תפריט
נתחיל מכך שנבין בעצם מהו היטל השבחה – ראשיתו בפקודות מנדטוריות, אשר הטילו מס השבחה שמטרתו כיסוי הוצאות התכנית על ידי גביית מס בגין עליית ערכו של המקרקעין.
בשנת 1981 פורסם תיקון לחוק התכנון והבניה הכולל את התוספת השלישית אשר ביטל את מס ההשבחה, אך במקומו קבעו את היטל השבחה.
מדובר בתשלום אותו גובה הרשות המקומית מבעל הנכס, או חוכר, במקרים בהם הוועדה המקומית אישרה תכנית המביאה לעליית ערך הנכס.
התשלום הינו תנאי למתן אישור להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, גם אם הזכויות בנכס במועד המכירה טרם נוצלו או ינוצלו בעתיד ע"י הרוכש, לכן מדובר בסוגיה שיש לבדוק אותה היטב לפני ביצוע העסקה.
לאורך השנים, יהיה עלינו לשאת בשלל עלויות במסגרת הבעלות על נכס המקרקעין שלנו.
לצד התחזוקה השוטפת והיבטי המיסוי השונים, בשלב כזה או אחר, נדרש לשלם היטל השבחה לרשות המקומית.
ליתר דיוק, שיעור היטל ההשבחה מהווה 50% מסך שווי עליית הערך של הנכס. הקביעה נעשית על פי ערך הדירה בה התוכנית אושרה ברשות המקומית.
כמו כן, הערך צמוד למדד תשומות הבנייה או מדד המחירים לצרכן הנמוך מבניהם)
במקרים רבים, העלויות עשויות להיות גבוהות מאוד ולהשפיע משמעותית על כדאיות ההחזקה בנכס או ביצוע כל עסקה בו, אבל כמובן שניתן לערער ולבדוק כיצד ניתן להפחית את היטל ההשבחה, כאן נכנסת לתמונה המומחיות של שמאי מקרקעין מנוסה – יש לו את כל הכלים כדי לסייע לך בבדיקת הזכויות ואפשרויות להפחתת היטל השבחה.
החיוב בתשלום מתקיים כאשר ממומשות הזכויות בנכס.
מימוש זה עשוי לבוא לידי ביטוי בשלושה אירועים עיקריים:
ההיטל יחול על כל אדם שרשום כבעל הזכויות הנכס ביום אישור התוכנית.
חוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 מגדיר השבחה ככל עלייה בערך הנכס שמקורה באישור תוכנית של ועדת התכנון המקומית, קבלת הקלות או היתר לשימוש חורג בנכס.
תוכניות ואישורים מסוג זה עשויים לכלול:
תוכניות מתאר ארציות ואזוריות
תוכניות בהיקף הארצי והאזורי, אינן חייבות לרוב בהיטל השבחה. אך כמובן שצריך לבדוק את הדברים היטב לפני ביצוע העסקה.
שימוש חורג מהיתר שאינו חייב בהיטלים
ישנם מגוון שימושים חורגים שלא יישאו בהכרח בתשלומי היטל השבחה. בין השאר, שימוש בקרקע עבור תחנות דלק או הצבת מתקנים סולאריים בקרקעות מגורים וחקלאות לא ייחשבו לשינויי ייעוד החייבים בהיטל השבחה.
השבחות מקרקעין באזורים מיוחדים
השבחת נכס ביישובים מוכרזים או שכונות שיקום אינה כרוכה בתשלום היטל השבחה.
השבחת מקרקעין להתאמת נגישות
ככל שההשבחות בנכס נועדו על מנת להנגיש את הנכס לבעלי מוגבלויות, ניתן לקבל פטור מההיתר.
פטור מהיטל השבחה- מידע נוסף
לקריאה נוספת בנושא פטור מהיטל השבחה מאתר מנהל התכנון, לחץ כאן.
תיקון שומת היטל השבחה
ניתן לפנות לוועדה לתיקון שומה אם נפלה טעות בנושאים הבאים בלבד, (תוך 21 ימים מיום ההמצאה): פרטי המקרקעין, נתונים פיזיים של המקרקעין, תכניות החלות במקום, הזכויות שיש לחייב במקרקעין.
כדי להבטיח שהערר יתקבל, יש להגישו תוך תקופה שלא תעלה על 45 יום ממועד קבלת השומה. בנוסף, לצד הקריטריונים לפטור מלא מהיטל השבחה, ישנם מקרים רבים בהם ניתן להפחית משמעותית את סכום ההיטל. קיימת אפשרות להגיש השגה על חיוב היטל השבחה לשמאי מכריע או לוועדת ערר. בנוסף ניתן לערער על עצם החיוב בהיטל השבחה לוועדת ערר בלבד.
לסיכום – כדי להבטיח שהאפשרויות שלך ימוצו עד תום, מומלץ לפנות עם קבלת שומת היטל ההשבחה למשרד שמאות מקרקעין על מנת לקבל הערכה מדויקת ואמינה.
נקודה נוספת שכדאי לציין – במידה וישנה מחלוקת על גובה החיוב, אפשר לפנות ליו"ר מועצת השמאים ולבקש למנות שמאי מכריע.
להפחתת היטל השבחה יכולה להיות השפעה מהותית על ההחזקה וההשקעה בנכס שלך.
קבלת המידע הנכון, הבנה מעמיקה של הדרישות המשפטיות והמנהליות החלות על ההיטלים והיכרות עם הזכויות שעומדות לרשותך, פותחות הזדמנות לצמצם עלויות ולהפיק תועלת מרבית מהנכס שלך.
אנו במשרד מושקה שמאות מקרקעין מחויבים להעניק לך הערכות מדויקות, מקיפות ושלוקחות בחשבון את כל הנסיבות הייחודיות של הנכס שלך ומסייעים לך להיערך מבעוד מועד להיטל השבחה ולהבטיח חבות מינימלית בהתאם לחוק.
למידע נוסף, אנו מזמינים אותך לפנות אלינו עוד היום ונחזור אליך בהקדם.
לקריאה נוספת בנושא פטור מהיטל השבחה מאתר מנהל התכנון, לחץ כאן.
ניתן לפנות לוועדה לתיקון שומה אם נפלה טעות בנושאים הבאים בלבד, (תוך 21 ימים מיום ההמצאה):
פרטי המקרקעין, נתונים פיזיים של המקרקעין, תכניות החלות במקום, הזכויות שיש לחייב במקרקעין.
לצד הקריטריונים לפטור מלא מהיטל השבחה, ישנם מקרים רבים בהם ניתן להפחית משמעותית את סכום ההיטל.
קיימת אפשרות להגיש השגה על חיוב היטל השבחה לשמאי מכריע או לוועדת ערר.
ניתן לערער על עצם החיוב בהיטל השבחה לוועדת ערר בלבד.
כאשר הערעור על גובה ההיטל שחושב על ידי הרשות ניתן לבקש למנות שמאי מכריע או לפנות לוועדת ערר.
כדי להבטיח שהאפשרויות שלך ימוצו עד תום מומלץ לפנות עם קבלת שומת היטל ההשבחה למשרד שמאות מקרקעין על מנת לקבל הערכה מדויקת ואמינה.
מומחים בתחום יוכלו ללוות אותך בתהליך ולסייע לך למצות את הזכויות שלך.
הפנייה לוועדת הערר דורשת חוות דעת של שמאי מומחה.
יש לפנות למועצת שמאי המקרקעין לצורך הבקשה למינוי שמאי מכריע.
כדי להבטיח שהערר יתקבל, יש להגישו תוך תקופה שלא תעלה על 45 יום ממועד קבלת השומה.
להפחתת היטל השבחה יכולה להיות השפעה מהותית על ההחזקה וההשקעה בנכס שלך.
קבלת המידע הנכון, הבנה מעמיקה של הדרישות המשפטיות והמנהליות החלות על ההיטלים והיכרות עם הזכויות שעומדות לרשותך, פותחות הזדמנות יקרת ערך לצמצם עלויות ולהפיק תועלת מרבית מהנכס שלך.
אנו במשרד מושקה שמאות מקרקעין מחויבים להעניק לך הערכות מדויקות, מקיפות ושלוקחות בחשבון את כל הנסיבות הייחודיות של הנכס שלך ומסייעים לך להיערך מבעוד מועד להיטל השבחה ולהבטיח חבות מינימלית, ככל שהחוק מאפשר זאת.
למידע נוסף, אנו מזמינים אותך לפנות אלינו עוד היום ונחזור אליך בהקדם.
בבעלות משפחת כהן חלקה בתל אביב, בשטח רשום של 600 מ"ר.
החלקה כיום ריקה ופנויה.
בעבר נבנה על החלקה מבנה חד קומתי שנהרס בשנת 2018.
ביום 1/1/1970 אושרה תכנית המייעדת את החלקה לאזור מגורים א'.
הוראות התכנית:
יח"ד חד משפחתית, צמודת קרקע.
שתי קומות בשטח 90 מ"ר לקומה.
מרתף בשטח 50 מ"ר.
בהקמת צמוד קרקע חדש, במידה ומבוקש מרתף הוועדה המקומית לתכנון ובניה מחייבת הקמת ממ"ד בשטח המרתף.
ביום 1/1/2020 אושרה תכנית המייעדת חלק מהחלקה למגרש לבניה רוויה למגורים.
להלן הזכויות ע"פ התכנית:
ייעוד מגורים בניה רוויה
מגרש 550 מ"ר
שטח עיקרי עילי 1,100 מ"ר
שירות עילי 300 מ"ר
תת קרקעי 800 מ"ר
מספר יחידות דיור 11.
קומות 6 מעל הקרקע, 2 קומות מתחת לקרקע.
בנוסף מרפסות מקורות, שטח מחסן 8 מ"ר לכל יחידת דיור מתוך שטח שירות תת קרקעי.
ביום 1/1/1971 הופק היתר בניה למלוא זכויות העיליות המאושרות לחלקה לבניית 180 מ"ר עילי.
בתאריך 1/1/1979 הופק היתר בניה הכולל הקלה כמותית של 5% המהווים תוספת של 30 מ"ר עילי בקומת קרקע, סה"כ שטח עילי מוצע 210 מ"ר.
ב- 1/1/2018 הופק היתר הריסה לבינוי הקיים, ההיתר מומש והמבנה נהרס.
הזכויות במקרקעין נרכשו בתאריך 1/8/1969.
ב 1/1/2021 מכרה משפחת כהן את מלוא זכויותיה בחלקה.
שווי מ"ר מבונה אקו' עילי לצמוד קרקע 12,000 ₪
ושווי מבונה אקו' סחיר בבניה רוויה, עיקרי וממ"ד, המגלם חניה תת קרקעית – 10,000 ₪.
מקדמי שווי אקו' לשני מצבי התכנון:
שטח עילי בצמודי קרקע 1
מרתף בצמוד קרקע 0.4
חצר בצמוד קרקע 0.25
בבניה רוויה שטח עילי סחיר 1
מחסנים תת קרקעיים בבניה רוויה 0.4
מרפסות מקורות בבניה רוויה 0.5
היטל השבחה במקרה הנ"ל ישולם במימוש, קרי במכר על מלוא הזכויות.
ב 2018 נהרס המבנה לכן ההקלות מתבטלות במצב הקודם, כאשר הורסים מבנה כל מה ששולם על הקלות מבוטל.
בתאריך 1/1/2021 הקרקע נמכרה.
מצב קודם:
90 מ"ר קומת קרקע
90 מ"ר קומה א'
הערות: מרתף לא נבנה בפועל לכן לא נכלל ובנוסף הקלות מתבטלות.
לסיכום מצב קודם:
קרקע 90 מ"ר מקדם 1 סה"כ שטח אקו' 90
קומה א' 90 מ"ר מקדם 1 סה"כ שטח אקו' 90
חצר 510 מ"ר מקדם 0.25 סה"כ שטח אקו' 127.5
סה"כ שטח מבונה אקו' מצב קודם 307.5 מ"ר
סה"כ שווי מצב קודם 12,000*307.5= 3,690,000 ש"ח
מצב חדש
1100 מ"ר ל 11 יח"ד, זאת אומרת 100 מ"ר עיקרי ליחידה.
מרפסות 132 מ"ר מרפסות ל 11 יח"ד, סה"כ 12 מ"ר מרפסת ליחידה.
סה"כ שטח הדירה:
עיקרי 100 מ"ר מקדם 1 שטח אקו' 100
ממ"ד 12 מ"ר מקדם 1 שטח אקו' 12
מרפסת 12 מ"ר מקדם 0.5 שטח אקו' 6
מחסן 8 מ"ר מקדם 0.4 שטח אקו' 3.2
סה"כ שטח אקו' 121.2 מ"ר אקו' ליחידה.
סה"כ שטח אקו' ל 11 יחידות דיור, 1333.2 מ"ר אקו'
שווי מצב חדש לפי 10,000 ₪ למ"ר אקו': 13,332,200 [1332.2*10,000]
שווי מצב קודם לפי 12,000 ₪ למ"ר אקו': 3,690,000 [12,000*307.5]
ההשבחה היא ההפרש בין מצב חדש למצב קודם: 9,643,200 ₪
היטל השבחה %50 4,821,600 ₪
לא כולל הצמדות למדד לצרכן/ מדד תשומות הבניה.
מהות שטח מקדם סה"כ
מרתף 50 0.5 25
עיקרי ק"ק 60 1 60
עיקרי ק"א 60 0.9 54
מרפסת 40 0.25 10
עליית גג 25 0.7 17.5
מחסן 10 0.4 4
חצר 200 0.25 50
סה"כ שטח אקו' במצב קודם 220.5 מ"ר אקו'
מהות שטח מקדם סה"כ
מרתף 50 0.5 25
עיקרי ק"ק 80 1 80
עיקרי ק"א 60 0.9 54
מרפסת 20 0.25 5
עליית גג 25 0.7 17.5
מחסן 10 0.4 4
חצר 180 0.25 45
סה"כ שטח אקו' במצב קודם 230.5 מ"ר אקו'
הפרש שטחים אקו' בין מצב קודם לחדש 10 מ"ר אקו'
שווי מ"ר מבונה 15,000 ₪ (יום קובע- אישור ההקלה)
השבחה 150,000 ₪
היטל השבחה 75,000 ₪
משרד מושקה שמאות מקרקעין מנוהל על ידי גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך, יועץ נדל"ן וחבר בלשכת שמאי מקרקעין.