מהו תקן 19?
תקן 19 הוא מסמך חיוני בעולם השמאות, הוא משמש כהנחיה מקצועית לעריכת שומות מקרקעין.
מטרתו העיקרית של התקן היא לקבוע את הפירוט הנדרש בשומות מקרקעין המיועדות לשמש כבטוחה לאשראי עבור הגוף המממן. ליתר דיוק – בכל פעם שמבקשים הלוואה או משכנתא מגוף פיננסי כמו בנק או חברת מימון כנגד שעבוד נכס, מכירת נכס או קבלת משכנתא הפוכה, בכולם נדרשת שמאות לפי תקן 19.
מדובר בכלי חשוב שמסייע לקונים ולמוכרים בתהליכי מכירה וקנייה.
הנחיות וכללים בשמאות תקן 19
התקן מכיל רשימה מפורטת של כללים והנחיות המנחות המסייעים לשמאי המקרקעין בהערכת הנכס. המטרה היא להבטיח שהשומה תהיה שקופה ומדויקת ככל הניתן. כמו כן, השמאות מתייחסת למגוון רחב של גורמים המשפיעים על שווי הנכס ביניהם:
מצב פיזי – תיקונים גודל הנכס, שינויים שנעשו במבנה וכדומה.
מצב תכנוני – זכויות בנייה והתאמה לתכניות בניין עיר.
מצב משפטי – רישום בטאבו, משכנתאות, עיקולים, זכויות קדימה.
התייחסות לסביבה – מיקום הנכס, נגישות, תשתיות, תוכניות פיתוח, רעש סביבתי וזיהום אוויר.
שווקים – מחירי שוק עדכניים, מגמות מחירים, ביקוש והיצע (כיום, בעבר ובעתיד).
התייחסות לסיכונים:
- סיכונים תכנוניים: תכניות עתידיות שעשויות להשפיע על ערך הנכס.
- סיכונים משפטיים: תביעות משפטיות פוטנציאליות, עיקולים עתידיים או תביעות קיימות.
- סיכונים סביבתיים: אסונות טבע, זיהום קרקע או מים ומפגעי רעש.
בדיקת מסמכים ונתונים: השמאי נדרש לבדוק את כל המסמכים והנתונים הרלוונטיים, ביניהם:
- נסח טאבו
- תכניות בניין עיר (תב"ע)
- היתרי בנייה (קיימים וכאלו הנמצאים בהליכים כיום)
- אישורי זכויות
- חוזי מכירה קודמים
הבדלים בין שמאות תקן 19 לשומות אחרות
אחד ההבדלים המרכזיים בין שמאות תקן 19 לשומות אחרות נמצא בעלות.
שמאות לפי תקן 19 נחשבת למפורטת ומקיפה יותר, ולכן היא דורשת יותר עבודה מצד השמאי.
המשמעות היא שהעלות של שומה זו תהיה גבוהה יותר משומת משכנתא רגילה או משומת שווי שוק רגילה. העלות הנוספת נובעת גם מהצורך להביא בחשבון נתונים נוספים כמו היטל השבחה או מיסים אחרים שעלולים לחול על הנכס בעת המימוש.
השמאות בתקן 19 היא גם שמרנית יותר – כאשר ישנם גורמים שאינם ודאיים או כאשר ישנם פרטים חסרים, השמאי נדרש לנקוט בגישה שמרנית כדי למזער סיכונים לחשיפות פוטנציאליות. לדוגמא השמאי לא יכלול בהערכת השווי זכויות בנייה הנובעות מתוכניות תכנוניות שטרם אושרו או נמצאות בשלבי תכנון שונים.
כמו כן, לא מובאים בחשבון שטחים שנבנו ללא היתר בנייה.
הזווית המשפטית
נתחיל מכך שזיהוי משפטי של הנכס הוא דבר שאסור להתפשר עליו, במקרה של אי ודאות בזכויות המשפטיות, הדבר בהחלט ישפיע מהותית על הערכת שווי הנכס ויכול לעכב את תהליך המכירה או הקנייה.
השמאות לפי תקן 19 כוללת בדיקה מקיפה של הזכויות המשפטיות בנכס, היא כוללת בין היתר, בדיקה של ההיבטים הבאים – זכויות בעלות וחכירה. השמאי נדרש לבדוק ולהבטיח שכל הזכויות בנכס תואמות למסמכים משפטיים ורגולציות הקבועות בחוק. תקן 19 מספק תיעוד מסודר ומפורט של מצב הנכס, כזה המתייחס לכלל היבטיו המשפטיים התכנוניים. הדבר חשוב במיוחד במצבים של סכסוכים משפטיים או בעת הצורך בהוכחת מצב הנכס במועד מסוים. למעשה, התיעוד יכול לשמש ככלי חשוב להבהרת מצבים מורכבים או מחלוקות.
יתרונות של שמאות תקן 19
ישנם מספר יתרונות מרכזיים:
ודאות גבוהה יותר – תקן זה מבטיח שהערכת השווי תהיה מקיפה ומדויקת, תוך התחשבות בכל הגורמים הרלוונטיים.
קבלת תנאי מימון טובים יותר – היות ונעשתה בדיקה מקיפה, הגוף המממן יכול לדעת שיש לו פחות סיכון. בנוסף הוא יכול להגדיל את הסיכויים לקבלת משכנתא או הלוואה עבור הנכס.
הקפדה על גילוי נאות ושקיפות בתהליך הערכת הנכס – התקן מחייב את השמאים לציין את כל ההנחות וההסתייגויות שבבסיס השומה, מדובר בגילוי נאות שמסייע למנוע אי הבנות ומחלוקות משפטיות בעתיד.
כך ניתן להבטיח שגם הקונה וגם המוכר מקבלים מידע מלא בנוגע לנכס ותהליך הרכישה.
דברים שחשוב לדעת
חשוב לציין, שמאות תקן 19 אינה מהווה תחליף לשיקול דעתו של הגוף המממן. כלומר, הגוף המממן עדיין יפעיל שיקול דעת בנוגע להחלטה בקשר למימון. לכן, עדיין ישנה חשיבות בבחירת שמאי מקרקעין מנוסה ומקצועי שיבצע את השומה. לסיכום – תקן 19 הוא כלי חיוני בתחום שמאות המקרקעין, הוא מסייע להבטיח שהערכת השווי תתבצע בצורה מקצועית, תוך כדי שקיפות מירבית.
שירותים נוספים:
הערכה ובדיקת נכס לפני רכישה (שומה טרום רכישה), הערכת שווי לפני מכירה, בדיקת דמי שכירות, הערכת שווי למטרת חלוקת ירושה, פירוק שיתוף כגון גירושין, אומדן שווי היסטורי של הנכס, הערכות לצורך דיווח למס שבח כגון: אומד עלויות בניה עצמית, אומדן זכויות בניה במכירת נכס עם זכויות בניה בלתי מנוצלות (סעיף 49ז), אומדן תשלומים צפויים רשות מקרקעי ישראל, אומדן תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, אומדן תשלומים בנושא מיסוי, תביעת פיצויים בגין ירידת ערך בגין תכנית ע"פ סעיף 197, תביעת פיצויים בהפקעות, הערכת שווי לבטוחה, פינוי בינוי ותמ"א 38, בנוסף בדיקות כדאיות כלכלית לפרויקטים (דוחות אפס) ועוד