מחפשים שמאי מקרקעין באזור הדרום? הנה כמה דברים חשובים שכדאי לדעת...
חושבים לקנות או למכור דירה בדרום? רגע לפני שמחפשים שמאי מקרקעין בדרום.
הנה כמה דברים שכדאי לדעת:
מחוז הדרום כולל את כל שטחי הנגב ומישור החוף הדרומי והערבה.
צפיפות האוכלוסייה של מחוז זה היא הנמוכה ביותר מבין כל המחוזות בארץ.
העיר המאוכלסת ביותר היא אשדוד, בירת המחוז והעיר הגדולה ביותר מבחינת שטח היא העיר באר שבע.
אשדוד ובאר שבע נמצאות בתנופה של בנייה, דבר שהעלה את הביקוש לשמאי מקרקעין.
הדרך למכירה או קנייה של נכס בדרום מתחילה בבחירת שמאי מקרקעין בדרום, מישהו שמכיר וחי את האזור.
חשיבות שמאי מקרקעין באזור הדרום:
שמאי מקרקעין באזור הדרום חייב להיות בעל ידע רחב בערים בדרום וגם בישובים שמסביבם – קיבוצים, מושבים וישובים קהילתיים ככל ששמאי המקרקעין יידע יותר, ככה תוכלו לחסוך יותר.
שמאי דירות בדרום מעריך את שווי הדירה / הנכס, במצבים שונים.
כגון: הערכה ובדיקת נכס לפני רכישה (שומה טרום רכישה), הערכת שווי לפני מכירה.
בדיקת דמי שכירות, הערכת שווי למטרת חלוקת ירושה, פירוק שיתוף כגון גירושין.
הערכת שווי היסטורי של הנכס לצורך דיווח למס שבח, כגון: אומדן עלויות בניה עצמית, אומדן זכויות בניה במכירת נכס עם זכויות בניה בלתי מנוצלות (סעיף 49ז).
אומדן תשלומים צפויים רשות מקרקעי ישראל, אומדן תשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
תשלומים בנושא מיסוי, תביעת פיצויים בגין ירידת ערך בגין תכנית ע"פ סעיף 197, תביעת פיצויים בהפקעות.
הערכת שווי לבטוחה, פינוי בינוי ותמ"א 38.
בנוסף בדיקות כדאיות כלכלית לפרויקטים (דוחות אפס) ועוד.
כפי שאתם רואים מדובר בפעולות מורכבות, כאלו שלא תוכלו לעשות אותן לבד.
לכן שימוש בשמאי מקרקעין מקצועי יכול לקצר עבורכם תהליכים ולמנוע קשיים בעתיד.
לכן אין תחליף לשמאי מקרקעין מהדרום, כזה שיוכל לעמוד לרשותכם מהרגע הראשון.
איך שמאי דירות שהוא שמאי מקרקעין מעריך את הנכס? ישנן שלוש גישות להערכת נכסים:
גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות וגישת העלות.
1.גישת ההשוואה
גישת ההשוואה מבוססת על ניתוח מדגם מחירי השוואה תקפים, תוך הפעלת מקדמי התאמה ראויים על מחירי השוואה של מכר בעסקאות מקרקעין דומים ומחירי היצע לזכויות במקרקעין דומים. עסקאות ההשוואה ומחירי ההיצע יהיו בנכסים מסביבת הנכס בדומים לנכס הנישום.
הגישה מבוססת על ביצוע סקר מחירים בסביבה הקרובה של הנכס וניתוח מדגם מחירי השוואה תקפים, כלומר הניתוח יתבצע באמצעות הפעלת מקדמי התאמה ראויים על מחירי השוואה. מחירי ההשוואה התקפים יהיו מחירי זכויות בעסקאות במקרקעין דומים מהסביבה הקרובה, בעלי מאפיינים דומים ככל הניתן לנכס הנישום, תוך הפעלת מקדמים והורדת עסקאות חריגות (נקודות קיצון).
הגישה פשוטה ליישום ומתבססת על ניתוח עסקאות שבוצעו בפועל, לכן לרב היא משקפת את המצב השורר בשוק, אך מאידך קיימים אזורים במיוחד בנכסים מיוחדים שקיים קושי במציאת נתוני השוואה עדכניים. פה נכנסת למשוואה המומחיות של שמאי מקרקעין בדרום – שמאי מקרקעין מקצועי בעל וותק, יוכל לסייע לכם גם במקרים האלו.
2. גישת היוון ההכנסות
גשת היוון ההכנסות מבוססת על תחשיב היוון התשואה הראויה בנכס כמניב,
התשואה הראויה תהיה מבוססת על מדגם מחירי שכירות בנכסים דומים.
מחירי השוואה של מחירי השכירות המשולמים בנכס הנישום, מחירי שכירות ומחירי היצע בנכסים דומים.
עסקאות ההשוואה ומחירי ההיצע יהיו בנכסים מסביבת הנכס בדומים לנכס הנישום.
מדובר בערך נוכחי של תזרים הכנסות עתידי, המבוסס על אומדן הכנסות צפוי של הנכס בהתחשב ביתרת אורך חיים הכלכליים של הנכס ומציאת שיעור היוון המתאים לנכס ולסביבה.
מחירי השוואה תקפים :מחירי השכירות בנכס הנישום, בנכסים דומים ומחירי היצע בנכסים דומים.
עסקאות ההשוואה יילקחו מסביבת הנכס הדומה לנכס הנישום ברמות המחירים ובמאפיינים. התחשיב יהיה מבוסס על שיעור ההיוון הכולל הראוי, המבטא את היחס בין דמי השכירות השנתיים ושווי הנכס המקובל בסוג נכס הנישום.
אלו רק חלק מהדברים שבהם שמאי מקרקעין יכול לסייע לכם!
3. גישת העלות/ חילוץ
גישת העלות מבוססת על סיכום מרכיבי התשומות בבניית הנכס בניכוי פחת שנצבר בו.
מרכיבי העלות הם: קרקע, עלות בניה ויזמות.
שמאי מקרקעין יפרט בתחשיב את אומדן הערך הכספי המיוחס לכל אחד משלושת המרכיבים את הנכס ואת הפחתים שנצברו:
מרכיב הקרקע כמפותחת וזמינה
עליות הקמה/ בניה
מרכיב היזום
הגישה מבוססת על סיכום מרכיבי התשומות בבניית הנכס תוך שקלול מרכיבי הפחת הנצבר בחיי הנכס.
בגישת העלות נעריך את שלושת מרכיבי הנכס:
מרכיב הקרקע כמפותחת וזמינה + עלות בניה + רווח יזמי = שווי הנכס כבנוי
בניכוי פחת שנצבר בנכס.
הגישה משמשת לשומת נכסים בנויים וגם לשומת קרקע ע"י ניכוי הרווח יזמי ועלות הבניה מהשווי כבנוי, (שיטת החילוץ) ואז מקבלים את יתרת הקרקע.
הגישה מדמה חשיבת שוק של רוכש סביר שמחשב את האלטרנטיבה של קניית הנכס כבנוי, ומפרק את כל המרכיבים הקיימים ברכישת הנכס, הגישה מהווה פתרון לנכסים שאין להם נתוני השוואה, "אין להם שוק".
קיימים חסרונות לגישה כגון קושי בהערכת הפחתים שנצברו בנכס, קושי בהערכת עלות הבניה, קושי בהערכת מרכיב היזמות.
נכס שמצוי בהשבחת יתר, עלות הקמת המחוברים גבוהה מתרומתם לשווי ולכן בשיטה זו נוכל להגיע לשווי גבוה משווי שוק.
כפי שאתם רואים ישנה חשיבות רבה למציאת שמאי מקרקעין בדרום, ככל שהוא יהיה מיומן יותר, כך תוכלו להימנע מסיכונים וקשיים בתהליך מכירת או קניית הדירה.
מחפשים שמאי מקרקעין בדרום? נשמח לעמוד לשירותכם!
משרדנו מושקה שמאות מקרקעין דוגל בשירות אישי, מקצועי ובמחירים הוגנים.
התקשרו אלינו עוד היום, ייעוץ חינם.
053-309-1775.
