מושקה שמאות מקרקעין

שמאי פינוי בינוי ושמאי דיירים- 2025

  • ראשי
  • »
  • שמאי פינוי בינוי ושמאי דיירים- 2025
חץ למטה

פינוי בינוי

עדכון לתקן 21 אושר ביום 13.6.2022

תכנית פינוי בינוי נועדה להביא להתחדשות עירונית על ידי פינוי מתחם בו קיימים מבנים ישנים.

לטובת בנית מבנים חדשים.

בעלי הדירות יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, גדולה יותר.

עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה והיזם יקבל זכויות בניה להקמת דירות חדשות ו/או שטחי מסחר חדשים.

התכנית קובעת מנגנון המאפשר לשפר את רווחת בעלי הדירות.

תוך עידוד יזמים פרטיים להשקיע ברכישת זכויות הבנייה בקרקע.

בעסקת פינוי-בינוי היזם למעשה רוכש את הזכות לבנות על מקרקעין בנויים.

היזם מתחייב לפנות את בעלי הדירות המתגוררים במתחם, להרוס את הבניינים הישנים ולבנות בניינים חדשים בצפיפות בניה גדולה יותר.

היחס בין מספר יחידות הדיור המקוריות במתחם, לפני הריסתו, לבין מספר הדירות המתוכננות שיוקמו במתחם.

דוגמה להמחשה: באשקלון, ברחוב גבעתי, קיים מתחם עם 108 יח"ד.

המכפיל המתוכנן הוא 8, זאת אומרת שיקומו בפרויקט החדש 864 יח"ד.

למעשה, כשהמכפיל הוא 8, על דירה ישנה יוקמו 8 דירות חדשות.

זאת אומרת תוספת של 7 דירות חדשות על כל דירה ישנה.

פינוי בינוי (תקן 21.1 בתקינה השמאית) כולל שלושה חלקים כדלקמן:

חלק א: שומת מקרקעין לצורך בדיקת כדאיות כלכלית לתכנית מוצעת לפינוי בינוי.

חלק זה מתייחס לשלב בו מתגבשת פרוגרמה תכנונית למתחם פינוי בינוי.

ומיועד להיות חלק ממסמכי התכנית, המציג את הישימות הכלכלית לתכנית המוצעת.

מסקנת השומה לא תבוטא על ידי סכום שווי הקרקע.

אלא על ידי טבלה המציגה רווח יזמי כפועל יוצא של התכנון המוצע.

בהינתן מדרגות תמורה לבעלי הדירות.

 כמו כן שמאי מקרקעין נדרש לקבוע מהו הרווח היזמי המינימלי המהווה תמריץ ראוי למימוש התכנית.

מחפשים מידע נוסף בנושא התחדשות עירונית?

באתר של הרשות הממשלתית קיים מידע רב בנושא של התחדשות עירונית: פינוי בינוי וגם בנושא תמ"א 38.

לחצו כאן לאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

חלק ב: שומת מקרקעין לצורך בדיקת התמורה לבעלי דירות אופייניות בעסקת פינוי בינוי.

 בעלי הדירות רשאים לפנות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי בינוי.

 כדי שיחליט אם עסקת הפינוי ובינוי המוצעת כדאית כלכלית.

ואם אינה כדאית, באילו תנאים תיחשב כדאית. 

חלק זה יפרט את הסעיפים שעל שמאי פינוי בינוי לכלול בחוות דעתו ואת העקרונות לבחינת התמורות לכלל בעלי הדירות במתחם. 

חלק ג: שומת מקרקעין הנערכת לצורך בדיקת הכדאיות הכלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת במקבץ פינוי בינוי.

בעל דירה שסובר ששווי דירתו גבוה יותר משווי דירה אופיינית במתחם:

רשאי לפנות לשמאי פינוי בינוי כדי שיקבע אם העסקה שהוצעה לו כלכלית. 

חלק זה מפרט את הסעיפים שעל שמאי פינוי בינוי לכלול בחוות דעתו.

ואת העקרונות לבחינת התמורה לבעל דירה מסוימת.

משרדנו מושקה שמאות מקרקעין מבצע שומות לבדיקת כדאיות כלכלית, שמאי פינוי בינוי ושמאי דיירים.

אנו דוגלים בשירות מקצועי, איכותי, שיתוף מלא של הלקוח בפרטים ויחס אישי.

לייעוץ חינם לחצו כאן 

 

ניקוד דירות בתהליך פינוי-בינוי: מדריך לצורך הערכת התמורות והכדאיות הכלכלית

תהליך פינוי-בינוי הוא פרויקט התחדשות עירונית בו בעלי דירות במבנים מיועדים להריסה בוחנים את כדאיות הפרויקט עבורם. ברוב המקרים, בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה כתחליף לדירתם הישנה, כאשר הגודל שלה לא יפחת מזה של הדירה הקיימת, כולל הצמדות כמו חניה ומחסן. בנוסף, בעלי הדירות מקבלים מימון מלא עבור הוצאות שכר הדין בנוגע לדירה החלופית, עד להשלמת המעבר לדירה החדשה, כולל מימון שירותי ההובלה.

מהו ניקוד דירות בפרויקט פינוי-בינוי?

בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי/בינוי-פינוי, התמורה לבעלי הדירות נקבעת דרך משא ומתן מול היזם, והיא תלויה בהסכם שנחתם. כדי להבטיח את זכויות בעלי הדירות, מומלץ לשכור שמאי מקרקעין שילווה את בעלי הדירות לאורך כל הפרויקט. שמאי המקרקעין משתמש בשיטת ניקוד דירות כדי להעריך את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור כל בעל דירה, בהתבסס על סוג וגודל הדירה, שהיא נדרשת להעביר ליזם בתמורה לדירה החדשה.

כיצד מבוצע ניקוד דירות?

הערכת השווי של הדירות בפרויקט פינוי-בינוי נעשית על ידי שמאי מקרקעין המגיע לכל דירה באופן פיזי לצורך הערכת שוויה. בהערכה זו נלקחים בחשבון פרמטרים שונים, כמו שטח הדירה, הקומה בה היא נמצאת, המצב הפיזי שלה, כיווני האוויר, ועוד. השמאי מחשב את הערך היחסי של כל דירה תוך חישוב אחוז השווי שלה ביחס לשווי הכולל של כל הדירות בפרויקט. ככל ששווי הדירה גבוה יותר, כך היא תקבל ניקוד גבוה יותר.

לאחר מכן, השמאי יוצר טבלה המייצגת את ניקוד הדירות החדשות שיבנו על ידי היזם, וזאת על פי תמהיל הדירות המתוכנן. השמאי יכול לקבוע את התמורה לכל בעל דירה לפי הניקוד שהשיג, על בסיס השווי שהוערך לדירה הקיימת.

יתרונות שיטת ניקוד דירות

שיטת ניקוד דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי מציעה יתרונות רבים עבור בעלי הדירות:

  1. הערכה פרטנית ומדויקת: השיטה מאפשרת הערכה פרטנית של שווי כל דירה לפני ובמהלך הפרויקט.
  2. הערכת דירות חדשות: השיטה מתייחסת גם להערכת השווי של הדירות החדשות המוצעות לבעלי הזכויות.
  3. מניעת מחלוקות: השיטה מסייעת למנוע מחלוקות בין בעלי הדירות.
  4. ניהול משא ומתן: בעלי הדירות יכולים לנהל משא ומתן מול היזם על סמך שווי הדירה שלהם.
  5. הוגנות בין בעלי הזכויות: השיטה תורמת להוגנות ולהסכמות בין הדיירים לבין עצמם ובין הדיירים ליזם.

לסיכום

אם אתם חלק מקבוצת דיירים בפרויקט פינוי-בינוי, מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין על מנת להבטיח שהאינטרסים שלכם נשמרים באופן מלא במהלך כל התהליך, ושתהליך הניקוד יתבצע בצורה הוגנת ומדויקת.

פינוי בינוי
שמאי מקרקעין
שמאי מקרקעין מומלץ - גל מושקה

השאירו פרטים

ונחזור אליכם בהקדם

מי אנחנו ?

משרד מושקה שמאות מקרקעין מנוהל על ידי גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך, יועץ נדל"ן וחבר בלשכת שמאי מקרקעין. 

דילוג לתוכן