מיושקה שמאות מקרקעין - מס רכישה

ייעוץ חינם

מיושקה שמאות מקרקעין - מס רכישה

מגזר חקלאי- שמאי במושבים- מדריך מעודכן [2024]

  • ראשי
  • »
  • מגזר חקלאי- שמאי במושבים- מדריך מעודכן [2024]
חץ למטה

שמאי נחלה

מחפשים שמאי מקרקעין להערכת שווי נחלה או להערכת שווי משק? המאמר הזה בשבילכם.

מהערכת שווי מדויקת, אמינה ומותאמת לדינמית השוק של הנכס שלך, יכולה לעשות את כל ההבדל בין עסקה משתלמת להפסדים בלתי צפויים.

 לכן, עלינו להבטיח שעומד לרשותנו שמאי מקצועי, מיומן ושמתמחה בתחום הרלוונטי עבורך.

 כיום יותר מתמיד, נדרשים שמאים להערכת שווי נכסים חקלאיים,  הערכת שווי נחלות ובתי מושבים הממוקמים במשק ובאגודות שיתופיות.

לא פעם, הערכות שווי בנכסי מקרקעין אלו, הנתונים לחקיקה מורכבת ורגולציה ייחודית, עשויות להיות מורכבות מאין כמותן.

לכן, חשוב שיעמוד לרשותך שמאי נחלה מנוסה שיוכל להעניק לך הערכה מדויקת ומותאמת לצרכיך.

מהו שמאי חקלאי?

כולנו יודעים ששמאי מקרקעין מתמחים בהערכות שווי של נכסי מקרקעין.

 עם זאת, לא כל השמאים מתמחים בהכרח בכל סוגי הנכסים.

 ישנם שמאים שמתמחים בהערכת מתחמים עסקיים, אחרים יוכלו להעניק לנו ערך מוסף במפעלי תעשייה או בתי מגורים.

שמאי מושבים או שמאי חקלאי הוא איש מקצוע ותיק ומיומן בעולם השמאות שצבר ניסיון רב בערכת נכסים חקלאיים והערכת שווי נחלות.

מה מייחד שמאי חקלאות על פני שמאים אחרים?

שמאי נחלה או חקלאות מביא עמו תובנות מעמיקות אודות קרקעות חקלאות ומכיר את כלל המורכבויות החוקיות, הפיננסיות, התכנוניות והרגולטוריות שנכסים אלו טומנים בחובם.

 זוהי הכתובה האידיאלית על מנת לבצע הערכת שווי נחלה או הערכת שווי משק, למשל.

שמאי בעל ניסיון והכשרה אלו יידע כיצד לקחת בחשבו אלמנטים כמו פוריות קרקע, תשואות יבול, תשתיות ותקנות חקלאיות ולצפות מגמות כמו הפשרת הקרקע למגורים, ייעודים חריגים או פירוקי שותפות כדי להעניק הערכה מדויקת.

מומחיות של שמאי נחלה חקלאות מאפשרת לקבל הערכות שישקפו את השווי האמיתי של נכסיך.

שמאי חקלאי- שמאי נחלה- שמאי במושבים

שמאי מקרקעין במושבים נדרש להעריך שווי נחלות, משקים, משקי עזר ושטחי עיבוד חקלאיים.

בנוסף עליו לאמוד את התשלומים הצפויים בעת מימוש הנכס, כגון: , מס שבח, דמי רכישה, דמי הסכמה.

מה כוללת חלקת המגורים בנחלה?

  • יחידת דיור למגוריו של בעל הנחלה.
  • יחידת דיור שנייה לבן ממשיך.
  • יחידת דיור שלישית מותנה ברצף בן דורי.

מספר יחידות הדיור ייקבע לפי תכניות בתוקף.

בדר"כ גודל חלקת המגורים בנחלה הוא 2.5 דונם.

מהו היקף הבנייה למגורים בנחלה ללא תשלום?

  • ביחידה הראשונה והשנייה עד 160 מ"ר ברוטו ללא תשלום.
  • ביחידה השלישית עד 55 מ"ר ברוטו.

אפשרות ראשונה- עיגון זכויות למגורים בחלקת המגורים בנחלה

תשלום דמי חכירה לרשות בשיעור של 3.75%

מה מקבלים?

  • בחלקת המגורים לא תושב לרשות בעת שינוי ייעודה.
  • המשך חובת עיבוד הנחלה ברציפות.

היקף הבנייה הבסיסי למגורים בחלקת המגורים

  • עד 375 מ"ר.
  • יבוטל תנאי לרצף בן דורי.
  • היקף הבנייה ומספר יחידות בכפוף לתכנית בתוקף.
  • תוספת בנייה מעל 375 מ"ר תגבה הרשות דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע של התוספת המבוקשת בכפוף לקיומה של תכנית.
  • פיצול מגרש או מגרשים למגורים מחלקת המגורים בתנאים הבאים:
    • יחידת דיור קיימת בשטח של לפחות 160 מ"ר, למגורי החוכר, תישאר תמיד צמודה לנחלה.
    • הפיצול בכפוף לקיומה של תכנית המאפשרת את הפיצול.
    • תוספת יחידות דיור חדשות בכפוף למגבלות תמ"א 35.
    • שטח המגרש המפוצל וזכויות הבנייה של 160 מ"ר יופחתו משטח חלקת המגורים ומזכויות הבנייה הבסיסיות.
    • תשלום עבור פיצול המגרש של 33% משווי המגרש המפוצל באופן הבא:
      • השלמת תשלום של 29.25% עבור 160 מ"ר.
      • תשלום בשיעור 33% עבור יתרת הזכויות שלא נרכשו.

אפשרות שנייה רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים

רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים

    • תשלום של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים בהתחשב בתכניות מאושרות ובנוסף בפוטנציאל התכנוני ובזכות לפיצול המגרש או המגרשים.
    • חוכר אשר שילם 3.75% בעבר ישלים את התשלום ל 33%, על החלק ששולם.
    • תשלום עבור 33% ליתרת הזכויות המאושרות בתכנית והפוטנציאל התכנוני ועבור הזכות של פיצול המגרש או המגרשים.
    • בנחלה שהועברו זכויות בעבר ושולמו דמי הסכמה, תינתן הנחה בדמי הרכישה:
      • בנחלה שהועברו הזכויות החל מ 1/1/93, דמי רכישה 20%.
      • בנחלה שהועברו הזכויות לפני 1/1/93, יקוזזו מהתשלום 80% מדמי ההסכמה ששולמו בתוספת הפרשי הצמד, אך בכל מקרה התשלום לא יפחת מ 20%.

מה מקבלים?

  • פטור מתשלום כלשהו בעתיד בחלקת המגורים לבנייה נמוכה.
  • בתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים יחויב בתשלום לרשות, בכפוף לתכנית או בעת בקשת שימוש חורג.
  • אפשרות להשכיר או לפצל את יחידות הדיור לכל אדם.

העברת זכויות בנחלה/ משק חקלאי

  • החוכר יכול להעביר את הנחלה בשלמות, אי אפשר להעביר חלק מנחלה, מלבד אם נעשה פיצול מגרש או מגרשים מנחלה ואז הם כבר לא חלק מהנחלה.
  • כתנאי להעברת הזכויות בנחלה, החוכר יידרש לרכוש את הזכויות בנחלה זאת אומרת לשלם דמי רכישה מלאים (אפשרות שנייה).
  • עבור החלקות שאינן חלקת המגורים הרשות תמשיך לגבות דמי הסכמה (על דמי הסכמה אין הנחות אזור).
  • במצבים חריגים לא ישלמו דמי רכישה, כאשר החוכר מחזיק הסכם בתוקף או מבקש לחדש הסכם שמצוי בידו.
  • העברת זכויות במגרש שפוצל מהנחלה תתבצע ללא תשלום נוסף לרשות (שולם כבר 33% בזמן הפיצול).

שמאי חקלאות- קרקע חקלאית

שומה שנערכת לקרקע חקלאית תבוצע תוך שימוש בגישת ההשוואה.

שמאי מקרקעין שמתמחה בקרקע חקלאית יפעיל מקדם התאמה בין קרקע המוחכרת למטרה חקלאית על ידי רשות מקרקעי ישראל לבין קרקע דומה בבעלות פרטית.

מקדם ההתאמה יבטא את השפעתם של התועלת הצפויה לחוכר בעת שינוי ייעוד הקרקע בהתאם לנהלי רשות מקרקעי ישראל ביחס לתועלת הצפויה לבעלים פרטי בעת שינוי ייעוד.

ככל שהסיכוי לשינוי ייעוד גדול יותר, מקדם ההתאמה יהיה משמעותי יותר, השוני גדול יותר.

כאשר אין נתונים מסביבת הנכס, תתבסס השומה על נתוני השוואה מאזורים אחרים, בעלי מאפיינים דומים, תוך הפעלת מקדמי התאמה על מחירי ההשוואה.

קרקע חקלאית עם פוטנציאל תכנוני

בקרקע חקלאית שקיים פוטנציאל תכנוני.

במידה ואין מספיק נתוני השוואה ובנוסף קיימת תכנית המצויה בשלבי תכנון בוועדות התכנון.

זאת אומרת התכנון פורסם לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה או בהליך מתקדם יותר.

במקרה הנ"ל השמאי יוכל לבסס את השומה גם על תחשיב היוון התאורטי של הקרקע כמופשרת בניכוי ההוצאות המשוערות הכרוכות בשינוי ייעוד וההפקעה הצפויה.

הערכה של תרומת המחוברים החקלאיים

בקרקע חקלאית שקיימים עליה מחוברים. כגון: מטעים, חממות ועוד… שמאי חקלאי יחשב את תרומתם לשווי על פי עקרון התרומה הנובעת מהרווח שבייצור החקלאי למשך החיים הכלכליים הצפויים של המחוברים או תרומת המחוברים כשימוש ביניים עד ההפשרה הצפויה בקרקע שעיקר שוויה נובע מפוטנציאל ההפשרה.

בתחשיב התרומה המהוונת של המחוברים יובאו בחשבון הרווח נטו הצפוי לגידול החקלאי הקיים בקרקע, יתרת החיים הכלכליים של הנכס, עלות ההקמה בניכוי פחת.

עלות ההקמה בניכוי פחת תשמש בדרך כלל כרף עליון לתרומת המחוברים החקלאיים.

מחפשים מידע נוסף? למידע נוסף נושא מתוך אתר רשות מקרקעי ישראל:

קונים או מוכרים נחלה/ משק חקלאי?

מחפשים שמאי מקרקעין במושבים? שמאי חקלאי? שמאי נחלה?

משרדנו, מושקה שמאות מקרקעין מתמחה בשמאות במושבים למגזר החקלאי כגון:

  • העברת זכויות בנחלה.
  • העברת זכויות במשקי עזר.
  • פיצול מגרש מנחלה.
  • רכישת זכויות למגורים בחלקת המגורים.

כאשר מעבירים זכויות בנחלה, החוכר נדרש לרכוש את הזכויות למגורים בחלקת המגורים (דמי רכישה), בנוסף בדר"כ נדרש לשלם היטל השבחה, דמי הסכמה על החלקות החקלאיות, מס שבח, מס רכישה.

המיסוי משתנה בהתאם לשנת רכישת הזכויות של הנחלה, האזור שבו נמצאת הנחלה ועוד.

שוקלים לבצע עסקה במגזר החקלאי? רוכשים או מוכרים נחלה במושב? מחפשים שמאי מקרקעין במושבים?

קטגוריות נוספות: שמאי במושבים, שמאי חקלאי, שמאי חקלאות, הערכת שווי נחלה, הערכת שווי משק, נחלת אבות.

 
או חייגו 053-309-177
שמאי מקרקעין מגזר חקלאי
שמאי מקרקעין

ייעוץ בחינם

השאירו פרטים

מי אנחנו ?

משרד מושקה שמאות מקרקעין מנוהל על ידי גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך, יועץ נדל"ן וחבר בלשכת שמאי מקרקעין. 

דילוג לתוכן