מחפש שמאי מקרקעין ברמלה?
קצת על רמלה
העיר רמלה שוכנת בשפלת יהודה, מצפון לעיר העיר לוד, וניר צבי.
מדרום יישובים מצליח וישרש.
ממערב נמצאים נס ציונה, באר יעקב ונצר סרני.
ממזרח נמצא מושב אחיסמך, כפר דניאל וגמזו.
רמלה היא עיר מעורבת ומתגוררים בה יהודים וערבים בשכנות.
חשיבות שמאי מקרקעין ברמלה:
הערכת שווי נכס ע"י שמאי מקרקעין ברמלה.
השמאי עוסק בהערכת שווי נכס כגון: בית, דירה, משרד, תעשיה ומלאכה, מסחר וכו').
שמאי דירות שהוא למעשה שמאי מקרקעין מעריך את שווי הדירה / הנכס, במצבים שונים.
איך שמאי דירות שהוא שמאי מקרקעין מעריך נכס ברמלה?
שלוש גישות להערכת נכסים:
גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות, גישת העלות
1.גישת ההשוואה
מבוססת על ניתוח מדגם מחירי השוואה תקפים, תוך הפעלת מקדמי התאמה ראויים על מחירי השוואה של מכר בעסקאות מקרקעין דומים ומחירי היצע לזכויות במקרקעין דומים.
עסקאות ההשוואה ומחירי ההיצע יהיו בנכסים מסביבת הנכס בדומים לנכס הנישום.
הגישה מבוססת על ביצוע סקר מחירים בסביבה הקרובה של הנכס, ניתוח מדגם מחירי השוואה תקפים, הניתוח יתבצע באמצעות הפעלת מקדמי התאמה ראויים על מחירי השוואה.
מחירי ההשוואה התקפים יהיו מחירי זכויות בעסקאות במקרקעין דומים מהסביבה הקרובה ובעלי מאפיינים דומים ככל הניתן לנכס הנישום, תוך הפעלת מקדמים והורדת עסקאות חריגות (נקודות קיצון).
הגישה פשוטה ליישום, מתבססת על ניתוח עסקאות שבוצעו בפועל ולכן לרב משקפת את המצב השורר בשוק, אך מאידך קיימים אזורים במיוחד בנכסים מיוחדים שקיים קושי במציאת נתוני השוואה עדכניים.
2. גישת היוון ההכנסות
גשת היוון ההכנסות מבוססת על תחשיב היוון התשואה הראויה בנכס כמניב,
התשואה הראויה תהיה מבוססת על מדגם מחירי שכירות בנכסים דומים.
מחירי השוואה של מחירי השכירות המשולמים בנכס הנישום, מחירי שכירות ומחירי היצע בנכסים דומים.
עסקאות ההשוואה ומחירי ההיצע יהיו בנכסים מסביבת הנכס בדומים לנכס הנישום.
ערך נוכחי של תזרים הכנסות עתידי, המבוסס על אומדן הכנסות צפוי של הנכס בהתחשב ביתרת אורך חיים הכלכליים של הנכס, מציאת שיעור היוון המתאים לנכס ולסביבה.
מחירי השוואה תקפים:
השכירות בנכס הנישום
מחירי השכירות בנכסים דומים
היצע לשכירות בנכסים דומים
עסקאות ההשוואה יילקחו מסביבת הנכס הדומה לנכס הנישום ברמות המחירים ובמאפיינים.
התחשיב יהיה מבוסס על שיעור ההיוון הכולל הראוי, המבטא את היחס בין דמי השכירות השנתיים ושווי הנכס המקובל בסוג נכס הנישום.
3. גישת העלות/ חילוץ
גישת העלות מבוססת על סיכום מרכיבי התשומות בבניית הנכס בניכוי פחת שנצבר בו,
מרכיבי העלות הם: קרקע, עלות בניה ויזמות.
שמאי מקרקעין יפרט בתחשיב את אומדן הערך הכספי המיוחס לכל אחד משלושת המרכיבים את הנכס ואת הפחתים שנצברו:
מרכיב הקרקע כמפותחת וזמינה
עליות הקמה/ בניה
מרכיב היזום
מבוססת על סיכום מרכיבי התשומות בבניית הנכס תוך שקלול מרכיבי הפחת הנצבר בחיי הנכס.
בגישת העלות נעריך את שלושת מרכיבי הנכס:
מרכיב הקרקע כמפותחת וזמינה + עלות בניה + רווח יזמי = שווי הנכס כבנוי
בניכוי פחת שנצבר בנכס.
משמשת לשומת נכסים בנויים וגם לשומת קרקע ע"י ניכוי הרווח יזמי ועלות הבניה מהשווי כבנוי, (שיטת החילוץ) ואז מקבלים את יתרת הקרקע.
הגישה מדמה חשיבת שוק של רוכש סביר שמחשב את האלטרנטיבה של קניית הנכס כבנוי, ומפרק את כל המרכיבים הקיימים ברכישת הנכס, הגישה מהווה פתרון לנכסים שאין להם נתוני השוואה, "אין להם שוק".
קיימים חסרונות לגישה כגון קושי בהערכת הפחתים שנצברו בנכס, קושי בהערכת עלות הבניה, קושי בהערכת מרכיב היזמות.
נכס שמצוי בהשבחת יתר, עלות הקמת המחוברים גבוהה מתרומתם לשווי ולכן בשיטה זו נוכל להגיע לשווי גבוה משווי שוק.
גישות השומה השונות מדמות חשיבת השוק:
ההשוואה היא הדמיה של חשיבת רוכש ומוכר סבירים, אשר רואים לנגד עיניהם את החלופות, שהם הנכסים הדומים לנכס הנישום, באותו השוק שאליו הוא משתייך.
היוון ההכנסות היא הדמיה של חשיבת המוכרים והרוכשים, אשר מכמתים באופן כלכלי את כדאיות הרכישה או המכירה וזאת על ידי היוון זרם ההכנסות הצפויות במהלך חיי הנכס.
גישת העלות היא הדמיה של חשיבת המוכרים והרוכשים, אשר רואים בנכס המוצע למכירה כאלטרנטיבה להקמת נכס דומה.
שמאי דירות, שמאי מקרקעין לעיתים משלב בין שלושת הגישות או מבצע בקרה לסבירות השווי ובדיקת פערים בין השווים.
