מוכר דירה עם זכויות בניה בלתי מנוצלות?
הכל על מכירת דירה עם זכויות בניה בלתי מנוצלות.
תקציר המאמר:
מהו מס שבח? מהו סעיף 49ז? חישוב מס שבח במכירת דירה עם זכויות בניה בלתי מנוצלות.
מס שבח מקרקעין הוא למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין/ זכות באיגוד.
מקרקעין אשר אינו מהווה בידיו "מלאי עסקי".
המס מוטל במקרה בו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין.
רשות המיסים גובה את מס השבח בעת ביצוע עסקת מכירה, כאשר התשלום חל על בעל הזכויות בנכס, המוכר.
תפקידו של שמאי מקרקעין לצורך דיווח למס שבח:
אומדן מס שבח צפוי, אומדן עלויות בנייה היסטוריות.
יכול להיות שמגיע לכם פטור או תשלום מופחת למס שבח (ע"פ סעיף 49ז).
חישוב שווי זכויות בנייה, ע"פ סעיף 49ז.
מכירת נכס עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות, על השמאי המקרקעין להעריך שווי החלק המיוחס לדירת המגורים ולשווי זכויות בנייה נוספות.
החוק קובע את דרך חישוב השבח.
את ההוצאות המותרות בניכוי.
ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה.
בנוסף, החוק קובע פטורים שונים והקלות ממס.
א. בניית הדירה הסתיימה.
ב. הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה.
ג. הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.
ד. הדירה משמשת בפועל למגורים, או לחילופין מיועדת לשמש למגורים, קרי עליה לכלול את כל המתקנים הנדרשים למגורים כמו מטבח, אמבטיה, שירותים.
הדירה "שימשה בעיקרה למגורים" באחת משתי החלופות הבאות:
א. %80 מהתקופה הנמדדת מתאריך 1/1/1998ועד ליום המכירה.
ב. ארבע שנים שקדמו למכירה.
מכירת דירת מגורים מזכה, שהתמורה ממכירתה הושפעה מזכויות בנייה קיימות או צפויות בלתי מנוצלות.
נכפיל את שווי הדירה ללא זכויות שהוערך ע"י השמאי, את הערך שהתקבל נשווה לתקרת הפטור כיום בגובה 2,428,100 ₪, וניקח את הערך הנמוך.
ערך זה ישמש אותנו כשווי מכירת דירת המגורים (מועמס) , וההפרש בין שווי המכירה לשווי הנ"ל יהיה שוויי זכויות הבנייה, החייבות.
הערך שיתקבל כשווי מכירת הדירה (המועמס),נחשב את השבח כך:
תקרת הפטור עד 2,428,100 ש"ח
רצפת הפטור מעל 607,000 ש"ח
לסעיף 49ז' שתי מטרות עיקריות:
מתן פטור סוציאלי לבעלי דירות מגורים כאשר התמורה שמקבל המוכר הושפעה מזכויות בניה נוספות שטרם נוצלו על ידו.
הפרדת שווי זכויות הבניה משווי דירת המגורים.
פיצול המכירה לשני חלקים, חלק אחד משוייך לדירת המגורים והחלק השני משוייך כנכס שאינו דירת המגורים.
לדוגמה מצב בו צמודה לדירה חלקת קרקע גדולה שמשוייכת לבניה.
אז חלק מהקרקע ישוייך לדירה הקיימת, והקרקע הנותרת תשוייך לחלקים שאינם הדירה, לדוגמה תשוייך לשטח לבניה עתידית.
פיצול של התמורה המתקבלת ממכירת דירת המגורים ומזכויות הבנייה לשניים:
למכר של דירת המגורים
למכירה של זכות אחרת במקרקעין, זכויות הבניה.
מטרת החוק (סעיף 49ז) הינה להעמיס את מירב הזכויות הקיימות במקרקעין עד לתקרת השווי או כפל השווי, הנמוך מבניהם ולהציגם כדירת מגורים ולהפחית את החבות במס השבח על זכויות הבניה.
מומלץ להיעזר בשמאי דירות, שמאי מקרקעין יעריך את שווי זכויות הבניה הנוספות ואת מרכיב דירת המגורים המזכה ללא זכויות הבניה הנוספות.
עלות רכישת הדירה ממודדת כולל הזכויות 1,000,000 ₪
ערך מכירה כולל של דירת מגורים מזכה 2,000,000 ₪
שווי דירת המגורים ללא זכויות בניה נוספות ע"פ הערכת שמאי מקרקעין 1,500,000 ₪
ערך זכויות בניה נוספות ע"פ הערכת שמאי מקרקעין 500,000 ₪
כפל השווי 1,500,000*2=3,000,000 ₪
תקרת השווי נכון לשנת 2024 בהתאם להוראת מיסוי 2,428,100 ₪
נבחר את הנמוך מבין תקרת השווי לבין כפל השווי.
תקרת השווי בסך 2,428,100 ₪, מכיוון שהנכס נמכר בסכום של 2,000,000 ₪, הצלחנו להעמיס את כל זכויות הבניה על חשבון דירת המגורים.
במידה והיה חבות בגין זכויות הבניה אז היה מחויב במס שבח בשיעור מלא.
חישוב השבח:
2,00,000-1,000,000=1,000,000 ₪
זאת אומרת השבח 1,000,000 ₪
עלות רכישת הדירה ממודדת כולל הזכויות (רכישה בשנת 2000) 2,000,000 ₪
מחיר מכירה כולל של דירת מגורים מזכה (מכירה בשנת 2024) 3,000,000 ₪
ערך דירת המגורים ללא זכויות בניה נוספות ע"פ הערכת שמאי מקרקעין 2,000,000 ₪
שווי זכויות בניה נוספות ע"פ הערכת שמאי מקרקעין 1,000,000 ₪
כפל השווי 2,000,000*2=4,000,000 ₪
תקרת השווי נכון לשנת 2024 בהתאם להוראת מיסוי 2,428,100 ₪
נבחר את הנמוך מבין תקרת השווי לבין כפל השווי.
במקרה שלנו תקרת השווי, בסך 2,428,100 ₪, לכן הסכום המרבי אותו נוכל להחשיב כדירת מגורים על חשבון הזכויות הנוספות הינו 2,428,100 ₪ .
שווי מכירה כולל של דירת המגורים המזכה 3,000,000 ₪
תקרת הפטור 2,428,100 ₪
יתרת זכויות בניה החייבות במס 571,900 ₪
החלק היחסי של דירת המגורים בעלות המכירה 2,428,100/3,000,000=0.809
השווי היחסי של דירת המגורים משווי הרכישה 0.809*2,000,000=1,618,000 ₪
עלות רכישה ממודדת של זכויות הבניה 2,000,000-1,618,000= 382,000 ₪
שווי מכירה של הדירה, תקרת הפטור 2,428,100 ש"ח
עלות רכישה של דירת המגורים 1,618,000 ₪
השבח על החלק של המגורים 810,100 ₪
על זכויות הבניה נשלם, מס שבח מלא (מכירת זכות אחרת), בדוגמה הנ"ל בשיעור 25%.
שווי זכויות בניה 571,900 ₪
עלות רכישה ממודדת של זכויות בניה 382,000 ₪
השבח על זכויות הבניה 189,900 ₪
חבות מס לפי 25% על זכויות הבניה 47,475 ₪
במקרה הנ"ל הצלחנו להעמיס בצורה חלקית את זכויות הבניה על חשבון דירת המגורים, ולכן הקטנו את החבות במס שבח של שווי זכויות הבניה.
אם הגעתם עד לכאן, כנראה הנושא מעניין אתכם, לקריאת מאמר נוסף הנושא אומדן עלויות בנייה היסטוריות לצורך דיווח למס שבח, לחצו כאן.
לקריאה בנושא היטל השבחה וההדרכים להפחית את היטל ההשבחה לחץ כאן.
מוכרים נכס עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות, ע"פ סעיף 49ז? הגעתם למקום הנכון.
משרדנו מושקה שמאות מקרקעין מתמחה במיסוי מקרקעין ודיווח לרשויות.
או חייגו לייעוץ בחינם 053-3091775
משרד מושקה שמאות מקרקעין מנוהל על ידי גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך, יועץ נדל"ן וחבר בלשכת שמאי מקרקעין.
