שקיפות. מקצועיות. תוצאות. בדיקות מבוססות נתונים. קונים? מוכרים? בודקים.
כמה שווה הנכס שלכם, ומה חשוב לבדוק לפני שמקבלים החלטה? הערכת שווי נכס מקצועית מסייעת להבין את שווי הזכויות לפני רכישה, מכירה, חלוקת רכוש או פעולה כלכלית אחרת.
הבדיקה משלבת בין מאפייני הנכס, המצב התכנוני, הזכויות ונתוני השוק הרלוונטיים. כך ניתן לקבל בסיס מקצועי להחלטה ולהבין אילו נתונים משפיעים על השווי.
מושקה שמאות מקרקעין, בהובלת גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך, מעניק שירותי הערכת שווי לדירות, בתים, נכסים מסחריים, משרדים, מבני תעשייה, קרקעות, נחלות ומשקים.
העבודה מותאמת לסוג הנכס ולמטרת השומה, עם שירות אישי והסבר ברור של הממצאים והמסקנות.
שלחו לנו את מיקום הנכס, סוג הנכס ומטרת הבדיקה לקבלת הצעת שכר טרחה מותאמת.
הערכת שווי נכס היא בחינה מקצועית של שווי זכויות במקרקעין למועד קובע. בשומת מקרקעין מוגדרים הנכס, הזכויות המוערכות, מטרת העבודה והמועד שאליו מתייחסת ההערכה.
לאחר מכן נבחנים המידע העובדתי ונתוני השוק, ונערכת מסקנה שמאית מנומקת. עקרונות אלה נשענים על תקן 1.1, העוסק בשומת מקרקעין ובכללי עריכתה.
הערכת שווי אינה מסתכמת בהכפלת שטח הנכס במחיר ממוצע למטר רבוע. יש לבחון אם נתוני ההשוואה מתאימים לנכס, לזכויות המוערכות ולמועד הקובע.
המחיר שמופיע במודעה משקף את ציפיית המוכר. התמורה שסוכמה בעסקה עשויה להיות מושפעת ממשא ומתן ומנסיבות הצדדים. שווי השוק נבחן על בסיס המידע הרלוונטי ובהתאם להגדרות שנקבעו בשומה.
כדאי לפנות לשמאי כאשר לשווי הנכס יש השפעה מהותית על החלטה או על חלוקת כסף בין צדדים. בדיקה מוקדמת יכולה לסייע בהבנת הזכויות ובניהול משא ומתן המבוסס על נתונים.
שמאות לדירת מגורים כוללת בחינה של מיקומה, שטחה, מצבה הפיזי, הקומה, כיווני האוויר, רמת הגמר ומאפיינים נוספים המשפיעים על התועלת והשווי.
נבחנים גם מרפסת, חניה, מחסן, חצר או גג, ככל שקיימים, לצד המצב התכנוני והזכויות הרלוונטיות. שתי דירות באותו בניין עשויות להיות בעלות שווי שונה בשל מאפייניהן.
בחירת עסקאות ההשוואה וההתאמות ביניהן לבין הנכס הן חלק מרכזי בעבודה.
בבית צמוד קרקע נבחנים גם שטח המגרש, צורתו, הטופוגרפיה, הבינוי והזכויות. יש להפריד בין הבנייה הקיימת, זכויות שאפשר לממש והיבטים הדורשים הסדרה.
תרומתו של שטח נוסף תלויה בשימושיות, במאפייני הנכס ובשוק המקומי, ואינה נקבעת לפי יחס אחיד בכל הנכסים.
בנכסים אלה חשוב לברר את מעמד החצר, הגג, המרפסות והתוספות. שימוש בלעדי בפועל אינו בהכרח הצמדה קניינית, ותוספת בנייה אינה בהכרח מאושרת.
השומה בוחנת את הנתונים בהתאם למסמכים ולמטרת העבודה, ומציגה את המשמעות השמאית של הממצאים.
למידע נוסף: שמאי דירות והערכת שווי דירה.
הערכת נכס מסחרי דורשת התאמה לאופן שבו השוק מתמחר את הנכס. בחנות עשויים להיות משמעותיים המיקום, החשיפה, רוחב החזית, העומק והנגישות.
במשרד נבחנים בין היתר הבניין, החלוקה הפנימית, רמת הגמר והשימוש המותר. במבנה תעשייה חשובים גם הגובה, הגישה התפעולית, התשתיות והתאמת המבנה לפעילות.
כאשר הנכס מושכר, נבדקים חוזה השכירות והנתונים הרלוונטיים להכנסה: תקופת ההסכם, דמי השכירות, מנגנוני העדכון והתחייבויות הצדדים.
יש להבחין בין דמי שכירות חוזיים לבין דמי שכירות שוק, ולבחון כיצד הפער ביניהם משפיע על הזכויות המוערכות.
משרדנו מבצע הערכות שווי לחנויות, משרדים, מחסנים ומבני תעשייה, וכן אומדן דמי שכירות ראויים בהתאם למטרת העבודה.
שווי קרקע מושפע מהייעוד, זכויות הבנייה, אפשרויות המימוש, מאפייני המגרש ומצב הפיתוח. מגרש המאפשר בנייה מכוח תוכנית תקפה אינו שקול לקרקע שהשימוש העתידי בה מבוסס על ציפייה לשינוי תכנוני.
הבדיקה עשויה לכלול את התוכניות החלות, מגבלות הבנייה, הגישה, ההפקעות והצורך בהשלמת הליכים. כאשר נבחן פוטנציאל עתידי, יש להתייחס לשלב התכנוני, למגבלות ולמידת הוודאות, בלי להציג ציפייה כזכות מאושרת.
עקרונות לבחירת גישות השומה בקרקעות נלקחו מתקן 3.1, בהתאם לתחולתו. היישום נעשה לפי סוג הקרקע והמידע הזמין.
נחלה היא נכס מורכב, והערכתה מחייבת בחינה של מכלול הזכויות והמרכיבים: חלקת המגורים, בתי המגורים, השטחים החקלאיים, מבני המשק, השימושים וההסדרים הרלוונטיים מול רשות מקרקעי ישראל.
בשומה לנחלה יש להגדיר מה כלול בהערכה והאם נדרשים גם אומדנים לתשלומים צפויים.
יש להבחין בין שווי הזכויות בנחלה לבין התמורה שעשויה להישאר לבעלי הזכויות לאחר תשלומים, הוצאות ומסים. אומדן כזה דורש הזמנה ובדיקה ייעודיות ואינו נכלל אוטומטית בכל הערכת שווי.
מושקה שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות לנחלות ולמשקים בכל חלקי הארץ, לצורכי מכירה, רכישה, ירושה, חלוקת זכויות והסדרה.
להרחבה: שמאות נחלות ומשקים במושבים .
לא כל בדיקה שמאית היא שומת שווי שוק רגילה. בדיקת היטל השבחה, בחינת תשלומים לרמ״י, אומדן זכויות בנייה או שומה לדיווח חשבונאי עשויים לדרוש מסגרת עבודה אחרת.
לכן חשוב להגדיר את הצורך כבר בתחילת ההתקשרות, כדי להתאים את סוג הבדיקה ואת חוות הדעת למטרתן.
בבדיקת היטל השבחה נבחנים הנתונים והעקרונות שעליהם נשענת השומה הרלוונטית. אין להניח מראש שקיים בסיס להפחתה: המסקנה נגזרת מהבדיקה ומהמסלול המתאים למקרה.
למידע נוסף: בדיקת שומת היטל השבחה.
בהערכות לצורך דיווח חשבונאי העבודה מתואמת עם מסגרת הדיווח ועם הגורמים המקצועיים המעורבים. תקן 17.1 עוסק בפירוט המזערי הנדרש בשומות לצורכי דיווח לפי חוק ניירות ערך וליישום תקינה חשבונאית, ותחולתו נבחנת לפי העבודה והדיווח הנדרשים.
תחילה מבררים מהו הנכס, מי מזמין את העבודה, אילו זכויות נדרשות להערכה ומהו המועד הקובע. מטרת השומה מגדירה את מסגרת הבדיקה, סוג השווי והתוצר המתאים.
נאספים מסמכי הזכויות, התכנון והרישוי הרלוונטיים ומתואם ביקור. הביקור מאפשר להתרשם ממאפייני הנכס, ממצבו ומהשימוש בפועל, ולהשוות בין המסמכים לבין הנתונים שניתן לבדוק בשטח.
נבחנים המקורות, עסקאות ההשוואה והנתונים המתאימים לסוג הנכס. ניתוח השווי נעשה באמצעות גישה אחת או שילוב גישות, לפי רמת התאמתן.
עקרונות ליישום גישות השומה בנכסים בנויים נלקחו מתקן 2.1, בהתאם לתחולתו.
חוות הדעת מציגה את המידע שנבדק, ההנחות, העקרונות והתחשיב. תיאור הנכס והסביבה נערך בהתאם לתקן 5.1, תוך התמקדות בפרטים המשפיעים על התועלת והשווי.
שטח בארנונה, שטח רשום, שטח בהיתר ושטח במודעה עשויים להתבסס על הגדרות שונות. לכן אין לבחור אוטומטית בנתון הגדול או הקטן ביותר.
יש לבדוק מה מתאר כל נתון ומהו המקור המתאים לדיווח בשומה. בדירות מגורים, הגדרת השטח והדיווח עליו נבחנים בהתאם לתקן 9.1.
יש להבחין בין שטח הדירה לבין הצמדות ושטחים משויכים, לפי הוראות התקן. בנכסים שאינם למגורים נבחנות ההוראות המתאימות לסוג הנכס, לרבות תקן 10, ככל שהוא חל.
הגדרת שטח אינה קביעה בדבר חוקיות הבנייה או שוויו של כל חלק. אלה סוגיות נפרדות המחייבות בדיקה מתאימה במסגרת חוות הדעת.
אפשר לפנות גם כאשר חלק מהחומר חסר. לאחר בירור ראשוני ניתן להגדיר אילו מסמכים נדרשים ומה יש להשלים. היקף הבדיקות יותאם לעבודה שסוכמה.
שכר הטרחה תלוי בסוג הנכס, מטרת השומה, מורכבות הזכויות, היקף הבדיקות והחומר הזמין. הערכת דירה לפני מכירה אינה זהה לשומת נחלה, נכס מסחרי או חוות דעת להליך משפטי.
בהצעת שכר הטרחה חשוב להגדיר מה כלול: ביקור, בדיקת מסמכים, עריכת חוות דעת ולוח זמנים צפוי. בדיקות נוספות, אומדני תשלומים או השתתפות בהליך משפטי יוסדרו לפי הצורך.
מחיר ממוצע יכול לסייע להתמצאות ראשונית, אך אינו מתחשב בהכרח במצב הנכס, בזכויות ובהבדלים בין עסקאות. שומה מקצועית בוחנת נתונים המתאימים לנכס המסוים.
כן. ניתן לערוך הערכה למועד קובע בעבר, בהתאם למטרת העבודה ולמידע שניתן לבסס לגבי מצב הנכס, הזכויות והשוק באותו מועד.
לא. הערכת שווי ואומדן תשלומים הם שירותים בעלי מטרות שונות. אם נדרשת גם בחינת תשלומים צפויים, יש להגדיר אותה במפורש בהזמנת העבודה.
כן, כאשר היא נערכת למטרה המתאימה ומגדירה את הזכויות והמועד הקובע. אם קיים הליך משפטי, יש לתאם מראש את דרישות חוות הדעת ואת אופן השימוש בה.
משך העבודה תלוי בזמינות הביקור, בקבלת המסמכים ובמורכבות הבדיקה. לוח הזמנים ייקבע לאחר בירור פרטי הנכס והיקף העבודה.
לא. השומה מציגה הערכה מקצועית למועד הקובע. המחיר שיושג בפועל תלוי גם במשך השיווק, במשא ומתן ובנסיבות העסקה.
הערכת שווי נכס מקצועית מחברת בין הנכס, הזכויות, התכנון ונתוני השוק. לפני רכישה, מכירה, חלוקת רכוש או בדיקה ייעודית, חשוב לדעת מה נבדק ועל אילו נתונים נשענת מסקנת השווי.
מושקה שמאות מקרקעין מעניק שירות אישי ומקצועי, תוך הקפדה על התקנים והקווים המנחים הרלוונטיים ועל הסבר ברור של חוות הדעת.
המשרד מעניק שירות באזור הדרום, השפלה, המרכז וירושלים, וכן מבצע שומות לנחלות ולמשקים במושבים בכל חלקי הארץ.
צרו קשר עם המשרד ושלחו את פרטי הנכס ואת מטרת הבדיקה לקבלת הצעת שכר טרחה מותאמת.
מושקה שמאות מקרקעין – גל מושקה, שמאי מקרקעין מומחה
