תקן 2.1 בשמאות מקרקעין: גישות השומה להערכת נכסים בנויים

תקן 2.1 בשמאות מקרקעין הוא תקן מרכזי המסדיר את אופן הערכת השווי של נכסים בנויים. התקן קובע אילו גישות שומה מתאימות לסוגי נכסים שונים, כיצד יש ליישם אותן, איזה מידע נדרש להציג בתחשיב וכיצד יש לשקלל את התוצאות כאשר נעשה שימוש ביותר מגישה אחת.

התקן חשוב לכל מי שמעוניין להבין כיצד שמאי מקרקעין מעריך דירת מגורים, בית פרטי, בניין מגורים, משרד, נכס מסחרי, מבנה תעשייה או בית מלאכה. הערכת שווי מקצועית אינה מבוססת על תחושת בטן או על מחיר ממוצע כללי באזור. היא מחייבת בחינה של נתוני שוק, ניתוח עסקאות, התאמות בין נכסים ושימוש בגישה המתאימה למאפייני הנכס.

במאמר זה נסביר מהו תקן 2.1, על אילו נכסים הוא חל, מהן שלוש גישות השומה המרכזיות וכיצד מתבצעת הערכת שווי המבוססת על נתונים.

חשוב לדעת: תקן 2.1 מחליף את תקן 2.0 הישן. לפי סעיף התחילה בנוסח התקן, הוא חל מיום 1.7.2025 ואילך.

מהו תקן 2.1 בשמאות מקרקעין?

שמו המלא של התקן הוא: תקן מספר 2.1 בדבר יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים בנויים למגורים, תעסוקה, תעשייה ומסחר.

מטרת התקן היא ליצור מסגרת מקצועית ברורה להערכת שווי זכויות בעלות וחכירה בנכסים בנויים. התקן אינו קובע מחירון אחיד לנכסים ואינו מחליף את שיקול הדעת המקצועי של שמאי המקרקעין. הוא מגדיר כיצד נכון לבחור את שיטת ההערכה, אילו נתונים יש לנתח וכיצד יש להציג את התחשיב.

במילים פשוטות: התקן מסביר כיצד עוברים מנתוני השוק אל מסקנת השווי.

על אילו נכסים חל תקן 2.1?

תקן 2.1 חל על שומות לזכויות הבעלות והחכירה בנכסים הבנויים הבאים:

‏• דירות מגורים.

‏• נכסי תעסוקה: משרדים ונכסי היי-טק.

‏• מבני תעשייה ומלאכה.

‏• נכסים מסחריים.

התקן אינו חל על מגרשים ריקים, שעליהם חל תקן 3. הוא אינו חל גם על נכסים שהשימוש המיטבי בהם הוא במובהק הריסת המבנה הקיים. ביחס לנכסים המצויים בשלבי בנייה ראשוניים, שמאי המקרקעין רשאי לבחור אם להחיל את תקן 3 או את תקן 2.1 בהתאם לנסיבות. לגבי פרויקטים בנויים של מגורים עסקיים מניבים, כגון מקבץ דיור, דיור מוגן או פרויקט דיור להשכרה, התקן אינו מחייב.

שלוש גישות השומה המרכזיות

תקן 2.1 מתייחס לשלוש גישות השומה הבסיסיות, המכונות גם גישות השומה המסורתיות:

‏1. גישת ההשוואה: הערכת הנכס על בסיס עסקאות, מחירי היצע ומחירים אחרים למכר זכויות בנכסים דומים.

‏2. גישת היוון ההכנסות: הערכת הנכס על בסיס ניתוח והיוון של זרם הכנסות עתידי צפוי.

‏3. גישת העלויות: הערכת הנכס באמצעות ניתוח שווי הקרקע, עלויות ההקמה ומרכיב היזמות, תוך התחשבות בפחת שנצבר.

לא כל גישה מתאימה באותה מידה לכל נכס. קונה של דירת מגורים פועל אחרת מקונה של חנות מושכרת או מבנה תעשייה. לכן, התקן בוחן את מידת הרלוונטיות של כל גישה בהתאם לאופן שבו שחקנים בשוק, ובעיקר קונה מרצון, מקבלים החלטות בפועל.

רמת התוקף של גישות השומה לפי סוג הנכס

המונח "תוקף" מתייחס למידת ההתאמה של גישת השומה לחשיבה האופיינית של קונה מרצון בשוק. ככל שהגישה מדמה באופן טוב יותר את דרך החשיבה של הקונה הסביר, כך מיוחסת לה רמת תוקף גבוהה יותר.

סוג הנכס	גישות בעלות תוקף גבוה	גישות בעלות תוקף בינוני	גישות בעלות תוקף נמוך
דירה בבנייה רוויה	גישת ההשוואה
יחידת דיור צמודת קרקע	גישת ההשוואה	גישת העלויות
בניין מגורים	גישת ההשוואה		גישת העלויות
משרד או תא מלאכה המהווה יחידה בבניין	גישת ההשוואה	גישת היוון ההכנסות	גישת העלויות
בניין תעסוקה, תעשייה ומלאכה	גישת ההשוואה גישת היוון ההכנסות	גישת העלויות
נכסים מסחריים	גישת ההשוואה גישת היוון ההכנסות		גישת העלויות

ככלל, שומת שווי זכויות הבעלות או החכירה תבוצע בכל גישות השומה בעלות התוקף הגבוה או הבינוני. כאשר גישה כזו אינה רלוונטית לדעת השמאי או שלא ניתן ליישם אותה, יש לנמק זאת בפרק העקרונות, הגורמים והשיקולים. אם נעשה שימוש ביותר מגישה אחת, יש לשקלל את התוצאות.

גישת ההשוואה:

הגישה המרכזית להערכת דירות ונכסים בנויים

גישת ההשוואה מבוססת על ניתוח עסקאות השוואה, מחירי היצע ומחירים אחרים למכר זכויות בנכסי מקרקעין דומים לנכס הנשום. זו הגישה המרכזית בהערכת דירות מגורים, אך היא בעלת חשיבות גם בהערכת בתים פרטיים, משרדים, חנויות, נכסי תעסוקה ומבני תעשייה.

הרעיון ברור: קונה מרצון בוחן אילו נכסים דומים נמכרו באזור, מה היו מאפייניהם ומהו המחיר ששולם עבורם. לאחר מכן נבחנים ההבדלים בין עסקאות ההשוואה לבין נכס נשוא השומה.

כמה עסקאות השוואה נדרשות?

לפי תקן 2.1, יישום גישת ההשוואה ייעשה על בסיס שלושה מחירים בעסקאות השוואה רלוונטיות לפחות. עסקאות אלה צריכות לעמוד בשני תנאים מרכזיים:

‏• מועד ביצוע העסקה לא ירחק משנתיים לפני או אחרי המועד הקובע לשומה.

‏• נכסי ההשוואה יהיו דומים לנכס הנשום במאפיינים הפיזיים והתכנוניים, וככל האפשר יהיו מצויים בסביבה שבה רמת המחירים ומאפייני הביקוש דומים.

מחירי מכר בעסקאות שהושלמו עדיפים על מחירי היצע ועל ערכי שווי שנקבעו בשומות אחרות, משום שהם מבטאים מפגש ממשי בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון.

מהן פעולות התאמה?

ברוב המקרים אין בנמצא נכס השוואה הזהה לחלוטין לנכס הנשום. לכן, שמאי המקרקעין מבצע פעולות התאמה. ההתאמה יכולה להתבצע באמצעות מקדם גדול או קטן מ-1.0 או באמצעות חיבור או חיסור של סכום כספי. ככל שניתן, נכון לחלץ את ההתאמות מנתוני השוק.

בין היתר, ניתן לבצע התאמות בגין:

‏• מיקום.

‏• מועד העסקה והשינוי במחירי השוק לאורך זמן.

‏• שטח הנכס.

‏• קומה ומעלית.

‏• חניה ומחסן.

‏• מצב פיזי ורמת גמר.

‏• זכויות בנייה.

‏• מאפיינים תכנוניים ומשפטיים.

לאחר ביצוע ההתאמות מתקבל מחיר מתואם. מחיר זה מבטא את המחיר הסביר של נכס ההשוואה אילו נתוניו היו דומים לנתוני הנכס הנשום.

מהו רף ההתאמות של 35%?

אחד החידודים החשובים בתקן 2.1 הוא מבחן כמותי לבחינת מידת הדמיון בין נכס ההשוואה לבין הנכס הנשום.

סכום הערכים המוחלטים של שיעורי ההתאמה לא יעלה על 35%. כאשר נדרשות התאמות בהיקף גבוה יותר, העסקה אינה נחשבת עסקת השוואה רלוונטית באיכות הגבוהה ביותר. ניתן עדיין להציג אותה ככלי עזר או כנתון באיכות נמוכה יותר, אך יש לייחס לה משקל מתאים.

גם כאשר התאמה אחת חיובית והתאמה אחרת שלילית, בוחנים את סכום ההתאמות בערך מוחלט. בדרך זו ניתן לזהות עסקאות המתייחסות לנכסים שונים מדי מהנכס הנשום.

האם ניתן להשתמש בעסקה שנעשתה בנכס עצמו?

כן. כאשר בוצעה עסקה בנכס הנשום עצמו בתנאי שוק רגילים ובסמיכות למועד הקובע, מדובר בדרך כלל בנתון השוואה איכותי במיוחד. ברוב המקרים אין צורך לבצע התאמות פיזיות או תכנוניות לנכס עצמו, למעט התאמה לזמן ככל שנדרש.

שימוש במחירי היצע ובנתונים באיכות נמוכה יותר

לא תמיד קיימות שלוש עסקאות השוואה מתאימות. במקרים כאלה, או כאשר הדבר תורם לביסוס מסקנת השווי, ניתן להרחיב את בסיס הנתונים ולהשתמש גם בנתונים שאיכותם פחותה:

‏• עסקאות שבוצעו במרחק של יותר משנתיים מהמועד הקובע.

‏• עסקאות שרמת הדמיון שלהן לנכס הנשום נמוכה יותר וסכום ההתאמות בהן עולה על 35%.

‏• מחירי היצע של נכסים המפורסמים למכירה.

‏• ערכי שווי שנקבעו בשומות מקרקעין אחרות לזכויות דומות ולנכסים דומים.

בשימוש במחיר היצע יש להביא בחשבון התאמה נוספת המשקפת את פוטנציאל ההפחתה במחיר כתוצאה ממשא ומתן. כאשר נעשה שימוש בשומה אחרת, יש לזכור כי מדובר בהערכת מומחה שלא עברה בהכרח את מבחן השוק. התקן מציין כי ניתן לתת משקל גבוה יותר לשומות שנערכו במסגרת הליך שיפוטי או מעין שיפוטי, כגון החלטות של ועדת ערר או שומות מכריעות.

גישת היוון ההכנסות: הערכת נכסים מניבים

גישת היוון ההכנסות היא שיטה להערכת שווי המבוססת על ניתוח והיוון של זרם הכנסות עתידי צפוי. היא מתאימה במיוחד לנכסים עסקיים בנויים, כגון נכסים מסחריים, משרדים, מבני תעסוקה, תעשייה ומלאכה.

בנכסים אלה, תזרים ההכנסות הצפוי מדמי שכירות הוא מרכיב מרכזי בהחלטתו של קונה מרצון. לעומת זאת, בנכסי מגורים קיימים גם מרכיבי תועלת אישיים, ולכן גישת היוון ההכנסות מתאימה להם פחות.

נוסחת הבסיס: שווי הנכס = דמי שכירות שנתיים ראויים / שיעור היוון כולל

לדוגמה: כאשר דמי השכירות השנתיים הראויים מסתכמים ב-120,000 ש"ח ושיעור ההיוון הכולל הוא 6%, השווי המתקבל בגישה זו הוא 2,000,000 ש"ח.

כיצד נקבעים דמי השכירות הראויים?

דמי השכירות הראויים אינם בהכרח דמי השכירות המשולמים בפועל. לפי התקן, יש לקבוע אותם באמצעות השוואה לשלושה מחירי שכירות בנכסים דומים לפחות. ניתן לבחון:

‏• מחירי השכירות המשולמים בנכס הנשום עצמו.

‏• מחירי שכירות בנכסים דומים.

‏• מחירי היצע להשכרה בנכסים דומים.

במידת הצורך יש לבצע התאמות למחירי השכירות. דמי השכירות הראויים ייקבעו כממוצע או כממוצע משוקלל של דמי השכירות המתואמים, בהתאם לשיקול דעתו המקצועי של השמאי.

מהו שיעור היוון כולל?

שיעור ההיוון הכולל מחולץ מנתוני השוק באמצעות בחינת היחס בין התשואה השנתית לבין שווי זכות הבעלות בנכסים עסקיים. הוא מגלם משתנים רבים, ובהם סיכון, נזילות, תפוסה, פחת, עלויות ניהול ושינויים אפשריים בשווי הנכס. מאחר שהוא מבטא יחס כולל, אין להפחית פעם נוספת הוצאות שכבר מגולמות בו.

בנכס הכולל מספר תזרימי הכנסה שונים יש להפריד בין מרכיבי ההכנסה ולהוון כל חלק לפי שיעור ההיוון המתאים לו.

מה קורה כאשר דמי השכירות בפועל

שונים מדמי השכירות הראויים?

כאשר דמי השכירות בפועל שונים מדמי השכירות המקובלים בשוק, יש לבחון אם קיים יתרון כלכלי או חיסרון כלכלי למשכיר. לדוגמה: חוזה שכירות נמוך ממחירי השוק עלול ליצור חיסרון זמני לבעל הנכס. מנגד, חוזה המעניק הכנסה גבוהה מהמקובל עשוי ליצור יתרון כלכלי לתקופה מוגדרת. ההשפעה נבחנת לפי תנאי החוזה ומשך התקופה הרלוונטית.

גישת העלויות: קרקע, בנייה ויזמות

גישת העלויות היא שיטה להערכת שווי המבוססת על ניתוח מרכיבי עלות הקמת הנכס בניכוי פחת שנצבר. מרכיבי העלות הם: קרקע, בנייה ויזמות.

הגישה רלוונטית בעיקר בסוגי נכסים שבהם קונה פוטנציאלי עשוי לשקול חלופה של הקמת נכס דומה במקום רכישת המבנה הקיים. לדוגמה: בית פרטי, בניין מגורים או מבנה תעשייה. לעומת זאת, ברכישת דירה בבניין משותף, חלופת הקמת המבנה אינה מעשית בדרך כלל בעיני הקונה.

כיצד מתחשבים בפחת?

כאשר המבנה צבר פחתים, ניתן ליישם את גישת העלויות באחת משתי דרכים:

‏• להעריך את שווי הנכס כחדש ולאחר מכן להפחית את השפעת הפחת בעיני קונה מרצון באמצעות מקדם או סכום כספי.

‏• להעריך את מרכיבי העלות כאשר מעלות הבנייה מנוכה הפחת ומרכיב היזמות מופחת בהתאם.

שמאי המקרקעין יבחר בדרך המדמה באופן נאמן יותר את חשיבתו של קונה מרצון.

מהי השבחת יתר?

השבחת יתר היא מצב שבו קיימת השקעה מוגזמת במחוברים ביחס לטעמי השוק. לדוגמה: בית מגורים צמוד קרקע שנבנה ברמת גמר מפוארת מאוד באזור שבו רוכשים אינם מוכנים לשלם את מלוא עלות ההשקעה. במקרה כזה אין להוסיף אוטומטית את מלוא העלות לשווי. יש לבחון את תרומת ההשקעה בעיני קונה מרצון.

עלות תחליף לעומת עלות תעתיק

בנכס ותיק או ייחודי, עלות הבנייה תוערך לפי עלות תחליף: העלות להקמת מבנה מודרני המניב תועלת דומה לנכס הנשום. אין הכרח לחשב את העלות המדויקת של שחזור המבנה המקורי על כל פרטיו, המכונה עלות תעתיק.

מה צריך להופיע בתחשיב לפי גישת העלויות?

בתחשיב יש לפרט את הערך הכספי המיוחס לכל אחד משלושת המרכיבים:

‏• שווי מרכיב הקרקע.

‏• עלויות ההקמה או הבנייה, לרבות הפחת ככל שנצבר.

‏• מרכיב היזמות.

בנכסים עסקיים יש לפרט את מרכיבי העלויות ללא מע"מ. בנכסים הפונים לצרכנים פרטיים יש לציין את מרכיבי העלות הכוללים מע"מ. כאשר עלות הבנייה מבוססת על מקור נפוץ, כגון מחירון או מחשבון עלויות, יש לציין את המקור ואת ההתאמות שבוצעו.

כיצד משלבים בין גישות השומה?

כאשר נעשה שימוש ביותר מגישת שומה אחת, אין להסתפק בהצגת מספר תוצאות נפרדות. יש לבצע שקלול מקצועי של התוצאות.

המשקל שניתן לכל גישה תלוי במספר גורמים:

‏• מידת ההתאמה של הגישה לסוג הנכס.

‏• כמות הנתונים הקיימים.

‏• איכות הנתונים ומהימנות מקורות המידע.

‏• מצבו הפיזי של הנכס.

‏• מצב השוק במועד הקובע.

לדוגמה: בנכס מסחרי עם נתוני שכירות ותשואה מהימנים, גישת היוון ההכנסות עשויה לקבל משקל משמעותי. בדירת מגורים בבנייה רוויה, גישת ההשוואה תהיה בדרך כלל הגישה המרכזית.

האם ניתן להשתמש בשיטות נוספות?

התקן מאפשר להיעזר בשיטות או בנתונים בעלי תוקף נמוך כאשר יש בכך תרומה לביסוס השומה, ובלבד שהם יתווספו לגישות המקובלות ולא יחליפו אותן ללא הצדקה. לדוגמה: מכפילים, מקדמי סבירות, עסקאות המשמשות כרף מינימלי או מקסימלי, ידיעות מהעיתונות או הערכות של מומחים בלתי תלויים בשיטת דלפי.

שימוש בגישה שאינה כלולה בטבלת התקן, כגון הערכת דירה בגישת היוון ההכנסות, ייעשה רק במקרים חריגים ובכפוף להנמקה בפרק העקרונות, הגורמים והשיקולים.

האם שמאי רשאי לסטות מהתקן?

כן. תקן 2.1 אינו מבטל את שיקול הדעת המקצועי של שמאי המקרקעין. כאשר קיימת הצדקה מקצועית, ניתן לסטות מהוראות התקן או מהמלצותיו. עם זאת, יש לפרט את מהות החריגה ואת הסיבה לה במסגרת פרק העקרונות, הגורמים והשיקולים בשומה.

למה תקן 2.1 חשוב לבעל נכס?

תקן 2.1 חשוב לא רק לשמאי מקרקעין. הוא מעניק לבעל הנכס, לרוכש, למוכר ולעורך הדין מסגרת ברורה להבנת השומה. שומה מקצועית מאפשרת להבין:

‏• אילו עסקאות נבחנו.

‏• מדוע נבחרו דווקא עסקאות מסוימות.

‏• אילו התאמות בוצעו.

‏• מהו משקלם של מחירי היצע.

‏• האם נעשה שימוש בדמי שכירות ראויים.

‏• כיצד נבחן שיעור ההיוון.

‏• האם הובאו בחשבון עלויות בנייה ופחת.

‏• כיצד שוקללו התוצאות.

המידע חשוב במיוחד בהערכת שווי לצורך רכישה או מכירה, ירושה, גירושין, פירוק שיתוף, התחשבנות בין בעלי זכויות, הערכת נכס מסחרי והליכים משפטיים.

שאלות נפוצות על תקן 2.1

האם תקן 2.1 חל על מגרש ריק?

לא. תקן 2.1 עוסק בנכסים בנויים. הערכת קרקע פנויה מוסדרת במסגרת תקן 3.

מהי הגישה המרכזית להערכת שווי דירה?

בדירת מגורים בבנייה רוויה, גישת ההשוואה היא הגישה בעלת התוקף הגבוה. שמאי המקרקעין מנתח עסקאות בדירות דומות ומבצע התאמות לפי מאפייני הנכס.

כמה עסקאות השוואה נדרשות?

ככלל, גישת ההשוואה תיושם על בסיס שלוש עסקאות מכר רלוונטיות לפחות. כאשר אין די עסקאות מתאימות, ניתן להיעזר גם בנתונים נוספים תוך מתן משקל מתאים לאיכותם.

האם אפשר להשתמש במחירי דירות שמפורסמות בלוחות?

כן. עם זאת, מחירי היצע אינם שווי ערך לעסקאות מכר שהושלמו. בעת השימוש בהם יש להביא בחשבון את פוטנציאל ההפחתה במחיר במהלך משא ומתן.

מה משמעות רף ההתאמות של 35%?

כאשר סכום ההתאמות בערך מוחלט עולה על 35%, נכס ההשוואה אינו נחשב עסקת השוואה רלוונטית באיכות הגבוהה ביותר. ניתן להציג אותו כנתון מסייע ולייחס לו משקל מתאים.

האם ניתן להשתמש בעסקה שבוצעה לאחר המועד הקובע?

כן. עסקת השוואה רלוונטית יכולה להתבצע עד שנתיים לפני או אחרי המועד הקובע, בכפוף לבחינת הדמיון ולביצוע ההתאמות הנדרשות.

מתי משתמשים בגישת היוון ההכנסות?

גישת היוון ההכנסות מתאימה בעיקר לנכסים עסקיים בנויים, כגון נכסים מסחריים, משרדים, מבני תעסוקה, תעשייה ומלאכה.

האם עלות שיפוץ גבוהה מעלה את שווי הנכס באותו סכום?

לא בהכרח. שמאי המקרקעין בוחן את תרומת ההשקעה בעיני קונה מרצון. במקרים של השבחת יתר, השוק אינו מחזיר בהכרח את מלוא עלות השיפוץ או הבנייה.

סיכום: תקן 2.1 מחבר בין נתוני השוק למסקנת השווי

תקן 2.1 מסדיר את אופן הערכת השווי של נכסים בנויים באמצעות שלוש גישות מרכזיות: גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות וגישת העלויות.

התקן מדגיש את חשיבותם של נתוני שוק מהימנים, עסקאות השוואה רלוונטיות, התאמות מקצועיות, ניתוח דמי שכירות, בחינת עלויות בנייה ושקלול מנומק של התוצאות.

שומת מקרקעין מקצועית אינה מסתכמת במספר סופי. מדובר בתהליך מסודר המבוסס על איסוף מידע, ביקור בנכס, ניתוח מאפייניו ובחירת הגישה המתאימה ביותר למטרת השומה.

מקור מקצועי

המאמר מבוסס על תקן מספר 2.1 בדבר יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים בנויים למגורים, תעסוקה, תעשייה ומסחר, שפורסם על ידי מועצת שמאי המקרקעין והוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים.

המאמר נועד להנגשת מידע מקצועי לציבור ואינו מחליף עיון בנוסח התקן הרשמי או בדיקה שמאית פרטנית של נכס מסוים.