תקן 6.1 בשמאות מקרקעין: המדריך המלא לעריכת סעיף המצב התכנוני

תקן 6.1 של מועצת שמאי המקרקעין עוסק באופן שבו יש לאסוף, לבדוק ולהציג את המידע התכנוני בשומת מקרקעין. התקן מחליף את תקן 6.0, שנקבע בשנת 2009, ומתאים את עבודת השמאי למציאות שבה חלק משמעותי מהמידע התכנוני, מתיקי הבניין ומהליכי הרישוי זמין כיום במערכות מקוונות.

סעיף המצב התכנוני הוא אחד הסעיפים המרכזיים בשומת מקרקעין. הוא מאפשר להבין מה מותר לבנות בנכס, אילו שימושים מותרים בו, האם קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות, אילו מגבלות תכנוניות חלות עליו, האם הבנייה הקיימת תואמת להיתרים והאם קיימות תכניות שעשויות להשפיע על שווי הזכויות.

תקן 6.1 אינו דורש מהשמאי להעתיק לשומה כל תכנית שנמצאה. להפך: הוא מדגיש כי יש להציג מידע רלוונטי, ברור וממוקד, בהתאם לסוג הנכס, למטרת השומה ולהשפעת המידע התכנוני על השווי.

מהו תקן 6.1?

תקן 6.1 הוא תקן מקצועי העוסק בהוראות לעריכת סעיף "המצב התכנוני" בשומות מקרקעין.

התקן קובע בין היתר:

• אילו מקורות מידע על השמאי לבדוק.

• באיזה סדר יש לבצע את הבדיקות.

• כיצד יש לתעד את המידע שנאסף.

• איזו רמת פירוט נדרשת בכל סוג שומה.

• כיצד להציג תכניות החלות על הנכס.

• כיצד לפרט היתרי בנייה ובקשות להיתר.

• כיצד להתייחס לחריגות בנייה.

• מה לעשות כאשר חסר מידע או כאשר רשות תכנון אינה משיבה לפנייה.

התקן חל על כלל שומות המקרקעין, אך היקף הבדיקה והפירוט משתנה משומה לשומה.

כך, לדוגמה, בשומה לדירה רגילה בבית משותף ייתכן שניתן להסתפק בתיאור תמציתי יחסית של המצב התכנוני. לעומת זאת, בשומה לקרקע חקלאית, מגרש לבנייה, היטל השבחה, הפקעה או פגיעה תכנונית, עשויה להידרש בדיקה רחבה ומעמיקה הרבה יותר.

מתי נכנס תקן 6.1 לתוקף?

תקן 6.1 מחליף את תקן 6.0 ונכנס לתוקף ביחס לשומות מקרקעין שנחתמות מיום 1 בינואר 2026 ואילך.

המשמעות היא ששומה הנערכת כיום צריכה להתאים להוראות התקן החדש, ובפרט לדרישות הנוגעות לאיסוף מידע ממקורות מקוונים, לתיעוד מסמכי התכנון ולבחינת תיק הבניין הסרוק.

מהו סעיף המצב התכנוני בשומת מקרקעין?

סעיף המצב התכנוני הוא אחד משלושת סעיפי המידע העובדתי המרכזיים בשומה:

1. תיאור הנכס והסביבה.

2. המצב התכנוני.

3. הזכויות בנכס.

בהתאם לתקן, סעיף המצב התכנוני יופיע לאחר סעיף תיאור הנכס והסביבה ולפני סעיף הזכויות בנכס.

הסעיף אמור לכלול מידע בנוגע לתכניות החלות על הנכס ועל סביבתו, ככל שהן רלוונטיות לשומה, וכן מידע בנוגע לרישוי הבנייה, היתרי בנייה, בקשות להיתר, מגבלות תכנוניות, מסמכים מתיק הבניין ומידע תכנוני נוסף שהגיע לידיעת השמאי.

חשוב לשמור על הפרדה ברורה בין הנושאים:

• מידע פיזי, כגון תיאור הבניין, שטח הדירה, רמת הגמר והסביבה, שייך לסעיף תיאור הנכס והסביבה.

• מידע קנייני, כגון בעלות, חכירה, הצמדות והערות רישומיות, שייך לסעיף הזכויות בנכס.

• תכניות, זכויות בנייה, ייעודים והיתרים שייכים לסעיף המצב התכנוני.

מדוע המצב התכנוני חשוב לקביעת שווי נכס?

אותו נכס פיזי יכול להיות בעל שווי שונה בהתאם למצבו התכנוני.

לדוגמה, בית פרטי שבו קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות עשוי להיות שווה יותר מבית דומה שבו מלוא זכויות הבנייה כבר נוצלו. מנגד, מגבלת שימור, הפקעה מתוכננת, קו בניין מצמצם או תכנית המגבילה שימושים עלולים להשפיע לרעה על השווי.

גם התאמה בין הבנייה בפועל לבין היתרי הבנייה עשויה להשפיע על שיקוליו של קונה מרצון. חריגת בנייה עלולה ליצור עלויות, חוסר ודאות, חשיפה לאכיפה או קושי בקבלת היתר עתידי.

לכן, שמאות מקרקעין אינה מסתכמת במדידת שטח הנכס ובהשוואה לעסקאות. נדרשת גם הבנה של המסגרת התכנונית שבתוכה מתקיים הנכס.

מאילו מקורות אוסף השמאי את המידע התכנוני?

תקן 6.1 קובע סדר עבודה ברור לאיסוף המידע.

אתר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה

בשלב הראשון יש לבדוק את המידע באתר הוועדה המקומית שבתחומה נמצא הנכס.

כאשר המערכת מאפשרת להפיק דף מידע תכנוני או לבצע שאילתה לפי גוש וחלקה, כתובת או מגרש, השמאי יעשה שימוש במידע זה לצורך איתור התכניות החלות.

במערכות הוועדה עשויים להופיע:

• תכניות מאושרות.

• תכניות בהליכי אישור.

• תיקי בניין.

• היתרי בנייה.

• בקשות להיתר.

• החלטות ועדה.

• מסמכי פיקוח.

• מידע על מבנים מסוכנים.

• מסמכים הנוגעים לשימור.

• צווי הריסה ומסמכים נוספים.

אתר מנהל התכנון

לאחר בדיקת אתר הוועדה המקומית, יש לבצע בדיקה גם במערכות מנהל התכנון.

בדיקה זו חשובה במיוחד משום שבמערכת עשוי להופיע מידע עדכני על תכניות בשלבי הכנה, הפקדה או אישור, וכן מידע על תכניות מחוזיות וארציות שלא תמיד מוצג באופן מלא במערכת המקומית.

הצלבה בין מקורות המידע מפחיתה את הסיכון להשמטת תכנית רלוונטית.

מקורות מידע משלימים

כאשר חסר מסמך מהותי, כגון הוראות תכנית, תשריט או נספח, השמאי יפעל לאיתורו במקורות נוספים.

מקורות אפשריים הם:

• רשות מקרקעי ישראל.

• אתרי רשויות ממשלתיות.

• מערכות של גופי תשתית.

• ארכיונים של מוסדות תכנון.

• פנייה ישירה לוועדה המקומית.

כאשר נדרשת פרשנות להוראה תכנונית או מידע שאינו ברור מהמסמכים, ניתן לפנות לגורמי התכנון בוועדה או לרשות הרלוונטית.

חובת תיעוד המידע לפי תקן 6.1

אחד החידושים החשובים בתקן הוא הדגש על תיעוד המידע שעליו התבסס השמאי.

מידע תכנוני באינטרנט אינו קבוע. מסמכים יכולים להתעדכן, שאילתות עשויות להניב תוצאות שונות במועדים שונים ומערכות מקוונות עשויות להשתנות.

לכן על השמאי לשמור בתיק העבודה:

• תוצאות של שאילתות תכנוניות.

• הוראות של תכניות רלוונטיות.

• תשריטים ונספחים.

• היתרי בנייה.

• מסמכים מתיק הבניין.

• תשובות כתובות שהתקבלו מרשויות.

• תיעוד של מידע שנמסר בעל פה.

כאשר מידע נמסר בעל פה, יש לתעד מי מסר אותו, מה תפקידו ומתי נמסר המידע.

התיעוד מאפשר לחזור למקורות שעליהם התבססה השומה ומחזק את השקיפות ואת יכולת הבקרה על עבודת השמאי.

כיצד נקבעת רמת הפירוט?

תקן 6.1 אינו מחייב אותה רמת פירוט בכל שומה.

העיקרון המרכזי הוא רלוונטיות: ככל שהמידע התכנוני משפיע יותר על התועלת מהנכס ועל שוויו, כך נדרש לפרט אותו בהרחבה.

רמת פירוט נמוכה

רמת פירוט נמוכה יחסית עשויה להתאים לנכס בנוי שבו זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אינן מהוות רכיב משמעותי בשווי.

דוגמה לכך יכולה להיות דירה טיפוסית בבית משותף, כאשר אין לדירה זכויות בנייה מיוחדות ואין תכנית מהותית המשפיעה עליה באופן נפרד.

גם במקרה כזה נדרשת בדיקה מקצועית, אך אין צורך להעמיס על השומה פירוט של תכניות היסטוריות שאינן משפיעות עוד על הזכויות.

רמת פירוט גבוהה

רמת פירוט גבוהה נדרשת כאשר השווי תלוי במידה רבה במצב התכנוני.

לדוגמה:

• קרקע חקלאית

• קרקע המצויה בתהליך תכנון

• מגרש ריק

• בית פרטי עם זכויות בנייה

• שומה לצורך היטל השבחה

• שומת פגיעה עקב אישור תכנית

• שומת הפקעה

• נכס בעל שימוש חורג

• נכס שבו קיימת מחלוקת לגבי זכויות הבנייה

במקרים אלה עשויה להידרש בחינה של רצף תכנוני, ייעודים, הוראות מעבר, טבלאות זכויות, קווי בניין, שימושים, שלבי ביצוע ותנאים להוצאת היתר.

אילו תכניות צריך להציג בשומה?

אין חובה להציג כל תכנית שנמצאה בחיפוש.

התקן מנחה את השמאי להרחיב במידע שמשפיע על השווי, לצמצם מידע שהשפעתו נמוכה ולהימנע מאזכור מידע שאינו רלוונטי.

בפרט, אין צורך לפרט תכניות ישנות שהוראותיהן הרלוונטיות הוחלפו בתכניות מאוחרות יותר, אלא אם יש להן חשיבות להבנת הרצף התכנוני או למטרת השומה.

המטרה היא ליצור סעיף ברור ושימושי, ולא מאגר בלתי מסונן של מסמכים.

כיצד ניתן להציג את התכניות?

תקן 6.1 מאפשר שתי דרכי הצגה עיקריות.

הצגת התכניות בסעיפים כרונולוגיים

בחלופה זו כל תכנית מוצגת בסעיף משנה נפרד, בדרך כלל לפי סדר כרונולוגי מהמוקדמת למאוחרת.

ביחס לכל תכנית ניתן לפרט:

• סוג התכנית

• מספר התכנית

• שם התכנית

• מעמד התכנית

• מועד פרסום או החלטה

• מטרות התכנית

• ייעוד הנכס

• שימושים מותרים

• זכויות בנייה

• הוראות בנייה רלוונטיות

• תנאים להוצאת היתר

• מידע מנספחים רלוונטיים

דרך זו מתאימה במיוחד לשומות שבהן נדרש הסבר מפורט של ההתפתחות התכנונית.

הצגת התכניות בטבלה

אפשרות נוספת היא להציג רשימה או טבלה כרונולוגית הכוללת את פרטי התכניות.

טבלה עשויה לכלול:

סוג התכנית	מספר התכנית	מעמד	מועד הקניית המעמד	מהות התכנית
תכנית מתאר	מספר התכנית	מאושרת	מועד הפרסום	ייעוד וזכויות
תכנית מפורטת	מספר התכנית	מופקדת	מועד ההפקדה	שינוי או תוספת זכויות

לאחר הטבלה יש להוסיף סיכום ברור של זכויות הבנייה וההוראות העיקריות המשפיעות על הנכס.

הטבלה אינה מחליפה את הניתוח השמאי. גם כאשר המידע מוצג בתמציתיות, יש להסביר מה המשמעות התכנונית בפועל.

האם נכון לצרף תשריטים לשומה?

כאשר תשריט מסייע להבין את המצב התכנוני, ניתן לשלב חלק ממנו בשומה.

לדוגמה, ניתן להציג:

• מיקום הנכס בתשריט התכנית

• ייעוד הקרקע

• רצועת דרך או הפקעה

• חלוקת מגרשים

• קווי בניין

• גבולות מתחם תכנוני

השמאי רשאי לסמן את מיקום נכס נשוא חוות הדעת על גבי התשריט לצורך המחשה.

לעומת זאת, התקן מנחה להימנע ככלל מהדבקת קטעים ארוכים של הוראות תכנית כתמונה. קטעים כאלה מקשים על הקריאה, אינם ניתנים לחיפוש ולעיתים מופיעים באיכות גרפית נמוכה.

עדיף לסכם את ההוראות הרלוונטיות במלל מקצועי ולהפנות לסעיף המתאים בתכנית.

מצב רישוי הבנייה לפי תקן 6.1

המצב התכנוני אינו מסתיים בבדיקת התב"ע. יש לבדוק גם מה אושר בפועל במסגרת הליכי הרישוי.

לצורך כך נבחנים מסמכי תיק הבניין, ובהם:

• היתרי בנייה

• בקשות להיתר

• בקשות שטרם הוכרעו

• בקשות שנדחו

• תשריטי היתר

• טבלאות שטחים

• החלטות ועדה

• טופס 4.

• תעודת גמר

• מסמכי פיקוח

• צווים ותכתובות

ניתן להציג את מצב הרישוי בפרק נפרד בשם "מצב רישוי הבנייה", במיוחד כאשר מדובר בנושא מורכב או כאשר קיימים מספר היתרים.

מה כולל פירוט היתר בנייה?

כאשר היתר הבנייה רלוונטי לשומה, ניתן לפרט:

• מספר ההיתר

• מועד נתינתו

• מהות הבנייה שאושרה

• השימושים המאושרים

• מספר הקומות

• שטחים עיקריים

• שטחי שירות

• הקלות או שימושים חורגים

• תקופת השימוש החורג, כאשר רלוונטי

• מסמכים נלווים

כאשר הדבר תורם להבנת השומה, ניתן לשלב טבלת שטחים לפי קומות ושימושים.

מה עושים כאשר תיק הבניין אינו מלא?

בפועל, תיקי בניין רבים אינם כוללים את כל המסמכים. לעיתים ההיתר אינו סרוק, התשריט חסר, קיימים מסמכים חלקיים או שהמידע המקוון אינו משקף את התיק ההיסטורי במלואו.

כאשר חסר מידע מהותי, על השמאי לציין זאת בשומה ולהסביר:

• איזה מידע לא נמצא

• באילו מקורות נערכה בדיקה

• האם בוצעה פנייה לרשות

• אילו מסמכים כן נמצאו

• אילו הנחות הונחו לצורך השומה

• כיצד השפיע החוסר במידע על המסקנה

אין להציג מידע חסר כעובדה ודאית

מידע תכנוני נוסף

תקן 6.1 מתייחס גם למסמכים שעשויים להשפיע על השווי אף שאינם תכנית או היתר בנייה רגיל.

בין היתר:

• טופס 4

• תעודת גמר

• דו"חות פיקוח

• הפרות של דיני התכנון והבנייה

• צווי הריסה

• החלטה על מבנה מסוכן

• הוראות שימור

• תכתובות עם הרשות

• רישיון עסק בנכסים שבהם הרישיון משפיע על השווי

לדוגמה, בנכס מסחרי המופעל כגן אירועים, בית מלון או פעילות אחרת הטעונה רישוי, עצם קיומו או היעדרו של רישיון עסק עשוי להיות נתון מהותי.

חריגות בנייה לפי תקן 6.1

כאשר השמאי מזהה אי התאמה משמעותית בין המצב בפועל לבין תשריטי היתר הבנייה, עליו לציין זאת בשומה.

חריגה יכולה להתבטא בתוספת שטח, סגירת מרפסת, בניית מחסן, שינוי חלוקה, פיצול יחידה או שימוש בפועל שאינו תואם את ההיתר.

התקן אינו קובע הפחתה אוטומטית לכל חריגה. ההתייחסות צריכה לבחון את שיקוליו של קונה מרצון, ובין היתר:

• חומרת אי ההתאמה

• סוג החריגה

• היקף השטח

• השימוש בפועל

• אפשרות להכשרת הבנייה

• קיומן של זכויות בנייה עודפות

• גיל הבנייה

• איכות ומאפייני הבנייה

• סיכון לאכיפה

• עלויות התאמה, הריסה או רישוי

• השפעת החריגה על אפשרות השימוש בנכס

חריגת בנייה אינה רק שאלה טכנית. היא עשויה להשפיע על הסחירות, על התועלת הכלכלית ועל רמת הסיכון בעסקה

מה השתנה לעומת תקן 6.0?

תקן 6.1 מעדכן את כללי העבודה למציאות הדיגיטלית.

בין השינויים המרכזיים:

נושא	תקן 6.1
מקורות מידע	בדיקה מקוונת באתר הוועדה ובמנהל התכנון
תיק בניין	עיון בתיק הבניין הסרוק
תיעוד	שמירת שאילתות ומסמכים בתיק העבודה
רלוונטיות	צמצום מידע שאינו משפיע על השווי
תשריטים	אפשרות לשלב תשריטים רלוונטיים
הוראות כתמונה	הנחיה להימנע מהדבקת קטעי מלל ארוכים
רישוי בנייה	פירוט מובנה של היתרים ובקשות
מידע חסר	גילוי הבדיקות וההנחות
חריגות בנייה	התייחסות לפי שיקוליו של קונה מרצון

החידוש אינו רק טכני. התקן מבקש להפוך את סעיף המצב התכנוני לממוקד, שקוף וניתן לבקרה.

כיצד התקן משפיע על בעלי נכסים?

בעל נכס המזמין שומת מקרקעין מקבל באמצעות הבדיקה התכנונית תמונה רחבה יותר של הנכס.

הבדיקה עשויה לגלות:

• זכויות בנייה שלא נוצלו

• מגבלה תכנונית שלא הייתה ידועה

• חוסר התאמה להיתר

• תכנית מופקדת בסביבה

• אפשרות לשימוש נוסף

• רצועת הפקעה

• תכנית להתחדשות עירונית

• תנאים הנדרשים לצורך הוצאת היתר

• מסמכי פיקוח או צווים

מידע כזה עשוי להיות מהותי לפני רכישה, מכירה, חלוקת ירושה, פירוק שיתוף, גירושין, דיווח מס או קבלת החלטה בנוגע להשבחת הנכס.

שאלות נפוצות על תקן 6.1

האם תקן 6.1 חל על כל שומות המקרקעין?

כן. התקן חל על כלל שומות המקרקעין, אך רמת הפירוט מותאמת לסוג הנכס ולמטרת השומה.

האם צריך לפרט בשומה את כל התכניות החלות על הנכס?

לא. יש לפרט את התכניות וההוראות הרלוונטיות לשומה ולהשפעתן על השווי.

האם חובה לבדוק את אתר הוועדה המקומית?

כאשר נדרשת בדיקת תכניות, התקן קובע כי איסוף המידע יתחיל באתר הוועדה המקומית ויושלם באתר מנהל התכנון.

האם חובה לבדוק תיק בניין?

כאשר מצב רישוי הבנייה רלוונטי לסוג הנכס ולמטרת השומה, יש לבדוק את תיק הבניין הסרוק ומסמכיו.

מה ההבדל בין תכנית בניין עיר להיתר בנייה?

התכנית קובעת מה ניתן להתיר במקרקעין, כגון ייעוד, שימושים וזכויות בנייה. היתר הבנייה מאשר ביצוע מסוים בפועל בהתאם להליך הרישוי.

האם תכנית מופקדת משפיעה על השווי?

לעיתים כן. ההשפעה תלויה בשלב התכנית, בסבירות אישורה, בתוכן ההוראות ובאופן שבו השוק מתייחס אליה.

מה קורה כאשר חסר היתר בנייה בתיק?

יש לציין שהמסמך לא אותר, לפרט את הבדיקות שנערכו ולהסביר אילו הנחות הונחו.

האם כל חריגת בנייה מפחיתה את שווי הנכס?

לא בהכרח באותו שיעור. יש לבחון את חומרת החריגה, אפשרות ההכשרה, הסיכון, העלויות והשפעתה על קונה מרצון.

האם אפשר להציג את המצב התכנוני בטבלה?

כן. ניתן להציג את התכניות בטבלה כרונולוגית, בתנאי שלאחריה יופיע סיכום ברור של הזכויות וההוראות המשפיעות על הנכס.

האם שמאי יכול לסטות מהתקן?

כן, אך עליו לציין את מהות הסטייה ואת הסיבה לה.

סיכום

תקן 6.1 יוצר מסגרת עדכנית לבדיקת המצב התכנוני בשומת מקרקעין. הוא מדגיש בדיקה ממספר מקורות, תיעוד מסודר של המידע, התאמת רמת הפירוט למטרת השומה והצגה ממוקדת של הנתונים המשפיעים על השווי.

התקן אינו מבקש להאריך את השומה ללא צורך. מטרתו היא להציג את המידע החשוב בצורה ברורה, מקצועית ושקופה.

בדיקה תכנונית נכונה עשויה לחשוף זכויות, מגבלות, חריגות וסיכונים שאינם נראים בביקור הפיזי בנכס. לכן, לפני עסקת מקרקעין, חלוקת נכסים, ירושה, גירושין, פירוק שיתוף או בחינת זכויות בנייה, חשוב לקבל חוות דעת המבוססת על בדיקה תכנונית מלאה ומדויקת.

מושקה שמאות מקרקעין – גל מושקה, שמאי מקרקעין מומחה