תפקידו של תקן מספר 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין, היא לקבוע את רמת פירוט מינימלית בעבודות שמאות מקרקעין. המטרה היא בעיקר לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך ויישום תקינה חשבונאית.
למעשה, בעזרת התקן שומות מקרקעין יעמדו בסטנדרטים ברורים של בהירות ושקיפות, דבר שמאפשר להשתמש בהן בדו"חות כספיים ובמסגרות משפטיות שונות.
התקן מחייב את השמאים לפעול בהתאם לפרוטוקולים מסודרים מדובר בנושא שייכלל בכל שומה ויכלול דגשים לניתוח מדויק של נתונים, הנחות ובדיקות.
התקן חל על שומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968- מטרתו היא יישום תקינה חשבונאית. תקן זה מחליף את תקן 17.0 שאושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין בתאריך 13/9/2006.
התקן מחייב שמאי מקרקעין להציג את השומה ברמת פירוט גבוהה ומדויקת. תפקידו של השמאי הוא לספק את כל הנתונים הדרושים לבדיקת סבירות השומה, ביניהם נתונים שנמסרו לו על ידי הגוף שהזמין את השומה, והערכת הסבירות שביצע השמאי ביחס לנתונים האלו. בנוסף, השמאי נדרש להתייחס לכל הנחות העבודה שהשומה מבוססת עליהן, המטרה היא להסביר את השפעותיהן על שווי הנכס. לכן שמאים נדרשים להשתמש בנתונים מהימנים ולהימנע ככל הניתן מהנחות בלתי מבוססות.
תקני חשבונאות ישראליים מתפרסמים על ידי המוסד הישראלי לתקינה חשבונאית והם בעיקרם תואמים את התקינה הבינלאומית IFRS.
הערכות השווי נערכות על ידי שמאי מקרקעין בהתאם לתקני החשבונאות השונים בהתאם להגדרת הנכסים ע"י החברות.
השימוש באומדנים שמאיים לדיווח כספי מחייבים את שמאי המקרקעין במתן חוות דעת מקצועית.
לדוגמה:
במקרים שבהם קיימת אי וודאות באשר לנתון פיזי, תכנוני או משפטי, או במקרים בהם חסרים נתונים, שמאי המקרקעין יציין את אי הוודאות בשומה ויבחר בערך אשר יביא לתוצאות שומה זהירה ושמרנית.
כאשר קיימת סוגיה עובדתית כלשהי, על השמאי לכמת את אי הוודאות ולהעריך את שווי הנכס בהתחשב באי הוודאות.
לא תיערך שומה תוך התעלמות מסוגיות עובדתיות, כגון: אם קיים בנכס מחזיק שלא ברור מעמדו, השומה לא תיערך לנכס ריק ופנוי.
השומה תתבצע לפי תקן 17.1 בתקינה השמאית.
תקן 17.1 מכיל מספר סעיפים החייבים פירוט במסגרת דו"ח השומה:
השמאי מחויב לבדוק שומות קודמות שנעשו בנכס ולהתייחס לעסקאות מכר שבוצעו במקרקעין שבו נמצא הנכס הנישום. במקרים בהם שומות קודמות או עסקאות מכר מראות שינוי של יותר מ-20% ביחס לשומה הנוכחית, על השמאי לנמק את השוני. מטרת התקן היא להדגיש את החשיבות של גילוי מלא של כל הנתונים הרלוונטיים, כל זאת כדי להבטיח את אמינות השומה ולהקטין את אי הוודאות האפשרית עבור המשקיעים והרגולטורים.
במסגרת התקן, השמאי נדרש לבחור את גישת השומה המתאימה ביותר, זאת בהתאם לסוג הנכס ולמטרת השומה. גישות השומה המקובלות הן – גישת שווי השוק, גישת ההשוואה, גישת היוון הכנסות, וגישת שווי השיורי (שיטת החילוץ).
התקן מתייחס גם למיסים ותשלומי חובה אשר עשויים להשפיע על שווי הנכס – היטל השבחה, דמי חכירה או דמי היתר. השמאי גם מחויב לציין אם קיימת חבות כזו ולהעריך את גובהה. במקרים בהם קיימים נכסים עם חריגות בנייה או שימושים חורגים, יש להתחשב בתשלומים נדרשים ולבצע הפחתה מהשווי הכולל של הנכס.
על השמאי להצהיר באופן מפורש שהוא אינו בעל עניין אישי בנכס הנישום או בגוף שהזמין את השומה, ושהשומה נערכה בהתאם לסטנדרטים המקצועיים והאתיים של הוועדה לתקינה שמאית בישראל. במקרים מסוימים, השמאי יידרש לכלול גם הצהרות של מומחים נוספים שנעזר בהם – מהנדסים, עורכי דין או רואי חשבון ועוד בעלי תפקידים. כמו כן, יש צורך להתייחס למומחיות שלהם ולקבל הצהרות על אי תלות בגורמים הנוגעים לנכס, זאת על מנת להבטיח שקיפות מלאה.
בסיכום השומה, השמאי נדרש לספק את הערכת השווי הסופית של הזכויות בנכס הנישום, יחד עם ההסתייגויות וההתניות שהתייחס אליהן לאורך הדו"ח. כמו כן, יש לציין את המועד הקובע לשומה, ולצרף נספחים נדרשים כגון מפת הנכס, תצלומים, וכל נותן רלוונטי אחר שנאסף במהלך העבודה.
במקרים חריגים, שמאי רשאי לסטות מהוראות התקן הקבוע בחוק, אך רצוי להדגיש – הוא חייב לציין את הסיבה לכך ואת מהות החריגה.
במקרים חריגים, שמאי רשאי לסטות מהוראות התקן הקבוע בחוק, אך רצוי להדגיש – הוא חייב לציין את הסיבה לכך ואת מהות החריגה.
התקן מכתיב כללים מסודרים להתמודדות עם מצבים של אי-ודאות, והוא מחייב את השמאים לנקוט בזהירות יתרה כאשר מדובר בשומות שנערכות לצורכי חשבונאות. תקן 17.1 מאפשר לחברות ולמשקיעים לקבל החלטות כלכליות מושכלות על בסיס מידע מדויק ורלוונטי.
אצלנו ב"מושקה שמאות מקרקעין", אנו עובדים על פי תקן 17.1 ומספקים כלי עסקי חשוב לחברות, הנהלות ומשקיעים, כך שכל לקוח שמגיע אלינו זוכה לשומה המשקפת את המצב האמתי בשטח.
משרדנו מושקה שמאות מקרקעין דוגל בשירות מקצועי, איכותי במחירים הוגנים.
ליצירת קשר לחץ כאן.
או חייגו 053-3091775
משרד מושקה שמאות מקרקעין מנוהל על ידי גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך, יועץ נדל"ן וחבר בלשכת שמאי מקרקעין.
