תקן 5.1 בשמאות מקרקעין מסדיר את אופן עריכת הסעיף "תיאור הנכס והסביבה" בשומת מקרקעין. מדובר באחד הפרקים המרכזיים בדוח השמאי: הפרק שבו מוצגים המאפיינים הפיזיים של נכס נשוא חוות הדעת, השימושים הקיימים בו והמאפיינים הסביבתיים שעשויים להשפיע על התועלת ועל השווי בעיני קונה מרצון.
לכאורה מדובר בפרק תיאורי בלבד. בפועל, לאופן הצגת הנכס יש חשיבות מקצועית רבה. תיאור מדויק מאפשר לקורא להבין מה נבדק, אילו יתרונות וחסרונות פיזיים קיימים בנכס ואילו גורמים בסביבה עשויים להשפיע על מסקנת השווי. המטרה אינה להעמיס פרטים שאינם רלוונטיים, אלא להתמקד בנתונים שיש להם השפעה שמאית אמיתית.
במאמר זה נסביר מהו תקן 5.1, על אילו שומות הוא חל, מה נדרש לכלול בסעיף תיאור הנכס והסביבה, כיצד יש להתייחס למתע"ן ומהם העזרים החזותיים שניתן לשלב בחוות דעת שמאית.
מהו תקן 5.1 בשמאות מקרקעין?
שמו המלא של התקן הוא: תקן מספר 5.1 בדבר הוראות לעריכת סעיף "תיאור הנכס והסביבה" בשומות מקרקעין. התקן פורסם במאי 2025, מבטל ומחליף את תקן 5.0 הישן וחל על שומות מקרקעין הנחתמות מיום 1.8.2025 ואילך.
התקן חל על כל שומות המקרקעין: דירות מגורים, בתים פרטיים, נכסים מסחריים, משרדים, מבני תעשייה, קרקעות, נחלות, משקים ונכסים מסוגים נוספים. רמת הפירוט משתנה בהתאם לסוג הנכס, למטרת השומה ולמאפיינים המשפיעים על השווי.
מה תפקידו של סעיף תיאור הנכס והסביבה?
סעיף תיאור הנכס והסביבה הוא הראשון מבין שלושת פרקי המידע העובדתי בשומה. לאחריו מופיעים בדרך כלל פרקי המצב התכנוני והזכויות בנכס. מטרתו להציג את המצב הפיזי של הנכס ואת הסביבה שבה הוא מצוי.
התקן מאפשר לערוך את הסעיף כפסקאות מלל חופשי או כרשימת פרטים ונתונים. בשני המקרים יש להציג תחילה משפט פתיחה קצר המגדיר את מהות הנכס ואת מיקומו הכללי, ולאחר מכן לתאר את הנתונים הרלוונטיים בצורה מסודרת.
|
עיקרון מנחה: יש להרחיב בתיאור פרטים המשפיעים על התועלת הצפויה מהנכס ועל שוויו בעיני קונה מרצון, ולצמצם בפרטים שאין להם השפעה ממשית על השווי. |
כיצד מסדרים את תיאור הנכס?
תקן 5.1 מאפשר שתי דרכי כתיבה. ניתן לתאר את הנכס "מהנכס החוצה": להתחיל בנכס עצמו ולאחר מכן לעבור למבנה, לרחוב, לשכונה ולסביבה הרחבה. ניתן גם לעבוד בסדר הפוך: מהסביבה הרחבה פנימה עד לתיאור נכס נשוא חוות הדעת.
בשני המקרים חשוב לשמור על סדר ברור. הקורא צריך להבין במהירות היכן מצוי הנכס, מה מאפייניו ומהם הגורמים המרכזיים שעשויים להשפיע על שוויו.
מה לא אמור להופיע בסעיף התיאור?
ככלל, סעיף תיאור הנכס והסביבה אינו מיועד להצגת ניתוח משפטי או תכנוני. פרטים אלה צריכים להופיע בפרקים הייעודיים של השומה: מצב תכנוני וזכויות בנכס.
עם זאת, כאשר קיימים חלקי מבנה שלגביהם עולה חשש לחריגות בנייה, שימוש חורג או סוגיית רישוי אחרת שיש לה השפעה על השווי, מומלץ לציין זאת כבר בפרק התיאור ולהפנות לפרק המצב התכנוני לצורך הפירוט המקצועי.
אילו נתונים מתארים בדירה או ביחידה בבניין?
בשומת דירת מגורים, משרד, חנות או יחידה אחרת בבניין, סעיף התיאור עשוי לכלול את הנתונים הבאים:
- משפט פתיחה המציג את סוג הנכס ומיקומו הכללי.
- מיקום היחידה בבניין: קומה, חזית או עורף וכיווני אוויר רלוונטיים.
- שטח הנכס ומקור נתון השטח.
- מספר החדרים והחלוקה הפנימית.
- מאפייני הבנייה, רמת הגמר ורמת התחזוקה.
- הצמדות קנייניות ושטחים משויכים לשימוש בלעדי, ככל שקיימים.
- תיאור הבניין: שנת בנייה, מספר קומות, מספר יחידות, מעלית ושטחים משותפים.
- השימוש בפועל בנכס: שימוש עצמי, השכרה או שימוש אחר.
- מאפייני הרחוב, השכונה והסביבה הקרובה.
מהם שטחים משויכים?
התקן מבחין בין הצמדות קנייניות לבין "שטחים משויכים". שטח משויך הוא שטח שהמשתמש בנכס עושה בו שימוש בלעדי בפועל, אף שאין לו בהכרח זכויות משפטיות רשומות בו. לדוגמה: גג שנגיש רק מדירת גג אחת או חצר שבה נעשה שימוש בלעדי על ידי דירה בקומת הקרקע. יש להציג מידע זה בזהירות ולהבחין בין השימוש בפועל לבין הזכות המשפטית.
כיצד מתארים קרקע או מגרש?
בתיאור קרקע יש להתמקד במאפייני המגרש ובסביבתו. מעבר לשטח הקרקע, התקן מפנה לבחינת מידות הפאות, צורת המגרש ופני השטח, לרבות טופוגרפיה כאשר יש לה השפעה על התועלת או על השווי.
במקרים המתאימים יש לתאר גם מחוברים המצויים על הקרקע, כגון מבנים, סככות, מטעים, חממות, גדרות ומשטחי בטון. בקרקע ריקה או בנכס שבו תרומת המבנה לשווי נמוכה, מתארים תחילה את הקרקע ולאחר מכן את המחוברים.
תיאור קרקע מקצועי עשוי להתייחס גם לגישה למגרש, לחזית לרחוב, לצורת החלקה, למצב הפיתוח הסביבתי, לשימושים סמוכים ולגבולות החלקה. כאשר מדובר במגרש במושב או במשק חקלאי, יש לבחון את הנתונים הרלוונטיים למקרה הפרטני.
כיצד מתארים נכס מסחרי?
בנכסים מסחריים נדרש דגש נוסף על מימדי הנכס. יש לציין את רוחב החזית העיקרית, את רוחב החזית המשנית ככל שקיימת ואת עומק השטח המסחרי. נתונים אלה עשויים להשפיע באופן משמעותי על החשיפה, על נוחות השימוש ועל השווי.
ביחידות מסחריות קטנות מומלץ לציין אם המידות כוללות את עובי קירות החוץ. בנוסף יש להתייחס למיקום המסחרי, לנראות, לתנועת הולכי הרגל, לנגישות ולסביבת המסחר שבה נמצא הנכס, ככל שלנתונים אלה השפעה על שוויו.
כללי מניין הקומות לפי תקן 5.1
התקן מגדיר כלל ברור לעניין מניין הקומות. קומת הקרקע או קומת העמודים אינן נספרות כקומה הראשונה. הקומה שמעל קומת הקרקע היא קומה א. גם קומת גלריה המצויה בתוך חלל קומת קרקע גבוהה אינה נספרת כקומה נפרדת, אלא נחשבת חלק מקומת הקרקע.
אחידות זו חשובה כדי למנוע חוסר בהירות בין דוחות שמאיים שונים ובין אופן הצגת הנכס במסמכי רישום, בתכניות ובביקור בשטח.
תיאור סביבת הנכס: לא רק כתובת
סביבת הנכס עשויה להשפיע באופן ישיר על שוויו. לכן אין להסתפק בציון שם הרחוב והשכונה. יש לתאר את אופי הבינוי, רמת הפיתוח, השימושים בסביבה וגורמים סביבתיים רלוונטיים.
בהתאם למקרה, ניתן להתייחס בין היתר לנושאים הבאים:
- אופי הבינוי בסביבה: בנייה רוויה, בתים צמודי קרקע, מסחר, מלאכה או תעשייה.
- שנת הבנייה השכיחה ורמת התחזוקה באזור.
- מצב הכבישים, המדרכות, התאורה והתשתיות.
- מצוקת חניה או נגישות לחניה.
- רעש, מטרדים, נוף ייחודי ושימושים סמוכים.
- מאפיין אוכלוסייה מובהק כאשר הוא רלוונטי לשוק ולשווי.
המטרה היא לתאר גורמים בעלי משמעות שמאית ולא לייצר תיאור כללי או שיווקי. כאשר קיים מטרד או יתרון יוצא דופן, יש לציין אותו באופן ענייני ומדויק.
מתע"ן: תחבורה עתירת נוסעים והשפעתה על השווי
אחד החידודים החשובים בתקן 5.1 הוא ההתייחסות למערכות תחבורה עתירת נוסעים: מתע"ן. מדובר בין היתר בתחנות רכבת קלה, רכבת כבדה, מטרו ומרכזי תחבורה משולבים.
כאשר שווי הנכס מושפע מקרבה למערכת תחבורה קיימת או מתוכננת, יש לפרט את המערכת הרלוונטית ואת המרחק האפקטיבי בינה לבין הנכס. המרחק האפקטיבי הוא מרחק ההליכה בפועל ולא רק מרחק אווירי על גבי מפה.
המשמעות אינה שכל נכס מושפע בהכרח ממתע"ן. יש לבחון כל מקרה לגופו. בנכסים מסוימים קרבה לתחנה משפרת נגישות ותורמת לשווי. במקרים אחרים הקרבה עשויה להיות ניטרלית או כרוכה גם בהשפעות כגון רעש ועומסי תנועה.
עזרים חזותיים: תמונות, מפות ותצלומי אוויר
תקן 5.1 מדגיש את תרומתם של עזרים חזותיים להבנת הנכס. בשומת מקרקעין מקיפה יש לשלב תמונה הממחישה את מהות הנכס וכן מפה, תשריט סביבה או תצלום אוויר המסייעים בזיהויו ובהבנת סביבתו.
ליד המפה, התשריט או תצלום האוויר יש לציין את המקור. בתצלום אוויר יש לציין גם את מועד הצילום ככל שהוא ידוע. התקן מעניק עדיפות למידע שמקורו באתר המפות הממשלתי Govmap או במקור רשמי אחר.
השמאי רשאי לסמן על גבי העזרים החזותיים את מיקום הנכס, חלקיו וגבולותיו. ניתן לצרף גם תמונות פנים, תשריטי קומה, חתכים, תצלומי אוויר אלכסוניים וכל עזר נוסף שתורם להמחשה. בשומה המופצת כקובץ ממוחשב ניתן אף לשלב סרטון קצר, כאשר הדבר מוסיף ערך מקצועי.
האם ניתן לסטות מהתקן?
כן. התקן מאפשר לגרוע פרטים מסעיף תיאור הנכס והסביבה כאשר הם אינם רלוונטיים, בכפוף לציון הגריעה והסיבה לה. הדבר משקף את העיקרון המרכזי של התקן: לא כל פרט נדרש בכל שומה, אך יש להציג את הנתונים שמשפיעים על השווי ועל הבנת הנכס.
למה תקן 5.1 חשוב גם ללקוח?
התקן אינו מיועד רק לשמאי מקרקעין. הוא מסייע גם לבעל הנכס, לרוכש, למוכר ולעורך הדין להבין מה נבדק בפועל. תיאור איכותי מאפשר לזהות יתרונות, חסרונות ומגבלות כבר בשלב מוקדם ולהבין כיצד הם מתחברים למסקנת השווי.
שומה מקצועית צריכה לאפשר לקורא להבין:
- מהו הנכס שנבדק ומה מצבו הפיזי.
- מהו השימוש שנעשה בו בפועל.
- אילו שטחים והצמדות קיימים.
- מהם מאפייני הבניין או הקרקע.
- כיצד נראית סביבת הנכס ומה עשוי להשפיע על השווי.
- האם קיימים מטרדים, יתרונות סביבתיים או השפעה של תחבורה עתירת נוסעים.
שאלות נפוצות על תקן 5.1
האם תקן 5.1 חל רק על דירות מגורים?
לא. התקן חל על כל שומות המקרקעין, לרבות דירות, בתים פרטיים, משרדים, חנויות, מבני תעשייה, קרקעות, נחלות ומשקים.
מה צריך להופיע בתחילת סעיף תיאור הנכס והסביבה?
בתחילת הסעיף יש לרשום משפט פתיחה קצר המציג את מהות הנכס ואת מיקומו הכללי, ולאחר מכן לפרט את המאפיינים הפיזיים ואת מאפייני הסביבה.
האם יש לציין חריגות בנייה בפרק תיאור הנכס?
ככלל, הניתוח התכנוני מופיע בפרק המצב התכנוני. עם זאת, מומלץ לציין כבר בפרק התיאור חלקי מבנה שלגביהם קיימת סוגיית רישוי המשפיעה על השווי ולהפנות לפרק התכנוני.
מהם שטחים משויכים?
שטחים משויכים הם שטחים שבהם נעשה שימוש בלעדי בפועל על ידי המשתמש בנכס, אף שאין בהכרח זכות קניינית רשומה לגביהם.
כיצד סופרים קומות לפי תקן 5.1?
קומת הקרקע או קומת העמודים אינן נחשבות לקומה הראשונה. הקומה שמעליהן היא קומה א. קומת גלריה בתוך חלל קומת הקרקע אינה נספרת בנפרד.
מתי יש להתייחס למתע"ן?
כאשר קרבה למערכת תחבורה עתירת נוסעים קיימת או מתוכננת משפיעה על שווי הנכס, יש לציין את המערכת ואת מרחק ההליכה האפקטיבי אליה.
האם חובה לצרף תמונות לשומה?
בשומת מקרקעין מקיפה נדרש לשלב עזרים חזותיים כגון תמונת חזית ומפה, תשריט או תצלום אוויר. בשומות אחרות השמאי רשאי לצרף עזרים נוספים לפי שיקול דעתו.
האם מותר לצמצם פרטים שאינם רלוונטיים?
כן. התקן מנחה להרחיב בפרטים שמשפיעים על התועלת ועל השווי ולצמצם בפרטים שאין להם השפעה ממשית, תוך ציון גריעה כאשר הדבר נדרש.
סיכום: תיאור מדויק הוא חלק מהותי משומה מקצועית
תקן 5.1 קובע כיצד יש לערוך את סעיף תיאור הנכס והסביבה בשומת מקרקעין. התקן מדגיש תיאור ענייני וממוקד של המאפיינים הפיזיים והסביבתיים המשפיעים על השווי, תוך התאמת רמת הפירוט לסוג הנכס ולמטרת השומה.
דוח שמאות מקצועי אינו מסתכם במספר סופי. הוא צריך להציג תמונה ברורה של נכס נשוא חוות הדעת: מהו הנכס, כיצד הוא בנוי, כיצד נעשה בו שימוש, מה מאפייני סביבתו ואילו גורמים עשויים להשפיע על שוויו בעיני קונה מרצון.
|
זקוקים להערכת שווי מקצועית לדירה, בית פרטי, נכס מסחרי, קרקע, נחלה או משק? |
מקור מקצועי והבהרה
המאמר מבוסס על תקן מספר 5.1 בדבר הוראות לעריכת סעיף "תיאור הנכס והסביבה" בשומות מקרקעין, שפורסם על ידי מועצת שמאי המקרקעין והוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים. המאמר נועד להנגשת מידע מקצועי לציבור ואינו מחליף עיון בנוסח התקן הרשמי או בדיקה שמאית פרטנית של נכס מסוים.
