לאזן בין הצדדים. השומה משמשת בסיס להסכמות, ובמידת הצורך – מסמך מקצועי לבית משפט. מיסוי מקרקעין והיטל השבחה במכירה או שינוי תכנון ביבנה ובגן יבנה, יכולים להיכנס לתמונה: מס שבח על רווח ממכירת הנכס. מס רכישה על קניית הדירה או הבית. היטל השבחה בעקבות תכניות משביחות או הגדלת זכויות בנייה. שמאות מקצועית עוזרת להבין אם החיוב סביר, לבחון אפשרות לשומה נגדית, ולהיערך כלכלית לעסקה. שירותי שמאות מקרקעין שאני מעניק ביבנה ובגן יבנה הערכת שווי דירה ביבנה ובגן יבנה לפני קנייה או מכירה. שמאות משכנתא ושומות לבנקים. שומות לירושה, גירושין ופירוק שיתוף. הערכת שווי בתים פרטיים, דו משפחתיים ודירות גן/גג. הערכת שווי קרקעות ומגרשים ביבנה, גן יבנה והמושבים באזור. חוות דעת מומחה לבית משפט ולבוררויות. שומות לצורכי מס: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. איך נראה תהליך העבודה עם שמאי מקרקעין ביבנה ובגן יבנה שלב 1: שיחת היכרות והגדרת מטרה בשלב הראשון מגדירים יחד: למה השומה נדרשת: רכישה, מכירה, ירושה, גירושין, מיסוי, משכנתא, בדיקה פנימית. מה לוחות הזמנים שלכם. אילו מסמכים קיימים ומה צריך להשלים. שלב 2: איסוף מסמכים מומלץ להכין: נסח טאבו או אישור זכויות עדכני. תכנית דירה/בית והיתרי בנייה אם קיימים. חוזה רכישה היסטורי וקבלות עיקריות על שיפוצים. הסכמי שכירות ותיעוד הכנסות לנכסים מושכרים. שלב 3: ביקור בנכס ביבנה ובגן יבנה זה נראה אחרת, אבל המטרה זהה: להבין את הנכס באמת. בביקור אני בוחן: שטח, חלוקה פנימית, כיווני אוויר ורמת גמר. מצב תחזוקה של הדירה/הבית ושל הבניין או המגרש. חניה, מחסן, מרפסת, ממ"ד, חצר וגינה. בסוג נכסים כפריים–עירוניים: מבני עזר, יחידות דיור נוספות, שימושים בפועל. נוכחות שלכם בביקור מומלצת: זה הזמן להציג שדרוגים, לספר את סיפור הנכס ולענות על שאלות. שלב 4: בדיקות תכנוניות ורישומיות רישום זכויות: בעלות/חכירה, הערות אזהרה, שעבודים. התאמת המצב בפועל לתכניות ולהיתרים. בחינת תכניות תקפות ותכניות בתהליך ביבנה ובגן יבנה שעשויות להשפיע על השווי. שלב 5: חקר שוק ועסקאות השוואה איתור עסקאות דומות ביבנה ובגן יבנה, לפי סוג הנכס והאזור. התאמת העסקאות לנכס שלכם: גודל, מצב, קומה, צמודים, שדרוגים. ניתוח המגמות: האם מדובר באזור שעולה, מתייצב או נמצא בתיקון. שלב 6: דוח שמאות מסודר ומוכן לשימוש בסיום התהליך אתם מקבלים: תיאור מפורט של הנכס והסביבה. סיכום המצב התכנוני והרישומי. טבלת עסקאות השוואה וההתאמות שבוצעו. שווי שוק אחד ברור ומנומק, מותאם למטרה שלשמה הוזמנה השומה. טעויות נפוצות ביבנה ובגן יבנה – ואיך להימנע מהן הסתמכות על "מה ששמענו מהשכנים":אין תחליף לעסקאות אמת וניתוח מקצועי. השוואה בין יבנה לגן יבנה כאילו זה אותו שוק:מדובר בשני שווקים שונים: עיר תחרותית מול יישוב קהילתי – כל אחד מתנהג אחרת. התעלמות מהתכנון העתידי:כבישים, שטחי מסחר, הרחבות ושינויים בייעוד קרקע יכולים לשנות את איכות החיים והשווי. ביטול משמעות הגינה/החצר בגן יבנה:בבתים פרטיים בגן יבנה, איכות השטח הפתוח היא חלק מרכזי מהשווי, לא "תוספת קטנה". שאלות נפוצות על שמאי מקרקעין ביבנה ובגן יבנה תוך כמה זמן מתקבל דוח שמאות ברוב המקרים, לאחר ביקור בנכס וקבלת כל המסמכים, ניתן להפיק

שמאי מקרקעין באופקים – מדריך מלא.

מי אני ולמה חשוב לבחור שמאי שמכיר את אופקים אני גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך ובעל המשרד "מושקה שמאות מקרקעין". המשרד יושב באשקלון ומעניק שירות קבוע ומסודר בכל אזור הדרום – כולל אופקים והיישובים בסביבה. כאשר אתם מחפשים שמאי מקרקעין באופקים, אתם לא מחפשים רק מי שיודע "כמה שווה מטר", אלא מי שמבין: את הפערים בין שכונות ותיקות לשכונות חדשות את המשקל של תחנת הרכבת והנגישות לערי הסביבה את ההבדל בין דירת השקעה לבין דירת מגורים למשפחה את התוכניות העירוניות שהולכות להשפיע על אופקים בשנים הקרובות המטרה שלי היא לספק דוח שמאי באופקים שהוא גם מדויק מבחינת מספרים, וגם מובן בשפה פשוטה – כך שתוכלו לקבל החלטה רגועה, עם כל התמונה מול העיניים. למה בכלל צריך שמאי מקרקעין באופקים? שמאי מקרקעין באופקים נכנס לתמונה בכל פעם שהשאלה היא: "מה השווי הריאלי של הנכס – לא לפי שמועות, אלא לפי נתונים". לדוגמה: לפני קניית דירה באופקים – כדי לוודא שהמחיר שאתם משלמים באמת מייצג את השוק לפני מכירת דירה – כדי לא למכור בזול מדי או לתמחר גבוה מדי ולהיתקע כשצריך לחלק נכסים בין בני משפחה – ירושה, גירושין או פירוק שיתוף כשמוגשות דרישות למס שבח, מס רכישה או היטל השבחה לפני לקיחת משכנתא או מיחזור הלוואות על הנכס בכל אחד מהמקרים האלה שמאי דירות באופקים נותן תשובה מקצועית, אובייקטיבית ומנומקת – ומאפשר לכם לתכנן נכון צעד קדימה. סוגי נכסים באופקים והמשמעות השמאית שלהם דירות בשכונות הוותיקות חלק ניכר מהדירות באופקים נמצאות בבניינים ותיקים יותר: לעיתים ללא מעלית, עם מדרגות צרות וחדרי מדרגות מיושנים מצב תחזוקה שונה מדירה לדירה, גם באותו בניין שדרוגים פנימיים (מטבח, ריצוף, חדרי רחצה) שעושים הבדל גדול בשווי בשמאות של דירה כזו חשוב לבדוק: מצב הבניין, הוועד, עבודות שבוצעו בשנים האחרונות והאם יש תכנון לשדרוג נוסף. דירות חדשות ופרויקטים מתפתחים בשכונות החדשות יותר באופקים התמונה אחרת: בניינים חדשים עם מעלית, חניון, לובי מסודר ומחסנים סטנדרט בנייה גבוה יותר, לעיתים עם מרפסות שמש גדולות קהל יעד של משפחות צעירות ומשפרי דיור במצב כזה, הערכת שווי דירה באופקים בוחנת: את איכות הפרויקט והקבלן את הביקוש בשכונה – גם למגורים וגם להשקעה האם יש תכנון להמשך בנייה באזור שיכול להשפיע על הנוף, על השקט ועל החניה בתים פרטיים ודירות מיוחדות בבתים צמודי קרקע, דירות גן, דירות גג ופנטהאוזים באופקים נכנסים למשוואה פרמטרים נוספים: שטח המגרש לעומת שטח הבנוי גינה, חצר, חניה צמודה או מקורה אפשרויות הרחבה ושינוי עתידי רמת הגמר ואיכות השיפוץ כאן שמאי מקרקעין מומלץ באופקים חייב להגיע בשטח, לבחון את הסביבה, ההצללות, המרחק מהשכנים ופרטים קטנים שעושים הבדל גדול. נכסים מסחריים וקרקעות באופקים בנכסים מסחריים (חנויות, משרדים, מחסנים) ובקרקעות באופקים בוחנים בין היתר: מיקום מסחרי – תנועת קהל, חזית לרחוב, חניה גובה שכר הדירה המקובל באזור ייעוד הקרקע, תכניות מאושרות ותכניות בהכנה פוטנציאל לפיתוח עתידי, לפי המדיניות התכנונית בעיר גם כאן שמאי מקרקעין באופקים מספק תמונה מלאה – לא רק מספר יבש. מתי כדאי להזמין שמאי מקרקעין באופקים לפני קניית דירה או בית באופקים לפני שאתם חותמים על חוזה: לוודא שהמחיר תואם את העסקאות האחרונות בסביבה לבדוק שאין חריגות בנייה בעייתיות או שימושים לא מוסדרים להבין האם קיימת תכנית עתידית שעשויה להשפיע על איכות החיים והשווי שומה לפני קנייה חוסכת חרטות ונותנת לכם כוח מיקוח אמיתי מול המוכר. לפני מכירת נכס באופקים במכירה, שומה יכולה למנוע שני מצבים לא רצויים: מכירה בחסר – כשמוכרים מהר מדי ובזול עמידה ממושכת בשוק – כשמתמחרים גבוה מדי והנכס "נשרף" בלוחות עם דוח שמאי מקרקעין באופקים אתם יודעים איפה אתם עומדים – ויכולים להסביר את המחיר לקונה בצורה מסודרת. ירושות, גירושין ופירוק שיתוף כשהנכס באופקים עומד במרכז מחלוקת בין בני משפחה או שותפים: נדרש שווי מקצועי וניטרלי, שאפשר להסכים עליו השומה משמשת בסיס לאיזון כספי הוגן במידת הצורך, הדוח משמש כראיה מקצועית בבית משפט או בהליכי גישור במצבים כאלה שמאי דירות באופקים הוא לא רק "מודד שווי" – אלא מי שמסייע לסגור מעגל בצורה מסודרת. מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה במכירה או רכישה של נכס באופקים: ייתכן חיוב במס שבח – במיוחד בעסקאות רווחיות או בקרקעות מס רכישה מושפע משווי הנכס ומפרטי הרוכש לעיתים העירייה דורשת היטל השבחה בשל תכנון משביח שומה מקצועית יכולה לסייע: להבין מראש את התמונה המיסויית לבחון את סבירות דרישת היטל ההשבחה לתכנן את העסקה כך שלא תגלו בדיעבד עלויות לא צפויות שמאות משכנתא ושמאות לבנקים שווי הנכס כפי שנקבע על ידי שמאי מקרקעין באופקים משפיע על: גובה המשכנתא שהבנק יסכים לתת שיעור המימון (אחוז מהשווי) הריבית ותנאי ההלוואה במקרים מסוימים גם אם הבנק שולח שמאי מטעמו, רבים בוחרים להזמין שמאי פרטי באופקים – כדי לדעת מה באמת שווי הנכס לפני שמתחייבים למימון ארוך טווח. איך נראה תהליך העבודה עם שמאי באופקים שיחת היכרות והגדרת מטרה בשלב הראשון: מגדירים יחד למה השומה נדרשת: רכישה, מכירה, ירושה, גירושין, מיסוי, משכנתא, בית משפט או בדיקה פנימית בודקים אילו מסמכים קיימים ומה חסר מתאמים ציפיות לגבי לוחות זמנים ותוצרים איסוף מסמכים מומלץ להכין מראש: נסח טאבו או אישור זכויות עדכני תכנית דירה והיתרי בנייה (אם יש) חוזה רכישה, נספחים עיקריים וקבלות משמעותיות הסכמי שכירות ותיעוד הכנסות (אם הנכס מושכר) פירוט עבודות שיפוץ שבוצעו בנכס בשנים האחרונות ביקור בנכס באופקים בביקור אני בוחן: שטח הנכס, חלוקה פנימית ותכנון מצב פיזי: רטיבויות, סדקים, ריצוף, מטבח, חדרי רחצה קיום חניה, מחסן, מרפסת, ממ"ד ורכיבים נוספים מצב הבניין והסביבה הקרובה: לובי, מעלית, חצר, ניקיון ושמירה נוכחות שלכם בביקור מומלצת – זה הזמן להציג שדרוגים, לשתף בהיסטוריה של הנכס ולהסביר שימושים מיוחדים. חקר שוק ועסקאות השוואה לאחר הביקור: מאתרים עסקאות דומות שנעשו באופקים, בסמיכות לנכס משווים לפי גודל, קומה, מצב, צמודים ושדרוגים בוחנים מגמות באזור: האם המחירים בעלייה, ביציבות או בתיקון מכאן נגזר שווי שוק ריאלי – לא מספר "באוויר". דוח שמאות מסודר ומוכן לשימוש בסוף התהליך אתם מקבלים: תיאור מפורט של הנכס והסביבה סיכום המצב התכנוני והרישומי טבלת עסקאות השוואה וההתאמות שבוצעו שווי שוק אחד ברור, עם נימוקים מקצועיים הדוח מותאם למטרה: בנקים, בית משפט, רשויות המס, מו"מ מול קונה/מוכר או תיעוד פנימי. טעויות נפוצות באופקים – ואיך שומה טובה מונעת אותן הסתמכות על "מה ששמעתי בשכונה":שמועות ומספרים כלליים לא מחליפים עסקאות אמיתיות וניתוח מקצועי. קביעת מחיר לפי מודעות בלוחות:מחירי מודעה הם מה שמבקשים – לא מה שסוגרים בפועל. התעלמות ממצב תחזוקה:ליקויי רטיבות, תקלות חשמל, בעיות בבניין – כל אלה מתורגמים להנחות במחיר. הזנחת הצד התכנוני:הרחבות ללא היתר, תוספות בנייה או תכנון עתידי

שמאי מקרקעין בדרום – המדריך המלא להערכת שווי דירה, נחלות ומשקים בנגב ובערבה

שמאי מקרקעין בדרום: הערכת שווי דירה, נחלות ומשקים – מצפה רמון, ערד, דימונה, ירוחם, אופקים ויישובי הערבה

שמאי מקרקעין בחולון – הערכת שווי דירה, התחדשות עירונית בחולון | מושקה שמאות מקרקעין

שמאי מקרקעין בחולון: המדריך המלא להערכת שווי דירה אני גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך ובעל המשרד "מושקה שמאות מקרקעין". המשרד יושב באשקלון ונותן שירות שוטף גם בחולון ובכל אזור המרכז: ליווי בעלי דירות, דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, יזמים, משקיעים, עורכי דין ובנקים. בחולון שמאי מקרקעין לא יכול להסתפק רק ב"מחיר למ"ר". הוא חייב להבין: • את השכונות הוותיקות מול החדשות • את מתחמי ההתחדשות העירונית והתכניות העירוניות • את השפעת המטרו והתחבורה על הערך • את ההבדל בין רחוב "רגיל" לבין רחוב שנמצא בלב תוכנית אב כמו תל גיבורים כשמזמינים שמאי להערכת שווי דירה בחולון, המטרה היא לקבל מספר ברור ומנומק, שמבוסס על תכנון, על עסקאות אמת ועל ניסיון – ולא על תחושות בטן או כותרות בעיתון. שוק הנדל"ן בחולון: עיר בין תל אביב לראשון לציון חולון נמצאת בלב גוש דן, בין תל אביב ובת ים בצפון לראשון לציון בדרום. בשנים האחרונות היא עוברת תהליך מואץ של שינוי: • התחדשות עירונית בשכונות ותיקות כמו אגרובנק, תל גיבורים וג'סי כהן • צירי מסחר ותעסוקה לאורך שדרות קוגל, סוקולוב וההסתדרות • תכניות ענק בדרום העיר (ח/500) • תכניות כוללניות לעיר כולה ותכנון סביב תחנות מטרו עתידיות מבחינה שמאית, חולון היא שילוב של: • בנייני רכבת ושיכונים בשכונות ותיקות • מתחמים מתחדשים עם זכויות בנייה נוספות • אזורי תעסוקה ותעשייה • עתודות קרקע גדולות שנמצאות בשלב תכנוני בלבד תפקיד שמאי מקרקעין בחולון הוא לזהות באיזה "עולם" הנכס שלך נמצא: האם מדובר בדירת מגורים בבניין ישן, דירה במתחם התחדשות, חנות על ציר ראשי או קרקע בח/500, ולהתאים לכל אחד מהם את אופן ההערכה. התחדשות עירונית בחולון: ח/619, ח/500 ותוכנית האב תל גיבורים חולון היא אחת הערים הבולטות בארץ מבחינת תכנון מוקפד של התחדשות עירונית. שלוש שכבות עיקריות משפיעות על השוק: ח/619: מסגרת להתחדשות במרקם הוותיק ח/619 היא תוכנית להתחדשות עירונית במרקם הוותיק של חולון. היא מחלקת את העיר הוותיקה לאזורים שונים: צירים ראשיים, מוקדים עירוניים, מרקם לשימור, מתחמי עיבוי ורבעים אינטנסיביים יותר. מבחינת שמאות: • התוכנית קובעת זכויות בנייה ופוטנציאל עתידי, אבל לא תמיד מדובר בזכויות שניתן לממש מיידית • ייתכן חיוב בהיטל השבחה כבר היום בגין אישור התוכנית • השווי מושפע גם מהשאלה האם קיימת תוכנית מפורטת למגרש, או רק מסגרת כללית כאן נכנס שמאי מקרקעין בחולון כדי לבדוק מה באמת "שווה על הנייר" ומה ניתן למימוש בפועל. ח/500: עתודת הקרקע הגדולה בדרום חולון ח/500 היא תוכנית מתאר גדולה מאוד לדרום העיר, שמגדירה אלפי יחידות דיור חדשות, שטחי תעסוקה ומסחר ופארק טבע עירוני רחב. המשמעות השמאית לבעלי קרקע בח/500: • הערכת שווי לא יכולה להתבסס רק על שטח היום, אלא גם על מנגנון האיחוד והחלוקה בעתיד • חלק מהקרקע מיועד לפארק ולשטחים ציבוריים, מה שמשפיע על זכויות הבנייה שיתקבלו בסופו של דבר • מועד המימוש יכול להיות רחוק, ולכן חייבים לשקלל גם זמן וודאות תכנונית תכנית האב תל גיבורים: מהפך שכונתי מתוכנן תכנית האב להתחדשות עירונית בתל גיבורים אושרה בוועדה המחוזית בתחילת 2021 ובוועדה המקומית במאי 2021. זו תוכנית שמגדירה איך תיראה השכונה בשנים הקרובות, מתוך מטרה לשדרג את איכות החיים, לשמור על אופי השכונה ולחבר בין הקיים לחדש. תפיסת התכנון בתל גיבורים התפיסה המרכזית: • שילוב של בינוי חדש עם בינוי קיים • שימור אופי השכונה ורגישות למרקם הבינוי הקיים • טיפול יסודי במרחב הציבורי – לא רק בבניינים עצמם המשמעות היא שההתחדשות לא נבחנת רק דרך כמה קומות נוספים לבניין, אלא גם דרך רחובות, גינות, שבילי הולכי רגל ואיכות המרקם העירוני. בינוי: מתחמי התחדשות לאורך צירים ראשיים התוכנית מגדירה מתחמי התחדשות להתערבות תכנונית, בעיקר לאורך צירים ראשיים בשכונה ובדופן נתיבי איילון. הבינוי שם דגש על: • בנייה לאורך הרחובות, עם חזיתות פעילות הפונות למרחב הציבורי • "רשת ירוקה" שמחברת בין שטחים ציבוריים פתוחים • שילוב בינוי מרקמי הפונה לרחוב עם בנייה גבוהה יותר בנסיגה מקו החזית כלומר, לא רק מגדלים מפוזרים, אלא מרקם עירוני ברור שמייצר רחובות חיים ונעימים. שטחים ציבוריים פתוחים ומבני ציבור אחד האתגרים בתל גיבורים הוא מחסור בשטחים ציבוריים איכותיים. התוכנית מתייחסת לכך באופן מפורט: • יצירת שטחים לצרכים ציבוריים כחלק בלתי נפרד מפרויקטים להתחדשות • איתור שטחי ציבור קיימים שניתן לייעל, לעבות ולשדרג • חיזוק "הציר הירוק" הצפון–דרום הקיים והפיכתו לעמוד שדרה של השכונה • שימור ערכי מורשת בשכונה ושילובם בסביבה החדשה כך, כל פרויקט חדש נדרש "להחזיר" משהו לשכונה: גינה, מבנה ציבור, שיפור נגישות או תוספת שירותים. תנועה, נגישות ומטרו תוכנית תל גיבורים שמה דגש משמעותי על תנועה והליכה ברגל: • פתיחת דרכים חדשות ושיפור קישוריות בתוך השכונה ולשאר חלקי העיר • הרחבת מדרכות, נטיעת עצים ושבילי אופניים • חיזוק הקשר לתחנות המטרו המתוכננות, כדי שתושבי השכונה ייהנו מנגישות טובה יותר למרכזי תעסוקה ולשאר גוש דן • יצירת מרחב נוח ובטוח להולכי רגל, במיוחד לילדים ומשפחות מבחינת שמאות: נכסים שממוקמים קרוב למוקדי התחדשות, לצירי תחבורה חדשים או לתחנות מטרו עתידיות עשויים ליהנות מעליית ערך – אך גם להיות חשופים לתקופות של עבודות, הפקעות, מגבלות בנייה והיטלי השבחה. שיתוף ציבור והמשמעות לדיירים תוכנית האב לתל גיבורים לוותה בתהליך נרחב של שיתוף ציבור: • עבודה מול גורמי חינוך, בריאות, פנאי ועסקים בשכונה • מיפוי מחזיקי עניין וגיוס מובילי דעת קהל ופעילים שכונתיים • מרכז קהילתי "קליין" שימש כעוגן מרכזי לשיתוף הציבור והסברה מבחינה שמאית, המשמעות היא: • יש לתושבים כתובת עירונית ברורה – המינהלת להתחדשות עירונית – שאיתה אפשר לעבוד במקביל לשמאי הדיירים • מימוש התוכנית תלוי בהתארגנות וולונטרית של הדיירים בכל מתחם, ולכן חשוב להבין בכל רגע: איפה עומד המתחם, מה הפוטנציאל שלו ומה הסיכונים כאן נכנס שמאי מקרקעין בחולון שמכיר את תוכנית תל גיבורים ויודע לתרגם אותה למספרים: שווי דירה היום, שווי פוטנציאלי, סיכויי מימוש ולוחות זמנים. שמאי מקרקעין בתל גיבורים ובחולון: איפה זה פוגש אותך? אם אתה בעל דירה בתל גיבורים, שוקל לחתום עם יזם או למכור דירה באזור – יש כמה שאלות שחייבים מענה מקצועי: • מה שווה הדירה לפני התחדשות? • האם המחיר שהיזם מציע משקף את שווי התמורות? • האם הקונה מוכן לשלם "מחיר אחרי פרויקט" על שכונה שטרם התחדשה? • איזה היטלי השבחה ומסים עלולים לחול בעתיד? שמאות נכונה בחולון ובתל גיבורים בוחנת גם את השווי הנוכחי וגם את התרחישים: • פרויקט יוצא לדרך בזמן סביר • פרויקט מתעכב או משתנה • פרויקט לא מתממש – מה אז? מתי חשוב להזמין שמאי מקרקעין בחולון? במיוחד באזורים מתחדשים כמו תל גיבורים, אגרובנק וסוקולוב, יש כמה מצבים שבהם שמאות היא כמעט