תפריט
גישת העלות היא השיטה לשומת שווי זכויות במקרקעין שמבוססת על ניתוח מרכיבי עלות ההקמה של הנכס בניכוי פחת שנצבר בו.
מרכיבי העלות הם: קרקע, עלות בניה ורווח ליזם.
עלות קרקע בלתי מפותחת ובנוסף הוצאות פיתוח סביבתי
עלות בניה ישירה ובנוסף עלות בניה עקיפה.
עלות בניה עקיפה כוללת: הוצאות תכנון וייעוץ,אגרות בניה והיטלי פיתוח עירוניים.
הוצאות בלתי צפויים מראש, חיבור חשמל, הוצאות הנהלה וכלליות.
הוצאות שיווק ופרסום, מימון ועלויות בנק.
הגודל ומשך הקמת המיזם, ככל שמשך ההקמה הצפוי ממושך יותר כך יגדל משך החשיבה לסיכוני השוק.
בנוסף אופי הסביבה ורמת פריפריאליות, בסביבה ותיקה ויציבה יהיה מרכיב הסיכון של השתנות בשווי הנכס הבנוי נמוך יותר ביחס לסביבה חדשה או שמצויה בשלב שינוי.
לעומת זאת, בנכס הממוקם במיקום מרכזי תהיה רמת הסיכון נמוכה לקשיי שיווק.
רמת הביקוש למגורים תהיה בדרך כלל יציבה יותר לאורך זמן, ואילו רמת הביקוש לשימושים עסקיים תהיה תנודתית יותר.
בתקופת אי יציבות חלה עלייה ברווח היזמי המבוקש בשל תוספת סיכון.
ככל שהזכויות בנכס מורכבות יותר, כך נדרש ליזם רווח גבוה יותר.
חושבים להשקיע? לחצו כאן
או חייגו ל 053-309-1775
בדיקת כדאיות כלכלית היא שלב קריטי בהערכת פרויקטים כלכליים והשקעות, שכן היא מספקת את הכלים והנתונים הנדרשים על מנת להבין האם ההשקעה תביא לרווחים משמעותיים או לא. זוהי דרך מקצועית להעריך את הרווחיות של פרויקט חדש, בין אם מדובר בהשקעות בנדל"ן, פיתוחים עסקיים, פיתוח מוצרים חדשים או כל פרויקט עסקי אחר.
בדיקת כדאיות כלכלית היא תהליך שמבצע ניתוח פיננסי ושוק על מנת להעריך את הכדאיות הכלכלית של פרויקט או השקעה. הבדיקה מבוססת על ניתוח של מגוון גורמים פיננסיים, כמו תזרים מזומנים צפוי, עלויות, הכנסות, סיכונים, ודומיהם. המטרה העיקרית היא להבין אם הפרויקט יוכל להניב תשואה חיובית, ואם לא, אילו שינויים דרושים על מנת להבטיח את הצלחתו.
ביצוע בדיקת כדאיות כלכלית דורש שלב אחר שלב ניתוח של מרכיבי הפרויקט או ההשקעה. יש לוודא שהמטרות העסקיות ברורות, וההשלכות הפיננסיות נתמכות בעובדות ובנתונים מהימנים.
השלב הראשון בהכנת דוח כדאיות כלכלית הוא להבין את מטרות הפרויקט או ההשקעה. מטרות אלה עשויות לכלול תכנון של פיתוח חדש, ביצוע שיפוץ במבנה, הקמת עסק חדש, השקעה במיזם חדש, וכדומה. במהלך שלב זה, יש לאפיין את הסיבה להשקעה ואת תוצאות הרצויות.
השלב הבא הוא לאסוף את כל הנתונים הפיננסיים הרלוונטיים לגבי הפרויקט. זה כולל עלויות התחלתיות (כמו רכישת נכס או השקעה בתשתיות), הוצאות תפעוליות שוטפות, הכנסות צפויות, ותזרים מזומנים. הכנסות אלו יכולות להיות ממכירות, שירותים, השכרה או כל מקור פיננסי אחר.
במהלך בדיקת כדאיות כלכלית יש לקחת בחשבון את כל הסיכונים האפשריים שיכולים להשפיע על הצלחת הפרויקט. מדובר בסיכונים כמו שינויי שוק, עלויות בלתי צפויות, בעיות תפעוליות או משפטיות, שינויים רגולטוריים ועוד. זיהוי מוקדם של סיכונים אלו מאפשר לבחון כיצד להתמודד איתם ולהימנע מהם.
אחד המרכיבים המרכזיים בדוח כדאיות כלכלית הוא ניתוח התזרים המזומנים. ניתוח זה כולל חישוב של כל ההכנסות וההוצאות הצפויות לכל תקופה (כגון חודשי, רבעוני או שנתי). תזרים מזומנים חיובי מצביע על כך שההכנסות יכסו את ההוצאות ויובילו לרווחים, בעוד שתזרים מזומנים שלילי עשוי להצביע על בעיות כלכליות שדורשות טיפול.
מדד ROI (החזר על ההשקעה) הוא אחד המדדים החשובים ביותר בהערכת כדאיות כלכלית. החזר על ההשקעה מחושב על ידי חלוקת הרווח הכולל (ההכנסות פחות ההוצאות) בעלות ההשקעה. ככל ש-ROI גבוה יותר, כך הפרויקט צפוי להיות רווחי יותר.
נקודת האיזון (Break-Even Point) היא הנקודה בה ההכנסות שוות להוצאות, כלומר הנקודה שבה לא נרשם רווח ולא הפסד. חישוב נקודת האיזון עוזר להבין מתי יוכל הפרויקט להתחיל להניב רווחים.
במהלך תהליך בדיקת כדאיות כלכלית, יש לבדוק אם ישנם פרויקטים חלופיים או אפשרויות נוספות להשקעה. כדאי להעריך את היתרונות והחסרונות של כל אלטרנטיבה ולבחון איזה מהם יניב את הרווחים הטובים ביותר תוך מינימום סיכון.
כדאיות כלכלית אינה מיועדת רק להשקעות פיננסיות, אלא גם לפיתוח עסקי ולקבלת החלטות ניהוליות. עבור עסקים, בדיקת כדאיות כלכלית היא כלי קריטי להערכת פרויקטים חדשים, בחינת שדרוגים ושיפוצים, או תכניות התרחבות. ניתוח נכון יכול להבטיח שההחלטות העסקיות יובילו לרווחיות ושימור יציבות פיננסית.
בנדל"ן, בדיקת כדאיות כלכלית היא קריטית להעריך את כדאיות ההשקעה בנכס מסוים. הדבר כולל את הערכת השווי הנוכחי של הנכס, תכנון השיפוצים הנדרשים, צפי להכנסות משכירות או מכירה, עלויות תפעול ועוד. כל אלו משפיעים על ההחלטה אם להמשיך להשקיע בנכס או לא.
בדיקת כדאיות כלכלית היא תהליך הכרחי המאפשר לקבל החלטות מושכלות אודות פרויקטים והשקעות. היא מתמקדת בניתוח יסודי של נתונים פיננסיים, זיהוי סיכונים, חישוב החזר על ההשקעה ועריכת תחזיות פיננסיות. דוח כדאיות כלכלית טוב יכול להנחות יזמים ומשקיעים בנוגע לפרויקטים שבהם כדאי להשקיע, ולמנוע מהם לבצע השקעות לא רווחיות.
משרד מושקה שמאות מקרקעין מנוהל על ידי גל מושקה, שמאי מקרקעין מוסמך, יועץ נדל"ן וחבר בלשכת שמאי מקרקעין.
