כאשר בנק, חברת ביטוח או גוף מימון אחר נותנים אשראי כנגד נכס, הם רוצים ודאות: מה באמת שווה הנכס שממושכן לטובתם, ועד כמה אפשר לסמוך עליו כבטוחה לאורך זמן. כאן נכנסת לתמונה שומה לבטוחה לאשראי לפי תקן 19: שומה מפורטת, שמרנית, ומותאמת לצורכי נותן האשראי.
במאמר זה אני מסביר בצורה מקצועית את העקרונות של תקן 19: מהי שומה לבטוחה, מה ההבדל בין "שווי שוק" ל"ערך למטרת בטוחה", אילו סעיפים חייבים להופיע בדוח, ואיך ניגשים לעבודה בשטח.
מהי שומה לבטוחה לאשראי ולמי היא מיועדת
שומה לבטוחה לאשראי היא דוח שמאי מפורט, שבו שמאי מקרקעין מעריך את שווי הנכס כאשר הוא משמש בטוחה להלוואה או לאשראי:
למשל: ליווי בנקאי, אשראי עסקי, הנפקת אג"ח, בטוחות לחברת ביטוח ועוד.
חשוב להדגיש:
- התקן נוגע בעיקר לנכסים מסחריים, מניבים, מגרשים, פרויקטים וכו'.
- הוא לא חל על שומות לדירות מגורים למשכנתא רגילה.
הגישה היא לא רק "כמה שווה הנכס בשוק", אלא: כמה ניתן להתבסס עליו כבטוחה, גם בתרחישים פחות נוחים.
שווי שוק לעומת ערך למטרת בטוחה
אחד המושגים המרכזיים בתקינה הוא ההבחנה בין שני ערכים שונים:
שווי שוק
"שווי השוק" הוא הסכום הסביר שבו היו נמכרות הזכויות בנכס בין קונה מרצון למוכר מרצון, ללא אילוץ, אחרי חשיפה סבירה בשוק, כאשר שני הצדדים פועלים מתוך ידע, שיקול דעת וללא כפייה.
זהו הערך הקלאסי ברוב שומות המקרקעין.
ערך למטרת בטוחה
במקרים מסוימים השמאי מעריך גם "ערך למטרת בטוחה":
זהו ערך שמרני יותר, שמנקה מתוך שווי השוק את כל רכיבי השווי הספקולטיביים, למשל:
- פוטנציאל תכנוני עתידי לא מאושר.
- ציפייה להכשיר חריגות בנייה.
- זכויות שאינן ניתנות לשעבוד.
- חלקים בנכס שהשמאי לא ביקר בהם בפועל.
המטרה: לתת לבנק או לגוף המממן "רצפה" בטוחה, שמתאימה למצבי שוק מאתגרים ולא רק ליום שמשי בשוק הנדל"ן.
מבנה שומה לבטוחה לאשראי לפי התקן
תקן 19 דורש ששומה לבטוחה תהיה ברמה של שומת מקרקעין מלאה, עם כמה דגשים ותוספות. בין היתר השומה כוללת:
סוג השומה ומטרתה
- ציון מפורש שמדובר ב"שומת מקרקעין מלאה".
- זיהוי ברור של הנכס כבר בשורת הנדון.
- זהות מזמין השומה, תפקידו והקשר שלו לנכס.
- מטרת השומה: בטוחה למתן אשראי / הנפקת אגרות חוב.
המועד הקובע וביקור בנכס
- ציון "המועד הקובע לשומה" בתאריך ברור.
- המועד הקובע צריך להיות סמוך למועד עריכת השומה, עד 3 חודשים בדרך כלל.
- השמאי חייב לבקר בנכס, לציין תאריך ביקור וזהות מציג הנכס.
- ככלל: הביקור ייערך בכל חלקי הנכס. אם יש חלקים שלא ניתן להיכנס אליהם, הדבר מצוין במפורש, ובערך למטרת בטוחה חלקים אלה לא מובאים בחשבון.
זיהוי הנכס ופרטי רישום
השומה כוללת פרטי זיהוי מלאים:
- גוש, חלקה, תת חלקה / מגרש.
- כתובת מלאה.
- זיהוי באמצעות תשריטים: בית משותף, תשריט הסכם שיתוף, תשריט תכנית, תיאור חוזי ועוד.
אם הנכס לא ניתן לזיהוי מלא במסמכים – השמאי מציין זאת.
תיאור הנכס, הסביבה והמצב התכנוני
תיאור הנכס והסביבה
השמאי מתאר:
- את הסביבה הפיזית: אזור, נגישות, שימושים סביבתיים, אופי מסחרי/מגורים וכו'.
- את הנכס עצמו: סוג שימוש, שטחים, גיל המבנה, מצב פיזי, סטנדרט, תשתיות.
מצורפת גם מפת איתור ותצלומים: חזית, פנים הנכס, ובנכס עסקי – גם שילוט העסק.
המצב התכנוני
בפרק המצב התכנוני מתועדים:
- התכניות החלות על הנכס.
- זכויות הבניה המאושרות.
- שימושים חורגים פעילים או פקעו ב־7 השנים האחרונות.
- טבלת זכויות בנייה: לכל מפלס, כמה שטח עיקרי ושירות יש בתכנית, כמה בהיתר, ומה יתרת הזכויות.
- כל ספק תכנוני או פרשני – נרשם ומוסבר.
אם יש חשש לזיהום קרקע (למשל שימושים תעשייתיים, תחנת דלק לשעבר, חוות דעת של המשרד להגנת הסביבה) – הדבר חייב להיות מצוין במפורש.
הזכויות בנכס, חוזי שכירות ומידע משפטי
תקן 19 נותן משקל גדול למצב המשפטי של הנכס, במיוחד כשמדובר בבטוחה לאשראי.
זכויות קנייניות ורישום
- השמאי מוציא נסח רישום עדכני (עד 2 חודשים לפני המועד הקובע).
- מפרט משכנתאות, שעבודים, עיקולים, זיקות הנאה, הפקעות, הערות אזהרה, הערות על זיהום קרקע ועוד.
- בנכסים של רמ"י או חברה משכנת: נעזר באישור זכויות עדכני, או בחוזה חכירה/פיתוח, ופורש את תנאי החכירה: תקופה, מטרת שימוש, דמי חכירה, תנאים מיוחדים.
חוזי שכירות ונכסים מניבים
בנכס מניב השמאי:
- מעיין בחוזי השכירות ורושם מי המחזיקים, מה זכויותיהם ומה הקשרם לבעלים.
- מרכז את נתוני ההשכרה בטבלה: שוכר, שטח, דמי שכירות, משך חוזה, אופציות.
- מציין שיעור תפוסה ושטחים פנויים.
- בודק (מול רואה החשבון) שדמי השכירות משולמים בפועל.
- מתייחס לדמי ניהול: סבירים או לא, ובמקרה של חברת ניהול קשורה – דורש דוח הכנסות–הוצאות מאומת.
בנוסף מתועדים:
- הסכמי שיתוף בין בעלים.
- קיומם של דיירים מוגנים.
- הפקעות שטרם מומשו.
- התחייבויות לרשות מקומית, הסכמי בנייה או פיתוח עם צדדים שלישיים.
עקרונות שמאות וגישה שמרנית בערך למטרת בטוחה
שימוש בגישות השומה
בשומה לבטוחה השמאי משתמש בגישות בעלות תוקף גבוה:
- גישת השוואת עסקאות.
- גישת היוון הכנסות לנכסים מניבים.
במקרים רבים השמאי ישלב בין הגישות. אם יש פער גדול בין התוצאות (למשל יותר מ־20%) – הוא חייב להסביר למה.
גישה שמרנית בעת קביעת ערך למטרת בטוחה
בערך למטרת בטוחה ננקטות הנחות שמרניות:
- מתבססים על תכניות מאושרות, בלי להכניס "חלומות" תכנוניים שעלולים לא להתממש.
- לא מניחים אוטומטית הארכת חכירה, אלא אם זה מעוגן פורמלית.
- לא כוללים בנייה בלתי חוקית כחלק מהערך הבטוח.
- אם יש שימוש חורג באזור שהשתנה לאורך השנים, השמאי יכול לשקלל את הסיכוי להמשך שימוש חורג, אבל רק עם נימוק מקצועי ויחד עם העלויות הצפויות (היטל השבחה, דמי היתר וכו').
זכויות שאינן ניתנות לשעבוד – ומה עושים איתן
תקן 19 קובע כי קיימות זכויות שלא ראוי לכלול בערך למטרת בטוחה, למשל:
- זכות דיירות מוגנת.
- החזקה ללא הסכם מוסדר.
- חלקים מנכס שלא ניתנים למכירה בנפרד: חלק מסוים מדירת מגורים, חלק מנחלה, זכויות בניה לא מוצמדות וכו'.
- נכסים או זכויות שהעברתם לצד שלישי מותנית באישור מיוחד (למשל מקרקעי ייעוד מסוימים).
במקרים כאלה:
- ערך השוק יכול להתחשב בחלק מהציפיות והמציאות בשטח.
- ערך למטרת בטוחה מנקה את הזכויות שלא באמת ניתן לשעבד ולממש, כדי שהבטוחה לא תהיה "על הנייר" בלבד.
הפחתה בגין מימוש כפוי, מיסים ותשלומי חובה
עוד נדבך מרכזי בשומה לבטוחה לאשראי הוא ההבנה שהמימוש – אם יקרה – יהיה לעיתים בתנאים לא אידיאליים.
לכן השמאי מחשב:
מקדם הפחתה
השמאי קובע מקדם הפחתה:
היחס בין מחיר מכירה רגיל לבין מחיר מכירה במימוש כפוי על ידי הגוף המממן.
הוא בוחן למשל:
- סחירות סוג הנכס.
- היקף ההשקעה הכוללת.
- מורכבות הנכס והמיומנות הנדרשת לניהולו.
מיסים ותשלומי חובה במימוש
השמאי מעריך גם:
- מס שבח מקרקעין אפשרי (בלי פטורים והטבות אישיות).
- היטל השבחה צפוי.
- תשלומים לרמ"י או מחכיר אחר: דמי הסכמה, דמי היוון וכו'.
- תשלומים וחובות נוספים שיגיעו לכדי תשלום בעת מכירה.
כך מקבל נותן האשראי תמונה של:
שווי שוק → ערך למטרת בטוחה → ערך לאחר הפחתה למימוש כפוי ומיסים.
ערך כינון לצורכי ביטוח
כאשר הנכס כולל מבנה בעל משמעות, השמאי מעריך גם ערך כינון:
- עלות תחליף להקמת מבנה חדש דומה מבחינת תועלת (לא העתק מושלם), ללא מע"מ.
- ללא מרכיב יזמות וללא פחת פיזי.
הנתון חשוב לצורכי ביטוח ולגופים שמנהלים סיכונים ברמת פורטפוליו בטוחות.
סטייה מהתקן ומה קורה כשחסרים נתונים
תקן 19 מאפשר לשמאי לסטות מחלק מהוראותיו, בתנאי שהוא מנמק בצורה מפורטת.
אבל יש סעיפים "קשיחים" יותר, בעיקר סביב:
- מצב תכנוני.
- מצב משפטי וזכויות.
- מיסוי, הפחתות, ערך למטרת בטוחה.
אם חסרים נתונים לא מהותיים:
- השמאי רשאי לעבוד עם הנחות שמרניות.
אם חסרים נתונים מהותיים:
- השמאי לא אמור לערוך שומה לבטוחה לאשראי, כי גופי המימון מסתמכים עליה להחלטות משמעותיות.
סיכום: למה חשוב לעבוד לפי תקן 19 בשומות לבטוחה
שומה לבטוחה לאשראי היא כלי ניהולי ופיננסי, לא רק חוות דעת תיאורטית.
כאשר היא נערכות לפי תקן 19:
- הבנק או הגוף המממן מבין טוב יותר את סיכוני האשראי.
- הלווה יודע שהשומה מנומקת, שמרנית ומקצועית.
- יש שפה מקצועית אחידה בין שמאים, בנקים, רואי חשבון ורגולטורים.
כשאני, כגל מושקה שמאי מקרקעין מומחה, ניגש לשומה לבטוחה לאשראי, התקן הזה מלווה אותי בכל שלב: מהרגע שאני לומד את המסמכים המשפטיים והתכנוניים, דרך ביקור בשטח וניתוח שוק, ועד פירוק הערך לשווי שוק, ערך למטרת בטוחה, והפחתות בגין מימוש כפוי ומסים.
שאלות נפוצות על שומה לבטוחה לאשראי
האם שומה לבטוחה לאשראי תמיד תצא נמוכה משומת שווי שוק רגילה?
לא תמיד, אבל לעיתים קרובות הערך למטרת בטוחה יהיה נמוך משווי השוק, כי הוא מנטרל רכיבים ספקולטיביים ואי ודאות.
האם ניתן להשתמש באותה שומה לבטוחות מול כמה בנקים?
תקן 19 מניח שהשומה תהיה מנוסחת כך שתוכל לשמש כל ספק אשראי, אך בפועל כל בנק יכול לבקש התאמות או שומה עדכנית מטעמו.
האם שומה לבטוחה טובה רק למימוש?
ממש לא. היא כלי לקבלת החלטות אשראי, קביעת שעור מימון, בדיקת בטוחות, ניהול סיכונים ועוד.
יצירת קשר
אם אתם בעלי נכס, יזמים, חברות או גופים פיננסיים, הזקוקים לשומה מקצועית לבטוחה לאשראי:
אני מזמין אתכם לפנות אליי לייעוץ ראשוני, התאמת סוג השומה לצורך, והכנת דוח מפורט ומקצועי בהתאם לתקינה השמאית העדכנית.
