ייעוץ חינם

מיושקה שמאות מקרקעין - מס רכישה

זכויות בניה- מס שבח- מדריך מפורט [2024]

  • ראשי
  • »
  • זכויות בניה- מס שבח- מדריך מפורט [2024]
חץ למטה

זכויות בניה- מס שבח

מוכר דירה עם זכויות בניה בלתי מנוצלות?

הכל על מכירת דירה עם זכויות בניה בלתי מנוצלות.

תקציר המאמר:

מהו מס שבח? מהו סעיף 49ז? חישוב מס שבח במכירת דירה עם זכויות בניה בלתי מנוצלות. 

מס שבח, מה זה בכלל?

מס שבח מקרקעין הוא למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין/ זכות באיגוד.

מקרקעין אשר אינו מהווה בידיו "מלאי עסקי".

המס מוטל במקרה בו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין.

שבח = רווח

רשות המיסים גובה את מס השבח בעת ביצוע עסקת מכירה, כאשר התשלום חל על בעל הזכויות בנכס, המוכר.

תפקידו של שמאי מקרקעין לצורך דיווח למס שבח:

אומדן מס שבח צפוי, אומדן עלויות בנייה היסטוריות.

מוכרים דירה עם זכויות בניה?

יכול להיות שמגיע לכם פטור או תשלום מופחת למס שבח (ע"פ סעיף 49ז).

מכירת דירה עם זכויות בניה בלתי מנוצלות ע"פ סעיף 49ז

חישוב שווי זכויות בנייה, ע"פ סעיף 49ז.

מכירת נכס עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות, על השמאי המקרקעין להעריך שווי החלק המיוחס לדירת המגורים ולשווי זכויות בנייה נוספות.

אופן חישוב מס שבח ופטורים שונים

החוק קובע את דרך חישוב השבח.

את ההוצאות המותרות בניכוי.

ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה.

בנוסף, החוק קובע פטורים שונים והקלות ממס.

מהי דירת מגורים מזכה? להלן התנאים המצטברים לזכאות לפטור ממס שבח:

• הדירה עונה להגדרת דירת מגורים:

א. בניית הדירה הסתיימה.

ב. הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה.

ג. הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.

ד. הדירה משמשת בפועל למגורים, או לחילופין מיועדת לשמש למגורים, קרי עליה לכלול את כל המתקנים הנדרשים למגורים כמו מטבח, אמבטיה, שירותים.

• דירת המגורים הינה דירת מגורים מזכה:

הדירה "שימשה בעיקרה למגורים" באחת משתי החלופות הבאות:

א. %80 מהתקופה הנמדדת מתאריך 1/1/1998ועד ליום המכירה.

ב. ארבע שנים שקדמו למכירה.

מס שבח- זכויות בניה- סעיף 49ז

מכירת דירת מגורים מזכה הכוללת זכויות בנייה - סעיף 49ז

מכירת דירת מגורים מזכה, שהתמורה ממכירתה הושפעה מזכויות בנייה קיימות או צפויות בלתי מנוצלות.

נכפיל את  שווי הדירה ללא זכויות שהוערך ע"י השמאי, את הערך שהתקבל נשווה לתקרת הפטור כיום בגובה 2,428,100 ₪, וניקח את הערך הנמוך.

ערך זה ישמש אותנו כשווי מכירת דירת המגורים (מועמס) , וההפרש בין שווי המכירה לשווי הנ"ל יהיה שוויי זכויות הבנייה, החייבות.

הערך שיתקבל כשווי מכירת הדירה (המועמס),נחשב את השבח כך:

  • במידה וזאת דירת מגורים יחידה ע"פ הגדרת החוק, היא תהיה פטורה ממס שבח.
  • אם זאת לא דירה יחידה על פי הגדרת החוק, החישוב יהיה לינארי מוטב, עד 1/1/2014 – 0%, ומ- 1/1/2014 25%.
  • על זכויות הבנייה שלא הצלחנו להעמיס נשלם מס שבח מלא (מכירת זכות אחרת).

מדרגות המס לתקופה מיום 16/1/2024 ועד 15/1/2025

תקרת הפטור עד 2,428,100 ש"ח 

רצפת הפטור מעל 607,000 ש"ח 

המטרה של סעיף 49ז?

לסעיף 49ז' שתי מטרות עיקריות:

מתן פטור סוציאלי לבעלי דירות מגורים כאשר התמורה שמקבל המוכר הושפעה מזכויות בניה נוספות שטרם נוצלו על ידו.

הפרדת שווי זכויות הבניה משווי דירת המגורים.

קיימים שני מושגים:

פיצול פיזי אופקי

פיצול המכירה לשני חלקים, חלק אחד משוייך לדירת המגורים והחלק השני משוייך כנכס שאינו דירת המגורים.

לדוגמה מצב בו צמודה לדירה חלקת קרקע גדולה שמשוייכת לבניה.

אז חלק מהקרקע ישוייך לדירה הקיימת, והקרקע הנותרת תשוייך לחלקים שאינם הדירה, לדוגמה תשוייך לשטח לבניה עתידית.

פיצול של התמורה המתקבלת ממכירת דירת המגורים ומזכויות הבנייה לשניים:

למכר של דירת המגורים

למכירה של זכות אחרת במקרקעין, זכויות הבניה.

מה מטרת סעיף 49ז?

מטרת החוק (סעיף 49ז) הינה להעמיס את מירב הזכויות הקיימות במקרקעין עד לתקרת השווי או כפל השווי, הנמוך מבניהם ולהציגם כדירת מגורים ולהפחית את החבות במס השבח על זכויות הבניה.

מומלץ להיעזר בשמאי דירות, שמאי מקרקעין יעריך את שווי זכויות הבניה הנוספות ואת מרכיב דירת המגורים המזכה ללא זכויות הבניה הנוספות. 

להלן שתי דוגמאות להמחשה למכירת דירה עם זכויות בניה בלתי מנוצלות:

דוגמה 1:

עלות רכישת הדירה ממודדת כולל הזכויות 1,000,000 ₪

ערך מכירה כולל של דירת מגורים מזכה 2,000,000 ₪ 

שווי דירת המגורים ללא זכויות בניה נוספות ע"פ הערכת שמאי מקרקעין 1,500,000 ₪ 

ערך זכויות בניה נוספות ע"פ הערכת שמאי מקרקעין 500,000 ₪ 

כפל השווי 1,500,000*2=3,000,000 ₪ 

תקרת השווי נכון לשנת 2024 בהתאם להוראת מיסוי 2,428,100 ₪ 

נבחר את הנמוך מבין תקרת השווי לבין כפל השווי.

תקרת השווי בסך 2,428,100 ₪, מכיוון שהנכס נמכר בסכום של 2,000,000 ₪, הצלחנו להעמיס את כל זכויות הבניה על חשבון דירת המגורים.

ולכן מס שבח זכויות בניה הוא אפס.

במידה והיה חבות בגין זכויות הבניה אז היה מחויב במס שבח בשיעור מלא.

חישוב השבח:

 2,00,000-1,000,000=1,000,000 ₪ 

זאת אומרת השבח 1,000,000 ₪ 

  • במידה והדירה היא דירת מגורים מזכה יחידה, (ע"פ הגדרה החוק),לא תחול חבות במס שבח.
  • במידה והדירה מגורים מזכה שנרכשה לפני 1/1/2014, יבוצע חישוב ליניארי מוטב באופן הבא:
    • מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום 1/1/2014, בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה, כפול סכום השבח הריאלי, זאת אומרת עד 1/1/2014 – 0%, מ 1/1/2014 – 25%. 
  • במידה והדירה דירת מגורים מזכה שנרכשה לאחר ה 1/1/2014, ישולם מס שבח בשיעור מלא 25%.

במקרה הנ"ל הצלחנו להעמיס את כל זכויות הבניה על חשבון דירת המגורים, ולכן לא יכול מס שבח על שווי זכויות הבניה.

דוגמה 2:

עלות רכישת הדירה ממודדת כולל הזכויות (רכישה בשנת 2000) 2,000,000 ₪

מחיר מכירה כולל של דירת מגורים מזכה (מכירה בשנת 2024) 3,000,000 ₪ 

ערך דירת המגורים ללא זכויות בניה נוספות ע"פ הערכת שמאי מקרקעין 2,000,000 ₪ 

שווי זכויות בניה נוספות ע"פ הערכת שמאי מקרקעין 1,000,000 ₪ 

כפל השווי 2,000,000*2=4,000,000 ₪ 

תקרת השווי נכון לשנת 2024 בהתאם להוראת מיסוי 2,428,100 ₪ 

נבחר את הנמוך מבין תקרת השווי לבין כפל השווי.

במקרה שלנו תקרת השווי, בסך 2,428,100 ₪, לכן הסכום המרבי אותו נוכל להחשיב כדירת מגורים על חשבון הזכויות הנוספות הינו 2,428,100 ₪ .

שווי מכירה כולל של דירת המגורים המזכה 3,000,000 ₪ 

תקרת הפטור 2,428,100 ₪ 

יתרת זכויות בניה החייבות במס 571,900 ₪

החלק היחסי של דירת המגורים בעלות המכירה 2,428,100/3,000,000=0.809

השווי היחסי של דירת המגורים משווי הרכישה 0.809*2,000,000=1,618,000 ₪ 

עלות רכישה ממודדת של זכויות הבניה 2,000,000-1,618,000= 382,000 ₪ 

שווי מכירה של הדירה, תקרת הפטור 2,428,100 ש"ח 

עלות רכישה של דירת המגורים 1,618,000  

השבח על החלק של המגורים 810,100 ₪

  • במידה והדירה היא דירת מגורים יחידה לא תחול חבות במס שבח.
  •  אם הדירה היא דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1/1/2014, יבוצע חישוב ליניארי מוטב באופן הבא:
    • מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום 1/1/2014, בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המכירה, כפול סכום השבח הריאלי, זאת אומרת עד 1/1/2014 – 0%, מ 1/1/2014 – 25%. 
  • במידה והדירה דירת מגורים מזכה שנרכשה לאחר ה 1/1/2014, ישולם מס שבח בשיעור 

על זכויות הבניה נשלם, מס שבח מלא (מכירת זכות אחרת), בדוגמה הנ"ל בשיעור 25%.

על יתרת זכויות הבניה ישולם מס שבח מלא 25%, באופן הבא:

שווי זכויות בניה 571,900 ₪ 

עלות רכישה ממודדת של זכויות בניה 382,000 ₪ 

השבח על זכויות הבניה 189,900 ₪ 

חבות מס לפי 25% על זכויות הבניה 47,475 ₪ 

במקרה הנ"ל הצלחנו להעמיס בצורה חלקית את זכויות הבניה על חשבון דירת המגורים, ולכן הקטנו את החבות במס שבח של שווי זכויות הבניה.

אם הגעתם עד לכאן, כנראה הנושא מעניין אתכם, לקריאת מאמר נוסף הנושא אומדן עלויות בנייה היסטוריות לצורך דיווח למס שבח, לחצו כאן.

לקריאה בנושא היטל השבחה וההדרכים להפחית את היטל ההשבחה לחץ כאן.

מוכרים נכס עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות, ע"פ סעיף 49ז? הגעתם למקום הנכון.

משרדנו מושקה שמאות מקרקעין מתמחה במיסוי מקרקעין ודיווח לרשויות.

לחצו כאן ליצירת קשר 🙂

או חייגו לייעוץ בחינם 053-3091775

שמאי מקרקעין

השאירו פרטים

ונחזור אליכם בהקדם

מי אנחנו ?

משרד מושקה שמאות מקרקעין מנוהל על ידי גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך, יועץ נדל"ן וחבר בלשכת שמאי מקרקעין. 

דילוג לתוכן