שקיפות. מקצועיות. תוצאות. בדיקות מבוססות נתונים. קונים? מוכרים? בודקים.
מוכרים נכס עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות? פנו למומחים: גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך, מומחה במיסוי מקרקעין ובדיווח לרשויות. קביעת שווי הדירה ה"נקי" ופיצול נכון בין הדירה לבין זכויות הבנייה לפי סעיף 49ז הם המפתח לצמצום מס שבח ולוודאות בעסקה. צריך גם אומדן עלויות בנייה ושיפוץ היסטוריות? זהו כלי משלים חשוב לחישובי מס – תוכלו לקרוא עליו בדף "אומדן עלויות בנייה ושיפוץ היסטוריות" ולקבל פתרון מלא לעסקה.
פרמטר | סכום | הערה |
תקרת פטור לזכויות בנייה (49ז) | 2,428,100 ₪ | כפי שמופיע בדוגמה |
“רצפת” פטור לזכויות (49ז) | 607,000 ₪ | כפי שמופיע בדוגמה |
תקרת פטור “דירה יחידה” | 5,008,000 ₪ | כפי שמופיע בדוגמה |
נתונים: תמורת מכירה: 3,300,000 ₪; שווי הדירה (ללא זכויות) לפי שמאי: 2,100,000 ₪; רכיב זכויות בנייה נומינלי: 1,200,000 ₪.
על הדירה: נבחן פטור/הקלה הרלוונטיים (למשל דירה יחידה עד 5,008,000 ₪, בכפוף לתנאים).
על הזכויות (49ז):
תקרת 49ז: 2,428,100 ₪.
הפרש תקרה − שווי דירה: 2,428,100 − 2,100,000 = 328,100 ₪.
הפטור על הזכויות = הנמוך מבין שווי הדירה (2,100,000) לבין ההפרש (328,100) ⇒ פטור 328,100 ₪ על רכיב הזכויות.
יתרת זכויות חייבת: 1,200,000 − 328,100 = 871,900 ₪ (תחויב לפי הכללים החלים, לרבות חישוב ליניארי מוטב ככל שחל).
בנסיבות מסוימות קיימת פרקטיקה מנהלית לפטור זכויות “זניחות” (למשל אחוז קטן מהשטח או תקרה כספית נמוכה — לפי הנמוך). כאשר התנאים מתקיימים, לעיתים אין צורך ביישום 49ז והעסקה נבחנת כמכירת דירת מגורים בלבד. חשוב לבדוק עובדתית מול שמאי ויועץ מס.
במכירת דירה עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות, הפיצול השמאי המדויק ויישום נכון של כללי 49ז הם ההבדל בין חיוב יתר לחיסכון מס משמעותי. מומלץ ללוות את העסקה בידי שמאי מקרקעין הבקיא במיסוי מקרקעין ובדיווח לרשויות — משלב התמחור ועד השומה העצמית.
מושקה שמאות מקרקעין – גל מושקה | שומה מקצועית ואובייקטיבית ללא אינטרסים, דוחות ברורים וזמינות גבוהה.
לקריאה מעמיקה: מאמר נוסף לצורך דיווח לרשויות – עלות היסטורית של עלויות בנייה ושיפוצים כאשר הקבלות לא נשמרו »
הערה: הדוגמאות והמספרים (תקרות/רצפות פטור) המובאים לעיל נכונים לשנת 2024; יתר ההנחיות והתוכן הכללי תקפים לשנת 2025.
שיחת ייעוץ ראשונית — בחינם ובזמינות מיידית.
חזרה תוך כ־10 דקות.
