בעולם שמאות המקרקעין, קביעת שוויו של נכס אינה מסתכמת בבדיקת שטחו, מצבו הפיזי או זכויות הבנייה החלות עליו. לא פחות חשוב להבין מהי חבילת הזכויות המשפטיות המוערכת, מי בעל הזכויות, האם קיימות מגבלות קנייניות, האם קיימים הסכמי שכירות, חכירה, הערות אזהרה, זכויות שטרם נרשמו או מחזיקים אחרים העלולים להשפיע על שווי הנכס.
לשם כך פרסמה מועצת שמאי המקרקעין את תקן 7.1, אשר מחליף את תקן 7.0 ומגדיר כיצד יש לערוך את סעיף "הזכויות בנכס" (המכונה לעיתים גם "המצב המשפטי") במסגרת שומת מקרקעין. התקן נועד ליצור אחידות, שקיפות ורמת פירוט מקצועית המותאמת לכל סוג שומה, תוך התאמת עבודת השמאי למציאות הדיגיטלית של מרשמי המקרקעין והשירותים המקוונים.
במאמר זה נסביר מהו תקן 7.1, אילו זכויות יש לבחון, כיצד יש להציג אותן בשומה, מהם החידושים המרכזיים לעומת התקן הקודם וכיצד כל אלה משפיעים על בעלי נכסים, רוכשים, עורכי דין ושמאי מקרקעין.
מהו תקן 7.1?
תקן 7.1 הוא תקן מקצועי של הוועדה לתקינה שמאית, אשר עוסק באופן עריכת סעיף "הזכויות בנכס" בשומות מקרקעין.
מטרתו אינה לקבוע כיצד מחשבים את שווי הנכס, אלא כיצד יש לאסוף, לבדוק ולהציג את המידע הקנייני שעליו מתבססת השומה.
התקן קובע בין היתר:
-
אילו נתונים יש להוציא מנסח הטאבו.
-
כיצד יש להציג בעלויות וחכירות.
-
כיצד להתייחס לרישומי רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות.
-
כיצד יש להציג עסקאות שטרם נרשמו.
-
כיצד לתאר שכירויות וזכויות מחזיקים.
-
כיצד יש לתעד את המסמכים שעליהם הסתמך השמאי.
-
כיצד יש להציג מסמכים קנייניים בשומה.
בדומה לתקן 6.1 העוסק במצב התכנוני, גם תקן 7.1 מדגיש כי המידע המוצג בשומה צריך להיות רלוונטי למטרת השומה ולהשפעתו על שווי הזכויות, ולא רשימת מסמכים בלתי מסוננת.
מדוע הוחלף תקן 7.0?
מאז אישור תקן 7.0 בשנת 2008 השתנו משמעותית אופן ניהול המידע הקנייני והגישה אליו.
כיום ניתן להפיק נסחי טאבו, מסמכי בית משותף ומידע נוסף באופן מקוון, ללא צורך בפנייה פיזית ללשכות הרישום.
בנוסף, עבודת השמאי הפכה דיגיטלית כמעט לחלוטין, ולכן היה צורך להתאים גם את כללי התקינה למציאות החדשה.
תקן 7.1 משקף שינוי תפיסתי:
במקום להעמיס מסמכים רבים בתוך גוף השומה, יש להציג את הנתונים החשובים בלבד, לצרף מסמכים מלאים כנספחים במידת הצורך ולשמור את כלל האסמכתאות בתיק העבודה.
גישה זו משפרת את קריאות השומה, מאפשרת בקרה טובה יותר ומקלה על המשתמש להבין את מצב הזכויות בנכס.
מהו סעיף "הזכויות בנכס"?
סעיף "הזכויות בנכס" הוא אחד משלושת סעיפי המידע העובדתי המרכזיים בכל שומת מקרקעין:
-
תיאור הנכס והסביבה.
-
המצב התכנוני.
-
הזכויות בנכס.
אם סעיף המצב התכנוני עוסק במה ניתן לבנות, הרי שסעיף הזכויות בנכס עוסק בשאלה למי שייכות הזכויות ומה טיבן.
הסעיף כולל מידע על:
-
בעלות.
-
חכירה.
-
זכויות רשומות.
-
זכויות שאינן רשומות.
-
הערות הרשומות בטאבו.
-
הצמדות.
-
תקנון בית משותף.
-
הסכמי שיתוף.
-
שכירויות.
-
מחזיקים אחרים.
-
מסמכים קנייניים נוספים.
התקן מדגיש שאין לערבב בין מידע קנייני לבין מידע פיזי או תכנוני.
לדוגמה:
שטח הדירה, מספר החדרים או מצב התחזוקה שייכים לפרק תיאור הנכס.
זכויות הבנייה שייכות לפרק המצב התכנוני.
לעומת זאת, זהות בעלי הזכויות, סוג הזכות, הצמדות והערות אזהרה שייכים לפרק הזכויות בנכס.
מדוע בדיקת הזכויות חשובה כל כך?
שני נכסים זהים לחלוטין מבחינה פיזית עשויים להיות בעלי שווי שונה לחלוטין בשל ההבדלים בזכויות.
לדוגמה:
-
דירה בבעלות מלאה לעומת דירה בחכירה.
-
מגרש עם הערת אזהרה לטובת צד שלישי.
-
נכס המושכר בחוזה ארוך טווח.
-
חנות המוחזקת בידי דייר מוגן.
-
בית הכולל זכויות שלא נרשמו בטאבו.
-
נכס הכפוף להסכם שיתוף.
כל אחד מהגורמים הללו עשוי להשפיע על שווי הזכות המוערכת, על אפשרות מכירתה ועל מידת הסחירות שלה.
לכן, בדיקה קניינית מקצועית היא חלק בלתי נפרד מהערכת שווי נכס.
אילו זכויות נבחנות לפי תקן 7.1?
התקן מתייחס לכל סוגי הזכויות האפשריים במקרקעין.
בין היתר:
-
זכות בעלות.
-
זכות חכירה.
-
חכירה מהוונת.
-
שכירות.
-
זכויות מכוח חוזים.
-
זכויות שטרם נרשמו.
-
זכויות באגודה שיתופית.
-
זכויות מכוח חברה משכנת.
-
זכויות ברשות מקרקעי ישראל.
-
זכויות מחזיקים.
-
זכויות דייר מוגן.
-
זכויות שיתוף.
-
זכויות מכוח ירושה.
-
זכויות מכוח מתנה.
-
זכויות מכוח צוואה.
השמאי אינו נדרש לפרט כל מסמך שקיים בנכס, אלא רק מידע הרלוונטי להערכת השווי.
נסח טאבו – הבסיס לכל בדיקה קניינית
הבסיס לבדיקת הזכויות הוא נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין.
מתוך הנסח נבדקים בין היתר:
-
סוג המרשם.
-
סוג הנכס.
-
מספר גוש וחלקה.
-
שטח החלקה.
-
שטח תת-החלקה.
-
זהות בעלי הזכויות.
-
חלקו של כל בעלים.
-
סוג הזכות.
-
הצמדות.
-
הערות.
-
חכירות.
-
שעבודים הרלוונטיים.
-
תקנון הבית המשותף.
בשומות שנערכות למועד עריכת השומה, ממליץ התקן להשתמש בנסח עדכני שהופק בסמוך למועד עריכת השומה.
בית משותף והצמדות
כאשר הנכס רשום כבית משותף, אין די בבדיקת נסח הטאבו.
לעיתים יש לעיין גם במסמכי הבית המשותף.
בין היתר:
-
תשריט הבית המשותף.
-
התקנון.
-
הצמדות.
-
חלקו של הנכס ברכוש המשותף.
-
זכויות מיוחדות שנקבעו בתקנון.
כך למשל ניתן ללמוד האם חניה, מחסן, גג או גינה מוצמדים לדירה, האם קיימות זכויות בנייה שהוצמדו ליחידה מסוימת והאם קיימות הוראות מיוחדות בין בעלי הדירות.
רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות
לא כל נכס רשום באופן מלא בטאבו.
במקרים רבים מדובר בנכס המנוהל בידי רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת.
במצבים אלה יש להסתמך גם על:
-
אישור זכויות.
-
חוזה חכירה.
-
מסמכי רמ"י.
-
אישורי חברה משכנת.
מסמכים אלה משלימים את המידע שאינו מופיע בנסח הרישום.
זכויות שלא נרשמו
בפועל קיימות עסקאות רבות שטרם הושלמה לגביהן ההעברה בטאבו.
לדוגמה:
-
חוזה מכר.
-
ירושה.
-
צו קיום צוואה.
-
מתנה.
-
העברת זכויות בין בני משפחה.
כאשר מידע כזה מובא לידיעת השמאי והוא רלוונטי לשומה, עליו לציינו ולפרט את מקורו.
שכירויות והשפעתן על השווי
במקרים רבים הזכות המוערכת אינה נכס פנוי.
ייתכן שקיים:
-
חוזה שכירות.
-
חוזה חכירה.
-
אופציות להארכה.
-
מנגנוני הצמדה.
-
מגבלות פינוי.
כאשר לשכירות קיימת השפעה על השווי, התקן מנחה לפרט בין היתר:
-
מקור המסמך.
-
תקופת השכירות.
-
מטרת השכירות.
-
שטח השכירות.
-
דמי השכירות.
-
תנאים מהותיים נוספים.
כך יכול המשתמש להבין כיצד ההתקשרות משפיעה על ערך הזכות המוערכת.
בעלי זכויות ומחזיקים אחרים
לעיתים המחזיק בנכס אינו בעל הזכות הרשומה.
לדוגמה:
-
דייר מוגן.
-
פולש.
-
מחזיק מכוח הסכם.
-
מחזיק שטוען לזכויות.
כאשר מידע זה ידוע לשמאי והוא רלוונטי לשומה, עליו לציינו.
לעומת זאת, עצם השימוש בנכס על ידי בעליו או שוכר רגיל אינו מחייב פירוט נוסף אם אין לכך משמעות קניינית.
הסכמי שיתוף
הסכם שיתוף עשוי להשפיע באופן מהותי על הזכויות בנכס.
בין היתר הוא עשוי להסדיר:
-
חלוקת שימוש.
-
זכויות בנייה.
-
חלוקת הוצאות.
-
שימוש בחניות.
-
שימוש בגגות.
-
שימוש בחצרות.
כאשר להסכם קיימת השפעה על השווי, יש להתייחס אליו במסגרת סעיף הזכויות.
תיעוד המסמכים
תקן 7.1 מדגיש את חשיבות תיעוד המסמכים.
על השמאי לשמור בתיק העבודה:
-
נסחי טאבו.
-
אישורי זכויות.
-
חוזים.
-
הסכמי שיתוף.
-
מסמכי רמ"י.
-
מסמכי חברה משכנת.
-
מסמכים נוספים שעליהם הסתמך.
כאשר מידע נמסר בעל פה, יש לתעד:
-
מי מסר את המידע.
-
תפקידו.
-
מועד מסירת המידע.
גישה זו מאפשרת ביקורת מקצועית ומחזקת את אמינות השומה.
שילוב מסמכים בשומה
בדומה לתקן 6.1, גם כאן ממליץ התקן להימנע מהדבקת מסמכים סרוקים ארוכים בתוך גוף השומה.
במקום זאת:
-
יש לסכם את עיקרי המסמך.
-
לצרף את המסמך כנספח במידת הצורך.
-
לשלב תשריטים או מפות רק כאשר הם מסייעים להבנת מצב הזכויות.
כך מתקבלת שומה ברורה, קריאה ונוחה לעיון.
מקרקעין שאינם רשומים
כאשר הנכס אינו רשום בפנקסי המקרקעין או טרם עבר הליכי הסדר, התקן קובע כי יש לציין זאת במפורש במסגרת סעיף הזכויות.
המשמעות היא שלמשתמש בשומה תהיה תמונה מלאה של מצב הרישום ושל רמת הוודאות המשפטית של הזכויות.
מה השתנה לעומת תקן 7.0?
השינויים המרכזיים הם:
| תקן 7.0 | תקן 7.1 |
|---|---|
| התאמה לעבודה ידנית | התאמה למידע מקוון |
| פחות דגש על תיעוד | חובת תיעוד מסמכים |
| פחות הבחנה ברלוונטיות | פירוט רק של מידע המשפיע על השווי |
| שילוב מסמכים רבים | העדפת נספחים וסיכום מקצועי |
| פחות הנחיות להצגת תשריטים | כללים ברורים להצגת תשריטים |
| התאמה לשנת 2008 | התאמה למציאות הדיגיטלית |
המטרה אינה להאריך את השומה אלא להפוך אותה למדויקת, ברורה ונוחה יותר לשימוש.
שאלות נפוצות
האם תקן 7.1 חל על כל שומות המקרקעין?
כן. התקן חל על כלל שומות המקרקעין, אך רמת הפירוט משתנה בהתאם למטרת השומה ולמורכבות הזכויות.
האם חובה להוציא נסח טאבו?
כאשר קיים מרשם מקרקעין רלוונטי, נסח הרישום הוא בסיס הבדיקה הקניינית.
האם כל הערת אזהרה משפיעה על שווי הנכס?
לא. רק הערות בעלות השפעה על הזכות המוערכת או על סחירותה.
האם צריך לפרט כל חוזה שכירות?
רק כאשר השכירות רלוונטית למטרת השומה ומשפיעה על הזכות המוערכת.
מה עושים כאשר הזכויות אינן רשומות?
מסתמכים על המסמכים הקיימים, כגון אישורי זכויות, חוזים או מסמכי רמ"י, ומציינים את מצב הרישום.
האם התקן מחייב לצרף את כל המסמכים לשומה?
לא. התקן מעדיף סיכום מקצועי בגוף השומה וצירוף המסמכים כנספחים כאשר יש בכך צורך.
סיכום
תקן 7.1 מהווה צעד משמעותי נוסף בהתפתחות התקינה השמאית בישראל. הוא יוצר מסגרת ברורה לאיסוף, בדיקה והצגת המידע הקנייני, תוך התאמת עבודת השמאי למציאות הדיגיטלית ולמאגרי המידע המקוונים.
באמצעות כללים אחידים לבדיקת נסחי טאבו, אישורי זכויות, רישומי רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנות, שכירויות, הסכמי שיתוף וזכויות שלא נרשמו, מאפשר התקן להציג תמונה מלאה של חבילת הזכויות המוערכת ולבסס הערכת שווי מקצועית, שקופה ואמינה.
לצד הבדיקה הפיזית והתכנונית של הנכס, בחינה נכונה של הזכויות הקנייניות היא מרכיב מהותי בכל שומת מקרקעין. במקרים רבים, דווקא ההבדלים המשפטיים – ולא המאפיינים הפיזיים – הם המשפיעים באופן המשמעותי ביותר על שווי הזכויות ועל יכולת השימוש והסחירות של הנכס.
