כאשר אנשים מחפשים בעל מקצוע שיעריך את הדירה שלהם הם מחפשים שמאי דירות, לכן המונח שמאי דירות הוא נפוץ בקרב לקוחות של בעלי דירות שמחפשים בעל מקצוע שיעריך את הנכס שלהם.

המינוח שמאי דירות נפוץ מאוד ושגור בפני רבים, אך בפועל אין הסמכה ספציפית ל שמאי דירות, שמאי מקרקעין הוא שמאי דירות ומוסמך להעריך שווי זכויות של נכסים וגם שווי זכויות של דירות.

לכן שמאי דירות הוא שמאי מקרקעין.

במאמר זה ובשאר המאמרים נשתמש במינוח המקצועי שמאי מקרקעין.

על פי מה נקבע השטח של הדירה? ע"פ חשבון הארנונה? ע"פ נסח טאבו?

השטח הבנוי הוא משתנה מאוד חשוב שמשפיע על שוויו של הנכס.

לשטח הבנוי הגדרות שונות בשימוש גופי השלטון השונים כגון: שטח בארנונה, שטח בטאבו ועוד.

בעקבות שוני בשיטות המדידה השונות ולפסקי דין שונים בנושא של אופן מדידת שטחי בנייה נקבע השימוש בשיטת מדידה השטח הבנוי על פי השטח האפקטיבי לפי תקן ישראלי 975.

שטח אפקטיבי נקבע כשטח פנים הדירה בתוספת השטח שמתחת לקירות החוץ, מחצית השטח שמתחת לקירות המשותפים ושטח הגזוזטראות.

הגדרה של שטח דירה

דירה חד מפלסית: שטח פנים הדירה בתוספת שטח קירות חוץ ומחצית משטח הקירות המשותפים.

השטחים יכללו מרפסות מקורות, ממ"ד, מחסנים ושטחי שירות מקורים שצמודים פיזית לדירה ובנוסף קיימת אליהם כניסה ישירה מהדירה.

בדירה רב מפלסית שטח כל קומה יכלול את שטח היטל המדרגות העולות ממנו אל הקומה שמעליו, שטח המפלס העליון לא יכלול את שטח היטל המדרגות.

שטח דירה בבניה צמודת קרקע: לא יובאו בחשבון שטח בליטות כגון קירות דקורטיביים המופיעות בהיתר הבניה.

שטחי מרתף לא ייכלל שטח קיר שמעל 20 ס"מ.

הערכת שווי נכס / הערכת שווי דירה, מתבצעת בשלוש גישות שונות:

איך שמאי מקרקעין מעריך נכסים?

1. גישת ההשוואה

גישת ההשוואה מבוססת על ניתוח מדגם מחירי השוואה תקפים.

תוך הפעלת מקדמי התאמה ראויים על מחירי השוואה של מכר בעסקאות מקרקעין ומחירי היצע לזכויות במקרקעין.

עסקאות ההשוואה ומחירי ההיצע יהיו בנכסים מסביבת הנכס הדומים לנכס הנישום במאפיינים.

הגישה מבוססת על ביצוע סקר מחירים בסביבה הקרובה של הנכס.

ניתוח מדגם מחירי השוואה תקפים.

באמצעות הפעלת מקדמי התאמה ראויים על מחירי השוואה.

וכך אפשר להגיע לתוצאות מדויקות בנושא הערכת שווי דירה.

מחירי ההשוואה התקפים יהיו מחירי זכויות בעסקאות במקרקעין דומים מהסביבה הקרובה ובעלי מאפיינים דומים ככל הניתן לנכס הנישום.

תוך הפעלת מקדמים והורדת עסקאות חריגות (נקודות קיצון).

הגישה פשוטה ליישום, מתבססת על ניתוח עסקאות שבוצעו בפועל.

לכן לרב משקפת את המצב השורר בשוק.

אך מאידך קיימים אזורים, במיוחד בנכסים מיוחדים שקיים קושי במציאת נתוני השוואה עדכניים.

שמאי מקרקעין נדרש לבצע שקלול רמת התוקף בין מחירי ההשוואה על פי ניסיונו ושיקול דעתו המקצועית

2. גישת היוון ההכנסות

גישת היוון ההכנסות מבוססת על תחשיב היוון התשואה הראויה בנכס כמניב, התשואה הראויה תהיה מבוססת על מדגם מחירי שכירות בנכסים דומים.
מחירי השוואה של מחירי השכירות המשולמים בנכס הנישום, מחירי שכירות ומחירי היצע בנכסים דומים.

עסקאות ההשוואה ומחירי ההיצע יהיו בנכסים מסביבת הנכס בדומים לנכס הנישום. ערך נוכחי של תזרים הכנסות עתידי, המבוסס על אומדן הכנסות צפוי של הנכס בהתחשב ביתרת אורך חיים הכלכליים של הנכס, מציאת שיעור היוון המתאים לנכס ולסביבה.

מחירי השוואה תקפים לצורך הערכת שווי נכס:

השכירות בנכס הנישום

שכירות בנכסים דומים

היצע לשכירות בנכסים דומים

שמאי מקרקרעין ייקח עסקאות ההשוואה מסביבת הנכס הדומה לנכס הנישום ברמות המחירים ובמאפיינים.

התחשיב יהיה מבוסס על שיעור ההיוון הכולל הראוי, המבטא את היחס בין דמי השכירות השנתיים ושווי הנכס המקובל בסוג נכס הנישום.

3. גישת העלות/ חילוץ

גישת העלות מבוססת על סיכום מרכיבי התשומות בבניית הנכס בניכוי פחת שנצבר בו,

מרכיבי העלות הם: קרקע, עלות בניה ויזמות.

שמאי מקרקעין יפרט בתחשיב את אומדן הערך הכספי המיוחס לכל אחד משלושת המרכיבים את הנכס ואת הפחתים שנצברו:

מרכיב הקרקע כמפותחת וזמינה

עליות הקמה/ בניה

מרכיב היזום

הגישה מבוססת על סיכום מרכיבי התשומות בבניית הנכס תוך שקלול מרכיבי הפחת הנצבר בחיי הנכס.

בגישת העלות נעריך את שלושת מרכיבי הנכס:

מרכיב הקרקע כמפותחת וזמינה + עלות בניה + רווח יזמי = שווי הנכס כבנוי

בניכוי פחת שנצבר בנכס.

הגישה משמשת לשומת נכסים בנויים וגם לשומת קרקע ע"י ניכוי הרווח יזמי ועלות הבניה מהשווי כבנוי, (שיטת החילוץ) ואז מקבלים את יתרת הקרקע.

מדמה חשיבת שוק של רוכש סביר שמחשב את האלטרנטיבה של קניית הנכס כבנוי, ומפרק את כל המרכיבים הקיימים ברכישת הנכס, הגישה מהווה פתרון לנכסים שאין להם נתוני השוואה, "אין להם שוק".

קיימים חסרונות לגישה כגון קושי בהערכת הפחתים שנצברו בנכס, קושי בהערכת עלות הבניה, קושי בהערכת מרכיב היזמות.

נכס שמצוי בהשבחת יתר, עלות הקמת המחוברים גבוהה מתרומתם לשווי ולכן בשיטה זו נוכל להגיע להערכת שווי דירה גבוה משווי שוק.

איך שמאי מקרקעין משלב בין הגישות השונות?

שמאי מקרקעין נדרש להעריך נכסים בנויים כגון: דירות מגורים, משרדים, נכסי תעשיה ומלאכה ונכסים מסחריים.

כאשר יעריך שווי דירה בבניה רוויה או בניין מגורים השמאי ישתמש בגישת ההשוואה, כאשר יעריך יחידת דיור צמודת קרקע ישתמש בגישת ההשוואה ולעיתים ישלב גם את גישת העלויות.

לעומת זאת כאשר השמאי יידרש להעריך משרד או תא מלאכה המהווה יחידה בבניין, השמאי ישתמש בגישת ההשוואה ובגישת הוון ההכנסות.

לעומת זאת כאשר יידרש להעריך בניין משרדים, מלאכה או תעשייה, השמאי ישתמש בגישת ההשוואה ובגישת היוון ההכנסות ובנוסף יוכל להשתמש גם בגישת העלויות.

כאשר שמאי מקרקעין נדרש להעריך חנויות ומבנים מסחריים, הוא ישתמש בגישת ההשוואה ובגישת היוון ההכנסות.

אפשר להסיק שגישת ההשוואה היא הגישה המועדפת בכל סוגי הנכסים הבנויים, מלבד יוצאי דופן כגון: מקבץ דיור, דיור מוגן, דיור להשכרה הזוכים לתמריצים מהמדינה.

מהו שיעור היוון הכולל?

שיעור היוון הכולל הראוי מבטא את היחס בין דמי השכירות השנתיים ושווי הנכס.

התחשיב שיבצע השמאי יהיה מבוסס על שיעור היוון הכולל המקובל בסוג הנכס הנישום.

שימוש בשיעור היוון כולל על ידי שמאי מקרקעין

מהו שיעור היוון הכולל?

שיעור היוון הכולל הראוי מבטא את היחס בין דמי השכירות השנתיים ושווי הנכס.

התחשיב שיבצע השמאי יהיה מבוסס על שיעור היוון הכולל המקובל בסוג הנכס הנישום.

גישות השומה השונות מדמות חשיבת השוק לצורך הערכת שווי נכס:

ההשוואה היא הדמיה של חשיבת רוכש ומוכר סבירים, אשר רואים לנגד עיניהם את החלופות, שהם הנכסים הדומים לנכס הנישום, באותו השוק שאליו הוא משתייך.

גישת היוון ההכנסות היא הדמיה של חשיבת המוכרים והרוכשים, אשר מכמתים באופן כלכלי את כדאיות הרכישה או המכירה וזאת על ידי היוון זרם ההכנסות הצפויות במהלך חיי הנכס.

העלות היא הדמיה של חשיבת המוכרים והרוכשים, אשר רואים בנכס המוצע למכירה כאלטרנטיבה להקמת נכס דומה.

שמאי דירות, שמאי מקרקעין לעיתים משלב בין שלושת הגישות או מבצע בקרה לסבירות השווי ובדיקת פערים בין השווים.

הוועדה לתקינה שמאית קבעה את תקן 2– יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים בנויים.

בנוסף הוועדה לתקינה שמאית קבעה את תקן 3– יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים לא בנויים.

מה כולל דוח שמאות?

השומה כוללת בין היתר את הסעיפים הבאים

מטרת השומה – בפרק זה יובהרו מטרות השומה והשאלות המרכזיות שנבדקות, כגון קביעת שווי השוק של הנכס למכירה או הערכת דמי השכירות. בנוסף, יפורטו פרטי המזמין ותאריך הביקור בנכס והמועד הקובע לשומה.
פרטי זיהוי הנכס – ייכללו פרטי הנכס כמו גוש חלקה, כתובת מדויקת, תיאור כללי של הנכס ופירוט המסמכים שעליהם התבססו הזיהוי וההערכה.
תיאור הסביבה והנכס – תיאור של האזור בו נמצא הנכס, כולל מאפייני היישוב, השכונה והרחוב, וכן סקירה של הנכס עצמו כולל תמונות ומפות שצולמו במהלך הביקור.
פרטי התכנון – הצגת התוכניות העירוניות החלות על הנכס (תב"ע), ומידת השפעתן על הנכס, כולל מגבלות תכנוניות, זכויות לא מנוצלות, ותוכניות עתידיות שיכולות להשפיע על הנכס.
הרישוי – פרק זה כולל את בדיקת תיק הבניין בוועדה המקומית כדי לוודא שהנכס נבנה לפי היתרי בנייה ובדיקת התאמתם למצב הנוכחי של הנכס, תוך שמירה על תקינות המסמכים והימנעות מחריגות בנייה.
המצב המשפטי/ הזכויות בנכס – בפרק זה יפורטו כל המסמכים המשפטיים הקשורים לנכס, כולל נסח טאבו, מסמכים לגבי הבית המשותף, הסכמים משפטיים וחוזי מכר ושכירות, והבהרה של הזכויות המשפטיות בנכס.
הגורמים והשיקולים להערכה – יפורטו הגורמים הכלכליים והשיקולים שהשפיעו על קביעת שווי הנכס, כולל גישה מקצועית לשמאות, מאפיינים ייחודיים של הנכס, ונתונים כלליים כמו מצב השוק, מגמות מיסוי ופוטנציאל כלכלי.
נתוני ההשוואה – יכלול את נתוני העסקאות האחרונות באזור הנכס כפי שדווחו במערכות מידע רלבנטיות, כולל התאמות שנעשו לנתונים כדי להתאים את השווי של הנכס לעסקאות דומות באזור.
תחשיבי השומה – תוצגנה חישובי השווי של הנכס בהתבסס על נתוני ההשוואה, תוך ביצוע התאמות שידייקו את השוואת הנכס לנכסים אחרים.
סיכום השומה ושווי הנכס – בסיכום יינתן הערך הסופי של הנכס, בהתאם למטרות ולשאלות שהוגדרו בתחילת הדוח.

משרדנו מושקה שמאות מקרקעין דוגל בשירות איכותי, מקצועי, זמינות גבוהה, דוח מפורט, הכל במחירים הוגנים.

לחצו ליצירת קשר ולהצעת מחיר הוגנת.

או חייגו

השאירו פרטים

ונחזור אליכם בהקדם

מי אנחנו ?

משרד מושקה שמאות מקרקעין מנוהל על ידי גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך, יועץ נדל"ן וחבר בלשכת שמאי מקרקעין.

הערכת שווי דירה / הערכת שווי נכס