מילון מונחים בשמאות מקרקעין

המדריך המלא להבנת דוחות שמאות

שמאות מקרקעין היא תחום מקצועי שבו משתמשים בעשרות מונחים ייחודיים: שווי שוק, נכס מניב, גישת ההשוואה, שיעור היוון, פחת, חכירה ועוד. מי שאינו עוסק בתחום עלול להתקשות להבין דוח שמאות, למרות שמדובר בהחלטות כלכליות חשובות – רכישת דירה, מכירה, ירושה, גירושין, פירוק שיתוף או בדיקת כדאיות כלכלית. מושקה שמאות מקרקעין – גל מושקה, שמאי מקרקעין מומחה, מרכז כאן את כל המונחים החשובים בשפה ברורה ונגישה. המאמר מבוסס על המילון המקצועי שאושר במועצת שמאי המקרקעין לשנת 2025 ומותאם לקהל הרחב, כדי לעזור להבין מה מסתתר מאחורי המונחים המופיעים בדוחות. המשרד יושב באשקלון ונותן שירות אישי ומיידי בכל אזור הדרום, השפלה, ירושלים והמרכז, וכן שומות לנחלות ומשקים במושבים בכל חלקי הארץ.

איך להשתמש במילון

• קיבלתם דוח שמאות ולא מבינים מונח מסוים? חפשו כאן.
• לפני עסקה – עברו על המונחים הקשורים לשווי, תשואה, פחת ועלויות.
• אם אתם עורכי דין, רואי חשבון או יועצי נדל״ן – השתמשו במילון לפירוש דוחות.
• ואם עדיין יש ספק – תמיד ניתן לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך.

מונחי נכסים, דירות וסביבה

בנייה רוויה למגורים

בנייה למגורים של לפחות שתי קומות וארבע דירות, כשבכל קומה קיימת דירה אחת לפחות. זוהי הצורה הנפוצה ביותר של מבני מגורים בישראל.

דירה

יחידת דיור בבניין מגורים רווי. בחוק המקרקעין מוגדרת כדירה, חדר או מערכת חדרים המשמשת יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.

דירת גג

יחידת דיור בקומה העליונה של הבניין, הכוללת לרוב גג או מרפסת גג לשימוש בלעדי של הדייר.

דירת גן

דירה בקומת הקרקע של מבנה הכולל דירות נוספות מעליה, שלה צמודה חצר פרטית.

חדרים רטובים

חדרים הכוללים אינסטלציה וניקוז – מטבח, חדר אמבטיה, שירותים. עלות בנייתם גבוהה מהרגיל בשל הצורך באיטום, חיפוי וצנרת.

חזית מסחרית

קומת כניסה או חלק ממנה הפונה לרחוב ראשי ומשמשת למסחר או משרדים בעלי חזית רחוב.

קומה מפולשת

קומת עמודים פתוחה ומקורה שאינה תחומה בקירות – משמשת לרוב לחניה או מעבר.

מרפסת שמש (גזוזטרה)

חלק מהמבנה הבולט מחוץ לקירות הבניין, פתוח בצדדיו ומשמש כמרפסת.

נכס מניב

נכס המושכר ומניב הכנסה, כמו חנות, משרד, מחסן או דירה להשקעה.

שטח דירה

שטח פנימי של הדירה כולל היטל קירות חוץ ומחצית הקירות המשותפים. במקרים מסוימים נכללים גם ממ״ד, מרפסות מקורות ושטחי שירות צמודים.

שטח רצפה

שטח הפנים נטו של הדירה ללא שטחי קירות חיצוניים או מרפסות. מונח ותיק שהיה בשימוש ברישום בתים משותפים.

שטחים משויכים

שטחים שלשוכר או לבעל דירה יש שימוש בלעדי בהם – כמו גג או חצר – גם אם אינם צמודים לו קניינית בטאבו.

סביבה

אזור שבו קיימים מאפיינים דומים של בינוי, שימושים ומחירים טיפוסיים. הסביבה משמשת בסיס לקביעת שווי הנכס.

מרכז עסקים ראשי (מע"ר)

האזור המרכזי בעיר שבו מתרכזת הפעילות העסקית, הבנקאית והמוסדית.

מגרש

יחידת קרקע תכנונית אחת המוגדרת בתכנית בניין עיר, גם אם טרם נרשמה כחלקה בפנקס המקרקעין.