תקן 10 בשמאות מקרקעין – הגדרה ודיווח של שטחים בנויים בנכסים שאינם למגורים

המדריך המקיף למדידת שטחים בנכסים מסחריים, משרדים, תעשייה, מלאכה וחניונים

תקציר

תקן 10.0 עוסק בהגדרה ובאופן הדיווח של שטחים בנויים בנכסים שאינם מיועדים למגורים, ובהם חנויות, משרדים, מבני תעשייה, מבני מלאכה, נכסי תעסוקה, חניונים ונכסים מיוחדים.

שטחו של נכס מסחרי הוא אחד הנתונים המרכזיים המשפיעים על שוויו. עם זאת, בנכסים שאינם למגורים קיימות שיטות שונות להצגת השטח: שטח פנים, שטח ברוטו, שטח הרשום בהיתר, שטח הכולל חלק יחסי ברכוש המשותף, שטח לצורכי ארנונה ושטח המופיע בחוזה השכירות או המכר.

תקן 10 נועד ליצור שפה אחידה וברורה, להפריד בין שטח הנכס עצמו לבין השטחים המשותפים וההצמדות, ולהבטיח כי ניתן יהיה להבין בדיוק אילו שטחים עומדים בבסיס חוות הדעת השמאית.

התקן אושר בשנת 2014 ונכנס לתוקף ביחס לשומות מקרקעין שנחתמו מיום 1.3.2015 ואילך.

מבוא – מהו באמת שטחה של חנות או של משרד?

כאשר מציעים חנות, משרד או מבנה תעשייה למכירה או להשכרה, נהוג לפרסם את שטח הנכס במ"ר.

לכאורה מדובר בנתון פשוט. בפועל, אותו נכס עשוי להיות מוצג בכמה שטחים שונים:

• שטח פנימי נטו.

• שטח ברוטו.

• שטח הכולל קירות.

• שטח הכולל חלק יחסי בלובי ובמסדרונות.

• שטח בהיתר הבנייה.

• שטח לפי תשריט הבית המשותף.

• שטח לצורכי ארנונה.

• שטח חוזי.

• שטח מדוד בפועל.

הפערים עשויים להיות משמעותיים במיוחד בבנייני משרדים ובמבנים מודרניים הכוללים לובי רחב, מספר מעליות, חדרי מדרגות מוגנים, פירי מערכות, מסדרונות ושטחים טכניים.

כאשר מחיר הנכס או דמי השכירות מחושבים לפי מ"ר, כל שינוי בהגדרת השטח משפיע ישירות על השווי למ"ר.

לדוגמה, משרד שנמכר תמורת 2,000,000 ש"ח עשוי להיראות כאילו נמכר לפי 20,000 ש"ח למ"ר אם שטחו 100 מ"ר, או לפי 16,667 ש"ח למ"ר אם שטחו המדווח הוא 120 מ"ר הכוללים חלק יחסי בשטחים משותפים.

לכן, אין משמעות אמיתית למחיר למ"ר כל עוד לא ברור כיצד חושב השטח.

מהו תקן 10?

תקן 10.0 הוא תקן שמאי המסדיר את אופן הגדרת השטחים ואת הדיווח על שטחים בנכסים שאינם למגורים.

התקן קובע שלוש מטרות מרכזיות:

• הגדרת שטחם של נכסים שאינם למגורים.

• הגדרת שטחי הצמדות ושטחים אחרים המשויכים לנכסים אלה.

• קביעת הוראות לדיווח על השטחים בשומות מקרקעין.

התקן חל, בין היתר, על:

• חנויות.

• משרדים.

• מרפאות.

• מבני תעשייה.

• מבני מלאכה.

• מרכזים לוגיסטיים.

• מבני תעסוקה.

• חניונים עצמאיים.

• מרכזים מסחריים.

• מבני ציבור.

• בתי אבות.

• בתי מלון.

• נכסים אחרים שאינם משמשים למגורים.

מדוע היה צורך בתקן?

לפני יצירת האחידות, שמאים ובעלי מקצוע שונים עשו שימוש בשיטות מדידה שונות.

חלק מהשיטות כללו:

• את מלוא שטח הקירות.

• את קירות החוץ באופן חלקי.

• מחצית מקירות משותפים.

• חלק יחסי בשטחים משותפים קומתיים.

• חלק יחסי בלובי ובשטחים המשותפים לכל הבניין.

• פירי מעליות ומערכות.

• חדרי מדרגות.

• מסדרונות.

• חניות ומחסנים.

שיטות מדידה שונות יצרו לעיתים פערים גדולים ביחס לאותו נכס. פערים אלה הקשו על השוואת עסקאות ועל קביעת שווי למ"ר באופן אחיד.

בדברי ההסבר לתקן הודגש כי הבעיה הולכת ומחריפה בבנייה מודרנית, שבה קיימים שטחים משותפים רבים, מעליות, מערכות טכניות, מעברים רחבים ודרישות בטיחות וכיבוי אש. אי־האחידות גרמה לכך שבשומות שונות לאותו נכס הופיעו שטחים שונים, וכן נוצר קושי להשוות בין הנכס הנשום לבין עסקאות ההשוואה.

המונחים המרכזיים בתקן

תקן 10 מפריד בין כמה סוגי שטחים עיקריים:

שטח פנים הנכס

השטח המיוחס ליחידה עצמה.

שטחים משותפים קומתיים

השטחים המשרתים את היחידות בקומה שבה נמצא הנכס.

שטחים משותפים לבניין

שטחים המשרתים את כלל הבניין ואינם מיוחסים לקומה או ליחידה מסוימת.

שטחים מתחת לכניסה הקובעת

מרתפים, חניונים, מחסנים ושטחים תת־קרקעיים.

שטחי קירות חוץ עודפים

עובי קירות החוץ שאינו נכלל בשטח הנכס לפי המגבלות שקובע התקן.

הצמדות ושטחים משויכים

חניות, חצרות, מרפסות, מחסנים, סככות ושטחים אחרים המשמשים את הנכס.

הפרדה זו חשובה משום שלא כל סוג שטח תורם לנכס באותה צורה ולא בכל שוק מתמחרים אותו באופן זהה.

הגדרת שטח פנים הנכס

שטח פנים הנכס כולל את השטח הפנימי בתוספת שטח היטל קירות החוץ, עד לעובי מרבי של 25 ס"מ, וכן מחצית משטח היטל הקירות המשותפים של הנכס.

במילים פשוטות, המדידה כוללת:

• את השטח שבתוך הנכס.

• את קירות החוץ עד לעובי של 25 ס"מ.

• מחצית מעובי הקירות המשותפים.

שטח פנים הנכס אינו זהה בהכרח לשטח הנטו השימושי שבו ניתן להציב ציוד, שולחנות או מדפים.

הוא כולל גם חלק מעובי הקירות בהתאם להגדרת התקן.

קירות חוץ

בקירות החוץ של הנכס ניתן לכלול את היטל הקיר עד לעובי מרבי של 25 ס"מ.

אם קיר החוץ עבה יותר, החלק העולה על 25 ס"מ אינו נכלל בשטח פנים הנכס, אלא עשוי להיות מדווח בנפרד כשטח קירות חוץ עודפים.

לדוגמה, אם קיר חיצוני בעובי 40 ס"מ גובל בנכס, לצורך שטח פנים הנכס יובא בחשבון עובי של עד 25 ס"מ בלבד.

היתרה, בעובי 15 ס"מ, עשויה להיכלל בקטגוריית קירות החוץ העודפים.

הגבלה זו נועדה למנוע מצב שבו נכסים בעלי מעטפת עבה במיוחד יוצגו כבעלי שטח גדול יותר, אף שהשטח הנוסף אינו מעניק בהכרח שימושיות דומה לשטח הפנים.

קירות משותפים

קיר המפריד בין שתי יחידות או בין הנכס לבין חלק משותף נמדד, ככלל, עד מרכז הקיר.

כל אחד מהנכסים כולל בשטחו מחצית משטח היטל הקיר המשותף.

השיטה נועדה ליצור רציפות במדידת שטחי המבנה:

• הקיר אינו נמדד פעמיים במלואו.

• השטח אינו נותר ללא שיוך.

• כל יחידה מקבלת חלק יחסי מתוך הקיר המשותף.

ממ"ד, ממ"ק ושטחי שירות המחוברים לנכס

ממ"ד או ממ"ק הצמודים פיזית לנכס עשויים להיכלל בשטח פנים הנכס.

כך גם מחסנים ושטחי שירות מקורים אחרים, ובלבד שמתקיימים התנאים הבאים:

• הם צמודים פיזית לנכס.

• קיימת אליהם כניסה ישירה מתוך הנכס.

• אין אליהם כניסה מנכסים אחרים.

• הם מהווים חלק אינטגרלי מהיחידה.

עם זאת, התקן קובע כי שטחו של הממ"ד או הממ"ק יצוין בנפרד, אף שהוא נכלל בשטח הכולל.

הצגה נפרדת מאפשרת לקורא להבין את הרכב השטח ואת תרומתם של הרכיבים השונים לנכס.

מרפסות וגזוזטראות מקורות

מרפסות וגזוזטראות מקורות הצמודות לנכס אינן נטמעות במספר הכולל ללא הבחנה.

התקן דורש לציין את שטחן בנפרד.

הסיבה לכך היא שמרפסת מקורה עשויה להיות בעלת שימושיות מסחרית מסוימת, אך היא אינה בהכרח שקולה לשטח פנים סגור וממוזג.

לדוגמה:

• מרפסת מסעדה עשויה להיות בעלת תרומה משמעותית לפעילות העסק.

• מרפסת משרד עשויה לשמש בעיקר לרווחת העובדים.

• שטח מקורה בחנות עשוי לשמש לתצוגה או להמתנה.

• גזוזטרה פתוחה למחצה עשויה להיות מוגבלת בעונות מסוימות.

לכן, יש למדוד ולדווח בנפרד ולהעריך את תרומתה לשווי לפי מאפייני הנכס והשוק.

נכסים בבניינים ותיקים

כאשר היתר הבנייה ניתן לפני כניסת תקנות חישוב השטחים משנת 1992, רשאי השמאי, בנסיבות המתאימות, לקבוע את שטח פנים הנכס בהתאם לשטח המאושר בהיתר הבנייה.

במקרה כזה עליו להביא בחשבון את הבדלי השטחים הנוצרים בשל שינוי שיטות המדידה והתקנות.

המשמעות היא שאין ליישם באופן טכני שיטת מדידה חדשה על כל בניין ותיק מבלי לבחון את המסמכים ואת המועד שבו נערכו.

שטחים משותפים קומתיים

שטחים משותפים קומתיים הם שטחים המשרתים את היחידות בקומה שבה נמצא הנכס, אך אינם צמודים ליחידה מסוימת.

דוגמאות:

• מסדרון קומתי.

• מבואה קומתית.

• חדר מדרגות.

• פיר מעלית.

• פיר מערכות.

• שירותים משותפים בקומה.

• ממ"ק משותף.

• חדר שירות קומתי.

• שטחים טכניים.

שטחם כולל:

• את שטח הפנים של השטחים המשותפים.

• מחצית הקירות המשותפים בקומה.

• קירות חוץ עד לעובי מרבי של 25 ס"מ.

• פירי מערכות ומעליות.

• היטל חדר המדרגות המשרת את הקומה.

מדוע חשוב לדווח על שטחים משותפים קומתיים?

בבנייני משרדים, לשטחים המשותפים הקומתיים עשויה להיות השפעה משמעותית על השטח הסחיר.

לדוגמה, משרד בעל שטח פנים של 100 מ"ר עשוי להימכר או להיות מושכר לפי שטח חוזי של 120 מ"ר לאחר הוספת חלק יחסי במסדרונות, במעליות ובמבואה הקומתית.

היחס בין שטח הפנים לבין השטח הכולל מכונה לעיתים בשוק:

• יחס ברוטו־נטו.

• מקדם העמסה.

• שיעור השטחים המשותפים.

• יחס יעילות.

תקן 10 מאפשר להציג את הרכיבים בנפרד ובכך לבדוק אם נתון השטח החוזי סביר.

שטחים משותפים לבניין

שטחים משותפים לבניין הם שטחים מעל מפלס הכניסה הקובעת המשרתים את כלל הנכסים בבניין ואינם מיוחסים לנכס או לקומה מסוימת.

דוגמאות:

• לובי ראשי.

• חדר חשמל.

• חדר אחזקה.

• חדר אשפה.

• חדר בקרה.

• חדר מערכות.

• מבואה מרכזית.

• פירי מעלית מרכזיים.

• חדרי מדרגות המשרתים את הבניין.

שטחים אלה נמדדים בהתאם לעקרונות דומים:

• שטח פנים.

• מחצית קירות משותפים.

• קירות חוץ עד 25 ס"מ.

• שטחי פירים ומערכות.

• חדרי מדרגות צמודים.

ההבדל בין שטח משותף קומתי לשטח משותף בנייני

ההבחנה מבוססת על תחום השירות של השטח.

שטח משותף קומתי משרת את היחידות בקומה מסוימת, למשל מסדרון בקומה הרביעית.

שטח משותף לבניין משרת את כלל המשתמשים, למשל הלובי בכניסה הראשית.

הפרדה זו מאפשרת לייחס את השטחים באופן מדויק יותר:

• שטח קומתי יחולק בין היחידות באותה קומה.

• שטח בנייני יחולק בין כלל היחידות בבניין.

אופן ייחוס השטחים המשותפים

השטחים המשותפים הקומתיים והבנייניים מיוחסים לנכסים באופן יחסי.

הייחוס מבוצע בדרך כלל לפי היחס שבין:

שטח פנים הנכס ÷ סך שטחי הפנים של היחידות בקומה או בבניין

לדוגמה, אם שטח פנים המשרד הוא 100 מ"ר וסך שטחי הפנים של כל המשרדים בקומה הוא 500 מ"ר, חלקו היחסי בשטחים המשותפים הקומתיים הוא 20%.

אם השטחים המשותפים בקומה הם 100 מ"ר, חלקו של המשרד יהיה:

100 × 20% = 20 מ"ר

השטח הכולל המיוחס למשרד יהיה במקרה זה:

• שטח פנים: 100 מ"ר.

• שטח משותף קומתי מיוחס: 20 מ"ר.

• לפני תוספת חלק יחסי בשטחים המשותפים לכל הבניין.

התקן קובע כי הייחוס ייעשה לפי יחס שטחי הפנים של הנכסים הרלוונטיים.

יחס ברוטו־נטו

אחד הנתונים החשובים בנכסי משרדים הוא היחס בין שטח פנים הנכס לבין שטח פנים הנכס בתוספת השטחים המשותפים הקומתיים.

התקן מחייב את השמאי לציין יחס זה.

לדוגמה:

• שטח פנים: 100 מ"ר.

• שטח משותף קומתי מיוחס: 20 מ"ר.

• שטח כולל: 120 מ"ר.

היחס בין שטח הפנים לשטח הכולל הוא:

100 ÷ 120 = 83.3%

כלומר, כ־83% מהשטח הוא שטח פנים וכ־17% הוא העמסה של שטחים משותפים קומתיים.

ככל ששיעור ההעמסה גבוה יותר, קיימת בדרך כלל יעילות נמוכה יותר מבחינת המשתמש, אם כי שטחים משותפים איכותיים עשויים לתרום לרמת הבניין ולמיצובו.

שטחים שמתחת לכניסה הקובעת

התקן מפריד בין סוגי השטחים הנמצאים מתחת למפלס הכניסה הקובעת.

שטחים עיקריים או שטחים הצמודים לנכסים מעל הקרקע

שטחים אלה יימדדו בנפרד בהתאם לכללים החלים על שטח פנים ועל שטחים משותפים.

לדוגמה:

• משרד במפלס מרתף.

• שטח מסחרי תת־קרקעי.

• מחסן הצמוד לחנות.

• שטח תפעולי המשרת יחידה מסוימת.

• אולם תת־קרקעי.

שטחי שירות, שטחים משותפים וחניה

שטחים אלה יימדדו לפי שטח המרתף הכלוא בין קירות החוץ, בתוספת קירות חוץ בעובי שלא יעלה על 20 ס"מ.

בשטח המרתף ייכלל גם היטל חדר המדרגות המחבר אותו לקומה שמעליו או מתחתיו.

מדוע קירות מרתף מוגבלים ל־20 ס"מ?

קירות מרתף עשויים להיות עבים במיוחד בשל:

• תמיכת קרקע.

• איטום.

• קונסטרוקציה.

• הגנה מפני מים.

• דרישות בטיחות.

הכללת מלוא עובי הקיר עלולה להגדיל באופן מלאכותי את השטח המדווח.

לכן, התקן מגביל את העובי המיוחס לשטח ל־20 ס"מ.

שטחי חניה

בחניונים ובשטחים המיועדים לחניה אין די בציון השטח הכולל.

יש לפרט גם:

• מספר מקומות החניה התקניים בכל קומה.

• מספר מקומות החניה לפי היתר הבנייה.

• חניות עוקבות.

• מתקני חניה.

• חניות בפועל, כאשר הדבר רלוונטי.

• שטח החניה האפקטיבי, ללא המעברים והשטחים המשותפים, לפי שיקול דעת השמאי.

התקן מאפשר לציין גם את מספר החניות בפועל ואת השטח האפקטיבי, אך הבסיס המרכזי הוא ההיתר ומספר המקומות התקניים.

חניון עצמאי

בחניון עצמאי קיימת חשיבות לשני נתונים שונים:

• השטח הכולל של החניון.

• מספר מקומות החניה שניתן להפעיל בפועל.

שני חניונים בעלי שטח זהה עשויים לכלול מספר שונה של מקומות בשל:

• רוחב המעברים.

• מיקום העמודים.

• רדיוסי הסיבוב.

• שיפועים.

• מיקום רמפות.

• חניות נכים.

• חדרי מערכות.

• גובה פנימי.

• מבנה הקומות.

לכן, הערכת חניון אינה מתבססת רק על מחיר למ"ר אלא גם על שווי למקום חניה, שיעורי תפוסה, הכנסות ועלויות תפעול.

חניה צמודה לנכס

כאשר חניה צמודה למשרד, לחנות או ליחידה מסחרית, יש לציין:

• מספר המקומות התקניים.

• מיקום החניות.

• האם הן עוקבות.

• האם מדובר במתקן חניה.

• האם החניה עצמאית ונגישה.

• האם היא רשומה כהצמדה.

• מהו השטח, ככל שהדבר רלוונטי.

החניה אינה נכללת בשטח פנים הנכס, אלא מדווחת כרכיב נפרד.

חצרות ומשטחים לא מקורים

שטח חצר, מרפסת לא מקורה, גזוזטרה או מרפסת גג נמדד לפי שטח הרצפה הכלוא בין גבולותיו.

ניתן לכלול:

• את קירות החוץ של החצר או המרפסת.

• מעקות בנויים.

• מחצית הקירות המשותפים עם שטחים אחרים.

עם זאת, אין לכלול בשטח החצר את קיר החוץ של הנכס שאליו היא צמודה.

לדוגמה, בחנות הכוללת חצר תפעולית יש לדווח בנפרד על:

• שטח פנים החנות.

• שטח החצר.

• האם החצר מקורה.

• האם היא רשומה או משויכת.

• האם קיימת גישה לרכב.

• האם היא משמשת לפריקה וטעינה.

• האם ניתן לעשות בה שימוש מסחרי.

מחסנים וסככות

מחסן או סככה שאינם חלק ישיר משטח פנים הנכס יימדדו בנפרד.

שטחם כולל:

• את השטח הפנימי הכלוא.

• מחצית עובי הקירות המשותפים עם מחסן או נכס אחר.

• את שטח היטל קירות החוץ של המחסן או הסככה.

מבחינה שמאית יש להבחין בין:

• מחסן פנימי המחובר ישירות לנכס.

• מחסן חיצוני.

• מחסן במרתף.

• סככה פתוחה.

• סככה סגורה.

• שטח אחסנה בעל גובה מוגבל.

• שטח לוגיסטי המאפשר פריקה וטעינה.

הצמדות ושטחים משויכים אחרים

לא כל שטח אפשרי מוגדר במפורש בתקן.

לכן, ביחס להצמדות ולשטחים משויכים אחרים, אופן המדידה ייקבע לפי שיקול דעתו של השמאי ובהתאם למטרת השומה.

עם זאת, השמאי חייב לציין לצד השטח כיצד בוצעה המדידה.

דוגמאות לשטחים מיוחדים:

• רחבת תפעול.

• גג שעליו מותקנות מערכות.

• שטח פתוח לתצוגה.

• רציף פריקה.

• גלריה.

• חצר אנגלית.

• שטח אחסון פתוח.

• מעבר בלעדי.

• שטח טכני המשמש יחידה מסוימת.

מקור נתוני השטח

התקן קובע כי השטחים המדווחים בשומה יחושבו, ככלל, על בסיס היתר הבנייה.

כאשר לא אותר היתר, ניתן להסתמך על:

• תשריט הבית המשותף.

• מדידה פיזית.

• מדידה גרפית.

• מפת מודד.

לצד כל נתון שטח יש לציין את מקורו.

בדברי ההסבר הודגש כי מקור השטח העדיף הוא היתר הבנייה, ובהיעדרו תשריט הבית המשותף או מדידה. כמו כן נקבע כי אין להתבסס על שטח מתוך קובצי הארנונה.

מדוע אין להסתמך על שטח הארנונה?

שטח הארנונה נקבע לצורך חיוב עירוני ואינו בהכרח מבוסס על שיטת המדידה של תקן 10.

רשויות שונות עשויות לכלול בשטח הארנונה רכיבים שונים:

• קירות.

• שטחים משותפים.

• גלריות.

• מחסנים.

• סככות.

• שטחים מקורים.

• חניות.

• שטחים טכניים.

לכן, שטח הארנונה:

• אינו מוכיח את חוקיות הבנייה.

• אינו בהכרח תואם את ההיתר.

• אינו בהכרח תואם את הרישום.

• אינו בהכרח תואם לשטח הפנים.

• אינו בסיס אחיד להשוואה בין נכסים ברשויות שונות.

הוא עשוי לשמש כנתון עזר או כבקרה בלבד, אך לא כמקור שטח מהימן בהתאם לתקן.

דיווח המבוסס על מקור כתוב

כאשר השטח מבוסס על היתר, תשריט או מסמך אחר, יש לציין את המקור בסמוך לנתון.

לדוגמה:

• "שטח פנים הנכס בהתאם להיתר הבנייה".

• "השטח בהתאם לתשריט הבית המשותף".

• "השטחים בהתאם למפת מדידה".

• "השטח בהתאם לתשריט רישום".

• "השטח בהתאם לתוכנית ההיתר שאושרה ביום…".

אין להציג שטח ללא ציון מקור, משום שהקורא אינו יכול להבין כיצד חושב הנתון ועד כמה ניתן להסתמך עליו.

מדידה פיזית

כאשר מבוצעת מדידה פיזית, יש לציין:

• כי השטח נקבע לפי מדידה פיזית.

• את תאריך המדידה.

• את שם מבצע המדידה.

• כי השטח תואם להגדרת תקן 10.

המדידה צריכה להתבצע לפי כללי התקן ביחס לקירות, שטחים משותפים והצמדות.

חשוב להבחין בין ביקור שמאי הכולל התרשמות ומדידות בקרה לבין מדידה מלאה ומדויקת המבוצעת בידי מודד או בעל מקצוע מתאים.

מדידה גרפית

השמאי רשאי לחשב שטחים באמצעות מדידה גרפית מתשריט.

לצורך כך נדרשים:

• תשריט מהימן.

• התאמה סבירה בין התשריט למצב בפועל.

• בדיקה מדגמית של מידות.

• ציון מועד המדידה.

• ציון שם מבצע המדידה.

• ציון התשריט שעליו התבססה המדידה.

• הצהרה כי השטח תואם לתקן.

התשריטים האפשריים כוללים:

• תשריט היתר בנייה.

• תשריט רישום.

• תשריט הבית המשותף.

• מפת מודד.

כאשר השמאי מתרשם כי התשריט אינו משקף את המצב הקיים, אין להסתמך עליו באופן אוטומטי.

בדיקה מדגמית של התשריט

לפני מדידה גרפית על השמאי לבדוק את התאמת התשריט לנכס.

הבדיקה עשויה לכלול:

• אורך חזית החנות.

• רוחב הנכס.

• עומק היחידה.

• מיקום הקירות.

• מיקום העמודים.

• מיקום חדרי השירות.

• מיקום דלתות ופתחים.

• מספר החדרים.

• חלוקת החלל.

• מיקום הגלריה או המחסן.

כאשר קיימים פערים מהותיים, יש לבחור מקור אחר, לבצע מדידה או לציין את מגבלת הנתון.

גובה מינימלי

השטחים הנכללים במניין השטח צריכים לעמוד בדרישות הגובה הקבועות בתקנות התכנון והבנייה.

כאשר קיימים שטחים שגובהם נמוך מהגובה המזערי, השמאי רשאי ואף נדרש לפרטם בנפרד כאשר יש להם השפעה על השווי או על מידת התועלת מהנכס.

דוגמאות:

• גלריה נמוכה.

• שטח מתחת למדרגות.

• מחסן בעל תקרה נמוכה.

• חלל טכני.

• מרתף שאינו בגובה תקני.

• חלק משופע מתחת לגג.

שטח כזה עשוי לתרום לשווי, אך בדרך כלל לא יהיה שקול לשטח עיקרי תקני.

דיווח מינימלי לפי סוג הנכס

התקן מבחין בין סוגי הנכסים וקובע אילו שטחים יש להציג לכל סוג.

בטבלה המופיעה בתקן נקבע:

סוג הנכס	שטח פנים	משותפים קומתיים	משותפים לבניין	הצמדות ושטחים משויכים
מסחר	כן	לא בהכרח	לא בהכרח	כן
משרדים	כן	כן	כן	כן
תעשייה, מלאכה ותעסוקה	כן	כן	כן	כן
חניונים עצמאיים	כן	כן	לא בהכרח	כן
נכסים אחרים	כן	כן	כן	כן

הטבלה משקפת את הדיווח המינימלי הנדרש, אך השמאי רשאי להוסיף נתונים לפי מאפייני הנכס ומטרת השומה.

דיווח בחנות

בחנות בודדת יש לציין בדרך כלל:

• שטח פנים החנות.

• שטח גלריה או יציע, ככל שקיים.

• שטח מחסן.

• שטח חצר.

• מרפסת או רחבת ישיבה.

• חניה צמודה.

• שטחים בנויים ללא היתר.

• מקור השטח.

בחנויות הנסחרות לפי שטח פנים בלבד, אין חובה אוטומטית לייחס שטחים משותפים שאינם משפיעים על הערכת השווי.

עם זאת, בקניון או במרכז מסחרי שבו לשטחים המשותפים משמעות כלכלית, נדרש לבחון גם את חלקו של הנכס במעברים, בלובי ובשטחים הציבוריים.

דיווח במשרד

במשרדים יש חשיבות מיוחדת להפרדה בין:

• שטח פנים.

• שטח משותף קומתי.

• שטח משותף בנייני.

• שטח חוזי.

• הצמדות.

• חניות.

• מחסנים.

• מרפסות.

חוזי שכירות במשרדים מציגים לעיתים "שטח ברוטו" הכולל שיעור העמסה.

על השמאי לבדוק:

• מהו שטח הפנים בפועל.

• מהו שיעור ההעמסה.

• אילו שטחים נכללים בהעמסה.

• האם השטח החוזי תואם למצב הבנוי.

• האם דמי השכירות משולמים על שטח פנים או על שטח ברוטו.

דיווח בתעשייה ובמלאכה

במבני תעשייה, מלאכה ותעסוקה נדרש בדרך כלל פירוט רחב:

• שטח ייצור.

• שטח אחסנה.

• משרדים.

• גלריות.

• סככות.

• חצרות.

• רחבות תפעול.

• רציפי פריקה.

• שטחים משותפים.

• חדרי שירות ומערכות.

• חניות.

• גובה המבנה.

• שטחים בלתי חוקיים.

השימושים השונים אינם בהכרח בעלי שווי זהה למ"ר, ולכן יש להציגם בנפרד גם כאשר הם מצויים באותו מבנה.

בניין שלם בעל מספר שימושים

בשומה לבניין שלם שאינו בעל שימוש יחיד, כגון קניון או מרכז מסחרי, עשויה להיות משמעות כלכלית לשטחים המשותפים.

במקרים כאלה יש לפרט את השטחים המשותפים הקומתיים והבנייניים שיש להם משמעות שמאית, לדוגמה:

• מעברים מסחריים.

• לובי.

• שירותים.

• שטחי המתנה.

• דרגנועים.

• מעליות.

• אזורי הסעדה.

• רחבות פנימיות.

• חדרי שירות.

שטחים אלה עשויים להשפיע על חוויית המשתמש, על תנועת הקהל, על דמי הניהול ועל שווי הנכס.

בניין בעל שימוש יחיד

בנכסים שבהם הבניין כולו משמש למטרה אחת, כגון:

• בית מלון.

• בית אבות.

• בית חולים.

• מבנה ציבור.

• מוסד חינוכי.

ייתכן שאין משמעות כלכלית להפרדה בין שטחים משותפים קומתיים לבין שטחים משותפים כלל־בנייניים.

במקרה כזה רשאי השמאי לדווח על:

• שטחי הפנים.

• סך השטחים המשותפים.

• מספר היחידות התפעוליות.

לדוגמה:

• מספר חדרים בבית מלון.

• מספר מיטות בבית אבות.

• מספר מיטות בבית חולים.

• מספר כיתות במבנה חינוך.

על השמאי לציין שלא בוצעה הפרדה בין סוגי השטחים בשל היעדר נפקות שמאית כלכלית.

שטחים בנויים ללא היתר

שטחים שנבנו ללא היתר אינם נטמעים בשטח המאושר ללא הבחנה.

יש לפרט אותם בנפרד בהתאם להוראות התקינה העוסקת במצב התכנוני.

לדוגמה:

• גלריה בלתי מאושרת.

• סגירת חצר.

• תוספת מחסן.

• סככה ללא היתר.

• הרחבת חנות.

• פיצול משרד.

• סגירת מרפסת.

• שינוי שימוש מחניה למסחר.

בחוות הדעת יש להבחין בין:

• השטח המאושר.

• השטח הבנוי בפועל.

• השטח הרשום.

• השטח המשמש בפועל.

• השפעת החריגה על השווי.

התקן קובע כי שטחים ללא היתר יפורטו בנפרד.

התקן אינו קובע את חוקיות השטח

תקן 10 הוא תקן מדידה ודיווח.

הוא אינו קובע:

• האם הבנייה חוקית.

• האם קיים היתר שימוש.

• האם השימוש תואם את התוכנית.

• האם ניתן להכשיר חריגה.

• האם השטח רשום כדין.

• האם קיימות זכויות קנייניות.

השאלות התכנוניות והמשפטיות נבחנות בפרקים אחרים של חוות הדעת.

ייתכן ששטח פיזי יימדד ויוצג, אך יוגדר כשטח בלתי מאושר או כשטח המצוי בשימוש חורג.

התקן אינו קובע את ערכו של כל מ"ר

התקן מגדיר את השטח הפיזי ואת אופן הדיווח.

הוא אינו קובע כי כל מ"ר שווה לאחר.

לדוגמה:

• שטח חנות בחזית אינו שקול למחסן אחורי.

• גלריה אינה בהכרח שקולה לשטח קומת הקרקע.

• משרד פנימי אינו שקול לשטח עם חלונות.

• חצר תפעולית אינה שקולה לשטח ייצור.

• שטח משותף אינו שקול לשטח פנים.

• חניה אינה שקולה לשטח מסחרי.

• מרתף אינו בהכרח שקול לקומת קרקע.

את תרומת כל רכיב קובע השמאי בהתאם למאפייני השוק ולשימושיותו.

שטח נומינלי לעומת שטח אקוויוולנטי

תקן 10 עוסק במדידת השטחים הנומינליים.

בחישוב השווי ניתן להשתמש בשטח אקוויוולנטי, המעניק לכל רכיב מקדם שונה.

לדוגמה בחנות:

• שטח חנות בקומת קרקע: מקדם 1.00.

• יציע: מקדם חלקי.

• מחסן: מקדם חלקי.

• חצר: מקדם משתנה.

• גלריה נמוכה: מקדם מופחת.

• חניה: שווי נפרד.

עם זאת, השטח האקוויוולנטי אינו מחליף את הצגת השטח הפיזי.

נכון להציג תחילה את הנתונים:

• שטח חנות.

• שטח יציע.

• שטח מחסן.

• שטח חצר.

לאחר מכן ניתן להסביר את המקדמים ואת החישוב האקוויוולנטי.

דוגמה לחנות עם יציע

נניח כי בחנות קיימים:

• שטח קומת קרקע: 50 מ"ר.

• יציע: 20 מ"ר.

• מחסן: 10 מ"ר.

• חצר: 25 מ"ר.

אין להציג את הנכס כחנות בשטח 105 מ"ר ללא הסבר.

דיווח נכון יהיה:

• שטח פנים בקומת הקרקע: 50 מ"ר.

• שטח יציע: 20 מ"ר.

• שטח מחסן: 10 מ"ר.

• שטח חצר: 25 מ"ר.

לצורך השווי ניתן לקבוע, לדוגמה בלבד:

• קרקע: 50 × 1.00.

• יציע: 20 × מקדם מתאים.

• מחסן: 10 × מקדם מתאים.

• חצר: 25 × מקדם מתאים.

המקדמים אינם נקבעים בתקן אלא בהתאם לנתוני השוק.

דוגמה למשרד בבניין מודרני

נניח כי במשרד:

• שטח פנים: 150 מ"ר.

• חלק יחסי בשטחים משותפים קומתיים: 25 מ"ר.

• חלק יחסי בשטחים משותפים בנייניים: 15 מ"ר.

• מרפסת: 10 מ"ר.

• שלוש חניות.

הדיווח יהיה:

• שטח פנים: 150 מ"ר.

• שטחים משותפים קומתיים מיוחסים: 25 מ"ר.

• שטחים משותפים בנייניים מיוחסים: 15 מ"ר.

• מרפסת: 10 מ"ר.

• חניות: 3.

שטח המשרד הכולל המיוחס הוא 190 מ"ר לפני המרפסת, אך שטח הפנים הוא 150 מ"ר בלבד.

אם דמי השכירות נקובים לפי 190 מ"ר, יש להביא זאת בחשבון בניתוח העסקה.

חשיבות אחידות השטח בגישת ההשוואה

בגישת ההשוואה יש לוודא שכל העסקאות מנותחות על בסיס שטחים דומים.

לדוגמה, אין להשוות ישירות בין:

• חנות שמחירה חושב לפי שטח פנים.

• חנות שמחירה כולל יציע.

• משרד המדווח לפי נטו.

• משרד המדווח לפי ברוטו.

• מבנה תעשייה הכולל חצר.

• מבנה אחר שאינו כולל חצר במחיר למ"ר.

לפני חישוב השווי למ"ר יש להפריד את הרכיבים ולהביאם לבסיס משותף.

דוגמה להשפעת ההעמסה על דמי שכירות

נניח כי משרד מושכר ב־100 ש"ח למ"ר לחודש לפי שטח חוזי של 120 מ"ר.

שטח הפנים הוא 100 מ"ר.

דמי השכירות הכוללים הם:

120 × 100 = 12,000 ש"ח לחודש

דמי השכירות האפקטיביים לשטח הפנים הם:

12,000 ÷ 100 = 120 ש"ח למ"ר פנים

אם משווים עסקה זו לעסקה המדווחת לפי שטח נטו, יש להשתמש ב־120 ש"ח למ"ר ולא ב־100 ש"ח למ"ר.

זוהי אחת הסיבות המרכזיות לכך שהפרדת שטחי הפנים מהשטחים המשותפים חיונית בניתוח שוק המשרדים.

טעויות נפוצות ביישום תקן 10

הצגת "שטח ברוטו" ללא פירוט

המונח ברוטו עשוי לכלול רכיבים שונים בכל בניין. יש לפרט מה כלול בו.

שימוש בשטח הארנונה כמקור יחיד

קובץ הארנונה אינו מקור מהימן לפי התקן.

ערבוב שטח פנים עם שטח משותף

שטח פנים ושטח משותף צריכים להיות מוצגים בנפרד.

הכללת חניה בשטח הנכס

חניה היא הצמדה או שטח משויך ויש לדווח עליה בנפרד.

חיבור חצר לשטח הבנוי

חצר אינה שטח בנוי ויש למדוד ולהציג אותה כרכיב עצמאי.

הכללת יציע ללא הבחנה

יציע או גלריה עשויים להיות בעלי גובה, איכות וחוקיות שונים ויש לפרטם בנפרד.

התעלמות מקירות חוץ עבים

התקן מגביל את עובי הקירות הנכלל בשטח.

התעלמות מהשטחים המשותפים במשרד

בבנייני משרדים לשיעור ההעמסה השפעה מהותית על דמי השכירות ועל שווי העסקה.

הסתמכות על חוזה ללא בדיקה

השטח החוזי עשוי להיות שטח מסחרי מוסכם ולא שטח לפי תקן 10.

הצגת שטח בלתי חוקי כחלק מהשטח המאושר

יש לבצע הפרדה ברורה בין המצב הקיים לבין המצב המאושר.

כיצד נכון להציג את השטחים בשומה?

ניסוח אפשרי לחנות:

בהתאם למדידה גרפית שנערכה על גבי תשריט היתר הבנייה, שטח פנים החנות הוא כ־52 מ"ר. נוסף על כך, קיים יציע בשטח של כ־18 מ"ר, מחסן בשטח של כ־6 מ"ר וחצר בשטח של כ־20 מ"ר. השטחים הנוספים מוצגים בנפרד ואינם נכללים בשטח פנים החנות.

ניסוח אפשרי למשרד:

בהתאם לתשריט הבית המשותף, שטח פנים המשרד הוא כ־125 מ"ר. חלקו היחסי בשטחים המשותפים הקומתיים הוא כ־20 מ"ר ובשטחים המשותפים לבניין כ־10 מ"ר. סך השטח המיוחס למשרד הוא כ־155 מ"ר. למשרד שתי חניות צמודות.

ניסוח במקרה של פער:

שטח הנכס בהתאם לחוזה השכירות הוא 180 מ"ר ברוטו. בהתאם למדידה גרפית, שטח פנים הנכס הוא כ־145 מ"ר והיתרה מיוחסת לשטחים המשותפים. לצורך ניתוח דמי השכירות בוצעה הבחנה בין שטח הפנים לבין השטח החוזי.

סטייה מהתקן

במקרים מיוחדים רשאי השמאי לסטות מהוראות או מהמלצות התקן.

עם זאת, עליו לציין:

• מהי החריגה.

• מדוע נדרשה.

• כיצד חושב השטח.

• מהי השפעת הסטייה על חוות הדעת.

אין להסתפק באמירה כללית כי השטח חושב לפי שיקול דעת השמאי.

התקן דורש שהחריגה והסיבה לה יירשמו במפורש.

חשיבות התקן לבעל נכס מסחרי

בעל חנות, משרד או מבנה תעשייה צריך לדעת מהו השטח האמיתי שעומד לרשותו ומהו השטח שעליו הוא משלם.

מומלץ לבדוק:

• מהו שטח הפנים?

• מהו השטח בהיתר?

• מהו השטח הרשום?

• מהו השטח בחוזה?

• מהו שיעור ההעמסה?

• אילו שטחים משותפים כלולים?

• האם יש חניות, מחסן או חצר?

• האם קיימים שטחים ללא היתר?

• לפי איזה שטח מחושבים דמי השכירות?

• לפי איזה שטח חושב השווי למ"ר?

בדיקה זו עשויה למנוע תשלום עודף או השוואה שגויה בין נכסים.

חשיבות התקן בעסקת רכישה

רוכש הבוחן מספר נכסים על בסיס מחיר למ"ר צריך לוודא שהשטחים הוגדרו באותה שיטה.

חנות במחיר 20,000 ש"ח למ"ר עשויה להיות יקרה פחות מחנות במחיר 18,000 ש"ח למ"ר אם בחנות השנייה המחיר חושב לפי שטח הכולל יציע, מחסן וחצר.

באופן דומה, משרד במחיר 15,000 ש"ח למ"ר ברוטו עשוי להיות יקר ממשרד במחיר 17,000 ש"ח למ"ר נטו, בהתאם לשיעור ההעמסה.

חשיבות התקן בשכירות מסחרית

בחוזים מסחריים דמי השכירות ודמי הניהול מחושבים לעיתים לפי שטח חוזי.

יש לבדוק:

• האם דמי השכירות מחושבים לפי נטו או ברוטו.

• האם דמי הניהול מחושבים על אותו שטח.

• מהו שיעור ההעמסה.

• האם השטח המשותף אכן קיים.

• האם ההעמסה תואמת לשוק.

• האם חניות ומחסנים מחויבים בנפרד.

• האם שטח מרפסת או חצר נכלל.

פער קטן בשטח החוזי עשוי להצטבר לסכום משמעותי לאורך תקופת השכירות.

חשיבות התקן בהליכים משפטיים

מחלוקות לגבי שטח נכס מסחרי עשויות להתעורר בנושאים כגון:

• הפרת הסכם מכר.

• פער בין שטח שהובטח לשטח שנמסר.

• חישוב דמי שכירות.

• חיוב בדמי ניהול.

• פירוק שיתוף.

• חלוקת תמורות.

• פיצויי הפקעה.

• ירידת ערך.

• הפקעת שטח.

• היטל השבחה.

• מחלוקת בין שוכר למשכיר.

חוות דעת שמאית מקצועית צריכה להציג את מקורות השטח ואת שיטת המדידה באופן שניתן לבדיקה ולהשוואה.

שאלות נפוצות

האם שטח ארנונה מתאים לצורך שומה?

לא. התקן קובע שאין להסתמך על קובצי הארנונה כמקור לשטח.

מהו שטח פנים הנכס?

השטח הפנימי בתוספת קירות חוץ עד 25 ס"מ ומחצית הקירות המשותפים.

האם שטחים משותפים נכללים בשטח הנכס?

הם אינם חלק משטח הפנים, אך ניתן לייחס אותם לנכס ולדווח עליהם בנפרד.

האם חניה נכללת בשטח הפנים?

לא. היא מדווחת כהצמדה או כשטח משויך.

האם חצר נכללת בשטח הבנוי?

לא. היא נמדדת ומדווחת בנפרד.

האם מחסן נכלל בשטח הנכס?

מחסן המחובר ישירות לנכס ועומד בתנאים עשוי להיכלל בשטח הפנים. מחסן חיצוני מדווח בנפרד.

האם מרפסת מקורה נכללת בשטח הפנים?

לא בהכרח. התקן דורש לציין מרפסות וגזוזטראות מקורות בנפרד.

האם גלריה נכללת בשטח?

יש לבחון את החוקיות, הגובה, החיבור לנכס ואופן המדידה. בדרך כלל נכון להציג אותה בנפרד.

מהו מקדם העמסה?

היחס בין השטחים המשותפים המיוחסים לנכס לבין שטח הפנים, או ההפרש בין שטח הפנים לבין השטח החוזי הכולל.

האם שטח חוזי הוא שטח לפי תקן 10?

לא בהכרח. יש לבדוק כיצד הוגדר השטח בחוזה.

האם ניתן לבצע מדידה גרפית?

כן, בתנאי שהתשריט מהימן, תואם את המצב בפועל ונערכה בדיקה מדגמית.

האם התקן קובע שווי למ"ר?

לא. הוא קובע כיצד למדוד ולדווח על השטח. את השווי קובע השמאי לפי השוק.

האם התקן חל על דירות?

לא. לדירות מגורים קיים תקן ייעודי. תקן 10 חל על נכסים שאינם למגורים.

האם ניתן לסטות מהתקן?

כן, במקרים מיוחדים, ובלבד שהחריגה והסיבה לה יפורטו בשומה.

מה חשוב לזכור?

• תקן 10 חל על נכסים שאינם למגורים.

• יש להפריד בין שטח פנים לבין שטחים משותפים.

• קירות חוץ נכללים עד עובי של 25 ס"מ.

• בקירות משותפים נכללת מחצית העובי.

• במרתפים עובי קירות החוץ מוגבל בדרך כלל ל־20 ס"מ.

• חניות, חצרות, מרפסות ומחסנים חיצוניים מדווחים בנפרד.

• בנכסי משרדים יש להציג את השטחים המשותפים ואת יחס היעילות.

• אין להסתמך על שטח הארנונה.

• המקור העיקרי לנתוני השטח הוא היתר הבנייה.

• בהיעדר היתר ניתן להסתמך על תשריט, מדידה פיזית או מדידה גרפית.

• שטחים ללא היתר יוצגו בנפרד.

• התקן אינו קובע את חוקיות הבנייה.

• התקן אינו קובע את השווי של כל מ"ר.

• השוואת עסקאות מחייבת בסיס שטחים אחיד.

נקודת מבט שמאית

בנכס מסחרי, השאלה "כמה מטרים יש בנכס?" אינה מספיקה.

השאלות הנכונות הן:

• כמה מ"ר פנים קיימים?

• כמה שטחים משותפים מיוחסים לנכס?

• מהו שיעור ההעמסה?

• כמה שטחים נוספים קיימים?

• האם השטחים מאושרים?

• מהו מקור המדידה?

• לפי איזה שטח משולמים דמי השכירות?

• לפי איזה שטח חושב מחיר העסקה?

• איזו תועלת כלכלית מעניק כל רכיב?

תקן 10 מספק את המסגרת להצגת השטחים, אך השמאי נדרש להמשיך ולנתח את המשמעות הכלכלית של כל אחד מהם.

במקרים רבים, חנות קטנה בעלת חזית טובה עשויה להיות שווה יותר מחנות גדולה בעלת עומק עודף. משרד יעיל בעל שיעור העמסה נמוך עשוי להיות עדיף על משרד גדול יותר על הנייר. מבנה תעשייה בעל חצר תפעולית איכותית עשוי להיות שווה יותר ממבנה בעל שטח בנוי גדול אך ללא נגישות מתאימה.

לכן, השטח הוא נתון מרכזי, אך הוא אינו עומד לבדו.

סיכום

תקן 10 יוצר שפה מקצועית אחידה למדידה ולדיווח על שטחים בנכסים שאינם למגורים.

התקן מבחין בין שטח פנים הנכס, שטחים משותפים קומתיים, שטחים משותפים לבניין, מרתפים, קירות עודפים, חניות, חצרות, מחסנים והצמדות.

הפרדה זו מאפשרת:

• להבין מהו השטח השימושי של הנכס.

• לבחון את שיעור ההעמסה.

• להשוות עסקאות באופן נכון.

• לנתח דמי שכירות.

• להבחין בין שטחים בעלי תרומה כלכלית שונה.

• לזהות פערים בין חוזה, היתר, רישום ומצב בפועל.

• להציג חוות דעת שמאית שקופה ומבוססת.

בסופו של דבר, אין די במספר המ"ר המופיע בפרסום, בחוזה או בחשבון הארנונה.

חוות דעת שמאית מקצועית צריכה להסביר מה נמדד, כיצד נמדד, על איזה מסמך התבססה המדידה, אילו שטחים נכללו ואילו רכיבים הוצגו בנפרד.

רק לאחר שהשטחים הוגדרו באופן ברור ניתן לנתח נכון את שווי הנכס