תקן 3.1 בשמאות מקרקעין עוסק באופן הערכת השווי של קרקעות בייעודים סחירים נפוצים וכן בקרקע חקלאית ובקרקע בלתי מתוכננת. זהו תקן חשוב במיוחד לבעלי קרקעות, ליזמים, לעורכי דין, ליורשים, לבעלי משקים ולכל מי שנדרש להבין כיצד שמאי מקרקעין מגיע למסקנת שווי בקרקע שאין עליה בהכרח נכס בנוי שניתן להשוות אליו באופן ישיר.
הערכת שווי קרקע מורכבת בדרך כלל יותר מהערכת דירה בנויה. הקרקע היא גורם ייצור: השווי שלה מושפע מהייעוד התכנוני, מזכויות הבנייה, ממאפייני המגרש, מהוצאות הפיתוח, מהסביבה, מהשימוש המיטבי ולעיתים גם מציפיות לשינוי ייעוד בעתיד. תקן 3.1 נועד ליצור מסגרת מקצועית ברורה לבחירת גישות השומה, לניתוח עסקאות ההשוואה ולהצגת תחשיבי השווי.
המאמר מבוסס על נוסח תקן 3.1 שפורסם על ידי מועצת שמאי המקרקעין והוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים. בנוסח שפורסם נכתב כי התקן מחליף את תקן 3.0 מיום 1.9.2026 ואילך.
מהו תקן 3.1 בשמאות מקרקעין?
שמו המלא של התקן הוא: תקן מספר 3.1 בדבר יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לקרקע למגורים, תעסוקה, תעשייה, מלאכה, מסחר ולקרקע חקלאית. התקן מעדכן ומחליף את תקן 3.0 הישן, שאושר בשנת 2009.
לתקן שלוש מטרות עיקריות:
- לקבוע אילו גישות שומה מתאימות להערכת זכויות בעלות וחכירה בקרקעות שעליהן חל התקן.
- לקבוע כיצד יש לנתח את השווי באמצעות גישות השומה הבסיסיות.
- לקבוע את רמת הפירוט הראויה בפרק התחשיב של השומה.
על אילו סוגי קרקע חל תקן 3.1?
התקן חל על הערכת זכויות בעלות וחכירה במספר קבוצות מרכזיות של נכסים:
- קרקע או מרכיב הקרקע בנכס בנוי בייעודים הסחירים הנפוצים: מגורים, תעסוקה, תעשייה, מלאכה ומסחר.
- נכס בנוי שהשימוש המיטבי בו הוא הריסת המבנה והערכת הנכס כקרקע.
- קרקע חקלאית.
- קרקע בלתי מתוכננת, כגון קרקע לתכנון בעתיד, נופש מטרופוליני וייעודים פתוחים אחרים.
באילו מקרים התקן אינו חל?
תקן 3.1 אינו מיועד לכל סוגי הקרקע. בין היתר, הוא אינו חל על:
- קרקע בייעודים שאינם סחירים, כגון דרך, שטח ציבורי פתוח או קרקע למבני ציבור.
- קרקע בייעודים מסחריים מיוחדים, כגון תחנות תדלוק, בתי מלון ודיור מוגן.
- קרקע הכפופה למסלולי רגולציה מיוחדים המשפיעים באופן מהותי על יתרת הקרקע, כגון מחיר למשתכן, מחיר מטרה או דיור להשכרה ארוכת טווח.
מה הקשר בין תקן 3.1 לבין תקן 2.1?
תקן 2.1 ותקן 3.1 משלימים זה את זה. תקן 2.1 עוסק ביישום גישות השומה לנכסים בנויים, כגון דירות, בתים פרטיים, משרדים, חנויות ומבני תעשייה. תקן 3.1 עוסק בקרקע עצמה ובמרכיב הקרקע בנכס בנוי.
ההפרדה חשובה משום שניתוח שווי של מגרש אינו זהה לניתוח שווי של דירה או חנות. בקרקע יש לבחון זכויות בנייה, שימוש מיטבי, עלויות הקמה, תכנון עתידי ולעיתים גם את הרגישות הגבוהה של תחשיב חילוץ.
גישת ההשוואה: הגישה המועדפת להערכת קרקע
הכלל המרכזי בתקן 3.1 הוא העדפת גישת ההשוואה. ככל שניתן לאתר עסקאות מתאימות בקרקעות דומות, יש לבסס את השומה על ניתוח עסקאות אלה. גישה זו מדמה את החשיבה של קונה מרצון: הקונה בוחן אילו קרקעות דומות נמכרו, מה היו מאפייניהן ומהם ההבדלים ביניהן לבין הקרקע שהוא שוקל לרכוש.
לגישת ההשוואה מיוחסת רמת תוקף גבוהה יותר כאשר:
- קיימות עסקאות השוואה רבות יחסית.
- נכסי ההשוואה דומים יותר לקרקע הנשומה.
- הפיזור בין המחירים המתואמים נמוך יותר.
- מקור המידע מהימן יותר, לדוגמה: מכרז פומבי, חוזה מכר או דיווח רשמי.
כמה עסקאות השוואה נדרשות?
לפי תקן 3.1, ככלל יש ליישם את גישת ההשוואה על בסיס שלוש עסקאות מכר רלוונטיות לפחות. העסקאות צריכות להיות סמוכות ככל האפשר למועד הקובע ולשקף נכסים דומים מבחינה פיזית, תכנונית וקניינית.
כאשר אין די עסקאות בסביבת הנכס, ניתן להסתייע בנתוני השוואה מאזורים אחרים בעלי מאפיינים דומים, ובלבד שמבוצעות התאמות מתאימות. הדבר עדיף בדרך כלל על הסתמכות בלעדית על שיטות עקיפות שרמת התוקף שלהן נמוכה יותר.
מהן פעולות התאמה בעסקאות קרקע?
קרקעות שונות זו מזו במאפיינים רבים. לכן השמאי מבצע פעולות התאמה למחירי ההשוואה. מטרת ההתאמה היא להעריך מה היה המחיר הסביר של נכס ההשוואה אילו מאפייניו היו זהים למאפייני הקרקע הנשומה.
ההתאמות עשויות להתייחס, בין היתר, לנושאים הבאים:
- מיקום ורמת הביקוש.
- מועד העסקה והשינוי במחירי השוק.
- שטח המגרש וצורתו.
- טופוגרפיה, מי תהום ועלויות מיוחדות להכשרת הקרקע.
- היקף זכויות הבנייה והשימושים המותרים.
- עלויות חניה, פיתוח ותשתיות.
- מאפיינים משפטיים וקנייניים.
התקן מדגיש כי התאמות לקרקע מורכבות יותר מהתאמות לנכס בנוי. דירה היא מוצר מוגמר שקל יחסית להשוות לדירות אחרות. קרקע היא גורם ייצור שממנו יוקם נכס בעתיד, ולכן ההבדלים בין המגרשים עשויים להשפיע על השווי באופן פחות אינטואיטיבי.
מהו רף ההתאמות של 35%?
התקן קובע מבחן כמותי לבחינת רמת הדמיון של עסקאות ההשוואה. סכום שיעורי ההתאמה בערך מוחלט בעסקה רלוונטית לא יעלה על 35%. המשמעות היא שגם כאשר התאמה אחת חיובית והתאמה אחרת שלילית, יש לבחון את היקף ההתאמות הכולל ולא רק את התוצאה המצטברת.
עסקה הדורשת התאמות בהיקף גבוה יותר אינה בהכרח חסרת ערך. ניתן להציג אותה כנתון מסייע או כעסקת השוואה באיכות נמוכה יותר, אך המשקל שיינתן לה יהיה מצומצם בהתאם לרמת הדמיון, למועד העסקה ולמהימנות מקור המידע.
האם ניתן להשתמש במחירי היצע?
כן. כאשר לא נמצאו די עסקאות מכר רלוונטיות, ניתן להסתייע גם במחירי היצע, בעסקאות פחות דומות ובשומות אחרות. עם זאת, מחיר מבוקש בפרסום אינו זהה למחיר שבו העסקה תושלם בפועל. לכן יש להביא בחשבון התאמה למשא ומתן.
תחשיב חילוץ: כיצד מעריכים את מרכיב הקרקע?
כאשר אין די עסקאות קרקע מתאימות, ניתן להעריך את שווי הקרקע גם באמצעות גישת העלויות, המכונה בשומת קרקע "תחשיב חילוץ". הרעיון הוא להעריך את שווי הנכס העתידי כשהוא בנוי, להפחית ממנו את מרכיב היזמות ואת עלויות הבנייה, ולהגיע ליתרה המיוחסת לקרקע.
| הנוסחה העקרונית: שווי הקרקע = שווי הנכס כבנוי לאחר ההתאמות הנדרשות, פחות מרכיב היזמות, פחות עלויות הבנייה והוצאות נוספות החלות על רוכש הקרקע. |
תחשיב החילוץ הוא כלי מקצועי חשוב, אך יש להפעיל אותו בזהירות. מדובר בתחשיב שאריתי: שינוי קטן באחד המרכיבים, כגון עלות הבנייה או שיעור היזמות, עלול לגרום לשינוי משמעותי ביתרה לקרקע.
מתי תחשיב החילוץ נחשב מהימן יותר?
לפי תקן 3.1, רמת התוקף של תחשיב החילוץ תלויה ביחס שבין שווי הקרקע לבין השווי הבנוי ללא מע"מ:
- כאשר מרכיב הקרקע נמוך מ־20% מהשווי הבנוי: רמת התוקף של הגישה נמוכה.
- כאשר מרכיב הקרקע גבוה מ־20% מהשווי הבנוי: רמת התוקף של הגישה בינונית.
ההיגיון ברור: ככל שהיתרה לקרקע קטנה יותר, כך כל שינוי קטן בהנחות העבודה משפיע עליה באופן חד יותר.
קרקע עסקית לעומת קרקע לבנייה עצמית
התקן מבחין בין קרקע הפונה לשוק העסקי לבין קרקע המיועדת לבנייה עצמית של פרטיים. בקרקע עסקית יש לבחון את שווי הנכס כבנוי, לנכות מע"מ ככל שנדרש, להפחית את מרכיב היזמות, את עלויות הבנייה ואת ההוצאות הנוספות.
לעומת זאת, בקרקע לבנייה עצמית בסביבה שבה הרוכשים הם אנשים פרטיים הבונים בית לשימוש עצמי, התחשיב צריך לדמות את החשיבה של קונה פרטי. במקרים אלה לא מנכים מע"מ משווי הבית הבנוי, והערכים הרלוונטיים מוצגים כולל מע"מ ככל שהוא חל.
מדוע מומלץ לבצע חילוץ משווי נכס חדש?
התקן ממליץ, ככל האפשר, לבצע תחשיב חילוץ מתוך שווי הנכס כבנוי חדש. הסיבה היא שקונה קרקע, ובמיוחד יזם, מתכנן בדרך כלל להקים בנייה חדשה ולמכור או להשתמש בנכס החדש. עלויות בנייה חדשה ומרכיב יזמות מקובל ניתנים בדרך כלל להערכה מדויקת יותר מאשר עלות מופחתת ויזמות מופחתת בנכס ישן.
הערכת קרקע חקלאית וקרקע בלתי מתוכננת
תקן 3.1 מעניק מקום משמעותי להערכת קרקע חקלאית, קרקע לתכנון בעתיד, אזור נופש מטרופוליני וייעודים פתוחים אחרים. גם בקרקעות אלה נקודת המוצא היא גישת ההשוואה.
התקן מדגיש כי קרקע חקלאית בבעלות פרטית וקרקע המוחכרת למטרה חקלאית על ידי רשות מקרקעי ישראל אינן בהכרח נכסים בני השוואה. הסיבה היא ההבדל בהשפעת רכיב הפוטנציאל. השוואה ביניהן אפשרית רק כאשר ניתן לבצע התאמה מתאימה לרכיב זה.
האם ניתן להביא בחשבון פוטנציאל לשינוי ייעוד?
במקרים שבהם אין די נתוני השוואה וקיים הליך תכנוני מתקדם, ניתן לבסס את השומה גם על תחשיב היוון של השווי העתידי הצפוי. התחשיב עשוי להביא בחשבון את שווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד, את ההוצאות הצפויות, את ההפרשות לצורכי ציבור ואת תקופת הדחייה עד למימוש האפשרי.
המשקל שיינתן לתחשיב תלוי ברמת הוודאות של ההליך התכנוני. ככל שההליך מתקדם יותר וככל שתקופת הדחייה הצפויה קצרה יותר, כך ניתן לייחס לתחשיב משקל גבוה יותר. עם זאת, תחשיב זה אינו מחליף בחינה זהירה של מצב התכנון בפועל.
תרומת מחוברים חקלאיים: מטעים, חממות ומתקנים
בקרקע חקלאית עשויים להימצא מחוברים חקלאיים, כגון מטעים, חממות ומתקנים. במקרים המתאימים יש לבחון אם קיימת להם תרומה כלכלית נפרדת מעבר לשווי הקרקע.
ניתן לאמוד את תרומת המחוברים בשתי דרכים מרכזיות:
- היוון ההכנסות הצפויות מהמחוברים עד לתום חייהם הכלכליים.
- גישת העלויות: השקעה ישירה בהקמה, מרכיב יזמות ומרכיב קרקע בגין אובדן תשואה חלופית בתקופת ההקמה עד לניבה.
כאשר מדובר במטע ותיק או במחוברים שנצבר בהם פחת, יש להפחית את השפעת הפחת. כאשר עיקר שווי הקרקע נובע מפוטנציאל לשינוי ייעוד, המחוברים נבחנים בדרך כלל כשימוש ביניים לתקופה הצפויה עד לשינוי הייעוד.
נכס בנוי שהשימוש המיטבי בו הוא הריסה
לעיתים קיים מבנה על הקרקע, אך מבחינה כלכלית השימוש המיטבי הוא הריסתו והקמת מבנה חדש. במקרים אלה השווי ייבחן בעיקר כשווי קרקע ריקה, בתוספת תרומה אפשרית של המבנה הקיים.
התרומה עשויה לנבוע מארבעה מקורות:
- הכנסה משימוש ביניים עד למימוש הבנייה החדשה.
- חיסכון אפשרי במס רכישה.
- חיסכון באגרות בנייה ופיתוח ביחס לבנייה הקיימת.
- חיסכון בעלויות חיבור לתשתיות עירוניות.
האם שמאי מקרקעין רשאי לסטות מהתקן?
כן. התקן אינו מבטל את שיקול הדעת המקצועי של שמאי המקרקעין. כאשר קיימת הצדקה מקצועית, ניתן לסטות מהוראותיו או מהמלצותיו. עם זאת, יש לפרט את מהות החריגה ואת הסיבה לה בפרק העקרונות, הגורמים והשיקולים בשומה.
למה תקן 3.1 חשוב לבעלי קרקעות?
הערכת קרקע אינה מסתכמת בהכפלת מספר המטרים במחיר ממוצע. השווי מושפע ממכלול רחב של גורמים: תכנון, זכויות בנייה, טופוגרפיה, פיתוח, שימוש מיטבי, מע"מ, עלויות הקמה, רווח יזמי, פוטנציאל לשינוי ייעוד ולעיתים תרומת מחוברים חקלאיים.
שומה מקצועית מאפשרת לבעל הקרקע להבין:
- מהו הייעוד התכנוני התקף ומהן זכויות הבנייה.
- אילו עסקאות השוואה רלוונטיות לשווי הקרקע.
- אילו התאמות נדרשו וכיצד הן השפיעו על השווי.
- האם קיימת הצדקה לבצע תחשיב חילוץ.
- מה משמעותו של פוטנציאל תכנוני ומהי רמת הוודאות שלו.
- האם קיימת תרומה כלכלית למטעים, לחממות או למחוברים אחרים.
- האם השימוש המיטבי במבנה קיים הוא המשך השימוש או הריסה ובנייה מחדש.
שאלות נפוצות על תקן 3.1
האם תקן 3.1 חל על דירות מגורים?
לא. תקן 3.1 עוסק בעיקר בקרקע ובמרכיב הקרקע בנכס בנוי. הערכת דירות ונכסים בנויים מוסדרת במסגרת תקן 2.1.
מהי הגישה המועדפת להערכת שווי קרקע?
ככל שניתן לאתר עסקאות מתאימות, גישת ההשוואה היא הגישה המועדפת. היא מבוססת על ניתוח עסקאות בקרקעות דומות וביצוע התאמות למאפייני הנכס הנשום.
כמה עסקאות השוואה נדרשות לפי התקן?
ככלל, יש להסתמך על שלוש עסקאות מכר רלוונטיות לפחות, הסמוכות ככל האפשר למועד הקובע ודומות לקרקע הנשומה מבחינה פיזית, תכנונית וקניינית.
מה משמעות רף ההתאמות של 35%?
סכום ההתאמות בערך מוחלט בעסקת השוואה רלוונטית לא יעלה על 35%. עסקה החורגת מהרף עשויה לשמש כנתון מסייע, אך באיכות נמוכה יותר ובמשקל מתאים.
מהו תחשיב חילוץ?
תחשיב חילוץ הוא שיטה להערכת שווי הקרקע באמצעות הערכת שווי הנכס כבנוי והפחתת מרכיב היזמות, עלויות הבנייה והוצאות רלוונטיות נוספות.
מתי רמת התוקף של תחשיב חילוץ נמוכה?
כאשר שווי הקרקע שחושב נמוך מ־20% מהשווי הבנוי ללא מע"מ, רמת התוקף של גישת החילוץ נחשבת נמוכה בשל הרגישות הגבוהה של התוצאה.
האם ניתן להעריך פוטנציאל הפשרה של קרקע חקלאית?
במקרים המתאימים ניתן לבחון גם תחשיב היוון לשווי עתידי צפוי, בעיקר כאשר קיים הליך תכנוני מתקדם. המשקל שיינתן לתחשיב תלוי ברמת הוודאות ובמשך הדחייה הצפוי.
האם מטע או חממה מוסיפים לשווי הקרקע?
לעיתים כן. יש לבחון את התרומה הכלכלית של המחוברים החקלאיים לפי הכנסות צפויות, עלויות הקמה, יתרת החיים הכלכליים ופחת שנצבר.
סיכום: תקן 3.1 יוצר מסגרת מקצועית להערכת קרקע
תקן 3.1 מסדיר את אופן הערכת השווי של קרקעות בייעודים הסחירים הנפוצים ושל קרקע חקלאית ובלתי מתוכננת. התקן מעניק עדיפות לגישת ההשוואה, מסדיר את אופן ביצוע ההתאמות, מגדיר את השימוש בתחשיב חילוץ ומחדד את אופן בחינת הפוטנציאל התכנוני והמחוברים החקלאיים.
שומת קרקע מקצועית מחייבת ניתוח פרטני של הנכס. אין תחליף לבחינת התכניות החלות, זכויות הבנייה, מצב הרישוי, מאפייני הקרקע, עסקאות ההשוואה והנסיבות המיוחדות של כל מקרה.
| צריכים הערכת שווי מקצועית לקרקע, מגרש, נחלה, משק חקלאי או נכס המיועד להריסה ובנייה מחדש? מושקה שמאות מקרקעין: גל מושקה, שמאי מקרקעין מומחה שירות אישי, מקצועי ועבודה מידית. |
מקור מקצועי והבהרה
המאמר מבוסס על תקן מספר 3.1 בדבר יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לקרקע למגורים, תעסוקה, תעשייה, מלאכה, מסחר ולקרקע חקלאית, שפורסם באתר משרד המשפטים. המאמר נועד להנגשת מידע מקצועי לציבור ואינו מחליף עיון בנוסח התקן או בדיקה שמאית פרטנית.
