מושקה שמאות מקרקעין

מושקה שמאות מקרקעין שמאות מקרקעין, נזקים, ייעוץ וליווי בתחום הנדל"ן

מהם ההבדלים העיקריים בין שמאי למתווך?

איך מתבצע הליך השמאות

שמאי מול מתווך: תפקידים, סמכויות ותחומי אחריות

שוק הנדל"ן בישראל, כמו בכל מקום אחר, כולל מגוון מקצועות שנועדו לשפר את חווית הקנייה, המכירה וההשכרה של נכסים. שניים מהתפקידים המרכזיים בשוק זה הם השמאי והמתווך, אך למרות שמיהם מעורבים לעיתים קרובות בעסקאות נדל"ן, כל אחד מהם ממלא תפקיד שונה לחלוטין מבחינת מטרות, סמכויות ומיומנויות.

1. תפקידו של השמאי

שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע מוסמך שמטרת עבודתו היא להעריך את שווי הנכס. העבודה של שמאי איננה רק עניין של הערכת מחירים לפי מחיר שוק אלא עבודה מקצועית שמבוססת על מתודולוגיות שמאות מתקדמות. השמאי חייב לקחת בחשבון גורמים רבים בעת הערכת שווי הנכס, ולבצע זאת בצורה אובייקטיבית ומדעית.

תחומי אחריות של שמאי:

  • הערכת שווי נכסים: שמאי מבצע הערכות שווי נכסים במצבים שונים, כמו מכירה ורכישה, השכרת נכסים, היטל השבחה, מימון משכנתא, פיצויים בתמורה לתוכנית תכנונית, וכדומה.
  • היטל השבחה: לדוגמה, כאשר תוכנית בניין עיר (תב"ע) משנה את ייעוד הקרקע או מוסיפה זכויות בנייה, השמאי מעריך את העלות של עליית ערך הנכס בעקבות השינוי.
  • פיצויים עבור ירידת ערך: כאשר תכנית תכנונית פוגעת בנכס (כמו תוכנית פיתוח שגורמת להפסד זכויות בנייה או שינוי ייעוד), השמאי מעריך את ירידת הערך על מנת לקבוע את סכום הפיצויים שיש לשלם לבעל הנכס.
  • מימון פיננסי: כאשר נדרשת הערכת שווי נכס לצורך קבלת משכנתא או הלוואה, השמאי מעריך את שווי הנכס כדי לוודא שהבנק לא יעניק הלוואה גבוהה מדי ביחס לערך הנכס.

דוגמה מעשית:

נניח שבעל נכס מקבל הצעה לשדרג את זכויות הבנייה על מגרשו, אך יש להחיל על כך היטל השבחה. השמאי יעריך את עליית הערך של המגרש בעקבות התוספות (כגון תוספת של קומות נוספות) על פי תוכניות הבנייה החדשות, וישקל את ההשפעות הכלכליות שלהן על השוק המקומי. הוא יחשב את גובה ההיטל שצפוי להיות מחויב בגין עליית הערך.

2. תפקידו של המתווך

מתווך נדל"ן הוא איש מקצוע שמסייע בקישור בין קונים ומוכרים, שוכר ומשכיר, או בין צדדים המעוניינים בעסקאות נדל"ן. תפקיד המתווך הוא לא למכור או להעריך נכסים אלא לבצע את החיבור בין הצדדים הנוגעים לעסקה, תוך מתן שירותים כגון ניהול משא ומתן וארגון פגישות.

תחומי אחריות של מתווך:

  • תיווך בעסקאות מכירה והשכרה: מתווך עוזר לקונים ולמוכרים למצוא את העסקה המתאימה ביותר. הוא מפרסם נכסים, מארגן פגישות, מבצע סיורים בנכסים ומסייע במשא ומתן.
  • ייעוץ שוק: המתווך מעניק ייעוץ בנוגע לשוק הנדל"ן, המחירים באזור, והזדמנויות השקעה. זהו ייעוץ שאינו מתיימר להיות הערכת שווי מקצועית, אלא מידע כללי הניתן על פי ניסיון וידע בשוק המקומי.
  • ניהול משא ומתן: תפקיד חשוב של המתווך הוא לנהל את המשא ומתן בין הקונים והמוכרים (או השוכרים והמשכירים), ולעזור לכל צד להשיג את התנאים הטובים ביותר עבורו במסגרת העסקה.
  • ארגון סיורים בנכסים: המתווך מארגן סיורים בנכסים על מנת לאפשר ללקוחות לראות את הנכסים בפועל ולהחליט אם הם מתאימים להם.

דוגמה מעשית:

נניח שמישהו מעוניין למכור דירה בתל אביב. המתווך יתחיל בפרסום הדירה במודעות ובפלטפורמות רלוונטיות. לאחר מכן, הוא יארגן סיורים לדירה עם קונים פוטנציאליים, ינהל את המשא ומתן בין המוכר לקונה ויבצע את כל הצעדים הדרושים כדי להוביל את העסקה לחתימה על הסכם.

3. ההבדלים העיקריים בין שמאי למתווך

סמכויות:

  • שמאי: השמאי מוסמך להעריך את שווי הנכס בצורה מקצועית, ומכוח סמכותו הוא יכול להגיש חוות דעת שיכולה לשמש בהליכי מיסוי, תכנונם ופיננסים. על השמאי להיות בעל תעודה מוסמכת מטעם מועצת השמאים ולפעול לפי תקני שמאות ברורים ומחייבים.
  • מתווך: המתווך לא מוסמך להעריך שווי של נכס בצורה מקצועית, אלא עוסק בעיקר בניהול עסקים של קנייה, מכירה והשכרה. תפקידו להקל את המשא ומתן ולהביא את הצדדים להסכמה, אך אין לו את הסמכות לבצע הערכות שווי רשמיות.

שיטות עבודה:

  • שמאי: השמאי משתמש בשיטות מדעיות ואובייקטיביות להערכת שווי נכס, כמו השוואת מחירים בשוק, הערכת עלות הבנייה או השימוש בנכסים דומים, תוך שימוש בנתונים כלכליים ותחזיות שוק.
  • מתווך: המתווך עובד בעיקר על פי ניסיון אישי, הכרות עם השוק המקומי והכרת הצרכים של הלקוחות. הוא אינו משתמש בשיטות מתודולוגיות אובייקטיביות כמו שמאי.

דוגמה מעשית להבדל:

נניח שיש מגרש בשטח של 500 מ"ר בתל אביב. שמאי יעריך את עליית הערך אם השטח יוסב לשימוש אחר, כמו מגורים, תוך התחשבות בתוכנית תב"ע או בהשפעת הזכויות הבנויות. המתווך, לעומת זאת, לא יעריך את השווי של השטח באופן מקצועי, אלא ינסה למכור אותו במחיר שוק עכשווי בהתבסס על חוויותיו ותחושותיו משוק הנדל"ן המקומי.

4. מתי נדרשים שמאי ומתי נדרשים מתווכים?

  • שמאי נדרשים כאשר יש צורך בהערכה מקצועית של שווי נכס. אם מדובר בהיטל השבחה, פיצויים בעקבות ירידת ערך או הערכת שווי למטרת משכנתא, השמאי הוא האיש הנכון.
  • מתווכים נדרשים כשיש צורך בתיווך בין קונים למוכרים. הם מסייעים במכירת נכסים, בהשכרות ובמציאת קונים או שוכרים.

סיכום:

ההבדלים בין שמאי למתווך נעוצים בעיקר בתפקידים ובסמכויות. השמאי הוא איש מקצוע מוסמך, המתמחה בהערכת שווי נכסים בצורה מדעית ומבוססת על נתונים כלכליים. המתווך, לעומת זאת, הוא איש מקצוע המתמחה בהבאת קונים ומוכרים יחד ומשחק תפקיד מרכזי בניהול משא ומתן והסכמים. כל אחד מהתפקידים חיוני בשוק הנדל"ן, וההבנה המעמיקה של תפקידיהם יכולה להבטיח הצלחה בעסקאות נדל"ן.

שירותים נוספים:

הערכה ובדיקת נכס לפני רכישה (שומה טרום רכישה), הערכת שווי לפני מכירה, בדיקת דמי שכירות, הערכת שווי למטרת חלוקת ירושה, פירוק שיתוף כגון גירושין, אומדן שווי היסטורי של הנכס, הערכות לצורך דיווח למס שבח 

שמאי מקרקעין מומלץ
שמאי מקרקעין מומלץ

השאירו פרטים

ונחזור אליכם בהקדם

מי אנחנו ?

משרד מושקה שמאות מקרקעין מנוהל על ידי גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך, יועץ נדל"ן וחבר בלשכת שמאי מקרקעין.

דילוג לתוכן